有人說了， 17年年初被人忽悠買房， 現在房價跌了不少， 18年會不會砸在手裡。
我想對比中國股市的投資， 樓市從未讓人失望。 一線樓市這10年每次下跌都是買入機會，
當然我說的是一般情況， 那種拼命上杠杆不知死活對抗大勢的人， 幹啥都得原地爆炸。
原因是什麼？風險控制、需求研判不到位。
2017樓市是波瀾壯闊的。
我們見證了春季“3.17”限購的威力， 也恐懼于盛夏樓市“見頂”的輿論。
金秋之際的“租賃同權”開啟了我們對樓市新的想像， 寒冬之時的“信貸緊縮”、“調控分化”讓我們認真思考何去何從。
2018我們仍然要從“房子是用來住的， 不是用來炒的”基調出發， 不敢說預判， 窺探未來樓市運行的一角， 有更多機會去規避風險發現機遇仍是核心重點。
這裡給一個超前性的猜想：2018樓市將很困難， 剛需上車機會顯現， 分城調控繼續執行。
一、樓市政策
“理性投資孫宏斌”最近發言：“有些房子不像上半年那麼搶手、好賣， 過去都是一小時賣完了， 現在可能只賣了70%、80%， 市場已經在發生變化。 ”
從目前官方的輿論導向來看， 在經濟大勢無重大變化的前提下， 2018年樓市調控放鬆的可能性極小。 而且兩大央媒便曾接連發聲， 重申樓市調控的決心， 並表示“要讓短期調控政策為長期改革創造視窗期， 讓調控與改革措施共同發力， 治標更須治本。 ”
要知道美國全球加息的情況下， 我們居民人均信貸杠杆已經很高了， 銀行儲蓄存款是接連下降的， 房地產已經綁架了大多數家庭， 就現在情況而言， 這個炸彈隨時可能爆炸。 那麼主動去金融杠杆， 防範金融風險是第一要務， 樓市在這種情況下是不能再對居民生活和金融運行造成太大壓力的。
樓市調控一定不會放鬆， 有可能漸漸壓力增大， 並且健全建設各部門關於樓市交易的制度。
二、土地供應
據中原地產研究中心統計資料顯示， 截至12月27日， 全國賣地最多的50個城市合計賣地金額接近3.5萬億元， 同比上漲31%。 成交結構上看， 租賃用地、保障用地、共有產權用地等土地供應比例上升， 弱二線和三四線城市成交比重增加。
2018年房市整體仍處於下行週期， 開發商資金面相對緊張， 因此2018年土地市場溫度有所下降。 但是由於二線與三四線去庫存、補庫存行為仍在進行， 因此這些城市地價繼續上漲。 未來全國整體土地市場行情將出現分化局面， 特別是去年土地溢價較高的城市將繼續回落。
三、供需關係
16年-17年房價暴漲、政策嚴打並沒有讓實際需求減弱。 一二線仍然是大量首次置業、剛需改善、城市更需求的集中地。 儘管外來人口有所回落， 城市財富彙集效應仍然有致命的吸引力。
目前全國二手房市場置換需求旺盛，
總的來說， “城市包圍農村”是大趨勢， 所以您有錢， 還是到城裡投奔親戚吧~
四、去庫存週期
據國家統計局資料， 2017年前11月全國商品房庫存5.96億平方米， 去庫存週期4.5個月， 全國主要80城庫存規模相當於2013年8月的水準。 其中住宅3.1億平方米， 去化週期2.35個月。 商業2.86億平方米， 去化週期60個月。 弱二線與80%三四線城市去庫存未完成、一二線16個熱點城市補庫存未完成、20%的三四線城市去庫存完成。
從商品房庫存結構看，2017年前11月5.96億平方米庫存裡，65%在三四線城市，30%在二線城市，5%在一線城市。此次去庫存主要是去三四線幾年前積壓的庫存，特別是貨幣化棚改讓很多城市乘著資金熱潮房價翻了一番，加上一二線資金投資需求也帶動了中部熱門城市的上漲，總得來說當資金潮水褪去時，才知道哪些城市的房價在裸泳。
建議大家選購的時候要首先關注有人口注入、產業發展較好的城市，特別是一些小城市漲了50%的就不要過多考慮了。
五、貨幣供應
2018年底的會議提出“穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長。”
2017年定調是“貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導管道和機制，維護流動性基本穩定。”
目前看來M2增長已經回落個位數，嚴防貸款流入房地產領域，控制房地產開發規模取得初步成效。我們發現身邊很多理財利率都提高了，總之錢變得更值錢，隨著金融去杠杆繼續，地產銷售、地產投資的貢獻率都將大概率下降。
六、新的住房制度
從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平米，按照平均60平米單套計算，已經可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。未來五年，北京、上海、廣州三個一線城市租賃用地計畫供應面積將達3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。
租售並舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地，這些名詞並不是憑空創造的，從水深火熱的美帝資本主義住房市場借鑒參考很有意義，住房制度終究是要適應城市發展需要。
七、房價往哪走
就國家基本制度而言，我國的土地制度不會發生變化，在國家分配土地資源的情況不會發生變化的前提下，中國房地產市場不可能會發生根本性變化。
從全國房價調控成效來看，總體平穩，漲幅回落。其中一線和強二線城市調控嚴厲，房價難跌，整體需求仍向上。中西部熱點都市圈購房需求還在釋放中，承接了外溢的人口、產業紅利，房價還有上行空間。核心三四線城市房價受到政策影響及經濟結構優化，房價上漲十分肯定。但庫存嚴重過剩的三四線城市房價如果無外力刺激，不排除將長期低位徘徊。
同時各大城市落戶政策放開，加大首次購房優惠及高層次人才定居保障制度，房價短時間仍難以下降，優質城市甚至是上揚的。而且土地財政短期難以摒棄，從最近幾個月土地成交情況看，價格還在上漲，沒有措施去抑制地價上漲，最終會傳導到房價。
展望2018應該是平穩過渡的一年，很多去年沒上車的在18-19年應該可以好好挑一挑市場筍盤。未來在住房市場分化的時期最好不要盲目投資，資金很貴，時間很貴，如果您有更好想法，歡迎多多溝通指教。
如果您想瞭解更多房產資訊或買房知識，歡迎關注：www.szdbxcm.com。
從商品房庫存結構看，2017年前11月5.96億平方米庫存裡，65%在三四線城市，30%在二線城市，5%在一線城市。此次去庫存主要是去三四線幾年前積壓的庫存，特別是貨幣化棚改讓很多城市乘著資金熱潮房價翻了一番，加上一二線資金投資需求也帶動了中部熱門城市的上漲，總得來說當資金潮水褪去時，才知道哪些城市的房價在裸泳。
建議大家選購的時候要首先關注有人口注入、產業發展較好的城市，特別是一些小城市漲了50%的就不要過多考慮了。
五、貨幣供應
2018年底的會議提出“穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長。”
2017年定調是“貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導管道和機制，維護流動性基本穩定。”
目前看來M2增長已經回落個位數，嚴防貸款流入房地產領域，控制房地產開發規模取得初步成效。我們發現身邊很多理財利率都提高了，總之錢變得更值錢，隨著金融去杠杆繼續，地產銷售、地產投資的貢獻率都將大概率下降。
六、新的住房制度
從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平米，按照平均60平米單套計算，已經可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。未來五年，北京、上海、廣州三個一線城市租賃用地計畫供應面積將達3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。
租售並舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地，這些名詞並不是憑空創造的，從水深火熱的美帝資本主義住房市場借鑒參考很有意義，住房制度終究是要適應城市發展需要。
七、房價往哪走
就國家基本制度而言，我國的土地制度不會發生變化，在國家分配土地資源的情況不會發生變化的前提下，中國房地產市場不可能會發生根本性變化。
從全國房價調控成效來看，總體平穩，漲幅回落。其中一線和強二線城市調控嚴厲，房價難跌，整體需求仍向上。中西部熱點都市圈購房需求還在釋放中，承接了外溢的人口、產業紅利，房價還有上行空間。核心三四線城市房價受到政策影響及經濟結構優化，房價上漲十分肯定。但庫存嚴重過剩的三四線城市房價如果無外力刺激，不排除將長期低位徘徊。
同時各大城市落戶政策放開，加大首次購房優惠及高層次人才定居保障制度，房價短時間仍難以下降，優質城市甚至是上揚的。而且土地財政短期難以摒棄，從最近幾個月土地成交情況看，價格還在上漲，沒有措施去抑制地價上漲，最終會傳導到房價。
展望2018應該是平穩過渡的一年，很多去年沒上車的在18-19年應該可以好好挑一挑市場筍盤。未來在住房市場分化的時期最好不要盲目投資，資金很貴，時間很貴，如果您有更好想法，歡迎多多溝通指教。
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