按理說， 加拿大地廣人稀， 獨立屋最受歡迎， 公寓只是小眾選擇， 但是為什麼市場卻出現了獨立屋價格趨於低落、公寓價格飆升的反常局面？究竟是誰推動了大溫公寓價格飆升？
自卑詩省2016年推出海外買家物業轉讓稅以來， 大溫哥華地區（下稱大溫）房地產市場出現了嚴重分化。 一方面， 都會區獨立屋價格趨於穩定， 卑詩省物業估價署對西溫地區許多獨立屋的估價， 甚至下降了5%-10%；另一方面， 大溫地區的公寓價格卻大幅上漲， 像列治文、北素裡、中素裡等地竟出現了34%-40%的漲幅。
按理說， 加拿大地廣人稀， 獨立屋最受歡迎， 公寓只是小眾選擇， 但是為什麼市場卻好像故意開玩笑， 出現了獨立屋價格趨於低落、公寓價格飆升的反常局面？究竟是誰推動了大溫公寓價格飆升？
一直以來， 加拿大政府及主流媒體傾向於認為， 外國買家與加拿大房價飆升有密不可分的關係。
2017年12月18日， 美國地產調查公司Engel & Volkers統計溫哥華1月至9月房產交易數量後， 公佈了一組外國買家資料。 該資料顯示， 外國買家在此期間主宰了溫哥華豪宅交易市場， 占總交易量的85%， 在外國買家中， 又以中國買家為主， 其次是法國買家和德國買家。
以上兩組資料各有不足之處， 卑詩省的資料僅統計了20天交易量， Engel & Volkers公司的資料主要針對高端交易市場，
2017年12月19日， 加拿大統計局公佈了溫哥華、多倫多地區非居民買家資料。 該資料顯示， 大溫地區非居民買家比例為4.8%， 其中公寓中的非居民買家比例為7.9%。 不少地產分析家據此認為， 這組資料再次說明了外國買家或海外買家不是大溫房價飆升的推手。
其實， 加拿大統計局資料根本不能說明外國買家的影響， 因為它統計的是“非居民買家”。 統計局的準確定義是“An individual whose principal residence is outside of Canada”， 翻譯過來即主要居所在加拿大之外的個人。
加拿大統計局資料能夠反映的， 是非居民投資者（包括加拿大人）對大溫地區房產的影響。 從資料來看， 4.8%的比例意味著這些身在加拿大以外的房產投資者， 對大溫整體房價應該影響不大。 即使在公寓市場， 靜態地看， 7.9%的非居民買家比例似乎也到不了推升公寓價格飆升的地步。 但是如果分階段來看， 就會知道事情沒有那麼簡單。
不過， 在2016至2017年投資大溫地區公寓的“非居民”中， 到底有多少外國人或中國人， 到底有多少加拿大公民或永久居民，
過去一年中， 連身在境外的“非居民”都來大溫投資公寓市場， 按照常理推測， 長期居住在大溫地區的炒房族， 肯定會更加積極和主動。 他們比境外人士資訊更靈通， 更清楚公寓投資的利潤空間。 這部分投資者所占的比例， 沒有資料可以說明， 但是應該高於非居民買家比例。 歸根溯源， 他們才應該是大溫公寓價格飆升的主要推手。
居住在大溫地區的炒房族是什麼背景呢？這個就很難說了， 可能有長期居住在大溫的外國人， 也可能有本地加拿大人；可能有加拿大公民， 也可能有加拿大永久居民；可能有大量華裔， 也可能有不少西人。 這樣複雜的關係， 恐怕永遠都說不清。