房地產市場的變幻始終牽動著各方心弦。 告別2017年， 邁入2018房改之年， 房地產市場將迎來哪些變化？住建部主管行業媒體《中國建設報》刊文《2018房改之年：房價趨穩 房企趨大》。
多方預測研究顯示， 2018年中國房地產市場將迎來平穩調整期， 回歸理性是總的發展趨勢。 業內人士認為， 房地產市場調控的重點是既要"防大起"， 更要"防大落"， 及時應對處理各種不確定性風險。
《中國建設報·中國房地產》在採訪中瞭解到， 2018年房價整體將趨於平穩， 但也要警惕局部風險。 同時房企之間分化將進一步加劇， 2018年TOP4房企總規模或近3萬億元， 千億元房企將繼續擴容。 未來各梯隊房企將進一步向頭部集中， TOP10房企集中度有望達35%， 未來百強房企之間發生收並購的概率將不斷增大， 呈現"大者愈大"局面。
一、需警惕房價報復性反彈
易居房地產研究院發佈的《2017~2018年度全國房地產市場報告》（以下簡稱《報告》）顯示，
該《報告》分析認為， 從價格端政策來看， 政府穩定價格的決心不會改變， 後續針對穩定價格依然會有各類管控的措施， 不排除有包括限購和限貸在內的管控政策出現。 從實際情況看， 也將不斷細化價格管控思路， 包括土地出讓等環節。
日前， 中國指數研究院等機構聯合發佈的《中國房地產市場2017總結與2018展望》報告預計， 2018年全國房地產市場將呈現"成交回落， 價格趨穩， 新開工、投資中低速增長"的特點。
中國社會科學院發佈的《中國住房報告（2017~2018）》顯示， 通過限制性政策與長效機制相結合， 多數城市房價趨於平穩。
對此， 中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示， 2017年以來住宅銷售均價漲幅一直維持在4%以下的水準。 在嚴厲調控的作用下， 房地產總體呈現穩中有升態勢， 一二線城市增幅分化下調， 三四線城市分化上升。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華認為， 過去一年半時間， 一二線多數城市樓市在嚴厲調控下趨於凍結， 大量房地產企業和投資投機需求被擠向三四線城市， 此前未受關注的市場經歷了一波房價快速上漲。 與此同時， 房價的"相對窪地"已基本消失， 短期內房地產市場不存在大起大落的經濟基礎，
從市場整體情況看， 2017年調控效果顯現， 百城新建住宅價格趨穩， 主要城市供需動力不足， 50個代表城市商品住宅成交面積同比下降超兩成。
與一二線漲幅收窄趨勢形成明顯反差， 三四線城市房價領漲全國。 國家統計局資料顯示， 2017年9月， 在全國70個大中城市中， 三線城市新建商品住宅價格同比上漲7.4%， 遠高一線城市的0.5%和二線城市的5.6%。
倪鵬飛表示， 雖然伴隨熱點城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫， 樓市總體風險有所下降， 但從一線城市看來， 部分風險依然存在， 其不確定性需高度警惕。 "若房價收入比過高，
具體來看， 一線城市房價收入比依然居高不下。 資料顯示， 雖然全國平均房價收入比僅為7.5， 總體房價收入比穩定， 但從一線城市單獨看來， 其房價收入比依然高達31.3， 其中， 北京房價收入比更是高達41， 居所有城市之首。
"還應警惕房價報復性反彈。 "倪鵬飛認為， 由於城鎮化紅利沒有結束， 總體預期沒有改變， 若調控政策轉向或變化， 可能導致反彈。
在倪鵬飛看來， 目前一二線部分城市房價增幅下降是調控重拳下行政限制性措施的結果， 非真正由市場供求機制、價格機制、競爭機制發揮自我調節作用下的變化。 因此， 若後期在一二線城市供給難以跟上， 土地、財稅等制度性政策未建立的背景下， 調控若放鬆， 前期抑制房價過快上漲成效將功虧一簣，被限制性措施打壓的需求或伺機複燃，以致一二線熱點城市房價出現報復性增長。
二、TOP10房企集中度有望達35%
2018年，房企在住房制度改革之年又有怎樣的表現？
2017年，"限售"等樓市調控政策不斷加碼，更多城市加入調控行列。在這樣的市場環境下，規模房企憑藉自身品牌、城市佈局以及投資能力的優勢，銷售業績繼續大幅增長。
觀點指數·2017中國房地產企業銷售金額TOP100榜單顯示，碧桂園、恒大、萬科成為本年度銷售金額前3強。3家企業均實現了超過5000億元的銷售金額，成為中國房地產首3家完成一半"萬億元"目標的企業。
3家企業全年銷售總額達到1.6萬億元，意味著行業出現集中度提升、大型房企市場佔有率越來越高的分化現象。
最為耀眼的是碧桂園，從2017年首月開始就成為銷售金額TOP100榜單第一名，全年一直遙遙領先。此外，碧桂園也在2017年開展品質管理年計畫，通過大力推廣SSGF工業化建造體系全面提升產品品質，以奠定2018年高品質發展的基礎。
就在幾年前，千億元房企還是整個行業的絕對重量級明星企業，數量稀少。到如今，千億元房企數量已經迅速擴大至17家，銷售金額總和達到4萬億元。龍湖集團、招商蛇口、新城控股、世茂房地產、旭輝集團5家企業在本年度成功實現突破，成為千億元俱樂部新成員。
以龍湖集團為例，早在2017年6月時就已達到900多億元的銷售規模，是上半年增長速度最快的房企之一。7月份達標千億元後，在隨後召開的中期業績會上，調升全年銷售目標為1500億元。龍湖集團首席執行官邵明曉表示，龍湖集團並不僅僅專注於規模擴張，在兼顧盈利表現的同時，商業地產、創新業務方面也在加緊佈局。
2017年房企規模分化呈現出兩個趨勢。一方面，全年業績500億元以上的房企數量較2016年增加了15家，強者愈強。另一方面，300至500億元規模和100至300億元規模的房企數量分別減少了4家和13家。這說明，對於這個區間內的房企而言，規模增長已經達到瓶頸，不進則退，繼續擴張的話，對自身的運營管控和資金運作能力都提出了更高的要求。
展望2018年，龍頭房企將依靠出色的品牌、穩健的運營能力繼續快速發展。克而瑞研究中心預計，碧桂園、恒大、萬科、融創4家房企的業績總規模或將近3萬億元。此外，房企集中度將繼續大幅上升，並且更向排名靠前的房企靠攏。其中，TOP10房企的行業集中度有望達35%。同時，2018年2000億元房企和1000億元房企有望繼續擴容，2020年至少產生30家千億元房企。
從長期來看，未來TOP100房企的整體業績規模將繼續增長，各梯隊房企的行業集中度也將進一步上升。而隨著市場調控壓力持續和規模房企競爭優勢的體現，TOP100房企仍將保持規模分化的格局。克而瑞研究中心預計，到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度將分別達到47%和70%。
值得注意的是，目前房企規模的大幅擴張仍主要通過收並購的方式來實現，未來百強房企之間發生收並購的概率將不斷增大。而對於一些已經發生的並購案，如果能實現並表，業績也將得到大幅提升。
在規模化的同時，多元化轉型成為房地產企業的新風口，住房租賃市場正受到越來越多企業的關注。
除存量市場，通過產業協作、產城融合、特色小鎮等模式拿地，也是2017年行業普遍的現象。
比如碧桂園在住宅開發之外，已經建立了科技小鎮、長租城市等經營性業務，運營型思路漸趨明朗。
《中國建設報·中國房地產》走訪多名大型房地產企業時瞭解，企業對於2018年房地產的走向基本判斷為"小年"，隨著一二線城市市場集中度提高，區域競爭將會更加激烈，房企分化與轉型將加速。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從當前房企集中度趨勢看，說明大型房企在構造房地產生產函數方面有更大的優勢，大型房企具備對土地、資金、人力、管理等資源的獲取優勢。未來此趨勢會加強，也會促進並購等機會的增加。
"後續將對一些黑馬類型的企業積極關注，類似拿地節奏快、投資意願很強烈的企業更要警惕未來市場降溫的風險，只有這樣，相關房企才能真正做到業績成長有底氣且有持續性，單純追逐銷售業績增長易出現栽跟頭的風險。"嚴躍進補充分析。
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前期抑制房價過快上漲成效將功虧一簣，被限制性措施打壓的需求或伺機複燃，以致一二線熱點城市房價出現報復性增長。二、TOP10房企集中度有望達35%
2018年，房企在住房制度改革之年又有怎樣的表現？
2017年，"限售"等樓市調控政策不斷加碼，更多城市加入調控行列。在這樣的市場環境下，規模房企憑藉自身品牌、城市佈局以及投資能力的優勢，銷售業績繼續大幅增長。
觀點指數·2017中國房地產企業銷售金額TOP100榜單顯示，碧桂園、恒大、萬科成為本年度銷售金額前3強。3家企業均實現了超過5000億元的銷售金額，成為中國房地產首3家完成一半"萬億元"目標的企業。
3家企業全年銷售總額達到1.6萬億元，意味著行業出現集中度提升、大型房企市場佔有率越來越高的分化現象。
最為耀眼的是碧桂園，從2017年首月開始就成為銷售金額TOP100榜單第一名，全年一直遙遙領先。此外，碧桂園也在2017年開展品質管理年計畫，通過大力推廣SSGF工業化建造體系全面提升產品品質，以奠定2018年高品質發展的基礎。
就在幾年前，千億元房企還是整個行業的絕對重量級明星企業，數量稀少。到如今，千億元房企數量已經迅速擴大至17家，銷售金額總和達到4萬億元。龍湖集團、招商蛇口、新城控股、世茂房地產、旭輝集團5家企業在本年度成功實現突破，成為千億元俱樂部新成員。
以龍湖集團為例，早在2017年6月時就已達到900多億元的銷售規模，是上半年增長速度最快的房企之一。7月份達標千億元後，在隨後召開的中期業績會上，調升全年銷售目標為1500億元。龍湖集團首席執行官邵明曉表示，龍湖集團並不僅僅專注於規模擴張，在兼顧盈利表現的同時，商業地產、創新業務方面也在加緊佈局。
2017年房企規模分化呈現出兩個趨勢。一方面，全年業績500億元以上的房企數量較2016年增加了15家，強者愈強。另一方面，300至500億元規模和100至300億元規模的房企數量分別減少了4家和13家。這說明，對於這個區間內的房企而言，規模增長已經達到瓶頸，不進則退，繼續擴張的話，對自身的運營管控和資金運作能力都提出了更高的要求。
展望2018年，龍頭房企將依靠出色的品牌、穩健的運營能力繼續快速發展。克而瑞研究中心預計，碧桂園、恒大、萬科、融創4家房企的業績總規模或將近3萬億元。此外，房企集中度將繼續大幅上升，並且更向排名靠前的房企靠攏。其中，TOP10房企的行業集中度有望達35%。同時，2018年2000億元房企和1000億元房企有望繼續擴容，2020年至少產生30家千億元房企。
從長期來看，未來TOP100房企的整體業績規模將繼續增長，各梯隊房企的行業集中度也將進一步上升。而隨著市場調控壓力持續和規模房企競爭優勢的體現，TOP100房企仍將保持規模分化的格局。克而瑞研究中心預計，到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度將分別達到47%和70%。
值得注意的是，目前房企規模的大幅擴張仍主要通過收並購的方式來實現，未來百強房企之間發生收並購的概率將不斷增大。而對於一些已經發生的並購案，如果能實現並表，業績也將得到大幅提升。
在規模化的同時，多元化轉型成為房地產企業的新風口，住房租賃市場正受到越來越多企業的關注。
除存量市場，通過產業協作、產城融合、特色小鎮等模式拿地，也是2017年行業普遍的現象。
比如碧桂園在住宅開發之外，已經建立了科技小鎮、長租城市等經營性業務，運營型思路漸趨明朗。
《中國建設報·中國房地產》走訪多名大型房地產企業時瞭解，企業對於2018年房地產的走向基本判斷為"小年"，隨著一二線城市市場集中度提高，區域競爭將會更加激烈，房企分化與轉型將加速。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從當前房企集中度趨勢看，說明大型房企在構造房地產生產函數方面有更大的優勢，大型房企具備對土地、資金、人力、管理等資源的獲取優勢。未來此趨勢會加強，也會促進並購等機會的增加。
"後續將對一些黑馬類型的企業積極關注，類似拿地節奏快、投資意願很強烈的企業更要警惕未來市場降溫的風險，只有這樣，相關房企才能真正做到業績成長有底氣且有持續性，單純追逐銷售業績增長易出現栽跟頭的風險。"嚴躍進補充分析。
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