“我愛我家”高價嫁人 房產仲介企業開始走進A股市場

房產仲介已經佔領了地球， 人們已經習慣了馬路一側同一家仲介的兩家店面就隔著幾百米、就隔了一個過街天橋， 居民社區每天各種身著西裝的人員散發傳單、掌握著各種房源資訊， 在房地產市場火熱的這幾年， 房產仲介完成了資本的原始積累， 呈現出了爆發式增長。

房產仲介商瞄準A股市場

跑馬圈地在帶來大量客源的同時， 也帶來了大量門店的運營成本和人力成本的快速上漲， 很多大型房產仲介已經發展到了借助登陸A股市場以滿足資本需求的階段。 房產仲介龍頭鏈家在完成B輪融資後，

根據對賭協定要在5年內完成IPO， 而在今年1月收到融創中國26億元的注資後， 其估值已達416億， 按照計畫， 鏈家地產將於2017年下半年進行IPO。

雖然估值沒有那麼高， 但是我愛我家卻先跨出了資本市場的這一步。 2月28日， 停牌近半年的昆百大A發佈重組預案， 並於3月23日發佈修訂稿， 擬以合計支付對價近62億元， 收購我愛我家94%股權。 交易完成後， 我愛我家將實現曲線上市。

跟公眾預期一樣， 本次交易方案發佈之後便受到了監管層和投資者們的熱議， 其中最受關注的要屬我愛我家的業績對賭承諾。 預案修訂稿顯示， 自2017年1月1日起， 我愛我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日實現的扣除非經常性損益及募集配套資金影響後的合併報表口徑下歸屬于母公司股東的累積淨利潤分別不低於5億元、11億元及18億元。

也就是說未來三年我愛我家要實現淨利潤每年近一倍的增長， 而財務資料顯示， 2015年度， 我愛我家實現營業收入511,190.41萬元， 歸屬於母公司淨利潤14,303.30萬元；2016年1-9月， 我愛我家實現營業收入633,718.37萬元，

歸屬於母公司淨利潤26,483.86萬元。 雖然從目前的資料來看2017年的盈利能力並沒有太大壓力， 但是隨著基數的增長， 淨利連續增長仍面臨較大不確定性。 昆百大A複牌以來的走勢也顯示出市場的觀望態度。

房地產行業對於房產仲介業務仍然具有強支撐

整體來看， 影響房產仲介行業發展的主要因素包括房地產行業發展狀況、房產仲介行業競爭以及人才需求三個方面。 首先， 從房地產行業來看， 目前一二線城市房價處於高位， 但是存在剛需支撐， 雖然政策面的收緊可能會給交易活躍度帶來一些壓力， 但是鑒於經濟對於地產的依賴， 以及房屋租賃市場的快速發展， 房產仲介的業務量仍偏于向好。 三四線城市目前存量較大，

房產仲介的集中度相對較低， 在今年政策支持去存量的大方向之下， 也留給仲介商更多的發展空間。 因此中短期來看， 房地產行業對於房產仲介業務仍然具有強支撐， 不過未來隨著人口老齡化和“421”一代的到來， 房市需求將相應降低， 經濟的復蘇也會帶來新的產業增長點， 長期房市去泡沫將是不可逆的， 因此房地產仲介升級和轉型也勢在必行。

其實房地產仲介業務並不簡單是房屋買賣和租賃， 根據我愛我家披露的經營模式， 房地產仲介服務行業的服務包括從最初的土地出讓規劃到項目的前期規劃設計、再到物業銷售運營、直到最後的二手房租售， 房地產仲介服務涵蓋了顧問、代理、經紀、估價、金融服務、電子商務、二手房買賣、二手房租賃以及物業管理等服務在內的諸多內容，

可謂是一條貫穿整個房地產產業鏈的業務模組組合。 同時， 房產仲介因為獨特的定位也具有發展金融業得天獨厚的優勢， 例如鏈家旗下鏈家理財被描述成為， 首創了“房產買賣——銀行按揭——資金託管——產權服務——過橋融資——金融理財”的房產金融閉環模式， 線上對接有投資需求的投資人， 線下對接房產交易中產生的借款需求， 形成產業鏈條。 1月3日， 鏈家理財在其官網宣佈， “鏈鏈金融”將作為一個完全獨立的品牌啟動運營並替代“鏈家理財”， 一方面鏈家可能在為其IPO做準備， 另一方面也反映出鏈家的金融業務正在成為一塊獨立的業務模組獲得發展。

房產仲介行業將呈現寡頭化

其次，目前房產仲介行業的競爭格局呈現寡頭特徵，鏈家雖然佔有絕對份額，但是我愛我家、麥田等仲介商也擁有一定客戶基礎，而早早就借助美股希望實現迅速擴張的21世紀中國不動產和搜房網等仲介商雖然沒有實現大躍進，但是仍舊依靠資本實現了一定的發展，此外由於房產仲介門檻較低，很多魚龍混雜的小型仲介商也廣泛存在。需要注意到，房地產行業用戶粘性不高，由於行業整體資質參差不齊，並且在一些大城市還充斥著大量的黑仲介，用戶受到欺騙之後，會對整個行業信任度都產生負面影響。未來隨著政策規範的細化和行業跑馬圈地模式的退出，具有規模經濟優勢和資本優勢的房地產仲介商將獲得進一步的發展，行業將集中於幾家主要服務商，寡頭局面將會延續。

房產仲介行業人力資源投入將持續加大

最後，作為輕資產行業，人力資源對於房產仲介行業發展具有決定性作用。一方面大量的業務拓展需要雇傭更多的員工，如何增強員工歸屬感，刺激員工工作積極性就顯得很重要。員工持股雖然會被推崇，但是對於仲介行業基層員工數量較多的情況，差異化的獎懲機制或將更加有效。另一方面，員工素質的把關和提升也很重要，目前鏈家在員工招收階段會對學歷進行要求，因此整體員工資質也相對高些，未來房產仲介將會更加注重服務的品質，因此入職前的篩選和入職後的培訓學習將更加重要，並且員工基本素質的提升也可以在日常業務中規避掉很多潛在的法律風險。

如果按照生命週期理論來看，房產仲介業務正處於成長期，行業存在的必要性已經成為共識，供給端和需求端也都還存在很大的發展空間，因此登陸資本市場對於搶佔先機就顯得很重要。不過快速發展的過程中也要注意業務升級，避免走彎路和走錯路，節省未來的調整成本。

其次，目前房產仲介行業的競爭格局呈現寡頭特徵，鏈家雖然佔有絕對份額，但是我愛我家、麥田等仲介商也擁有一定客戶基礎，而早早就借助美股希望實現迅速擴張的21世紀中國不動產和搜房網等仲介商雖然沒有實現大躍進，但是仍舊依靠資本實現了一定的發展，此外由於房產仲介門檻較低，很多魚龍混雜的小型仲介商也廣泛存在。需要注意到，房地產行業用戶粘性不高，由於行業整體資質參差不齊，並且在一些大城市還充斥著大量的黑仲介，用戶受到欺騙之後，會對整個行業信任度都產生負面影響。未來隨著政策規範的細化和行業跑馬圈地模式的退出，具有規模經濟優勢和資本優勢的房地產仲介商將獲得進一步的發展，行業將集中於幾家主要服務商，寡頭局面將會延續。

房產仲介行業人力資源投入將持續加大

最後，作為輕資產行業，人力資源對於房產仲介行業發展具有決定性作用。一方面大量的業務拓展需要雇傭更多的員工，如何增強員工歸屬感，刺激員工工作積極性就顯得很重要。員工持股雖然會被推崇，但是對於仲介行業基層員工數量較多的情況，差異化的獎懲機制或將更加有效。另一方面，員工素質的把關和提升也很重要，目前鏈家在員工招收階段會對學歷進行要求，因此整體員工資質也相對高些，未來房產仲介將會更加注重服務的品質，因此入職前的篩選和入職後的培訓學習將更加重要，並且員工基本素質的提升也可以在日常業務中規避掉很多潛在的法律風險。

如果按照生命週期理論來看，房產仲介業務正處於成長期，行業存在的必要性已經成為共識，供給端和需求端也都還存在很大的發展空間，因此登陸資本市場對於搶佔先機就顯得很重要。不過快速發展的過程中也要注意業務升級，避免走彎路和走錯路，節省未來的調整成本。