本期“財寶電視臺”給大家帶來一則新聞。
近日一則新聞報導南京一地產開發公司開發的樓盤涉嫌捂盤惜售。 該公司5個月前就進行了價格備案， 並領取了商品房預售許可證。 但5個多月過去了， 竟然一套也沒賣出去， 不是沒人買， 而是不賣。
那麼開發商為什麼要冒著被處罰的風險捂盤銷售呢？財寶君認為， 捂盤的主要原因有兩個：
一、房價快速上漲， 不滿之前申報的價格。
據瞭解， 該樓盤11棟的申報均價為15100元/平方米， 但8號樓領取銷售許可證時， 申報均價已漲至17529元/平方米。 短短一兩個月時間間隔， 價格上漲近2500元/平方米。
二、市場房源供應量不足
另外， 現在南京市場供應量不足， 這個預期也刺激了房企用毛坯改精裝的方式延期銷售變相漲價。 在幾家門戶房地產網上看到， 該樓盤對外銷售的11號樓均是精裝修房源， 均價17500元/㎡-18000元/㎡。 而其在南京市物價局備案的11號樓卻是毛坯房， 備案均價為15100元/㎡。
說白了， 房地產開發商捂盤惜售， 最終的目的就是不顧民生牟取暴利。 那麼無良房企還有哪些套路呢？
一、在容積率上做文章
容積率是指一個社區的地上總建築面積與總用地面積的比率。
一般來說， 容積率越低， 居住密度越小， 就相對舒適。 顯然調高容積率是開發商壓縮樓盤成本的重要手段。 規劃和城建部門會制定樓盤的容積率，
二、無預售許可證就認籌
在沒有取得"預售許可證"之前， 大部分開發商在開盤前都會組織認籌活動， 旨在收取一定的“認籌金”， 其目的是為了圈住一部分客戶。 對開發商來說， 搞認籌活動有以下幾種好處：
1、篩選優質客戶。 優質客戶不僅體現在支付能力上， 也體現在支付意願上。
2、預測開盤效果。 通過認籌獲得的客戶一般都是優質客戶， 認籌數量決定開盤數量。 比如通過幾個月的蓄客， 獲得2000個認籌客戶， 最後開發商可能只放出500套房源。
3、認籌能獲得一筆流動資金。
不過對購房者來說就要警惕小心了， 一般開發商組織認籌活動時還未取得預售證， 開盤時間掌握在他們手中， 在上漲週期中， 開發商傾向於捂盤漲價， 等真正開盤的時候， 價格已經比認籌的時候高了很多。 另外， 如果樓盤開發過程中遇到大問題， 開發商也可能攜款跑路， 給購房者帶來很大的損失。
三、囤地
對於開發商的“囤地”不建， 業內人士認為， 是為了等待土地升值及房價上漲， 坐享土地增值空間， 這種行為同時導致了房源供應短缺， 助推房價。 另外， 開發商“囤地”會製造土地供應緊張的假像，
囤地的行為， 促使一邊是售樓現場人滿為患， 另一邊是不少地塊“曬太陽”， 成為樓市的一大怪像。
針對無良奸商的齷蹉行為， 現實中購房者應該怎樣維護自己的權益， 避免多掏腰包呢？
一、舉報捂盤惜售的開發商
財寶君就想告訴有購房需求者， 直接去買！如果置業顧問用各種理由搪塞， 直接向物價局或者房產局舉報， 一般取得商品房預售許可證後的樓盤， 必須在10天內一次性公開銷售全部房源。 如果捂盤的情況屬實， 會先要求整改， 開發商如果不接受整改， 繼續捂盤拒售， 不僅企業信用系統會扣分， 後續專案的預售會從嚴， 甚至會要求開發商現房銷售。
二、起訴擅自變更容積率的開發商
一旦發現社區規劃有被變更的跡象，儘快與相關部門和開發商交涉甚至起訴。不過在這之前，首先要注意平時的證據收集，如買房時的樓書、廣告一定要保存好;其次，在簽訂購房合同時，應要求將其對容積率的具體承諾寫進購房合同中。只有這樣，做到有據可查，更有利於違約後的民事賠償。
三、防範認籌帶來的的風險
所謂的認籌一般都有折扣，某些樓盤為了吸引更多人前來認籌，甚至會有3~5個百分點的折扣。但這些優惠，其實是虛幻的。因為在認籌階段，開發商一般不會公佈銷售價格，如果認籌的人數超過預期，開發商將以各種理由提價，如此一來，之前所謂的優惠無疑是“空中樓閣”。
另外一方面，在交納認籌款時，開發商都會與消費者簽訂認籌協議，此時，消費者就需要睜大眼睛，仔細查看協定約定內容：如開發商在認籌協議上約定，購房者將來由於個人原因不再購房，那麼認籌金就不會退還或者是直接將認籌金轉為定金，那就不能退款了。
四、舉報囤地行為
根據《國有建設用地使用權出讓合同》，合同中不僅規定了開工期限，還有竣工期的約定。要是到期仍然未完工，國土部門可以對其進行經濟處罰，延期多少天就要罰多少錢。如果發現囤地行為，購房者可以舉報或者發帖形成網路輿論，給開發商壓力，促使房地產開發商按合同約定開工、竣工，儘快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾。
小貼士：
奸商的“陰招”層出不窮，買房的過程就是跟開發商鬥智鬥勇的過程。
小測試：
有的小夥伴會問了，我就一個買房的，我哪知道開發商有沒有捂盤？有哪些辦法呢？
想知道財寶君答案的小夥伴關注財寶理財並回復“捂盤揭秘”立即查看。
下期預告：
上海日前召開促進房地產市場健康發展聯席會議，宣佈將建立全市統一的住房租賃公共服務平臺。上海的這一舉措，會影響房地產格局嗎？
本文由“財寶理財”原創發佈，未經允許不得轉載。
一旦發現社區規劃有被變更的跡象，儘快與相關部門和開發商交涉甚至起訴。不過在這之前，首先要注意平時的證據收集，如買房時的樓書、廣告一定要保存好;其次，在簽訂購房合同時，應要求將其對容積率的具體承諾寫進購房合同中。只有這樣，做到有據可查，更有利於違約後的民事賠償。
三、防範認籌帶來的的風險
所謂的認籌一般都有折扣，某些樓盤為了吸引更多人前來認籌，甚至會有3~5個百分點的折扣。但這些優惠，其實是虛幻的。因為在認籌階段，開發商一般不會公佈銷售價格，如果認籌的人數超過預期，開發商將以各種理由提價，如此一來，之前所謂的優惠無疑是“空中樓閣”。
另外一方面，在交納認籌款時，開發商都會與消費者簽訂認籌協議，此時，消費者就需要睜大眼睛，仔細查看協定約定內容：如開發商在認籌協議上約定，購房者將來由於個人原因不再購房，那麼認籌金就不會退還或者是直接將認籌金轉為定金，那就不能退款了。
四、舉報囤地行為
根據《國有建設用地使用權出讓合同》，合同中不僅規定了開工期限，還有竣工期的約定。要是到期仍然未完工，國土部門可以對其進行經濟處罰，延期多少天就要罰多少錢。如果發現囤地行為，購房者可以舉報或者發帖形成網路輿論，給開發商壓力，促使房地產開發商按合同約定開工、竣工，儘快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾。
小貼士：
奸商的“陰招”層出不窮，買房的過程就是跟開發商鬥智鬥勇的過程。
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