普法｜買房這樣反悔，這個廈門人損失了200萬

相中房子，交了200萬元定金

2014年12月，廈門的陳某相中了吳某的一套價值2200萬元的房子，雙方簽訂了一份《房產買賣協議》，陳某支付了購房定金200萬元。

但是，因為一個原因，很快陳某就反悔不想買了。

什麼原因呢？

陳某說，主要是因為擔心政府將出臺房產稅等原因，而陳某自有房產面積已超甚多，不宜再購入該房產。

突然後悔，賣家發出解約通知

隨後，買賣雙方達成補充協定，約定由買方另尋他人接盤。

補充協議約定，陳某將積極尋找新買家與吳某洽談及重新簽約，若商議成功且新買家支付定金後，原《房產買賣協議》自然失效作廢。另外，陳某另尋新買家的寬限期截至2015年6月15日止，否則仍按雙方簽署的《房產買賣協定》執行；在寬限期內，吳某亦可自行尋找買家，若商談成功則與陳某再議終結協議事宜。

2015年7月，吳某等人與案外人另行簽訂房產買賣協議。 2015年8月，吳某等人向陳某發出解約通知。

陳先生收到解約通知後

就將吳某告上法庭

要求吳某返還購房定金200萬元

並支付相應的利息！

一審判決，賣家需返還100萬定金及利息

一審法院審理後認為，從本案查明的事實來看，陳某已構成違約。鑒於雙方已就解除訟爭《房產買賣協定》達成合意，且吳某等人也已自行找到新買家，並收取相應的購房定金。因此，協議解除之後，吳某等人理應將陳某已付款項予以返還，並承擔該款項的資金佔用利息。但綜合本案的實際情況，酌定吳某等人應返還購房定金100萬元並支付相應的利息。

一審宣判後，雙方均不服，都提起了上訴。

二審判決，買家違約200萬定金賣家沒收

近日，廈門中院審理後作出終審判決，認為陳某明確表示因擔心政府出臺房產稅而不願繼續購房，且在約定的寬限期內未能尋得新買家與吳某等人重新簽約，

故陳某已構成違約。無論吳某等人是否在2015年7月份找到新買家，該時間已超過約定的寬限期，不影響違約事實的認定。雙方並未變更定金規則，因此陳某支付的200萬元購房定金應由吳某等人沒收。

綜上，廈門市中級人民法院改判撤銷一審判決，駁回陳某的訴訟請求及上訴請求。

因為一句後悔

白白賠了200萬

陳先生房子不要了

雖然房子已經找到新買家

但定金也拿不回來嗎？

法官說法：陳某的行為已構成根本違約

購房者因自身原因造成違約，其支付的購房定金能否退還？對此，本案承辦法官分析說，違約行為分為一般違約與根本違約，其中根本違約是指合同一方當事人違反合同的行為致使合同目的無法實現。簽訂房屋買賣合同的目的在於交易房屋產權，而陳某因自身原因不願繼續購房，也未能在約定的寬限期內尋得新買家，故陳某已構成根本違約。根據我國《擔保法》及其司法解釋的規定，除法律另有規定或者當事人另有約定之外，一方當事人存在根本違約的情形則可以適用定金罰則：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金。

從本案還延伸出另一個問題：違約方能否參照我國《合同法》中有關調整違約金的相關規定，以定金罰則超過實際損失為由請求法院對守約方沒收的定金數額予以調整？答案是否定的。違約金與定金均屬違約責任的承擔方式，但兩者的概念並不相同。在我國，違約金兼具補償與懲罰的雙重性質，但其立法本意是以補償當事人實際損失為主，懲罰為輔。因此，我國《合同法》規定法院可依當事人的申請對合同約定的違約金數額進行一定程度的調整。而定金罰則的設立，則意在提高違約成本，督促當事人積極履行合同義務，以促成交易目的實現。定金罰則不以實際損失為參照，更側重于對違約行為的懲罰，故而我國《合同法》與《擔保法》均未賦予法院調整定金的裁量權。

本案中，陳某的行為已構成根本違約，但一審法院以雙方已合意解約，且吳某等人也已自行找到新買家，並收取相應的購房定金為由，對沒收的定金數額進行調整，存在法律適用上的錯誤，故二審法院予以糾正。

廿七君突然發現

最近買賣房子違約事例比比皆是

房價漲了賣家反悔

顧慮多了買家反悔

但是，最終無論如何後悔方都要承擔責任的！

廿七君再次提醒下大家

買房賣房都要慎重

簽了協議

就後悔不得了！

作者：廿七君

通訊員：廈公宣

值班編輯：陳文波

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