2017年最後一個工作日結束了， 可以在小長假期間好好休憩一下；然而時間如長河， 奔流不息， 任何時間的節點都是為下一次發展做準備。
住房制度肯定要改， 但不是二次房改
“2017年中央經濟工作會議”定調了， 此前坊間傳的“二次房改”， 將是從現在的“二分法”向“三分法”過渡。 此前第一次房改， 是在1998年；在1998年， 是由單位提供住房， 也就是老百姓俗稱的福利分房；這個政策無法滿足日益增長的住房需求， 於是就有了98年房改。
未來， “二次房改”的目標， 是最終形成單位擁有產權的公共租賃住房、政府和個人共同擁有產權的共有產權住房和私人擁有完全產權的私人住房組成的、相互銜接的覆蓋城鎮全體居民的住房供應體系。 ”也就是“三分法”， 在商品房、保障房之外， 增加“共有產權住房”。
對於投資者， 未來可以關注在建設“共有產權住房”過程中， 政府給予的貸款、稅收、土地供應、金融衍生品等一系列房產周邊的機會；“將房地產實物的投資引向對房地產金融產品的投資， 減少住房實物需求， 抑制房價上漲”， 也就是說， 投資房地產， 可以去做周邊， 但並不鼓勵直接炒房子。
城鎮化進程將結束， 賣房將更加不易
這裡為啥要重提城鎮化？因為能支持地產開發持續進行的， 是人口的持續增長；而能帶來人口持續增長的， 則是城鎮化的進程。
但現在， 這個進程臨近結束了， 未來5-10年， 中國城鎮化將會完成；並且在這個過程中， 一線城市、東部沿海城市和中部中心城市， 會比三四線城市有更持久的增速。
對此， “限售”政策對於遠景收益的影響， 就顯現出來了；對於5-8年的限售期， 剛好錯過了城鎮化的最後機會， 中小城市屆時人口流入減少， 你的房子還有多少機會迎來價格上漲的機會呢？又有多少租金上漲呢？
我們說， 在資產價格上升的時候， 增加負債， 增加按揭， 甚至增加現金貸、信用卡去投資， 可以說有風險， 但風險可控；但當未來資產價格看不到上升的趨勢是， 盲目的投資， 實際上是負了更多的債；負債、加杠杆可以很容易就增加幾倍、十幾倍， 但是， 收入的增長很難出現幾倍、十幾倍的上漲， 因此風險在疊加。
在長效機制全面落地的過程中， 目前還有去庫存政策並行時，
本文原創， 作者劉磊， 福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員， 《房產投資煉金術》課程導師， 多家媒體房地產專欄作者、作家， 微信號劉磊房產評論。