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第909篇原創文章
本文作者：咚咚找房APP--娟子探樓
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昨天， 戴德梁行發佈了2017年住宅、寫字樓及商業地產資料， 並對2017年作了全方位、深層次的解讀， 並對2018年深圳樓市的走向及各物業市場的發展趨勢進行了預判。
娟子聽完報告後， 想說：“寫字樓的供應決定未來片區發展實力。 ”
先來看下戴德梁行對於住宅、寫字樓、商業市場的觀點：
1、住宅市場：深圳房價“穩”字當頭。 深圳全年住宅新房供應量較上年同期下降26%， 住宅新房供應量創歷史新低；全年成交價格連續15個月價格維持在5.5萬元左右，
2、寫字樓市場：2017年深圳甲級寫字樓表現活躍。 除去全自用的高品質寫字樓外， 全年有8個新項目投入使用， 存量上升至428.78萬平方米， 租金則較去年同期漲8.5%。 預計未來5年全市約有800萬方甲級物業入市， 南山區占比高達75%。
3、商業市場：2017年全市新增供應67.8萬平方米， 優質購物中心存量增至326.33萬平方米。 大體量、優質的商業體入市皆取得較好的招商效果， 全市空置率處於2.71%的較低水準。
戴德梁行大中華區副總裁、華南及華西區董事總經理程家龍先生表示：
2018年， 產業地產、商業地產未來會攜同發展， 地產企業也在尋求發展契機， 長租公寓作了政策行為， 利潤會比較小， 但仍舊會成為主流， 發展長租市場並不會抬高租鑫，
對於2018年的樓市走向， 程家龍先生認為， 深圳的住宅市場有高收入及高精職的人才支撐， 每年都有供需進入， 所以會穩步增漲；寫字樓市場供應比較大， 未來租金比較平穩；而商業方面， 深圳的供應比較大， 這需要有良好的運營。
另外， 在土地供應方面， 在租賃市場環境的大背景下， 未來商品房住宅的供應會進一步減少， 舊改會是商品房的主要供應管道。
程家龍先生還認為， 未業在個人地產投資上還是有機會的， 比如深圳軌道交通的增加， 投資還需要看規劃， 但商業地產投資需謹慎。
一、住宅市場
2017年歷經最嚴厲政策， 全國出臺相關調控政策“超過200次”， 密集、高頻、範圍廣、效果也較強，
在嚴厲的調控下， 一線城市價格得到有效抑制， 二三線微漲， 分邊是4.7%、6.9%的漲幅。
而在成交方面， 一二線城市成交量是大跌的， 三四線城市熱度也退去。
深圳市場供需均創新低， 我們可以從下圖看到， 2017年的供需量是近18年來最低的一年。
娟子認為， 這會是一個市場的拐點， 尤其是2018年長租占主導的市場環境下及嚴厲調控下， 未來的供需量可能會進一步走低。
全年一、二手房成交總量較上年下降34.9%， 其中，一手的月均成交量下跌38%、二手成交量下跌33%。
在深圳全市，龍崗新房成交均價微下調，豪宅的供應主要集中在南山區。這些資料最近已發佈很多，不再闡述！
對於未來的市場環境，戴德梁行認為，未來政策仍舊會密集出臺，金融創新將加速，多主體供應將成主要趨勢。
經過多輪廣泛深入的調控，“限購限貸限售限價限商”為代表的干預手段令房價將總體趨於平穩。為保持市場穩定，同時為長效機制的建設營造穩定的市場環境，有形之手短期不會退出，這意味著在未來一定時期內房價上漲將難以得到支持。
二、寫字樓
2017年的深圳甲級寫字樓表現較為活躍。除去全自用的高品質寫字樓外，全年仍有8個新項目投入使用，帶來85.04萬平方米的甲級寫字樓供應，令存量上升至428.78萬平方米，受供應刺激，吸納量也達到了創新高的76.75萬平方米。
租金方面，為了進一步消化空置，緩解可預見的2018年的供應壓力，年末部分物業給予一定租金優惠換取承租率，令年末租金出現環比小幅回落，但較去年同期仍上漲8.5個百分點至268.74元/平/月。
從數據來看，福田的租金最高，達305.19元/平/月，同比增11.94%。而南山的租金卻降了2.74%，租金為217.29元/平/月。
據介紹，未來5年全市約有800萬方甲級物業入市，尤其2018年將有180萬平方米的集中供應，市場壓力不可小覷。其中南山區作為未來深圳寫字樓市場絕對的供應主力，供應占比高達75%，
戴德梁行認為，預計到2022年，深圳將呈現多中心湧現的商務新格局——福田仍將是最成熟的核心商務區；
後海、前海各自快速發展成型，不斷壯大成為重要的商務節點，並有望在未來合力近前海的寶安中心區、蛇口片區，以及近後海的南山商業文化中心、科技園及深圳超總，描繪出更大規模、更具活力的商務中心。
三、商業市場
2017年，全市新增供應67.8萬平方米，優質購物中心存量增至326.33萬平方米。全市空置率處於2.71%的較低水準；積極的業態調整加上活躍的需求令年末租金同比去年同期上漲2.9%至938.85元/平方米/月。
此外，週邊區域購物中心湧現，包括坪山的益田假日世界、福永的同泰時代廣場、福永的益田假日天地、大鵬的佳兆業廣場等項目，為片區發展配套商業設施的同時，也豐富了深圳商業市場的格局。
同時科技的發展和新技術的應用為消費升級提供了強大的助推力，移動支付、智慧導購、現代物流技術的應用極大地提升了消費體驗，並顯著地促進了零售市場的發展，“新零售”的出現正是基於科技行業的迅猛發展。未來消費的核心將不再局限於商品本身，場景、服務、體驗等均成為消費的一部分。這迫使零售精耕消費場景的打造，不斷提升服務、增強消費體驗來提升其競爭力。
據瞭解，平安金融購物中心、深業上城、海航城等多座優質購物中心預計將於2018年入市，全年供應高達130多萬平方米，不過囿於建築進度、招商等多方面因素，延遲開業的情況比較普遍，因此推斷屆時市場實際壓力將小於預期。
隨著城市的發展，關外將佈局越來越多的優質購物中心項目，大體量全業態的區域型專案逐漸完善週邊商圈格局的同時，新的嘗試和探索也將令商業市場衍生更多新的創意和趨勢，結構性拉低全市租金水準亦不可避免。
對於商業發展的趨勢，張曉端女士認為：當前人們消費日益強調差異化、個性化，品牌的名氣不再成為他們做出消費決策的最主要的影響因素，這促使了零售市場加快新品牌、新產品的培育。
其中，一手的月均成交量下跌38%、二手成交量下跌33%。
在深圳全市，龍崗新房成交均價微下調，豪宅的供應主要集中在南山區。這些資料最近已發佈很多，不再闡述！
對於未來的市場環境，戴德梁行認為，未來政策仍舊會密集出臺，金融創新將加速，多主體供應將成主要趨勢。
經過多輪廣泛深入的調控，“限購限貸限售限價限商”為代表的干預手段令房價將總體趨於平穩。為保持市場穩定，同時為長效機制的建設營造穩定的市場環境，有形之手短期不會退出，這意味著在未來一定時期內房價上漲將難以得到支持。
二、寫字樓
2017年的深圳甲級寫字樓表現較為活躍。除去全自用的高品質寫字樓外，全年仍有8個新項目投入使用，帶來85.04萬平方米的甲級寫字樓供應，令存量上升至428.78萬平方米，受供應刺激，吸納量也達到了創新高的76.75萬平方米。
租金方面，為了進一步消化空置，緩解可預見的2018年的供應壓力，年末部分物業給予一定租金優惠換取承租率，令年末租金出現環比小幅回落，但較去年同期仍上漲8.5個百分點至268.74元/平/月。
從數據來看，福田的租金最高，達305.19元/平/月，同比增11.94%。而南山的租金卻降了2.74%，租金為217.29元/平/月。
據介紹，未來5年全市約有800萬方甲級物業入市，尤其2018年將有180萬平方米的集中供應，市場壓力不可小覷。其中南山區作為未來深圳寫字樓市場絕對的供應主力，供應占比高達75%，
戴德梁行認為，預計到2022年，深圳將呈現多中心湧現的商務新格局——福田仍將是最成熟的核心商務區；
後海、前海各自快速發展成型，不斷壯大成為重要的商務節點，並有望在未來合力近前海的寶安中心區、蛇口片區，以及近後海的南山商業文化中心、科技園及深圳超總，描繪出更大規模、更具活力的商務中心。
三、商業市場
2017年，全市新增供應67.8萬平方米，優質購物中心存量增至326.33萬平方米。全市空置率處於2.71%的較低水準；積極的業態調整加上活躍的需求令年末租金同比去年同期上漲2.9%至938.85元/平方米/月。
此外，週邊區域購物中心湧現，包括坪山的益田假日世界、福永的同泰時代廣場、福永的益田假日天地、大鵬的佳兆業廣場等項目，為片區發展配套商業設施的同時，也豐富了深圳商業市場的格局。
同時科技的發展和新技術的應用為消費升級提供了強大的助推力，移動支付、智慧導購、現代物流技術的應用極大地提升了消費體驗，並顯著地促進了零售市場的發展，“新零售”的出現正是基於科技行業的迅猛發展。未來消費的核心將不再局限於商品本身，場景、服務、體驗等均成為消費的一部分。這迫使零售精耕消費場景的打造，不斷提升服務、增強消費體驗來提升其競爭力。
據瞭解，平安金融購物中心、深業上城、海航城等多座優質購物中心預計將於2018年入市，全年供應高達130多萬平方米，不過囿於建築進度、招商等多方面因素，延遲開業的情況比較普遍，因此推斷屆時市場實際壓力將小於預期。
隨著城市的發展，關外將佈局越來越多的優質購物中心項目，大體量全業態的區域型專案逐漸完善週邊商圈格局的同時，新的嘗試和探索也將令商業市場衍生更多新的創意和趨勢，結構性拉低全市租金水準亦不可避免。
對於商業發展的趨勢，張曉端女士認為：當前人們消費日益強調差異化、個性化，品牌的名氣不再成為他們做出消費決策的最主要的影響因素，這促使了零售市場加快新品牌、新產品的培育。