2017年以來， 各地樓市調控不斷收緊， 限購限貸力度頻頻加碼， 部分城市首次出現限售政策， 同時， 樓市吹起“租售同權”風， 大力促進租賃市場的平穩發展及加大租賃房供應。
本以為隨著時間的推移， 樓市調控會稍稍放鬆一下， 但年尾近三個月密集釋放的信號都在告訴我們， 樓市不會出現寬鬆跡象， 2018年樓市調控也沒有放鬆的可能。
那麼， 在新的市場環境下， 哪類物業值得投資？哪些城市的房產能夠保值增值？如何獲得合理的租賃和投資回報？
根據雲房資料發佈的《2017下半年中國房地產投資回報率調查報告》（以下簡稱《報告》）顯示，
高端住宅方面， 按照15個典型城市綜合分析， 適宜長租的城市是西安；和普通住宅一樣， 寧波也成為高端住宅最不適宜投資的城市。
| 石家莊租金上漲動力不足
一直在北京工作的石家莊正定人張揚聊起當初買房的經歷， 興致盎然：“當初小道消息說， 正定會成為石家莊的一個新區， 記得當時好多會議還是在正定開的， 再加上12年、13年這個地方不論是從房價還是地理位置來說， 都可以算作一片窪地， 所以我最終決定將首套房買在了正定。 ”
不過， 在張揚看來， 正定再怎麼說也屬於石家莊下面的一個縣級市， 如果城市要發展， 優先順序的發展物件肯定是省會城市， 所以之後手頭有閒錢的張揚又在石家莊二環邊上買了第二套房，
張揚說， 因為工作不在石家莊， 房子空著也是空著， 所以簡單裝修之後他就把石家莊的房子租出去了。 “我記得14年那會兒， 兩室一廳的房子一個月租金是750元左右。 現在租金也就一千多吧。 雖然漲了， 但也沒漲多少， 租金空間不大， 租高了也沒人租。 ”
相比較北京等一線城市的租金來說， 石家莊的房子租金回報率並不高。 打算在北京發展的張揚原本還想著， 把石家莊的房子賣了在北京買一套， 沒想到石家莊和北京的限購政策一出， 計畫也擱淺了。
“現在石家莊房價和正定房價整體都在降， 現在賣掉也不合適啊。 只能等等再看吧。 沒准5年之後房價放開就漲了呢。
房子租金回報率低、長期持有不划算， 像張揚一樣等待轉售另做打算的大有人在。
《報告》資料也顯示， 長期租賃方面， 雖然租賃市場看好， 但短期內租金漲幅不及價格漲幅， 過高的投資成本也致使長期租賃回報率呈現下行局面。 2017下半年， 石家莊、天津、杭州、青島、廈門均屬於價格與租金偏離較大的城市， 長租租賃回報率墊底。 因此， 這些地方也被認為是適宜短期持有、5年後轉售的城市。
| 西安、重慶長期持有租賃收益可觀
如今， 諸如武漢、長沙、重慶等強二線城市頗具發展潛力， 因此， 這些城市也成為有投資需求之人的不二之選。 且不少人將這些城市的房產作為長期持有的資產。
從事媒體行業的西安人劉琳就向90度地產介紹了西安目前的樓市情況以及“潛伏”在這裡拉長線釣大魚的人。
劉琳說， 目前， 她所在的社區房價在1.2萬～1.5萬， 再好一點的學區房價為1.7萬～2.2萬。 租金方面， 根據地段不同， 2000～4000元不等， 不過2800～3500元的比較多。
“我一個朋友有兩套房， 自己住一套， 出租一套， 這幾年租金不斷上漲， 我那個朋友買房早，現在肯定賺了，平日收取的租金就成她零花錢了。租金也不低呢！”劉琳說，西安限購升級後，本地人禁買三套房，要不然，她的朋友可能還會在當地入手第三套房租出去，每年就賺取可觀的租金。
據劉琳介紹，現在很多人除了在西安買房外，還在周邊的西鹹新區、咸陽等地看房，因為大家都覺得西安這幾年發展不錯，這些地方也很有升值潛力。
《報告》也顯示，綜合靜態租賃、長期租賃、5年租賃後轉售三類投資指標看，西安、重慶等發展較好的二線城市長期租賃保持在高位水準。
具體來說，2017下半年，中西部城市，重慶、鄭州、太原、西安長期租賃回報率處於25城市較高水準，均高於5%，租賃市場表現優異。從這些城市的劃分來看，像西安、重慶等基本都屬於發展較好的二線城市。
高檔住宅方面，2017年以來，西安高檔住宅價格雖持續保持增長，但由於歷史基數較低，價格仍處於15城市中較低水準，但租金處於合理水準，故2017年下半年其長期租賃回報率以7.7%居15城市首位，且環比上漲1.3個百分點。從高檔住宅房地產投資價值導向圖座標上來看，西安長期租賃投資回報率的指數接近8%（最高數值為9%）。
| 寧波樓市讓人“望而卻步”
寧波的上升空間有限，導致很多人想投資寧波樓市，又“望而卻步”。孫楠和她老公目前對寧波的樓市就處於“觀望”狀態。
“我倆現在浙江台州工作，到寧波開車的話也就2個小時。我和老公商量原本想在寧波再買一套房，但諮詢了懂行的人後又有些猶豫了。”孫楠說，身邊朋友（包括搞房地產的朋友）都建議她寧可買嘉興也別買寧波。
孫楠這位房地產從業朋友的理由是，2017年杭州灣新區的炒作很明顯，其實就是炒作寧波和上海融合的概念。實際上這兩年上海和浙江的區域發展，最大受益者是嘉興，所以嘉興崛起，會對寧波產生一定的衝擊，畢竟交通區位等優勢比較明顯。
“所以建議我看好嘉興勝過寧波。說這跟外來人口導入的規模以及庫存供應等有關。”買還是不買，對於孫楠來說，這道買房選擇題還是處於無解狀態。
和孫楠一樣，劉鋼對於寧波的樓市也持“走著看”的態度。“其實，現在寧波的樓市買方和賣方都在貓著腰等著呢。賣房的不願降價出售；買房的都在等著抄底。所以現在寧波樓市也很安靜，不像以前那麼火熱了。”
劉鋼說，其實，浙江的樓市分化現象挺嚴重的，有的地方賊火，有的地方熱度早就消退了。
雲房資料的《報告》顯示，寧波也是一個獨特的存在，寧波在房價上漲空間、長期租賃回報率水準和5年轉售回報率方面均表現不佳。
尤其高檔住宅的資料，更能反映出寧波這座城市上升動力不足。比如，2017下半年，15個城市高檔住宅靜態租賃回報率在0.9%～2.6%之間，遠低於普通住宅靜態租賃回報率，從回報率變化趨勢來看，除寧波環比下降1.3%外，其他城市靜態租賃回報率基本保持穩定，漲跌幅均在0.5%以內。
長期租賃方面，寧波回報率墊底，為-2%。由於不能使投資者盡可能獲得利益最大化，所以報告顯示不建議投資寧波。
我那個朋友買房早，現在肯定賺了，平日收取的租金就成她零花錢了。租金也不低呢！”劉琳說，西安限購升級後，本地人禁買三套房，要不然，她的朋友可能還會在當地入手第三套房租出去，每年就賺取可觀的租金。據劉琳介紹，現在很多人除了在西安買房外，還在周邊的西鹹新區、咸陽等地看房，因為大家都覺得西安這幾年發展不錯，這些地方也很有升值潛力。
《報告》也顯示，綜合靜態租賃、長期租賃、5年租賃後轉售三類投資指標看，西安、重慶等發展較好的二線城市長期租賃保持在高位水準。
具體來說，2017下半年，中西部城市，重慶、鄭州、太原、西安長期租賃回報率處於25城市較高水準，均高於5%，租賃市場表現優異。從這些城市的劃分來看，像西安、重慶等基本都屬於發展較好的二線城市。
高檔住宅方面，2017年以來，西安高檔住宅價格雖持續保持增長，但由於歷史基數較低，價格仍處於15城市中較低水準，但租金處於合理水準，故2017年下半年其長期租賃回報率以7.7%居15城市首位，且環比上漲1.3個百分點。從高檔住宅房地產投資價值導向圖座標上來看，西安長期租賃投資回報率的指數接近8%（最高數值為9%）。
| 寧波樓市讓人“望而卻步”
寧波的上升空間有限，導致很多人想投資寧波樓市，又“望而卻步”。孫楠和她老公目前對寧波的樓市就處於“觀望”狀態。
“我倆現在浙江台州工作，到寧波開車的話也就2個小時。我和老公商量原本想在寧波再買一套房，但諮詢了懂行的人後又有些猶豫了。”孫楠說，身邊朋友（包括搞房地產的朋友）都建議她寧可買嘉興也別買寧波。
孫楠這位房地產從業朋友的理由是，2017年杭州灣新區的炒作很明顯，其實就是炒作寧波和上海融合的概念。實際上這兩年上海和浙江的區域發展，最大受益者是嘉興，所以嘉興崛起，會對寧波產生一定的衝擊，畢竟交通區位等優勢比較明顯。
“所以建議我看好嘉興勝過寧波。說這跟外來人口導入的規模以及庫存供應等有關。”買還是不買，對於孫楠來說，這道買房選擇題還是處於無解狀態。
和孫楠一樣，劉鋼對於寧波的樓市也持“走著看”的態度。“其實，現在寧波的樓市買方和賣方都在貓著腰等著呢。賣房的不願降價出售；買房的都在等著抄底。所以現在寧波樓市也很安靜，不像以前那麼火熱了。”
劉鋼說，其實，浙江的樓市分化現象挺嚴重的，有的地方賊火，有的地方熱度早就消退了。
雲房資料的《報告》顯示，寧波也是一個獨特的存在，寧波在房價上漲空間、長期租賃回報率水準和5年轉售回報率方面均表現不佳。
尤其高檔住宅的資料，更能反映出寧波這座城市上升動力不足。比如，2017下半年，15個城市高檔住宅靜態租賃回報率在0.9%～2.6%之間，遠低於普通住宅靜態租賃回報率，從回報率變化趨勢來看，除寧波環比下降1.3%外，其他城市靜態租賃回報率基本保持穩定，漲跌幅均在0.5%以內。
長期租賃方面，寧波回報率墊底，為-2%。由於不能使投資者盡可能獲得利益最大化，所以報告顯示不建議投資寧波。