2017年很快就要過去了， 一年到頭， 喪和油膩充斥了生活。 我們就不說說點高興的事情嗎？
比如， 我們來聊聊年終獎。 要想拿到高額的年終獎，
貓哥看到一份由商業資源公司Expert Market對“財富500強”榜單中最賺錢的100家公司的進行的資料分析。 貓哥看到些有趣的東西。
首先是大家一直以為很賺錢的蘋果公司， 上財年利潤超過455億美元， 按人均計算， 每名員工創造利潤393853美元， 近40萬美元！人均利益兩百多萬人民幣！夠賺錢了吧。
可是， 它在排行榜僅僅排在第7位。
那麼， 排名第一的是何方神聖？
根據排行榜：
前20強公司中有4家中國公司， 除台積電以外， 騰訊、浦發銀行和興業銀行分列第14、16和20位。
房利美、房地美， 咋一看大家覺得陌生， 但如果對2008年金融危機有印象的貓友立馬會反應過來——這不是2008年美國房地產市場暴跌的“元兇”嗎？怎麼起死回生了？！還成為世界上最賺錢的公司！
01
美國房地產市場是怎麼火爆起來的？
▌首先從什麼是房利美、房地美說起。
房利美是在1930年代“大蕭條”時期， 美國政府為了穩定住房市場而成立的， 是最大的“美國政府贊助企業”（可以看作是美國特色的“國企”）。 房地美是第二大的美國政府贊助企業(GSE，
這兩家公司幹的活就是——“居者有其屋”， 幫助美國人買房子。
它們兩家的經營模式也簡單——銀行或房屋互助會向購房者發放貸款， “兩房”買下銀行們手裡的住房抵押貸款， 然後把這些住房抵押貸款打包成抵押支持證券賣給養老基金、共同基金等投資者， “兩房”為這些貸款提供信用擔保， 賣出抵押支持證券後， “兩房”繼續買入住房抵押貸款， 不斷迴圈。
因為“兩房”是“政府贊助企業”， 所以資本市場給予它們高於“AAA”的評級， 融資成本較低， 同時其擔保的抵押支持證券的評級也很高， 一度被視為“無風險”， 養老基金這類厭惡風險的投資者也大量投資。 由於是近似於“無風險”的資產，
如圖：
這其中， 房產價格和利率水準就成了關鍵。
眾所周知， 2008年美國金融危機源於美國房地產泡沫的破滅。 但美國房地產泡沫的興起， 得益於兩個因為：
❶ 長期的低利率
❷ “兩房”的信貸支持
▌首先是長期的低利率
2000年， 正是美國互聯網經濟最火的時候， 只要是跟“互聯網”沾邊的公司， 股價都飛漲， 經濟明顯過熱， 為了給經濟降溫， 美聯儲在2000年3次提高聯邦基準利率總共100個基點。
沒想到當時互聯網經濟和股市表面強盛其實身子虛弱， 美聯儲加息的結果是刺破了泡沫， 互聯網公司股價狂跌， 整個市場瀕於危機， 華爾街哀嚎一片， 整個美國經濟都有下滑危險。
為了穩住局面， 刺激經濟增長， 美聯儲在2001年年初起大幅度降息， 2001年一口氣連降11次！把聯邦基準利率從6.5%一直砸到12月11日的1.75%， 到2003年再次降到1%。 低利率是穩住經濟的好工具， 美國股市和經濟穩住了， 雖然從2004年起， 美聯儲進入加息週期， 但到2005年， 美國的利率還一直處於較低水準。
在時任美聯儲主席格林斯潘的利率調控下，2005年的美國經濟欣欣向榮，股市接連高漲，房地產市場景氣指數節節上升，債券市場井然有序，被譽為“The Great Moderation（偉大的適度）”。
當時形成了一個正迴圈：
經濟好、股市漲，大家對經濟的未來信心足，房價上漲就有了有力的信心支撐，中低收入紛紛貸款買房，投機客更是大筆買入；
市場利率低，只要貸款/借錢投資就很划算；
債市行情好，“兩房”的債券不愁沒人買，大家都預期房價會繼續上漲，抵押支持證券毫無風險。
結果在2008年金融危機前，“兩房”持有或擔保的抵押貸款總計約5.3萬億美元，接近美國抵押貸款市場流通量的一半。並且，兩家還是上市公司。
02
一場由房貸斷供引發的金融危機
其實，也正是景氣指數最高的2005年起，一起都悄然改變。
因為，美聯儲進入加息週期了！
從2005年2月開始到2006年，美聯儲加了12次息，直接將聯邦基金利率從2.5%拉到了5.25%。
直接的後果就是美國的新建住房銷售在2005年11月到達最高點後，轉頭向下，一路下跌。
與此同時，到2007年，購房者申請的可調利率貸款的優惠期結束，直接面對的是5%左右的“高利率”，利率上升的同時，房價卻下降了，利率走高，無法申請再融資，整個房地產鏈條崩塌了。
截止2008年3月，有880萬購房者，占全部購房人的88%的房屋淨值低於抵押貸款。越來越多的購房者放棄償還貸款，因為與其繼續還貸，還不如直接斷供把房子“還給”銀行，畢竟在之前寬鬆政策下，很多購房者是零首付和超低首付貸款買房的。
結果市場上退回的住房和新建的待售房增多，房價進一步下跌，2006年房價只下降了8%，而到2008年5月份房價下降了18.4%。違約率攀升，止贖權案猛增，抵押支援證券組合價值縮水，投資者在恐慌中要求投行還錢，投行不斷接到追繳保證金的電話，被迫(以超低價格)變賣抵押支持證券。抵押支持證券流動性差,在住房形勢一片大亂之際更是如此，在眾多投行爭相拋售的情況下，抵押支援證券的價格直線下降，連帶著CDS、CDO的價格也暴跌。
有報導說，當時中國持有約3700億美元的“兩房”債券。
03
超低利率和量化寬鬆的繁榮，房價指數接近危機前
當然，後來的事情大家都知道了。為了穩住經濟，美聯儲從2007年開始不斷降息，一口氣降到0！
固然這讓美國走出了金融危機。到了2015年，股市高漲，高收益債券利差收緊，各項宏觀風險指標都已經顯示經濟恢復正常，但耶倫主席領導下的美聯儲出於各種目的一直不肯加息，終於，到了2015年12月，才投票決定把利率從0 提升到0.25%，才開始真正準備“縮表”。
超低利率和量化寬鬆的另一個結果是，美國房地產市場回暖和房價重新起來了。
今年10月美國標普/凱斯席勒（S&P/CS）20座大城市房價指數同比上漲6.4%，繼9月後再創2014年7月以來最大同比漲幅，預期漲幅6.25%。最新的11月新屋銷售量大增至十年來的最高水準，增幅為1992年1月以來最大。
事實上，我們從資料上可以發現，美國房價指數逐漸接近危機前的水準。
股市、房市重新回升的結果是，“兩房”的業績大幅回升。2017年6月7日，2017年《財富》美國500強排行榜發佈，房地美排名第39位。現在又成了世界上人均利潤最高的公司。
真是起死回生，鹹魚翻身。
賺到錢之後，“兩房”陸續償還美國政府的救助資金，到今年3月，房地美已合共償還1010億美元貸款利息。房利美也向美國政府上繳1544億美元。
04
有多少中國人去美國買房了？
在美國房市重新大漲的過去幾年，大量中國有錢人去美國買房，推動了華人聚居的西雅圖、洛杉磯、紐約、華盛頓等中心城市。
截至 2017 年 3 月，中國人是美國房地產市場最大的海外買家群體，在過去一年內支出 317 億美元用於在美國置業。
目前，美國住房市場的庫存依然非常緊張，待售房源數量自2011年以來持續減少。2017年底，待售房源較上年減少了 12%。美國年輕人有大量的買房需求，新住宅建設速度雖然在穩步增長，但速度不足以顯著緩解當前的庫存緊張。在二手房方面，房主售房意願下降。
為什麼？
因為大家預測2018 年美國全國房價將上漲 6%。這意味著美國房價上漲速度將是美國工資漲幅的兩倍以上。實際上，過去幾年美國房價上漲速度一直超過美國人的薪資增速。
同時，美聯儲主席即將換人，從“拖拖拉拉”的耶倫大概率換成傑羅姆·鮑威爾，隨著“鷹派”的上臺，美國貨幣政策可能有所變化，加息和縮表都可能提速。利率上漲，2018 年房屋買家供房能力下降，大家預測的上漲到底能不能實現是個問題。
05
明年的利率政策怎麼走？
那麼，這給我們中國人什麼啟示呢？
那就是利率是大殺器。
2015-2017年初我國房地產市場的火爆，很大程度上是因為央行的幾輪降准降息，房貸利率打折，大家都一擁而上貸款買房，“幫助了房企去庫存”，很多城市的房價成功翻番。
隨著美聯儲的加息，很多人認為我國也會跟隨提高存貸款基準利率。
且不說現在中美兩國還存在利差，更重要的是，目前中國居民家庭負債率已經上升到了58%，多年的積蓄變成了首付，未來25年的現金流也變成了房貸。
在這個資產價格暴漲，但是老百姓還貸負擔已經很重的時候，政府是相當投鼠忌器的，很擔心加息和再加重的調控政策引發可能的“斷供”。
事實上，我們從幾個方面可以管窺2018年房市調控的方向：
❶ 存貸款基準利率起碼在年初不會提
中國人民銀行參事、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成：“頻繁地調整存貸款基準利率不利於利率市場化的推進，而應盡可能保持基準利率的穩定，讓銀行自主選擇浮動幅度和比例，自主定價，這有助於讓市場在資源配置中發揮決定性作用，完善金融市場定價功能，提高金融資源配置效率，同時也有助於銀行的轉型和改革，提高銀行的市場競爭力。”
❷ 差別房貸利率政策
住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
“差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求”很可能包括下調首套房和二套房的首付比例，下調首套房的信貸利率政策。
這一切，都是為了穩住市場，防止“暴跌”。
畢竟正如前文談的美國，利率極度寬鬆後又極度緊張再度極度寬鬆，資產價格隨著利率指揮棒暴漲暴跌，這樣的“過山車”，中國經濟身子比較弱，吃不消。
最後祝各位貓友元旦快樂～筆芯～
在時任美聯儲主席格林斯潘的利率調控下，2005年的美國經濟欣欣向榮，股市接連高漲，房地產市場景氣指數節節上升，債券市場井然有序，被譽為“The Great Moderation（偉大的適度）”。
當時形成了一個正迴圈：
經濟好、股市漲，大家對經濟的未來信心足，房價上漲就有了有力的信心支撐，中低收入紛紛貸款買房，投機客更是大筆買入；
市場利率低，只要貸款/借錢投資就很划算；
債市行情好，“兩房”的債券不愁沒人買，大家都預期房價會繼續上漲，抵押支持證券毫無風險。
結果在2008年金融危機前，“兩房”持有或擔保的抵押貸款總計約5.3萬億美元，接近美國抵押貸款市場流通量的一半。並且，兩家還是上市公司。
02
一場由房貸斷供引發的金融危機
其實，也正是景氣指數最高的2005年起，一起都悄然改變。
因為，美聯儲進入加息週期了！
從2005年2月開始到2006年，美聯儲加了12次息，直接將聯邦基金利率從2.5%拉到了5.25%。
直接的後果就是美國的新建住房銷售在2005年11月到達最高點後，轉頭向下，一路下跌。
與此同時，到2007年，購房者申請的可調利率貸款的優惠期結束，直接面對的是5%左右的“高利率”，利率上升的同時，房價卻下降了，利率走高，無法申請再融資，整個房地產鏈條崩塌了。
截止2008年3月，有880萬購房者，占全部購房人的88%的房屋淨值低於抵押貸款。越來越多的購房者放棄償還貸款，因為與其繼續還貸，還不如直接斷供把房子“還給”銀行，畢竟在之前寬鬆政策下，很多購房者是零首付和超低首付貸款買房的。
結果市場上退回的住房和新建的待售房增多，房價進一步下跌，2006年房價只下降了8%，而到2008年5月份房價下降了18.4%。違約率攀升，止贖權案猛增，抵押支援證券組合價值縮水，投資者在恐慌中要求投行還錢，投行不斷接到追繳保證金的電話，被迫(以超低價格)變賣抵押支持證券。抵押支持證券流動性差,在住房形勢一片大亂之際更是如此，在眾多投行爭相拋售的情況下，抵押支援證券的價格直線下降，連帶著CDS、CDO的價格也暴跌。
有報導說，當時中國持有約3700億美元的“兩房”債券。
03
超低利率和量化寬鬆的繁榮，房價指數接近危機前
當然，後來的事情大家都知道了。為了穩住經濟，美聯儲從2007年開始不斷降息，一口氣降到0！
固然這讓美國走出了金融危機。到了2015年，股市高漲，高收益債券利差收緊，各項宏觀風險指標都已經顯示經濟恢復正常，但耶倫主席領導下的美聯儲出於各種目的一直不肯加息，終於，到了2015年12月，才投票決定把利率從0 提升到0.25%，才開始真正準備“縮表”。
超低利率和量化寬鬆的另一個結果是，美國房地產市場回暖和房價重新起來了。
今年10月美國標普/凱斯席勒（S&P/CS）20座大城市房價指數同比上漲6.4%，繼9月後再創2014年7月以來最大同比漲幅，預期漲幅6.25%。最新的11月新屋銷售量大增至十年來的最高水準，增幅為1992年1月以來最大。
事實上，我們從資料上可以發現，美國房價指數逐漸接近危機前的水準。
股市、房市重新回升的結果是，“兩房”的業績大幅回升。2017年6月7日，2017年《財富》美國500強排行榜發佈，房地美排名第39位。現在又成了世界上人均利潤最高的公司。
真是起死回生，鹹魚翻身。
賺到錢之後，“兩房”陸續償還美國政府的救助資金，到今年3月，房地美已合共償還1010億美元貸款利息。房利美也向美國政府上繳1544億美元。
04
有多少中國人去美國買房了？
在美國房市重新大漲的過去幾年，大量中國有錢人去美國買房，推動了華人聚居的西雅圖、洛杉磯、紐約、華盛頓等中心城市。
截至 2017 年 3 月，中國人是美國房地產市場最大的海外買家群體，在過去一年內支出 317 億美元用於在美國置業。
目前，美國住房市場的庫存依然非常緊張，待售房源數量自2011年以來持續減少。2017年底，待售房源較上年減少了 12%。美國年輕人有大量的買房需求，新住宅建設速度雖然在穩步增長，但速度不足以顯著緩解當前的庫存緊張。在二手房方面，房主售房意願下降。
為什麼？
因為大家預測2018 年美國全國房價將上漲 6%。這意味著美國房價上漲速度將是美國工資漲幅的兩倍以上。實際上，過去幾年美國房價上漲速度一直超過美國人的薪資增速。
同時，美聯儲主席即將換人，從“拖拖拉拉”的耶倫大概率換成傑羅姆·鮑威爾，隨著“鷹派”的上臺，美國貨幣政策可能有所變化，加息和縮表都可能提速。利率上漲，2018 年房屋買家供房能力下降，大家預測的上漲到底能不能實現是個問題。
05
明年的利率政策怎麼走？
那麼，這給我們中國人什麼啟示呢？
那就是利率是大殺器。
2015-2017年初我國房地產市場的火爆，很大程度上是因為央行的幾輪降准降息，房貸利率打折，大家都一擁而上貸款買房，“幫助了房企去庫存”，很多城市的房價成功翻番。
隨著美聯儲的加息，很多人認為我國也會跟隨提高存貸款基準利率。
且不說現在中美兩國還存在利差，更重要的是，目前中國居民家庭負債率已經上升到了58%，多年的積蓄變成了首付，未來25年的現金流也變成了房貸。
在這個資產價格暴漲，但是老百姓還貸負擔已經很重的時候，政府是相當投鼠忌器的，很擔心加息和再加重的調控政策引發可能的“斷供”。
事實上，我們從幾個方面可以管窺2018年房市調控的方向：
❶ 存貸款基準利率起碼在年初不會提
中國人民銀行參事、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成：“頻繁地調整存貸款基準利率不利於利率市場化的推進，而應盡可能保持基準利率的穩定，讓銀行自主選擇浮動幅度和比例，自主定價，這有助於讓市場在資源配置中發揮決定性作用，完善金融市場定價功能，提高金融資源配置效率，同時也有助於銀行的轉型和改革，提高銀行的市場競爭力。”
❷ 差別房貸利率政策
住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
“差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求”很可能包括下調首套房和二套房的首付比例，下調首套房的信貸利率政策。
這一切，都是為了穩住市場，防止“暴跌”。
畢竟正如前文談的美國，利率極度寬鬆後又極度緊張再度極度寬鬆，資產價格隨著利率指揮棒暴漲暴跌，這樣的“過山車”，中國經濟身子比較弱，吃不消。
最後祝各位貓友元旦快樂～筆芯～