導讀
受限於商業模式和運營模式， 當前房地產企業旗下長租公寓在專案尋源、運營管理、資產證券化退出三個環節面臨著嚴峻的挑戰。
隨著中央對房地產市場提出“房住不炒”定位， 加之中國約2.4億的流動人口、近2億的單身人口蘊藏著巨大潛能， 房屋租賃市場迎來了黃金發展時期：根據券商預測， 2016年全國租賃市場規模已超1萬億元， 預計2030年將達到4萬億元。
其中， 作為租房市場重要的細分行業， 長租公寓通過對傳統租房進行供給側升級， 為年輕租客提供標準化的高品質住宿及服務， 近年來開始崛起。
長租公寓的運營模式具有多維性：根據資產結構， 可分為重資產和輕資產；根據公寓的分佈位置， 又分為集中式和分散式。 仲介、酒店、互聯網公司憑藉其原有的房東租客網路、物業管理經驗和互聯網運營經驗， 主要採用輕資產、分散式的運營模式。 與其他市場參與者相比， 房地產企業在資金和資源上擁有絕對的優勢， 主要採用重資產、集中式的運營模式。
閱讀要點：
長租公寓市場目前仍處於初始階段， 趨勢成型的競爭還未開始， 蘊藏著許多機會。
房地產企業期望憑藉資金、資源的絕對優勢快速擴張， 但在重資產、集中式為主的運營模式下尚未探索出一套有效的盈利模式， 並在專案尋源環節、運營管理、資產證券化退出三個環節面臨著嚴峻的挑戰。
為了減少探索成本、降低風險，
房企佈局長租市場面臨巨大挑戰
當前， 全國排名前30的房地產企業已有1/3進入了長租公寓市場， 然而它們的盈利情況普遍不樂觀：最早進入市場的萬科泊寓， 至今尚未實現盈利；龍湖則對外公開表示三年內不考慮盈利。
根本原因， 在於當前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報週期的商業模式。 根據披露資訊， 旭輝領寓當前租金回報率在4%-5%，
除了較低的投資回報率以外， 重資產運營模式還面臨著回報週期長、融資管道少、流動性風險突出、租金漲幅動力缺乏、稅收優惠力度小等問題。 對於習慣了在新房市場賺快錢的房地產企業而言， 無法快速收回資金， 將大大限制其在長租公寓市場上的擴張步伐。
受限於商業模式和運營模式， 當前房地產企業旗下長租公寓在專案尋源、運營管理、資產證券化退出三個環節面臨著嚴峻的挑戰。
項目尋源環節
房企旗下的公寓， 主要是自持的閒置房源升級， 或通過收購/租賃等方式拿來改造而成。
其中， 自持的閒置房源大多偏離市中心地段， 無法滿足租客日常工作出行的需求：包括龍湖、朗詩、金地等主流企業， 在一二線城市開發的長租公寓， 距離城市中心地段基本都在30分鐘車程以上。 考慮到租金定價與距離之間的正相關性， 較遠距離的房源， 將會積蓄潛在租賃庫存問題。
在拿房方面， 獲取中心地段的集中式房源極其困難， 房企只能通過整租偏遠地區的工業用地、廢棄廠房等非住宅用房進行升級改造。 而仲介機構地推門店幾乎鋪遍城市各個街道， 在房源獲取上佔據了巨大優勢。 鏈家目前在全國擁有約8000家門店， 超13萬經紀人團隊， 覆蓋28個城市；我愛我家在全國擁有2000多家門店和5萬多名經紀人團隊， 共覆蓋15個城市。 密集的門店、龐大的地推團隊，讓仲介機構能有效獲取市場上的一手業主資訊，從而佔據核心地段的優質房源。
此外，房地產企業在中心地段拿房，還面臨著共用辦公、醫療機構、文娛產業等其他行業企業的競爭。在拿房成本哄抬的環境下，房地產企業即使擁有雄厚的資金優勢也需要承受高成本運作的壓力。
運營管理環節
絕大多數房企都制定了短期內快速擴張的目標：萬科計畫在2018年達到45萬間、旭輝計畫5年內達到20萬間、佳兆業計畫3年內達到10萬間。如果目標實現，大規模的公寓管理問題，將無可避免。
公寓管理包括銷售看房、合同簽約、物業服務、租金收取、日常保潔、期末收房等一系列工作，而這也將直接影響到租客的居住體驗。
一方面，房地產企業自身的運營團隊較小，且多以原地產業務人員為主，缺乏相關管理經驗。在重資產運營模式下，房地產企業很難像仲介機構、酒店等市場參與者聚焦於運營管理層面。另一方面，公寓擴張到一定規模後，固定成本將會分攤稀釋，而可變成本有可能上升，進而會降低企業利潤率。
因此，解決規模化的運營管理問題，將是房地產企業在未來需要面臨的一項嚴峻挑戰。
資產證券化退出環節
房地產企業能否繼續在重資產運營模式下實現規模化經營、又形成資本從投入到退出的閉環的關鍵因素，在於如何盤活存量資產，將未來穩定可期的現金流兌現。將產品資產證券化（包括REITs）正是解決上述問題、破局重資產運營的最佳方案。
然而，國內資產證券化起步較晚，從2012年試點至今依然不成熟，相關政策落地低於預期，在物業業權、募集範圍、收益來源及分配方式等方面仍需完善。例如， 部分國內房產專案在竣工很長時間後都未獲得房地產證，無法及時滿足REITs要求; 此外，資產證券化還面臨著多重徵稅、多頭監管、法律和會計制度不支持等限制。因此，上述差異將會是未來資產證券化成功退出亟待解決的難題。
樂觀的是，2017年國內已出現5款與長租公寓相關的類REITs產品，整體可歸為兩類: 權益型和抵押性。二者的核心區別在於風險承擔和增值收益主體的不同：權益型REITs更能分散風險，但要分出部分增值收益，以保利租賃REITs和新派公寓類REITs為典例;抵押型REITs則需通過抵押物業資產獲得資金，到期償還即可獨享全部增值收益，但同時也承擔了更大的風險，以招商蛇口CMBS為典例。房地產企業和投資者需視其自身對收益和風險的權衡做出選擇。
需要指出的是，這些國內已經發行的“商業地產資產支持專項計畫”儘管被稱作“類REITs”，但究其本質仍屬私募範疇，尚不具備海外標準REITs 的公開性和流動性。未來的趨勢依舊是正式的REITs。即時公募REITs一旦推出，央企、國企和民營大型房地產企業將會享有先發優勢。相信隨著政府和多方參與者的推進，長租公寓領域的資產證券化道路將會逐漸明朗。
此外，就資產證券化退出實操的先行條件而言，房地產企業需思考三方面的挑戰: 如何培養年輕人對長租公寓的興趣，如何在客群端創造上升的租賃需求，以及如何穩定租金收益率。
挑戰下房企多維度的初步應對策略
針對上述問題，房地產企業可以考慮在資本結構上採取輕重並舉、在運營管理上採用數位化手段、在商業模式上積極開拓衍生服務以增加盈利點、借助金融化實現有效退出、在項目開發上多方合作盤活存量資源的模式，並契合“前REITs”時代中國特色需求。
輕重資產並舉
重資產和輕資產運營在本質上並不矛盾，甚至是相輔相成的。相比而言，輕資產運營回款更快、回報週期平均在3年左右，有利於快速擴張規模、聚焦運營服務、打造品牌效應；重資產運營模式則面臨回報週期長、成本高、擴張慢等挑戰，但隨著資產證券化道路逐漸明朗，持地塊企業在未來可以通過發行類REITs出售收益權，快速收回資金完成退出。
因此，在探索盈利模式的過程中，房地產企業在前期可以輕重資產並舉，選擇“重資產+輕運營”的產融結合模式，並在未來視情況逐步增大重資產專案比例，以較小的投入、較低的風險，快速回收成本。
目前已有部分房企開啟了輕重資產並舉的探索道路：
龍湖嘗試先從輕資產模式入手，通過對有十年以上租約的物業進行改造，以股權合作、委託管理等方式來獲取公寓專案；
萬科採取“統租運營+物業管理+綜合整治”的輕資產模式，開發完成深圳玉田村專案；
旭輝通過與高校合作建設教師和留學生公寓、與持有用地的國企和政府合作（採用PPP模式運作共同分享收益）等模式力圖輕資產化。
數位化運營管理
在重資產運營模式下，房地產企業可以考慮採用數位化手段來提高運營效率、減少人力成本，同時獲取租客資訊、為後期業務盈利提供支援。國外成功的經驗預示，公寓SaaS系統能為此提供出路；而在國內，這一行業也開始初露端倪。
近些年，得益于中央政府大力扶持科創產業發展，雲計算、大資料等多項技術的發展為上層SaaS營造了良好的物理環境和應用基礎。面對萬億級長租市場的B端， 國內SaaS系統行業得以緊隨公寓行業、借勢資本力量駛入快車道。目前，排在行業前列的有寓小二、蘑菇夥伴等。該類公寓SaaS +系統可以提供前期銷售、房源管理、合同簽約、物業管理、賬務管理等服務，能有效提高管理運營效率、減少人力成本的投入。以寓小二為例，該平臺已服務多家一線房地產企業，管理房源體量超過30萬套。
相比分散式公寓，房企旗下的集中式公寓更適合整體託管、集體化運營。
短期內引入協力廠商公寓SaaS系統，可以讓房地產企業快速彌補運營管理層面的人力問題，並支持其在重資產運營模式下快速擴張；
隨著公寓數量規模化，還能夠享受到SaaS系統運作帶來的邊際管理成本遞減，降低從拿房到出房的存貨週期速度，進而獲取更多的利潤；
從長期的角度看，房地產企業亦可選擇基於SaaS系統底層資料做定制開發，達到更貼合自身業務、行銷，以及財務端運營需求的目標。
同時，通過系統呈現的報表資料，房地產企業可以更好地理解租客群體的生活習慣和消費需求，為新公寓產品和其他盈利性業務的開發提供支援。
開拓“公寓+”延伸服務
房地產企業做長租公寓，可以以主營的居住服務為中心，向內協同房產產業鏈，向外延伸生活服務，培育“公寓+生態圈”的商業模式，以此增加盈利點。
另一方面，對於年輕租客來說，他們除了居住以外還有辦公、娛樂、健身、餐飲等方面的需求，房地產企業可以通過自主經營、聯合經營或者外包等形式，將其他生活服務引入社區，形成公寓+保潔、公寓+餐飲、公寓+購物等多元化D2D服務模式，豐富營業收入來源。如鏈家旗下的自如，其保潔業務即為重要的盈利增長點，除了為自身40萬間公寓裡的租客提供每月2次保潔服務外，自如還向外部市場開放來充分利用保潔人員的閒散時間。又如魔方公寓張江店在開放式公共區域中自營銷售咖啡，有效實現了公寓業務的向外延伸。
此外， 這樣多元立體的生活空間通過口碑傳播和行銷媒介還會對更多的年輕人產生虹吸效應，創造更大的線下流量入口，從而抬高租金，帶來更大的租金差值收益。
對於房地產企業集中式佈局的房源，更會為整體居住空間帶來乘數性增值，並在此基礎上進一步釋放周邊多種持有業態的增值潛力。長遠來看，類似的“公寓+生態圈”的創新能夠穩定租金收入，抬升資產增值，為REITs的成功退出鋪路。
借助金融化實現有效退出
未來，經濟增長將進入“高品質”時代，逐步開始實現從勞動和資本驅動到全要素生產率驅動的轉變。對於長租公寓行業，金融創新將會是助推這一轉變的有效工具。借鑒國外公寓REITs的發展，對房地產企業有啟示意義。
REITs起源於美國，其在細分專業化領域做得相當成熟，而中國仍處於起步階段。截至2017年，數百個美國REITs產品中，住宅類共有20個。根據美國房地產投資信託協會資料顯示，住宅型REITs的年內回報率維持在8.10%的水準(截至2017年12月21日)，而專注公寓類的細分市場則表現更優。
當下，美國上市交易的公寓REITs有7項。以EQR為例，美國第一家上市的出租公寓REITs，由位於芝加哥的房地產投資信託公司Equity Residential管理。公司主營業務涵蓋對美國公寓房產專案的收購及開發管理，旗下擁有77,498套公寓，主要分佈在紐約、華盛頓、波士頓、三藩市、南加州和西雅圖等核心沿海城市。
縱觀其公司發展歷程，Equity Residential經歷了從多元融資大規模擴張、放緩整頓、到分化聚焦核心市場的三步走階段。截至2017年12月21日，公司市值達234.49億美元，投資回報率穩定在7%-8%之間，堪稱重資產運營的典範，對中國長租公寓行業有以下五點重要借鑒意義：
對已有金融產品類型的組合。如美國存在權益型、抵押權型以及混合型資產證券化產品，而國內目前只有前兩種。混合型相較這兩種更中庸一些，平衡了收益穩定性和投資風險的差異，豐富了房地產企業和投資人的選擇;
豐富資產包組合。美國大部分REITs都是將跨區域、跨業態的資產包打包， 以此降低風險。而國內出現的案例目前僅針對單宗物業或者同一個業態的資產包;
對金融工具的挖掘。可以預見，ABS（資產支援證券）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券），以及REITs (房地產信託投資基金)將成為未來國內長租公寓市場金融創新的廣闊藍海;
REITs與互聯網的有效結合。資料顯示，EQR約65%的租約由網上完成，極大地減少了帶看次數和人力成本;
在規模競賽後期，優化資產組合，聚焦核心產品。EQR得以在時代浪潮的更迭中留存並壯大，並擁有遠超同行租金漲幅的優異表現，主要歸咎於其能夠在正確的時代節點上，精准把握資產價格週期，剝離低收益產品，聚焦核心市場，並定位于中高端客群和科創集聚區位。
可見，對於房地產企業，金融創新是一項重要的競爭能力。房地產企業可以通過發行REITs向社會融資，將重資產變輕。在吸引到足夠多的社會資本注入後，房地產企業自身所占股份低於一定比例時，便能夠將自持股撤出。如此一來，既能保證專案正常運轉，又不影響房地產企業資金流動性。
此外，相較于仲介機構，房地產企業在房源、品牌、業態協同等方面都具備優勢，未來可借金融工具將這些資源稟賦最大效益化。參與長租公寓市場的房地產企業，前期可通過資產證券化嚴格界定進入門檻，快速回籠資金；中期可盤活存量資源，打通租賃、地產銷售、多元商業業態等上下游資源，增加客戶黏性；長期還可營造、升級生態圈，通過REITs形成資管閉環，享受退出時的資產增值分紅和品牌輸出。
多方合作盤活存量
房地產企業可開發與信託公司協同合作、互利共贏的商業模式：長租公寓擁有長期穩定的租約和現金流；而信託平臺則具備專業化的資金和整合服務能力，可降低房地產企業在相關領域的要素投入，提升盈利效率。2016年始，國內已有多家信託公司逐步佈局租賃市場。
此外，銀行業在未來也將成為盤活存量公寓市場的助推手。最新消息，建行廣東分行宣佈將於2018年1月8日先在廣州推出新的存房貸業務。其運作模式可概括為：首先，房東出售住房租賃權給建行，比如五年期; 之後，建行一次性支付五年全部租金; 最終，建行將房源交與專業的租賃運營機構出租。
存房貸能夠激勵房東把原來的短租房交給建行做成長租房，刺激供給端輸出; 而建行前期推出的安居貸業務， 能夠為資金有限的租房者提供低於購房按揭貸款利率的住房租賃貸款，刺激需求端轉化。進而，兩者共同為長租市場的供需兩端搭建起橋樑，是長租公寓市場的另一創新點。
房地產企業可選擇與銀行合作，提供部分前期的一次性租金，從而集中獲取銀行集聚的房源，成片開發，享受規模效益；另一方面，在資產負債理想的情況下，房地產企業亦可模仿銀行的橋樑模式，探索新的創新點。
作為中國互聯網產業砥柱的BAT，近些年也開始涉足長租公寓市場，期待分一杯羹。
百度依靠其引擎端的資料和技術優勢，涉足公寓SaaS+領域，以期將線上流量轉化到線下租賃市場。例如，百度租房與寓小二戰略合作，完成對流量入口與系統真實房源的銜接；
阿裡則憑藉其強大的平臺搭建能力和完整的金融生態鏈，入駐多項分散式長租公寓產品，希望通過公寓SaaS+流量切入市場。例如，2017年初螞蟻金服合作蘑菇夥伴搭建支付寶租房專區，芝麻評分達650以上可享受免押金等服務；
可見，租房流程線上化、運營流程管理標準化，將是未來房地產企業提高產能、實現規模化的決定因素。房地產企業可思考與互聯網企業合作，完成線上與線下流量的雙向轉化，搭建一個垂直立體的長租公寓智慧生態圈。
除了信託公司、銀行業、互聯網企業等，還有更多領域的合作值得房地產企業去探索。
契合“前REITs”時代中國特色需求
房地產企業還需結合中國特有的社會主義特色與國家規劃綱領，挖掘新的長租公寓產業創新點。固然未來是屬於金融創新的時代，但目前中國REITs相關的法律法規還處在摸索階段。因此，如何充分做好“前REITs”時代的準備工作需從當下社會需求切入考慮。
2016年中央提出租售並舉制度，而公租房將成為這一改革的牛鼻子。截至目前，全國公租房總量超過1500萬套，一方面，存量端存在大量翻新、改建需求；另一方面增量端仍以委託代建為主。政府獨木難支，房地產企業可在任一端尋求積極角色參與。
而且，隨著公租房定價體系改革方案的出臺和落實，公租房將真正兼具公益性與收益性。公寓REITs可將公租房打包證券化以進行市場融資，並以其租金收入和未來資產升值為定期收益，為公租房市場提供前期金融支援; 而房地產企業，亦可引導市場化企業和社會資本，通過PPP模式參與公租房的建設和運營，亦可合作公寓REITs探索更豐富的多贏模式。
此外，《國土資源“十三五”規劃綱要》將目標轉向存量用地再開發，房地產企業可呼應國家政策，將城市更新作為“前REITs”時代資產儲備的另一個途徑： 一方面，可以通過基金方式投資存量物業，對舊城、城中村、棚戶區進行升級改造，通過對存量商業物業再定位，重新賦能並提升其經濟與社會價值，達到REITs所需回報率；另一方面，也可以投資新區物業的有機更新，助力城市新區建設。
2017年7月發佈的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》提到將積極支持REITs， 進一步鼓勵重點城市進行試點創新；各地政府也多次釋放信號，表明推進房地產稅立法和實施的決心。可以預見，未來符合中國社會主義特色和歷史發展需求的方向才能促生第一個真正的REITs產品。也許公租房項目、抑或城市更新項目將成為這一領域的試金石。房地產企業需要先發制人，思考自身在這一發展浪潮中的角色，長遠佈局，才能跟上時代的步伐。
密集的門店、龐大的地推團隊，讓仲介機構能有效獲取市場上的一手業主資訊，從而佔據核心地段的優質房源。此外，房地產企業在中心地段拿房，還面臨著共用辦公、醫療機構、文娛產業等其他行業企業的競爭。在拿房成本哄抬的環境下，房地產企業即使擁有雄厚的資金優勢也需要承受高成本運作的壓力。
運營管理環節
絕大多數房企都制定了短期內快速擴張的目標：萬科計畫在2018年達到45萬間、旭輝計畫5年內達到20萬間、佳兆業計畫3年內達到10萬間。如果目標實現，大規模的公寓管理問題，將無可避免。
公寓管理包括銷售看房、合同簽約、物業服務、租金收取、日常保潔、期末收房等一系列工作，而這也將直接影響到租客的居住體驗。
一方面，房地產企業自身的運營團隊較小，且多以原地產業務人員為主，缺乏相關管理經驗。在重資產運營模式下，房地產企業很難像仲介機構、酒店等市場參與者聚焦於運營管理層面。另一方面，公寓擴張到一定規模後，固定成本將會分攤稀釋，而可變成本有可能上升，進而會降低企業利潤率。
因此，解決規模化的運營管理問題，將是房地產企業在未來需要面臨的一項嚴峻挑戰。
資產證券化退出環節
房地產企業能否繼續在重資產運營模式下實現規模化經營、又形成資本從投入到退出的閉環的關鍵因素，在於如何盤活存量資產，將未來穩定可期的現金流兌現。將產品資產證券化（包括REITs）正是解決上述問題、破局重資產運營的最佳方案。
然而，國內資產證券化起步較晚，從2012年試點至今依然不成熟，相關政策落地低於預期，在物業業權、募集範圍、收益來源及分配方式等方面仍需完善。例如， 部分國內房產專案在竣工很長時間後都未獲得房地產證，無法及時滿足REITs要求; 此外，資產證券化還面臨著多重徵稅、多頭監管、法律和會計制度不支持等限制。因此，上述差異將會是未來資產證券化成功退出亟待解決的難題。
樂觀的是，2017年國內已出現5款與長租公寓相關的類REITs產品，整體可歸為兩類: 權益型和抵押性。二者的核心區別在於風險承擔和增值收益主體的不同：權益型REITs更能分散風險，但要分出部分增值收益，以保利租賃REITs和新派公寓類REITs為典例;抵押型REITs則需通過抵押物業資產獲得資金，到期償還即可獨享全部增值收益，但同時也承擔了更大的風險，以招商蛇口CMBS為典例。房地產企業和投資者需視其自身對收益和風險的權衡做出選擇。
需要指出的是，這些國內已經發行的“商業地產資產支持專項計畫”儘管被稱作“類REITs”，但究其本質仍屬私募範疇，尚不具備海外標準REITs 的公開性和流動性。未來的趨勢依舊是正式的REITs。即時公募REITs一旦推出，央企、國企和民營大型房地產企業將會享有先發優勢。相信隨著政府和多方參與者的推進，長租公寓領域的資產證券化道路將會逐漸明朗。
此外，就資產證券化退出實操的先行條件而言，房地產企業需思考三方面的挑戰: 如何培養年輕人對長租公寓的興趣，如何在客群端創造上升的租賃需求，以及如何穩定租金收益率。
挑戰下房企多維度的初步應對策略
針對上述問題，房地產企業可以考慮在資本結構上採取輕重並舉、在運營管理上採用數位化手段、在商業模式上積極開拓衍生服務以增加盈利點、借助金融化實現有效退出、在項目開發上多方合作盤活存量資源的模式，並契合“前REITs”時代中國特色需求。
輕重資產並舉
重資產和輕資產運營在本質上並不矛盾，甚至是相輔相成的。相比而言，輕資產運營回款更快、回報週期平均在3年左右，有利於快速擴張規模、聚焦運營服務、打造品牌效應；重資產運營模式則面臨回報週期長、成本高、擴張慢等挑戰，但隨著資產證券化道路逐漸明朗，持地塊企業在未來可以通過發行類REITs出售收益權，快速收回資金完成退出。
因此，在探索盈利模式的過程中，房地產企業在前期可以輕重資產並舉，選擇“重資產+輕運營”的產融結合模式，並在未來視情況逐步增大重資產專案比例，以較小的投入、較低的風險，快速回收成本。
目前已有部分房企開啟了輕重資產並舉的探索道路：
龍湖嘗試先從輕資產模式入手，通過對有十年以上租約的物業進行改造，以股權合作、委託管理等方式來獲取公寓專案；
萬科採取“統租運營+物業管理+綜合整治”的輕資產模式，開發完成深圳玉田村專案；
旭輝通過與高校合作建設教師和留學生公寓、與持有用地的國企和政府合作（採用PPP模式運作共同分享收益）等模式力圖輕資產化。
數位化運營管理
在重資產運營模式下，房地產企業可以考慮採用數位化手段來提高運營效率、減少人力成本，同時獲取租客資訊、為後期業務盈利提供支援。國外成功的經驗預示，公寓SaaS系統能為此提供出路；而在國內，這一行業也開始初露端倪。
近些年，得益于中央政府大力扶持科創產業發展，雲計算、大資料等多項技術的發展為上層SaaS營造了良好的物理環境和應用基礎。面對萬億級長租市場的B端， 國內SaaS系統行業得以緊隨公寓行業、借勢資本力量駛入快車道。目前，排在行業前列的有寓小二、蘑菇夥伴等。該類公寓SaaS +系統可以提供前期銷售、房源管理、合同簽約、物業管理、賬務管理等服務，能有效提高管理運營效率、減少人力成本的投入。以寓小二為例，該平臺已服務多家一線房地產企業，管理房源體量超過30萬套。
相比分散式公寓，房企旗下的集中式公寓更適合整體託管、集體化運營。
短期內引入協力廠商公寓SaaS系統，可以讓房地產企業快速彌補運營管理層面的人力問題，並支持其在重資產運營模式下快速擴張；
隨著公寓數量規模化，還能夠享受到SaaS系統運作帶來的邊際管理成本遞減，降低從拿房到出房的存貨週期速度，進而獲取更多的利潤；
從長期的角度看，房地產企業亦可選擇基於SaaS系統底層資料做定制開發，達到更貼合自身業務、行銷，以及財務端運營需求的目標。
同時，通過系統呈現的報表資料，房地產企業可以更好地理解租客群體的生活習慣和消費需求，為新公寓產品和其他盈利性業務的開發提供支援。
開拓“公寓+”延伸服務
房地產企業做長租公寓，可以以主營的居住服務為中心，向內協同房產產業鏈，向外延伸生活服務，培育“公寓+生態圈”的商業模式，以此增加盈利點。
另一方面，對於年輕租客來說，他們除了居住以外還有辦公、娛樂、健身、餐飲等方面的需求，房地產企業可以通過自主經營、聯合經營或者外包等形式，將其他生活服務引入社區，形成公寓+保潔、公寓+餐飲、公寓+購物等多元化D2D服務模式，豐富營業收入來源。如鏈家旗下的自如，其保潔業務即為重要的盈利增長點，除了為自身40萬間公寓裡的租客提供每月2次保潔服務外，自如還向外部市場開放來充分利用保潔人員的閒散時間。又如魔方公寓張江店在開放式公共區域中自營銷售咖啡，有效實現了公寓業務的向外延伸。
此外， 這樣多元立體的生活空間通過口碑傳播和行銷媒介還會對更多的年輕人產生虹吸效應，創造更大的線下流量入口，從而抬高租金，帶來更大的租金差值收益。
對於房地產企業集中式佈局的房源，更會為整體居住空間帶來乘數性增值，並在此基礎上進一步釋放周邊多種持有業態的增值潛力。長遠來看，類似的“公寓+生態圈”的創新能夠穩定租金收入，抬升資產增值，為REITs的成功退出鋪路。
借助金融化實現有效退出
未來，經濟增長將進入“高品質”時代，逐步開始實現從勞動和資本驅動到全要素生產率驅動的轉變。對於長租公寓行業，金融創新將會是助推這一轉變的有效工具。借鑒國外公寓REITs的發展，對房地產企業有啟示意義。
REITs起源於美國，其在細分專業化領域做得相當成熟，而中國仍處於起步階段。截至2017年，數百個美國REITs產品中，住宅類共有20個。根據美國房地產投資信託協會資料顯示，住宅型REITs的年內回報率維持在8.10%的水準(截至2017年12月21日)，而專注公寓類的細分市場則表現更優。
當下，美國上市交易的公寓REITs有7項。以EQR為例，美國第一家上市的出租公寓REITs，由位於芝加哥的房地產投資信託公司Equity Residential管理。公司主營業務涵蓋對美國公寓房產專案的收購及開發管理，旗下擁有77,498套公寓，主要分佈在紐約、華盛頓、波士頓、三藩市、南加州和西雅圖等核心沿海城市。
縱觀其公司發展歷程，Equity Residential經歷了從多元融資大規模擴張、放緩整頓、到分化聚焦核心市場的三步走階段。截至2017年12月21日，公司市值達234.49億美元，投資回報率穩定在7%-8%之間，堪稱重資產運營的典範，對中國長租公寓行業有以下五點重要借鑒意義：
對已有金融產品類型的組合。如美國存在權益型、抵押權型以及混合型資產證券化產品，而國內目前只有前兩種。混合型相較這兩種更中庸一些，平衡了收益穩定性和投資風險的差異，豐富了房地產企業和投資人的選擇;
豐富資產包組合。美國大部分REITs都是將跨區域、跨業態的資產包打包， 以此降低風險。而國內出現的案例目前僅針對單宗物業或者同一個業態的資產包;
對金融工具的挖掘。可以預見，ABS（資產支援證券）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券），以及REITs (房地產信託投資基金)將成為未來國內長租公寓市場金融創新的廣闊藍海;
REITs與互聯網的有效結合。資料顯示，EQR約65%的租約由網上完成，極大地減少了帶看次數和人力成本;
在規模競賽後期，優化資產組合，聚焦核心產品。EQR得以在時代浪潮的更迭中留存並壯大，並擁有遠超同行租金漲幅的優異表現，主要歸咎於其能夠在正確的時代節點上，精准把握資產價格週期，剝離低收益產品，聚焦核心市場，並定位于中高端客群和科創集聚區位。
可見，對於房地產企業，金融創新是一項重要的競爭能力。房地產企業可以通過發行REITs向社會融資，將重資產變輕。在吸引到足夠多的社會資本注入後，房地產企業自身所占股份低於一定比例時，便能夠將自持股撤出。如此一來，既能保證專案正常運轉，又不影響房地產企業資金流動性。
此外，相較于仲介機構，房地產企業在房源、品牌、業態協同等方面都具備優勢，未來可借金融工具將這些資源稟賦最大效益化。參與長租公寓市場的房地產企業，前期可通過資產證券化嚴格界定進入門檻，快速回籠資金；中期可盤活存量資源，打通租賃、地產銷售、多元商業業態等上下游資源，增加客戶黏性；長期還可營造、升級生態圈，通過REITs形成資管閉環，享受退出時的資產增值分紅和品牌輸出。
多方合作盤活存量
房地產企業可開發與信託公司協同合作、互利共贏的商業模式：長租公寓擁有長期穩定的租約和現金流；而信託平臺則具備專業化的資金和整合服務能力，可降低房地產企業在相關領域的要素投入，提升盈利效率。2016年始，國內已有多家信託公司逐步佈局租賃市場。
此外，銀行業在未來也將成為盤活存量公寓市場的助推手。最新消息，建行廣東分行宣佈將於2018年1月8日先在廣州推出新的存房貸業務。其運作模式可概括為：首先，房東出售住房租賃權給建行，比如五年期; 之後，建行一次性支付五年全部租金; 最終，建行將房源交與專業的租賃運營機構出租。
存房貸能夠激勵房東把原來的短租房交給建行做成長租房，刺激供給端輸出; 而建行前期推出的安居貸業務， 能夠為資金有限的租房者提供低於購房按揭貸款利率的住房租賃貸款，刺激需求端轉化。進而，兩者共同為長租市場的供需兩端搭建起橋樑，是長租公寓市場的另一創新點。
房地產企業可選擇與銀行合作，提供部分前期的一次性租金，從而集中獲取銀行集聚的房源，成片開發，享受規模效益；另一方面，在資產負債理想的情況下，房地產企業亦可模仿銀行的橋樑模式，探索新的創新點。
作為中國互聯網產業砥柱的BAT，近些年也開始涉足長租公寓市場，期待分一杯羹。
百度依靠其引擎端的資料和技術優勢，涉足公寓SaaS+領域，以期將線上流量轉化到線下租賃市場。例如，百度租房與寓小二戰略合作，完成對流量入口與系統真實房源的銜接；
阿裡則憑藉其強大的平臺搭建能力和完整的金融生態鏈，入駐多項分散式長租公寓產品，希望通過公寓SaaS+流量切入市場。例如，2017年初螞蟻金服合作蘑菇夥伴搭建支付寶租房專區，芝麻評分達650以上可享受免押金等服務；
可見，租房流程線上化、運營流程管理標準化，將是未來房地產企業提高產能、實現規模化的決定因素。房地產企業可思考與互聯網企業合作，完成線上與線下流量的雙向轉化，搭建一個垂直立體的長租公寓智慧生態圈。
除了信託公司、銀行業、互聯網企業等，還有更多領域的合作值得房地產企業去探索。
契合“前REITs”時代中國特色需求
房地產企業還需結合中國特有的社會主義特色與國家規劃綱領，挖掘新的長租公寓產業創新點。固然未來是屬於金融創新的時代，但目前中國REITs相關的法律法規還處在摸索階段。因此，如何充分做好“前REITs”時代的準備工作需從當下社會需求切入考慮。
2016年中央提出租售並舉制度，而公租房將成為這一改革的牛鼻子。截至目前，全國公租房總量超過1500萬套，一方面，存量端存在大量翻新、改建需求；另一方面增量端仍以委託代建為主。政府獨木難支，房地產企業可在任一端尋求積極角色參與。
而且，隨著公租房定價體系改革方案的出臺和落實，公租房將真正兼具公益性與收益性。公寓REITs可將公租房打包證券化以進行市場融資，並以其租金收入和未來資產升值為定期收益，為公租房市場提供前期金融支援; 而房地產企業，亦可引導市場化企業和社會資本，通過PPP模式參與公租房的建設和運營，亦可合作公寓REITs探索更豐富的多贏模式。
此外，《國土資源“十三五”規劃綱要》將目標轉向存量用地再開發，房地產企業可呼應國家政策，將城市更新作為“前REITs”時代資產儲備的另一個途徑： 一方面，可以通過基金方式投資存量物業，對舊城、城中村、棚戶區進行升級改造，通過對存量商業物業再定位，重新賦能並提升其經濟與社會價值，達到REITs所需回報率；另一方面，也可以投資新區物業的有機更新，助力城市新區建設。
2017年7月發佈的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》提到將積極支持REITs， 進一步鼓勵重點城市進行試點創新；各地政府也多次釋放信號，表明推進房地產稅立法和實施的決心。可以預見，未來符合中國社會主義特色和歷史發展需求的方向才能促生第一個真正的REITs產品。也許公租房項目、抑或城市更新項目將成為這一領域的試金石。房地產企業需要先發制人，思考自身在這一發展浪潮中的角色，長遠佈局，才能跟上時代的步伐。