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1月9日晚， 在北京金融街威斯汀酒店， 任志強做了長達2小時的關於企業家精神的精彩演講， 並回答了關於房地產的一些問題。
任志強和觀眾互動的部分問答：
1
提問：2018年房價會漲嗎？
任志強：2018年元旦之後， 關於房地產的第一個消息是合肥取消限價。 青島也開始租房可以落戶， 蘭州也開始調整。
3月份的兩會還沒開呢， 兩會開完以後肯定有變化。 我現在不能再講房價會不會漲， 但我可以說， 貨幣一定是會貶值的。
2
提問：租售並舉，
任志強：租售並舉， 租的是使用權， 買的是產權， 這兩個東西怎麼能一樣呢？你能隨便處理租的東西嗎？不能。 但是我買的東西， 我想賣就賣了， 想裝修就裝修了。
什麼情況下才會租呢？一個是這個城市有大量的外來人口才需要租， 如果說這個城市是大量的人口都走了， 房子都空了， 你租什麼租啊？
所以租售並舉， 在中國大概不超過20個城市。 房子越便宜的地方， 越不需要租。 因為還沒租兩天， 那個錢都夠買一個房子了。
房子越貴的地方越需要租。 按照美國前10個城市對比， 需要多少租房量呢？50%。 都是人口流動巨大的城市， 中國現在有多少？比如說北京， 大概有20%的房子用於租， 但是有大約36%的人需要租房。
所以北京房子不夠租。
所以北京原來有很多房子打隔斷， 一個房間隔成兩個、三個房間。 不過， 最近這些隔斷都拆了， 很多人也就沒地方住了。
北京市最近出臺的政策， 1年建10萬套， 5年建50萬套。 如果要讓北京市有租房需求的人有地方住， 需要大約300萬套， 大約需要蓋30年。 我們蓋得出那麼多房子嗎？房子由誰蓋？所以不靠私人住房補充和建立租賃市場， 中國的租賃是解決不了問題的。
所以， 第一， 房子是用來住的；第二， 房子不是用來炒的；第三， 房子是用來投資的。 如果沒有第三點， 租賃住房從哪兒來？沒人投資的話， 哪兒來的租賃住房？
3
提問：目前這個階段， 投資的話， 買住宅房還是商民兩用的？
任志強：你管他買什麼房子呢，
最簡單一個道理我告訴你， 北京正在蓋新機場， 你就跑機場邊上買一個房子， 保證你賺錢。
你想吧， 新機場旁邊五橫四縱的公路鐵路高鐵一大堆， 新機場還沒開業呢， 馬上建完。 企業家就是要會尋找機會。
4
提問：我是做金融的， 比較希望能夠找到新的投資點， 剛才您提到了房價， 所以我想請問一下， 未來崇禮是不是適合投資的地方呢？崇禮的房子。
任志強：我個人覺得千萬別去崇禮， 還沒開始冬奧會呢， 價格就炒得那麼高了。
崇禮由那麼多人嗎？到時候估計會跌得厲害。
5
提問：任老師您好， 您演講時資料很多， 視野很開闊。 對比之下， 我們這些年輕人感覺自己像文盲， 您怎麼樣學習或者提升自己的？
任志強：讀書。 我2018年到今天已經讀了12本書， 而今天才1月9號。 你要是像我一樣讀書， 你肯定比我強。
年輕人老喜歡把時間花在在網路上， 最後得到的都是碎片化的資訊， 而不是系統化的知識。 所以如果你能讀更多的書， 你就能變得更好。
以下為任志強演講實錄：
今天我來講講企業家精神。 中國一般不太喜歡企業家， 一般都喜歡勞動人民。
但是人類發展的軌跡上， 幾萬年的時間裡， 我們可以看到最近200年時間產生的GDP是過去幾萬年的95%， 為什麼？
因為西元以前那麼長時間勞動人民沒創造什麼GDP， 真正讓人類社會快速發展的是企業家的力量。
在最初的原始社會， 基本上沒有GDP。 原因是什麼？那時候分工， 男的去打獵， 女的在家養孩子。
200年來， 真正推動社會進步是企業家
大家有動物就殺動物， 有果子就摘果子， 完全是索取， 不是創造。
內部實行所有分配製， 而且也不能把這個東西存起來， 於是就曬乾， 曬乾只能曬一部分。 原始社會只能勉強維持生存。
因為不是生產出來的， 而是索取出來的。
這是一個巨大的差別，在那個階段裡，不是以生產創造為主的。
第二個發展階段，在人類簡史這本書裡特別強調的是，人類學會種地，對大自然是一種災難，變成農耕社會以後，在農耕社會中，孩子越生越多，搶地，有地才能生存。
然後冬天收割完了以後，這個地就空了，動物沒得吃了，動物生物鏈破壞了。
以土地為資本，所以有收穫，但是實際上還是通過土地來換取，不是人在製造和創造。
這個時候是民主擁有所有，剩下分配根據勞動情況，給你分配多少，你做就行了。
再往後12世紀開始，多了小生產者。
小生產者和家庭生產製造，家庭生產為家庭服務，拿來交換。比如說我們織了個衣服，織了個布，換糧食。
12世紀以後產權分裂開始出現了，16世紀以後開始僵局。
16世紀以後，大家討論在一個共同的制度下，能不能皇帝是皇帝的，國王是國王的，我的是我的，國王的制度不變，但是東西是我的。
到了17世紀之後，世界才有了充分的對私有產權的保護，無論是誰掌權，但是都以個人自由、私有產權為基礎。
從這以後才開始有資本的形成，或者說通過資本形成了工業化發展的前提。
比如我們現在叫股份制，咱們倆把東西合在一塊兒。如果產權保護政策不清晰的時候，是不可能合在一塊兒。
17世紀之後，產權制度相對明確，大家都知道比較有名的世界大革命，一個是英國大革命，一個是法國大革命。
英國大革命以後，新的政權基本上持續到現在。但是法國大革命中暴民革命成功以後，卻並沒有獲得政權。
維持兩年時間以後，沒有形成民主制度，又退回到比原來更慘的生活。
為什麼這200多年高度發展？
其中一個重要原因，通過這些革命以後，開始有了企業家群體。而此前嚴格說是沒有企業家群體的。
當企業家群體存在，管理資本就要明確。早期的時候，我管我的錢，我管理企業。
後來慢慢形成貸款制了，出錢的人不一定是管企業的人，而是企業家在替出資人來管理。
尤其是當企業家實現大規模的生產和大規模的市場化，這種交易行為就變成了我必須要建立一個社會與企業家形成的社會制度。
所以我們看到這200年來，真正推動社會進步是企業家。
企業家要求我有一個能滿足生產過程的，自由交換過程的條件。沒有這方面條件的話，這個社會是不具備生產過程的可能性。
這200年社會的高速發展，企業家起到了重要作用。如何利用工業革命而不斷的提高生產效率，就成為企業家群體充分發揮智慧而形成的。
當有了工業革命就有了標準化，怎麼控制生產成本，最後要有激勵機制，通過激勵機制改變交易成本。
然後工業發展的過程中，要不斷的創新思維。
這樣一個發展過程，社會的效率在不斷提高。最初的那些，我們看到原來的那些，基本上沒有產生太多的GDP，就是因為生產效率基本上只能維持生產者的生活。
但是大規模工業化以後發生了變化。
工業化導致的一定是制度變革
工業革命大概可以分為四個階段：
第一個階段，蒸汽機出現。蒸汽機出現，把人的力量加大了。原來是牛車、馬車，但蒸汽機出現以後變化了很多。
現在我們都知道，一說就是大馬路，為什麼叫大馬路，最初的路都是為牛車、馬車服務，叫馬路。
現在已經變成汽車了，早期企業家生產出汽車的時候，法律並不支持汽車，因此當時開汽車的人，遇到牛車馬車的時候還得讓路。
第一次工業革命對中國影響有多大呢？睡獅那時候還沒有醒，中國落後於第一次工業革命150年。
第二個階段，電氣化。電氣化把人的胳膊變 長了。通過電，把蒸汽機相結合以後，把力量又加大了。
第二次工業革命，中國也落後了將近50年。
所以第一次工業革命和第二次工業革命，中國基本上沒有太大變化，因此沒有這個社會條件，就造成我們社會治理非常落後。
到中國解放以後也是這樣。
第三個階段，基本是互聯網。這個時代我們進入的還比較快。
其實當中國開始擁有電腦的時候，離電腦發展也差的很遠。二次大戰的時候就開始有電腦了，而我們直到改革開放之後才有了小的計算器。
但是經過互聯網發展之後的階段，我們有一些優秀的企業，在互聯網的運用中異軍突起，在發展過程中，我們開始和世界共同發展。
這比第一次工業革命、第二次工業革命好多了，為什麼？因為在第三次工業革命的時候，我們已經有了企業家，比如說馬雲、馬化騰等一大堆。企業家群體，是一個很大的差距。
第四個階段，進入到了人工智慧。
在人工智慧上，我們希望能走在前端。我們國內現在運用最多的就是微信掃碼支付、人臉識別等等，這已經變成了人們生活中不可缺少的。而這些技術的大規模應用也都是因為企業家。
但是，直到今天，中國並沒有建立一個更適應于企業家高度發展的一個社會制度。我們最近可以看到，國務院在新年伊始的檔就是關於企業家。
就說明我們現在的企業家群體所處的環境還不好。
尤其前兩天一個企業家在亞布力受到不合理對待，在網路上大喊了一聲，引起社會很大的影響。
這說明什麼呢？說明中國到現在為止還沒有真正建立起一個能讓企業家充分發揮作用的社會環境。
這是一個很嚴重的問題，所以工業化導致的一定是制度變革。如果不產生變革，這個社會是沒有辦法繼續高速發展的。
企業家的職能是什麼？最早南方做大米，北方做白麵，大米和白麵交換，這是最簡單的。所有成功的企業家最重要的一條，就是你能不能發現社會的機會。
最近我們看到有很多共用經濟，就是因為有企業家他認為這屬於機會，大家都要用，所以我就要在這上面下工夫。
例如，大家都不想再吃速食麵了，那就快遞，外賣。
有企業家和沒有企業家的巨大區別
把餐廳的東西送到人們家裡面，因此美團、餓了麼他們就找到了機會，並快速發展了。
發現機會以後做什麼呢？企業家要找錢啊，找人啊，還得有運營方式啊，所以你要把各種要素連起來，形成一個鏈條。
同時你要不斷創新，提供服務。
企業家除了要具備一些職能，而且還要有基本素質，比方有冒險精神。
作為一個企業家，你說共用單車過去別人都沒幹過，你要幹，是不是冒險？你得有這種精神，你要沒冒險精神，怎麼能成功。
在1949年的時候，日本GDP總量和中國相比，大概中國是日本的2.5倍。但是中國解放30年以後，到了1978年，我們的經濟遠遠落後於日本。
日本是從很低的情況下開始爬，爬爬爬爬，到了1978年的時候，忽然變成我們的4倍，對比出來我們可以看出來是計劃經濟導致的結果。
計劃經濟時代，中國是沒有企業家群體的。
改革開放以後形成的結果是什麼？我們同樣拿30年的情況跟日本做個對比，我們總的GDP大概2009年的時候超過了日本，到了2015年的時候，中國的GDP變成了日本的2倍。
換句話說，我們回到了1949年。我們用了60年，或者說後30年彌補了前30年的損失，終於追回來了。
中日60年時間裡的發展對比說明了什麼？說明有企業家和沒有企業家的巨大區別。
當有企業家出現的時候，中國的經濟才取得了高速發展，才由中國落後日本非常多，變成中國超越日本總量。
這是一個巨大的差別，在那個階段裡，不是以生產創造為主的。
第二個發展階段，在人類簡史這本書裡特別強調的是，人類學會種地，對大自然是一種災難，變成農耕社會以後，在農耕社會中，孩子越生越多，搶地，有地才能生存。
然後冬天收割完了以後，這個地就空了，動物沒得吃了，動物生物鏈破壞了。
以土地為資本，所以有收穫，但是實際上還是通過土地來換取，不是人在製造和創造。
這個時候是民主擁有所有，剩下分配根據勞動情況，給你分配多少，你做就行了。
再往後12世紀開始，多了小生產者。
小生產者和家庭生產製造，家庭生產為家庭服務，拿來交換。比如說我們織了個衣服，織了個布，換糧食。
12世紀以後產權分裂開始出現了，16世紀以後開始僵局。
16世紀以後，大家討論在一個共同的制度下，能不能皇帝是皇帝的，國王是國王的，我的是我的，國王的制度不變，但是東西是我的。
到了17世紀之後，世界才有了充分的對私有產權的保護，無論是誰掌權，但是都以個人自由、私有產權為基礎。
從這以後才開始有資本的形成，或者說通過資本形成了工業化發展的前提。
比如我們現在叫股份制，咱們倆把東西合在一塊兒。如果產權保護政策不清晰的時候，是不可能合在一塊兒。
17世紀之後，產權制度相對明確，大家都知道比較有名的世界大革命，一個是英國大革命，一個是法國大革命。
英國大革命以後，新的政權基本上持續到現在。但是法國大革命中暴民革命成功以後，卻並沒有獲得政權。
維持兩年時間以後，沒有形成民主制度，又退回到比原來更慘的生活。
為什麼這200多年高度發展？
其中一個重要原因，通過這些革命以後，開始有了企業家群體。而此前嚴格說是沒有企業家群體的。
當企業家群體存在，管理資本就要明確。早期的時候，我管我的錢，我管理企業。
後來慢慢形成貸款制了，出錢的人不一定是管企業的人，而是企業家在替出資人來管理。
尤其是當企業家實現大規模的生產和大規模的市場化，這種交易行為就變成了我必須要建立一個社會與企業家形成的社會制度。
所以我們看到這200年來，真正推動社會進步是企業家。
企業家要求我有一個能滿足生產過程的，自由交換過程的條件。沒有這方面條件的話，這個社會是不具備生產過程的可能性。
這200年社會的高速發展，企業家起到了重要作用。如何利用工業革命而不斷的提高生產效率，就成為企業家群體充分發揮智慧而形成的。
當有了工業革命就有了標準化，怎麼控制生產成本，最後要有激勵機制，通過激勵機制改變交易成本。
然後工業發展的過程中，要不斷的創新思維。
這樣一個發展過程，社會的效率在不斷提高。最初的那些，我們看到原來的那些，基本上沒有產生太多的GDP，就是因為生產效率基本上只能維持生產者的生活。
但是大規模工業化以後發生了變化。
工業化導致的一定是制度變革
工業革命大概可以分為四個階段：
第一個階段，蒸汽機出現。蒸汽機出現，把人的力量加大了。原來是牛車、馬車，但蒸汽機出現以後變化了很多。
現在我們都知道，一說就是大馬路，為什麼叫大馬路，最初的路都是為牛車、馬車服務，叫馬路。
現在已經變成汽車了，早期企業家生產出汽車的時候，法律並不支持汽車，因此當時開汽車的人，遇到牛車馬車的時候還得讓路。
第一次工業革命對中國影響有多大呢？睡獅那時候還沒有醒，中國落後於第一次工業革命150年。
第二個階段，電氣化。電氣化把人的胳膊變 長了。通過電，把蒸汽機相結合以後，把力量又加大了。
第二次工業革命，中國也落後了將近50年。
所以第一次工業革命和第二次工業革命，中國基本上沒有太大變化，因此沒有這個社會條件，就造成我們社會治理非常落後。
到中國解放以後也是這樣。
第三個階段，基本是互聯網。這個時代我們進入的還比較快。
其實當中國開始擁有電腦的時候，離電腦發展也差的很遠。二次大戰的時候就開始有電腦了，而我們直到改革開放之後才有了小的計算器。
但是經過互聯網發展之後的階段，我們有一些優秀的企業，在互聯網的運用中異軍突起，在發展過程中，我們開始和世界共同發展。
這比第一次工業革命、第二次工業革命好多了，為什麼？因為在第三次工業革命的時候，我們已經有了企業家，比如說馬雲、馬化騰等一大堆。企業家群體，是一個很大的差距。
第四個階段，進入到了人工智慧。
在人工智慧上，我們希望能走在前端。我們國內現在運用最多的就是微信掃碼支付、人臉識別等等，這已經變成了人們生活中不可缺少的。而這些技術的大規模應用也都是因為企業家。
但是，直到今天，中國並沒有建立一個更適應于企業家高度發展的一個社會制度。我們最近可以看到，國務院在新年伊始的檔就是關於企業家。
就說明我們現在的企業家群體所處的環境還不好。
尤其前兩天一個企業家在亞布力受到不合理對待，在網路上大喊了一聲，引起社會很大的影響。
這說明什麼呢？說明中國到現在為止還沒有真正建立起一個能讓企業家充分發揮作用的社會環境。
這是一個很嚴重的問題，所以工業化導致的一定是制度變革。如果不產生變革，這個社會是沒有辦法繼續高速發展的。
企業家的職能是什麼？最早南方做大米，北方做白麵，大米和白麵交換，這是最簡單的。所有成功的企業家最重要的一條，就是你能不能發現社會的機會。
最近我們看到有很多共用經濟，就是因為有企業家他認為這屬於機會，大家都要用，所以我就要在這上面下工夫。
例如，大家都不想再吃速食麵了，那就快遞，外賣。
有企業家和沒有企業家的巨大區別
把餐廳的東西送到人們家裡面，因此美團、餓了麼他們就找到了機會，並快速發展了。
發現機會以後做什麼呢？企業家要找錢啊，找人啊，還得有運營方式啊，所以你要把各種要素連起來，形成一個鏈條。
同時你要不斷創新，提供服務。
企業家除了要具備一些職能，而且還要有基本素質，比方有冒險精神。
作為一個企業家，你說共用單車過去別人都沒幹過，你要幹，是不是冒險？你得有這種精神，你要沒冒險精神，怎麼能成功。
在1949年的時候，日本GDP總量和中國相比，大概中國是日本的2.5倍。但是中國解放30年以後，到了1978年，我們的經濟遠遠落後於日本。
日本是從很低的情況下開始爬，爬爬爬爬，到了1978年的時候，忽然變成我們的4倍，對比出來我們可以看出來是計劃經濟導致的結果。
計劃經濟時代，中國是沒有企業家群體的。
改革開放以後形成的結果是什麼？我們同樣拿30年的情況跟日本做個對比，我們總的GDP大概2009年的時候超過了日本，到了2015年的時候，中國的GDP變成了日本的2倍。
換句話說，我們回到了1949年。我們用了60年，或者說後30年彌補了前30年的損失，終於追回來了。
中日60年時間裡的發展對比說明了什麼？說明有企業家和沒有企業家的巨大區別。
當有企業家出現的時候，中國的經濟才取得了高速發展，才由中國落後日本非常多，變成中國超越日本總量。