2017-12-27 房小評 中國房評報導
剛剛在上海秀完一場宏大的發佈會， 中駿以年銷售額不到400億元的成績單， 向行業講述一個千億企業的願望。 而這個千億願望， 靠北京市場來貢獻， 估計很難。
因為， 今年中駿·天宸項目接近清盤後， 明年中駿在北京市場的業績主要是依靠位於門頭溝的中駿·西山天璟。
在門頭溝市場年底打折促銷大賽當中， 西山天璟參與力度很小。 面對萬科、綠城、華潤等房企在門頭溝的高力度打折促銷和產品擠壓， 西山天璟只肯給出最多98折的優惠。
同時， 雖然主打的是117-155平米的三居改善型產品，
在西山天璟買一套155平米的三居半， 花的價錢幾乎可以在萬科翡翠長安買一套200平米的超奢華4-5居的平層樓王了。
一方面是價格促銷力度上不佔優勢， 一方面又是客源被分流和擠壓， 這個年底， 中駿·西山天璟， 在門頭溝真的是“熬”戰。
可憐的優惠
距離2017年結束還有不到一周， 縱覽各家房企大多數已完成2017年業績， 但仍是幾家歡喜幾家愁。
之前， 中國房評報導有一期文章《門頭溝樓盤集體降價， 單價下調近萬元！》專門講到了門頭溝地區樓盤降價的事情。
此文發後， 中國房評報導一位元讀者在後臺留言， 想在門頭溝買房， 因此約了房小評週末去看房。 他比較看好中駿·西山天璟， 這是門頭溝老城區少有的新房項目。
房小評在陪讀者逛了區域內幾個售樓處後， 發現年終各項目都還沒有放鬆的跡象， 仍在全力衝刺業績， 案場中前來問詢的客戶也是絡繹不絕， 看來潛在購房者也不願錯過年終折扣的好機會。
但是， 相比門頭溝其他開發商的大力促銷， 西山天璟儼然是想把項目扛到2018年再銷售。 在中駿·天宸項目幫助中駿北京公司完成了業績之後， 西山天璟更是作為2018年中駿北京公司主要業績貢獻來源， 被加以“保護”。 所以西山天璟現行的優惠政策較其他項目只能用“毛毛雨”來形容。
長袖善舞的閩系企業， 總喜歡將自己的企業品牌宣傳資料， 放置於專案的現場， 甚至讓銷售員在給客戶介紹房子的時候， 都要先講上一遍企業。 在西山天璟， 同樣複製了一遍這樣的故事， 但是相比萬科翡翠系的展館體驗， 中駿的項目介紹只能稱之為“豎立的PPT”。
房小評查閱西山天璟的成交紀錄， 自專案首次開盤後， 一直都保持不溫不火的銷售態勢， 為何專案銷售不溫不火， 開發商給出的促銷力度也不大呢？
通過西山天璟拿地資訊發現， 專案是在2015年以4.2萬/㎡的價格拿地， 當時門頭溝板塊正火， 西山天璟也算當時“地王”， 而且中駿也將該專案定位為北京第二個“天”字頭專案， 對專案的產品設計、精裝修選擇也是頗下成本。
以2017年6月份一期開盤均價6.6萬/㎡的價格來看， 這個項目的利潤空間還是很有想像力的， 如能持續熱銷， 勢必價量齊漲。 無奈2017年樓市在一連串調控政策下極速轉冷， 區域新盤紮堆搶客戶， 區域管道代理價格飛漲， 加之西山天璟自身成本不低，
來門頭溝買房的人， 對價格還是很看重的， 尤其是年底來買房的， 大部分是奔著優惠來的。 之前， 綠城、萬科等項目拿出了單價直降8000元， 或者一次性減免幾十萬元的優惠力度和決心， 讓門頭溝市場久違地熱了起來。
如果從綠城項目的優惠力度來看， 現在買房比項目前期開盤還要便宜。 萬科專案也是如此， 不同的是， 開發商在售的房源戶型大了一些。 即便如此， 現在入手買房， 坐享比一年前買房的人還便宜的單價， 誰會不心動呢？
但是， 西山天璟優惠力度卻不大， 專案銷售表示， 最高能到98折左右的優惠， 還需要特殊申請， 一般是99折再加上減免8萬元左右的房款。
優惠少是否代表水份少？西山天璟到底值不值得買？房小評帶著這兩點疑問， 陪讀者實地走訪了一圈。
區位與配套
1．交通：西山天璟位於阜石路西起點北側1500米，駕車交通相對方便，距離未來開通的長安街西延長線約4公里，距離蓮石路要更遠一些。以現有公共交通和未來開通的兩條地鐵線路落站情況來看，專案交通並不是很便捷，住在西邊體會過早晚高峰的人們才能懂。
2．教育及醫療：該地塊由中駿代建教育，由門頭溝教委引進景山學校京西分校，門頭溝唯一三甲醫院京煤集團總醫院在項目2公里以內，專案周邊500米還有一家二甲醫院，教育和醫療資源優勢明顯。
3．商業：項目位於門城核心區，周邊商業有石龍大廈、貿易大樓、星座商廈、京客隆超市、物美超市、金春購物商城等，未來項目自建5萬㎡商業，周邊項目17萬㎡商業，共計22萬㎡商業集群。
4．周邊環境：專案周邊共計大小10個市政公園，東臨永定河濱河公園。
【一句話點評】：老城區的配套優勢明顯，出行相對便利，還是學區房。
產品與總價
西山天璟在售產品分為花園洋房與高層，其中花園洋房戶型為135平的三居，贈送面積15平左右。高層產品主力戶型為117平三居，贈送28平左右，以及155平三居，贈送35平左右。疊拼產品開盤時間待定。
從在售產品來看，西山天璟瞄準的是改善用戶，花園洋房135平三居總價在970萬左右，高層117平三居要780萬起，155平的三居則要1050萬起。現在的優惠政策僅是簽約減8萬，付款按比例99折或98折，在區域內某些促銷專案動輒幾十萬的優惠面前，西山天璟的價格著實不便宜。
【一句話點評】：優惠政策代表開發商的姿態，至於能給多大讓利，這得看開發商自己的底牌與底氣。
戶型與精裝
樣板間只做了155平送35平的三居半這一種，說明西山天璟打算用“大”征服來訪客戶的心。
門廳及玄關
項目電梯廳到門廳間空間適中，雖然不大，但也夠騰挪一些大件傢俱。入戶門採用了流行的子母門款式，銅質大門配電子鎖很有質感。
開門見玄關，玄關面積不小，正對的裝飾牆點綴還算精緻，但是換成收納櫃會更實用。
客廳
玄關南側是客廳，作為155平的三居，這個客廳還是顯得不夠大，4米多的面寬，在很多135平的三居中也能見到，客廳佈局方正，沒有延展空間，落地窗是加分項。
餐廳
玄關北側是餐廳，這餐廳的面積著實不小，對著戶型圖可以看出，餐廳和客廳面積相當，樣板間餐廳的佈置顯得有些簡單了。
主臥
經玄關到達主臥，主臥是套間設計，衛生間面積不小，衣帽間也留出了相對充足的空間，但也同樣存在面寬不足的情況，空間有些局促，感覺不像是在155平的戶型中。
而且主臥的入口沒有安排在客廳牆，而是在與客衛和次臥相連的走廊，看上去節省空間，實際上舒適度並不高。尤其是對臥室隱私要求高的客戶，真不是個好事。
次臥
次臥與主臥南北相對，佈局上除了少了衣帽間，廁所較小之外，佈局相近，也是套房設計。
兒童房與客衛
兒童房位於客廳正對面，面積較大，估計是考慮到二孩時代家庭人口增加後的需求。但在設計上有一個嚴重的問題，就是兒童房沒有洗手間，需要用客衛。未來這個房間無論是老人居住還是孩子居住，洗漱、起夜上廁所的動線都有些遠。
客衛的位置在主臥與次臥的走廊中間，只是來了客人，主臥與次臥的門估計要長閉了。
廚房
廚房的設計符合155平戶型的面積，寬敞且功能齊全。就是窗戶能再大一些，就更好了。
書房（贈送35平左右的面積所在）
贈送的書房面積不小，甚至可以改造成獨立小臥室，北向陽臺面積也不小，保留了很好的採光性。
【一句話點評】：戶型規整，但是該“大”的地方沒有“大”。尤其是主臥，“小”得有點過分。
看完整個樣板間，感覺西山天璟在戶型設計上追求均衡的同時，忽略了房屋主人對自身改善最大的需求點，可謂照顧了家人，委屈了自己。
專案的區域配套是眾多選擇西山天璟的業主所認可的地方，至於專案售價，優惠少是否代表水份少？從現在的情況來看，還真不一定。
現在的西山天璟既要對得起首期購房業主，又要考慮北京公司未來的業績（利潤）來源，加之高管道費用的現狀短期很難改變，所以西山天璟項目現在是不想降，也不能降，只能在門頭溝市場繼續“熬”戰。
陪讀者實地走訪了一圈。區位與配套
1．交通：西山天璟位於阜石路西起點北側1500米，駕車交通相對方便，距離未來開通的長安街西延長線約4公里，距離蓮石路要更遠一些。以現有公共交通和未來開通的兩條地鐵線路落站情況來看，專案交通並不是很便捷，住在西邊體會過早晚高峰的人們才能懂。
2．教育及醫療：該地塊由中駿代建教育，由門頭溝教委引進景山學校京西分校，門頭溝唯一三甲醫院京煤集團總醫院在項目2公里以內，專案周邊500米還有一家二甲醫院，教育和醫療資源優勢明顯。
3．商業：項目位於門城核心區，周邊商業有石龍大廈、貿易大樓、星座商廈、京客隆超市、物美超市、金春購物商城等，未來項目自建5萬㎡商業，周邊項目17萬㎡商業，共計22萬㎡商業集群。
4．周邊環境：專案周邊共計大小10個市政公園，東臨永定河濱河公園。
【一句話點評】：老城區的配套優勢明顯，出行相對便利，還是學區房。
產品與總價
西山天璟在售產品分為花園洋房與高層，其中花園洋房戶型為135平的三居，贈送面積15平左右。高層產品主力戶型為117平三居，贈送28平左右，以及155平三居，贈送35平左右。疊拼產品開盤時間待定。
從在售產品來看，西山天璟瞄準的是改善用戶，花園洋房135平三居總價在970萬左右，高層117平三居要780萬起，155平的三居則要1050萬起。現在的優惠政策僅是簽約減8萬，付款按比例99折或98折，在區域內某些促銷專案動輒幾十萬的優惠面前，西山天璟的價格著實不便宜。
【一句話點評】：優惠政策代表開發商的姿態，至於能給多大讓利，這得看開發商自己的底牌與底氣。
戶型與精裝
樣板間只做了155平送35平的三居半這一種，說明西山天璟打算用“大”征服來訪客戶的心。
門廳及玄關
項目電梯廳到門廳間空間適中，雖然不大，但也夠騰挪一些大件傢俱。入戶門採用了流行的子母門款式，銅質大門配電子鎖很有質感。
開門見玄關，玄關面積不小，正對的裝飾牆點綴還算精緻，但是換成收納櫃會更實用。
客廳
玄關南側是客廳，作為155平的三居，這個客廳還是顯得不夠大，4米多的面寬，在很多135平的三居中也能見到，客廳佈局方正，沒有延展空間，落地窗是加分項。
餐廳
玄關北側是餐廳，這餐廳的面積著實不小，對著戶型圖可以看出，餐廳和客廳面積相當，樣板間餐廳的佈置顯得有些簡單了。
主臥
經玄關到達主臥，主臥是套間設計，衛生間面積不小，衣帽間也留出了相對充足的空間，但也同樣存在面寬不足的情況，空間有些局促，感覺不像是在155平的戶型中。
而且主臥的入口沒有安排在客廳牆，而是在與客衛和次臥相連的走廊，看上去節省空間，實際上舒適度並不高。尤其是對臥室隱私要求高的客戶，真不是個好事。
次臥
次臥與主臥南北相對，佈局上除了少了衣帽間，廁所較小之外，佈局相近，也是套房設計。
兒童房與客衛
兒童房位於客廳正對面，面積較大，估計是考慮到二孩時代家庭人口增加後的需求。但在設計上有一個嚴重的問題，就是兒童房沒有洗手間，需要用客衛。未來這個房間無論是老人居住還是孩子居住，洗漱、起夜上廁所的動線都有些遠。
客衛的位置在主臥與次臥的走廊中間，只是來了客人，主臥與次臥的門估計要長閉了。
廚房
廚房的設計符合155平戶型的面積，寬敞且功能齊全。就是窗戶能再大一些，就更好了。
書房（贈送35平左右的面積所在）
贈送的書房面積不小，甚至可以改造成獨立小臥室，北向陽臺面積也不小，保留了很好的採光性。
【一句話點評】：戶型規整，但是該“大”的地方沒有“大”。尤其是主臥，“小”得有點過分。
看完整個樣板間，感覺西山天璟在戶型設計上追求均衡的同時，忽略了房屋主人對自身改善最大的需求點，可謂照顧了家人，委屈了自己。
專案的區域配套是眾多選擇西山天璟的業主所認可的地方，至於專案售價，優惠少是否代表水份少？從現在的情況來看，還真不一定。
現在的西山天璟既要對得起首期購房業主，又要考慮北京公司未來的業績（利潤）來源，加之高管道費用的現狀短期很難改變，所以西山天璟項目現在是不想降，也不能降，只能在門頭溝市場繼續“熬”戰。