2017， 已經離去。 我們一起見證了紛繁複雜、眼花繚亂的一年。
這一年， 從南到北、由東到西、從中心到周邊、從一二線到三四線， 房地產市場輪番上演了傳染式的房價非理性上漲，
這一年， 龍頭企業享受了巨大的規模紅利和估值溢價， 有三家企業邁入5000億門檻， 十六家企業邁入1000億門檻；二級市場上， 大企業的股票漲幅更大， 估值更高。 毫無疑問， 2017年是大者恒大、大象跳舞的一年。
這一年， 租購並舉成為“國策”， 租賃被放到前所未有的位置。 十二個城市試點租賃新政， 開發商拿地自持用於租賃開發， 集體建設用地試點租賃開發， 租賃資訊與服務平臺“多點開花”， 租賃REITS發行邁入快車道。
2018， 已經到來。 新的一年， 也註定是非同尋常、不甘寂寞的一年。 2018年既是十九大後的開局之年， 也是改革開放40周年；既是“十三五”規劃承上啟下的關鍵一年， 更是中國住房體制改革20周年。 這四個歷史節點的疊加， 2018年必然會成為中國住房歷史上劃時代的一年。
回溯過去的二十年， 房改大幕拉開後， 中國城鎮人均住房面積由1998年的18平方米增長到36平方米， 平均每人每年增加1平方米， 這是世界上任何國家都無法匹敵的速度， 我們用20年不到的時間讓城市家庭基本告別了住房短缺。 房地產幫助中國經濟戰勝了亞洲金融危機， 為億萬進城勞動力提供了就業機會， 為城市發展積蓄了持久的人口紅利， 對中國重回世界經濟中心功不可沒。 8億人的城市化、3億城市家庭的住房問題， 全球範圍內， 沒有先驗， 沒有先知。 無論是當下備受推崇的“德國模式”， 還是“新加坡模式”， 都不能與“中國式房改”所取得的巨大歷史成就相提並論。
於今回顧， 我們不能忘記， 更不能否認，
於今總結， 我國房地產市場的“基本面”已經發生顯著的變化。 經歷20年的住房開發投資浪潮， 城市家庭的戶均住房套數已經大於1， 住房總量不足的問題已經轉變成結構失衡的問題， 數量不足的矛盾已經轉變成品質不足的矛盾。 展望2018， 以及更遠的未來，
因為相信， 所以看見。 為了實現這個“住房願景”， 我們需要選擇相信， 且相信這樣幾股力量：
第一， 相信市場的力量。當下的房地產市場已經初步形成新房、二手房、租賃三個市場相互補充、齊頭並進的格局。建立多主體供應、多管道保障的住房供應制度，最根本的要求就是要充分發揮這三個市場的力量，協同滿足多層次的住房需求。目前的實際情況是新房市場的力量過度，二手房市場的力量不夠，租賃市場的力量受限。從終極格局來講，一線城市超過80%、二線城市超過60%、三四線超過30%的購房需求將由二手房來滿足；一線城市超過50%、二線城市超過40%、三四線超過30%的住房需求將由租賃市場來滿足。從這個角度看，二手房和租賃的市場化改革應該成為“二次房改”的重點，成為長效機制建設的重點。尤其是租賃市場，即便是政府介入程度相對較深的德國，仍然有接近80%的房源來自於私人和企業，政府提供的只有10%，還有10%是市場化運營的住房合作社提供。再進一步，即便是政府提供的租賃房源，也只是在產權上屬於政府，運營管理仍然是由專業化的機構來完成。因此，發展長期租賃，建立租購並舉的住房體系，關鍵是要把市場的力量發揮到極致狀態後，政府再介入。一方面，要最大限度地在房源端實現市場化，充分挖掘存量和私人房源，通過調整持有與交易環節的稅制結構，鼓勵閒置房源用於出租。總體而言，房源端，市場的力量要占到80%。另一方面，在運營服務端，要完全市場化。租賃的本質是服務，租前、租中、租後的一系列服務都需求由市場化服務機構來完成。
第二，相信品質的力量。這裡的品質包括房子本身的品質，也包括服務的品質。當我們告別總體的住房短缺之後，人們對美好生活、美好居住的追求決定了品質供給的相對不足是一種常態，是一種事實。高收入家庭需要高品質的住房，他們不僅追求居住的私人空間，也注重外部的物業管理，以及公共的配套服務。青年白領需要體面的、有社交、有服務的品牌單間公寓。流動人口需要安全的、可支付的標準化全租和床位產品。總體而言，對於不同人群、不同收入、不同生命週期的住房需求而言，都已經全面進入品質時代。人們對品質的溢價會越來越高，這個力量不會改變，且會逐步強化和放大，從而推動我國房地產行業的全面升級。
第三，相信“並舉”的力量。十九大提出的“租購並舉”已經吹響了“集結號”，租購並舉必定是長期的主旋律。然而，我們需要清醒地認識到：首先，租和購不是相互替代的關係，發展租賃市場並不是用租賃去替代買房，更不是通過租賃去打壓房價，而是讓租房人群“租的更好”，更體面、更安全、更可支付。其次，租與購也不是相互割裂的關係，如果沒有購的市場，也就沒有租的市場，如果我們一刀切打壓所有二套房、三套房需求，租賃市場就成為“無源之水”，因此，符合實際的政策是釋放合理的投資需求，並鼓勵將這些房源用於出租。
第四，相信互聯網的力量。我一直深信不疑，兩個10億人從根本上決定中國房地產市場的長期趨勢：一個是10億城市人口，這是一個10億級別的、線下的網路，決定著住房需求的分佈結構；一個是10億的互聯網人口，這是一個容易被忽略的、線上的網路，決定著住房消費的品質。如果有一天，10億線下的城市人口能夠通過互聯網獲取高品質的資訊和內容、連接高品質的服務，能夠與數百萬經紀人、物業經理、房屋管家等服務者進行高品質的交互，那麼人們的住房消費體驗將得到徹底的重塑。
相信是一種力量，選擇相信是一種能力，也是一種生存策略。市場是大道、品質是正道、互聯網是賽道。2018，讓我們一起選擇相信！
新年伊始，我們帶著相信的力量，問候大家。
2018年，鏈家研究院將繼續秉承專業立身的信念，用資料還原市場，為大家提供更高品質的研究、更加有用的資料，一起為相信而努力，因相信而幸福！
相信市場的力量。當下的房地產市場已經初步形成新房、二手房、租賃三個市場相互補充、齊頭並進的格局。建立多主體供應、多管道保障的住房供應制度，最根本的要求就是要充分發揮這三個市場的力量，協同滿足多層次的住房需求。目前的實際情況是新房市場的力量過度，二手房市場的力量不夠，租賃市場的力量受限。從終極格局來講，一線城市超過80%、二線城市超過60%、三四線超過30%的購房需求將由二手房來滿足；一線城市超過50%、二線城市超過40%、三四線超過30%的住房需求將由租賃市場來滿足。從這個角度看，二手房和租賃的市場化改革應該成為“二次房改”的重點，成為長效機制建設的重點。尤其是租賃市場，即便是政府介入程度相對較深的德國，仍然有接近80%的房源來自於私人和企業，政府提供的只有10%，還有10%是市場化運營的住房合作社提供。再進一步，即便是政府提供的租賃房源，也只是在產權上屬於政府，運營管理仍然是由專業化的機構來完成。因此，發展長期租賃，建立租購並舉的住房體系，關鍵是要把市場的力量發揮到極致狀態後，政府再介入。一方面，要最大限度地在房源端實現市場化，充分挖掘存量和私人房源，通過調整持有與交易環節的稅制結構，鼓勵閒置房源用於出租。總體而言，房源端，市場的力量要占到80%。另一方面，在運營服務端，要完全市場化。租賃的本質是服務，租前、租中、租後的一系列服務都需求由市場化服務機構來完成。第二，相信品質的力量。這裡的品質包括房子本身的品質，也包括服務的品質。當我們告別總體的住房短缺之後，人們對美好生活、美好居住的追求決定了品質供給的相對不足是一種常態，是一種事實。高收入家庭需要高品質的住房，他們不僅追求居住的私人空間，也注重外部的物業管理，以及公共的配套服務。青年白領需要體面的、有社交、有服務的品牌單間公寓。流動人口需要安全的、可支付的標準化全租和床位產品。總體而言，對於不同人群、不同收入、不同生命週期的住房需求而言，都已經全面進入品質時代。人們對品質的溢價會越來越高，這個力量不會改變，且會逐步強化和放大，從而推動我國房地產行業的全面升級。
第三，相信“並舉”的力量。十九大提出的“租購並舉”已經吹響了“集結號”，租購並舉必定是長期的主旋律。然而，我們需要清醒地認識到：首先，租和購不是相互替代的關係，發展租賃市場並不是用租賃去替代買房，更不是通過租賃去打壓房價，而是讓租房人群“租的更好”，更體面、更安全、更可支付。其次，租與購也不是相互割裂的關係，如果沒有購的市場，也就沒有租的市場，如果我們一刀切打壓所有二套房、三套房需求，租賃市場就成為“無源之水”，因此，符合實際的政策是釋放合理的投資需求，並鼓勵將這些房源用於出租。
第四，相信互聯網的力量。我一直深信不疑，兩個10億人從根本上決定中國房地產市場的長期趨勢：一個是10億城市人口，這是一個10億級別的、線下的網路，決定著住房需求的分佈結構；一個是10億的互聯網人口，這是一個容易被忽略的、線上的網路，決定著住房消費的品質。如果有一天，10億線下的城市人口能夠通過互聯網獲取高品質的資訊和內容、連接高品質的服務，能夠與數百萬經紀人、物業經理、房屋管家等服務者進行高品質的交互，那麼人們的住房消費體驗將得到徹底的重塑。
相信是一種力量，選擇相信是一種能力，也是一種生存策略。市場是大道、品質是正道、互聯網是賽道。2018，讓我們一起選擇相信！
新年伊始，我們帶著相信的力量，問候大家。
2018年，鏈家研究院將繼續秉承專業立身的信念，用資料還原市場，為大家提供更高品質的研究、更加有用的資料，一起為相信而努力，因相信而幸福！