三大龍頭均突破5000億大關， 強者恒強；
17家房企業績突破千億， 2020年有望超30家；
TOP100房企占比歷史性突破50%， 份額加速集中；
明年TOP4銷售額有望挑戰3萬億， TOP10房企占比有望達到35%。
文／克而瑞研究中心
榜·單·解·讀
2017年， “限售”等樓市調控政策不斷加碼， 更多城市加入調控行列。 而在這樣的市場環境下， 規模房企憑藉自身品牌、城市佈局以及投資能力的優勢， 銷售業績繼續大幅增長。 截止2017年末， 碧桂園以5500.1億元排在榜首，
集中度：各梯隊集中度大幅提升， 遠超去年增幅
2017年， 隨著品牌房企業績規模的增長， TOP200房企各梯隊集中度均有較大幅度的提升。 其中， TOP10房企集中度達24.1%， TOP30房企集中度近40%， TOP50房企集中度提升幅度較大， 提升近10.6個百分點至45.9%。 而TOP100房企集中度達55.5%。
從集中度變化的情況來看， 2017年同比變化比2016年同比增幅明顯， 其中TOP100集中度增幅達10.7個百分點， 變化最大；而2016年僅增長4.8個百分點。 這表明， 行業份額集中性更強，
備註：金額集中度=入榜房企銷售金額/統計局公佈的全國商品房銷售金額， 其中， 2017年度全國商品房銷售金額是根據前11月累計同比增幅推算12月同比增幅所得。
門檻：TOP30門檻升幅最大、TOP50門檻381億元
隨著今年房企銷售業績的增長，
權益榜：反映房企投資實力， 恒大仍穩居榜首
在今年銷售權益榜中， 恒大仍以4880.2億元穩居榜首。 銷售權益榜反映了房企的投資能力， 在一定程度上更能反映企業的資金實力。 TOP200房企中， 有部分房企權益榜排名顯著高於流量榜。 這些房企可以分成兩類：一類是銷售權益占比較高， 有較強項目獲取和獨立操盤能力的房企， 如恒大、綠地、魯能、融僑等。 另一類是股權合作專案較多、投資能力較強的房企， 如禹洲、實地、中建東孚等。
此外， 代建、小股操盤業務較多的房企基於快速擴張的需求， 項目權益比例較低。 雖然這些房企在權益榜中的名次有所下滑， 但利用較強的操盤和專案管理能力， 在專案拓展和品牌傳播上也獲取了深厚的積累， 如綠城、建業、濱江、朗詩等。
面積榜：區域深耕型房企排名相對靠前
在面積榜中，碧桂園仍以6016.2萬平方米的銷售面積排在第一位。總體來說，面積榜較金額榜名次更高的房企，佈局戰略大多都為區域深耕型企業。最典型的是建業，常年深耕河南，雖然由於房價因素在流量榜中排名不高，但在面積榜中則長期盤踞前30。另外，中南近年來加大了在長三角熱點城市的投入，佈局環上海周邊經濟發達、人口吸附能力強的二、三、四線城市，在面積榜中排在第14位。藍光則深耕成都、合肥、無錫、昆明、西安等城市，2017年這些城市銷售業績占比較高。
格局：龍頭三強拉開差距，千億房企達17家
三家龍頭房企今年均突破5000億，其中碧桂園全年累計完成銷售金額5500.1億，同比增長78%，幾個月前就基本鎖定了全年第一。萬科和恒大分別實現銷售金額5239億元和5131億元，分別排在二、三位。
除了三家龍頭房企外，融創借助其收並購優勢、充足的可售貨值以及良好的項目品質，2017全年業績同比大幅增長140.3%至3620億元，排在第四位，同時四季度業績增長1573億元，高於碧桂園的1526億元，成為四季度冠軍。保利、綠地及中海則各自邁入3000億和2000億房企陣營。除此之外，龍湖、華夏幸福、華潤、綠城、金地、新城、招商、旭輝、世茂、泰禾這10家房企分列8至17位，今年全年的業績規模都突破千億。至此，今年千億房企數量達到17家。
值得注意的是，2017年房企規模分化呈現出兩個趨勢。一方面，全年業績500億以上的房企數量較2016年增加了15家，強者愈強。另一方面，300至500億規模和100至300億規模的房企數量分別減少了4家和13家。這說明，對於這個區間內的房企而言，規模增長已經遇到瓶頸，不進則退。繼續擴張的話，對自身的運營管控和資金運作能力都有較強的要求。
展望：明年TOP4房企總規模3萬億
展望2018，龍頭房企將依靠出色的品牌、穩健的運營能力繼續快速發展。我們預計，碧桂園、恒大、萬科、融創四家房企的業績總規模或將近3萬億。此外，房企集中度將繼續大幅上升，並且更向排名靠前的房企靠攏。其中，TOP10房企的行業集中度有望達35%。同時，2018年2000億房企和1000億房企有望繼續擴容，2020年至少產生30家千億房企。
從長期來看，未來TOP100房企的整體業績規模將繼續增長，各梯隊房企的行業集中度也將進一步上升。而隨著市場調控壓力持續和規模房企競爭優勢的體現，TOP100房企仍將保持規模分化的格局。我們預計到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度將分別達到47%和70%。
值得注意的是，目前房企規模的大幅擴張仍將主要通過收並購的方式來實現。我們認為，未來百強房企之間發生收並購的概率將不斷增大。而對於一些已經發生的並購案，如果明年能實現並表，業績也將得到大幅提升。比如，保利地產11月30日公告以總價51.53億元間接收購保利置業股權，整合完成後保利地產2018年的業績規模或將達到4000億元。而中華企業在完成了對中星集團的收購重組後，名次也將得到大幅提升。
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如綠城、建業、濱江、朗詩等。面積榜：區域深耕型房企排名相對靠前
在面積榜中，碧桂園仍以6016.2萬平方米的銷售面積排在第一位。總體來說，面積榜較金額榜名次更高的房企，佈局戰略大多都為區域深耕型企業。最典型的是建業，常年深耕河南，雖然由於房價因素在流量榜中排名不高，但在面積榜中則長期盤踞前30。另外，中南近年來加大了在長三角熱點城市的投入，佈局環上海周邊經濟發達、人口吸附能力強的二、三、四線城市，在面積榜中排在第14位。藍光則深耕成都、合肥、無錫、昆明、西安等城市，2017年這些城市銷售業績占比較高。
格局：龍頭三強拉開差距，千億房企達17家
三家龍頭房企今年均突破5000億，其中碧桂園全年累計完成銷售金額5500.1億，同比增長78%，幾個月前就基本鎖定了全年第一。萬科和恒大分別實現銷售金額5239億元和5131億元，分別排在二、三位。
除了三家龍頭房企外，融創借助其收並購優勢、充足的可售貨值以及良好的項目品質，2017全年業績同比大幅增長140.3%至3620億元，排在第四位，同時四季度業績增長1573億元，高於碧桂園的1526億元，成為四季度冠軍。保利、綠地及中海則各自邁入3000億和2000億房企陣營。除此之外，龍湖、華夏幸福、華潤、綠城、金地、新城、招商、旭輝、世茂、泰禾這10家房企分列8至17位，今年全年的業績規模都突破千億。至此，今年千億房企數量達到17家。
值得注意的是，2017年房企規模分化呈現出兩個趨勢。一方面，全年業績500億以上的房企數量較2016年增加了15家，強者愈強。另一方面，300至500億規模和100至300億規模的房企數量分別減少了4家和13家。這說明，對於這個區間內的房企而言，規模增長已經遇到瓶頸，不進則退。繼續擴張的話，對自身的運營管控和資金運作能力都有較強的要求。
展望：明年TOP4房企總規模3萬億
展望2018，龍頭房企將依靠出色的品牌、穩健的運營能力繼續快速發展。我們預計，碧桂園、恒大、萬科、融創四家房企的業績總規模或將近3萬億。此外，房企集中度將繼續大幅上升，並且更向排名靠前的房企靠攏。其中，TOP10房企的行業集中度有望達35%。同時，2018年2000億房企和1000億房企有望繼續擴容，2020年至少產生30家千億房企。
從長期來看，未來TOP100房企的整體業績規模將繼續增長，各梯隊房企的行業集中度也將進一步上升。而隨著市場調控壓力持續和規模房企競爭優勢的體現，TOP100房企仍將保持規模分化的格局。我們預計到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度將分別達到47%和70%。
值得注意的是，目前房企規模的大幅擴張仍將主要通過收並購的方式來實現。我們認為，未來百強房企之間發生收並購的概率將不斷增大。而對於一些已經發生的並購案，如果明年能實現並表，業績也將得到大幅提升。比如，保利地產11月30日公告以總價51.53億元間接收購保利置業股權，整合完成後保利地產2018年的業績規模或將達到4000億元。而中華企業在完成了對中星集團的收購重組後，名次也將得到大幅提升。
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