酒店提價三大問:提價多久?空間多高?業績多大?
當前市場對連鎖酒店提價關注度較高， 但系統性研究較為稀缺。
因此， 本篇酒店提價專題報告將基於宏微觀著重探討三大市場最關心的問題:
1. 本輪酒店提價週期會持續多久?結束的標誌是什麼?
2. 影響本輪提價的關鍵因素有哪些?提價空間有多大?
3. 本輪提價週期所帶來的業績彈性及空間會有多少?
酒店業週期大約持續7年左右，
2001年-2009年是美國酒店業完整的發展週期， 2001-2005年屬於上行週期， RevPAR增速從01年的-5.8%持續上升至05年的8.3%， 而後RevPAR開始逐步下降， 06年開始步入下行週期。
酒店業上行週期伊始以出租率為主驅動力， 而後以平均房價增長為主導， 是酒店投資的最佳時段。 酒店業發展週期每一階段特徵皆比較明顯， 復蘇期以OCC回升為主要特徵， 繁榮期則以ADR持續增長為RevPAR的主要驅動力。
以美國為例， 2001-2004年期間美國OCC持續增長， OCC增速從01年的-3.4%提升至04年的2.2%;02-06年ADR逐步提高， ADR增速從-2.0%-7.1%。
上行週期， RevPAR持續增長， 酒店行業業績逐步釋放、盈利能力逐漸增強，
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我國酒店業正逐步入提價週期， ADR將成為RevPAR持續增長的主要驅動力。
16年三季度以來我國酒店業出租率逐步企穩回升， 酒店業進入復蘇階段。 全國樣本星級酒店出租率增速從16Q3的-2.51%持續增長至17Q2的3.53%，
根據酒店業週期發展規律， ADR增速滯後於OCC增速， 18年有望步入提價週期。
提價週期:供需決定， 本輪預計將持續三年以上
供需關係變化是影響酒店平均房價的根本性因素。 邏輯關係比較明顯:酒店供過於求， 平均房價趨於下降;而後供給收縮導致供需關係邊際改善， 帶動平均房價逐步上行步入提價週期。
中美酒店ADR顯著的反差變化， 主要歸因於兩國酒店供需結構的差異。
美國酒店的供需平衡， 較好的供需關聯式結構是酒店平均房價增長的基礎， 過去十幾年間美國酒店行業供給年均增速僅1%;而2003-2011年期間中國酒店業供給端無序擴張， 03-11年CAGR達7.97%，供給明顯過剩，ADR明顯下行。
美德港新等發達國家和地區酒店提價週期大約持續3-5年，且明顯長於入住率增長週期(1年左右)。
從美國平均房價增速看，20世紀80年代以來，美國酒店提價週期主要有三個:1991-1997年、2001-2006年、2009-2012年。
總體看，美國酒店提價週期大概持續3-5年左右，而入住率增長週期大約僅持續1年左右。
從新加坡平均房價增速看，21世紀以來，新加坡酒店提價週期亦大約在5年，入住率增長僅持續一年，2003-2008年期間新加坡平均房價增速總體保持持續增長趨勢，入住率增長僅在03-04年期間。
從香港提價週期看，其大約維持3年左右，2001-2004年期間ADR增速持續增長，入住率增長僅1年左右。歐洲國家德國亦是如此，酒店提價週期約4年，2011-2015年平均房價總體持續增長，2011-2012入住率保持增長。
我們認為提價週期顯著長於入住率增長週期的主要原因在於入住率增長空間有限(最大100%)，對RevPAR持續增長的貢獻動力不足，而平均房價提價空間大、潛力足，酒店集團更多地通過調整ADR促使客房收入最大化。
當平均房價對RevPAR的增長貢獻率達到50%左右時，RevPAR增速達到最高值。從美德新港等國家和地區平均房價貢獻率與RevPAR增速的關係看，美國酒店ADR貢獻達50%左右時，RevPAR增速最高;德國、新加坡、香港酒店ADR貢獻率約40%時，RevPAR增速達到峰值。
當平均房價對RevPAR增長的貢獻率達到100%左右時，預示著提價週期即將結束。平均房價與入住率之間存在制衡關係，一般來說平均房價上調會導致入住率下降，平均房價下行會帶來入住率上升。
根據美國、德國、新加坡、香港平均房價和入住率對RevPAR增長的貢獻率變化看，當平均房價的貢獻率達到100%附近時，平均房價增長對需求的負面效應開始放大並逐步成為主導，表明RevPAR增長將由負轉正，提價週期即將結束。
2010年Q3三大國內酒店集團RevPAR增速達到最大化，主要原因是酒店提價主導。2010Q1-Q3，華住、如家、錦江平均房價增速分別為2.37%/12.64%/25.29%、0.63%/10.63%/17.39%、1.53%/6.91%/16.39%，10Q3Revpar增速分別高達21.05%、16.56%、24.28%。
而酒店提價背後的主要是因為入住率均已達到90%以上，17Q3華住、如家、錦江的入住率分別為95%、96.70%、91.70%。
我國酒店業本輪提價週期有望持續3年以上。從國內三大酒店集團經營情況看，如家、華住、錦江出租率率先回升，平均房價亦開始步入回升階段，繼而推動RevPAR持續增長。
錦江17Q3出租率增速為3.77%，較低點2015Q4回升9.04個百分點;華住17Q3出租率增速為4.49%，較低點15Q2增長10.42pct;如家17Q3出租率增速為1.99%，較低點15Q2回升5.92個百分點。
目前國內三大酒店集團出租率已處於高位，2017Q3華住、如家、錦江分別達到93%/89%/84%，根據國外酒店業發展中提價週期占主導(平均占整個週期80%)，我們預判本輪酒店上行週期將從2017年起至少持續至2020年。
在供需改善、消費升級、產品升級等“多重紅利”的驅動下，本輪“提價牛”週期可能比以往更長。
供給關係繼續邊際改善，為酒店長期“提價牛”週期奠定良好基礎;居民消費升級，為酒店長期“提價牛”週期提供充足動力;產品結構持續轉型升級，則為酒店長期“牛”週期提供更好的成長性。從長期趨勢看，供給和需求是決定RevPAR增長的根本性因素:
供給增速已顯著放緩，未來仍將保持低增速。2013-2016年我國酒店供給CAGR為3.49%，較2003-2012年下降4.28個百分點。未來，2016-2022年，酒店供給增速中樞進一步下降，預計2016-2022年CAGR將降至1.51%。
商旅+大眾旅遊人次不斷提高，住宿需求持續增長。需求端看，我國經濟企穩復蘇，大眾旅遊、商務旅行需求穩定增長;2013年以來全國國內過夜旅遊人次反彈並持續增長，商務旅行人次保持高增長。
居民消費升級，與酒店產品升級形成互動，共同驅動酒店“牛”週期更持續長久。從國內居民收入水準看，1996-2015年居民人均水準CAGR保持兩位高增長，達10.31%。
從中產階級規模看，目前我國中產階級達1.25億人，到2032年3.8億人，2017-2032年規模CAGR將達到7.69%。我國消費升級趨勢將長期持續保持，繼而將推動酒店業升級、龍頭公司集中度提升，繼而帶來平均房價持續增長。
提價空間:兩層面四維度共同影響，本輪預計40-60%
本輪平均房價提升空間預計在40%-60%。綜合宏觀、中觀兩大層面，供需及其結構變化、定價策略(成本驅動、需求驅動等)、歷史平均房價縱向對比、與其他消費品橫向對比(其他消費品近年來漲幅對比、國際同類產品價格差距對比)等四大維度，我們判斷我國連鎖酒店業提價空間大約在40%-60%。
宏觀層面:產品結構轉型升級+CPI聯動，提價空間預計65%
酒店產品結構優化，帶來更大的提價空間，預計帶來60%漲價空間供給結構、需求結構的變化是影響平均房價增長的關鍵因素。
由於中高端平均房價明顯高於經濟型酒店，因此隨著中高端酒店占比逐步提高，酒店業整體的平均房價亦會相應增長，這一邏輯成立的基礎的供需關係較為合理。
國內酒店業結構屬於“啞鈴型”，即高端和經濟型酒店占比高而中端酒店占比小，產品結構不合理，不符合居民消費需求，這亦是導致國內酒店平均房價滯漲的重要原因。而美國酒店產品供給結構則比較合理，屬於“橄欖型”結構，且符合美國居民消費需求及其結構。
國內酒店產品升級為本輪“提價牛”週期提供更大的提升空間。
本輪酒店行業復蘇除了供需關係明顯改善外，另外一關鍵因素是產品的升級，即從經濟型品牌主導向中端品牌主導轉變。酒店產品結構從“啞鈴型”向“橄欖型”的轉型，帶動了我國酒店RevPAR持續增長。
以華住為例，17Q3，受益於“漢庭”改造升級，ADR增長12.1%，RevPAR增長17.3%;開業18個月以上同店，ADR增長4.5%，RevPAR增長9.5%。
伴隨中端酒店占比提升，將帶來我國平均房價上60%。我國酒店行業未來連鎖化、中端酒店占比提升的空間依舊較大。根據酒店發展週期，我國酒店業目前正處於繁榮期伊始，入住率提升帶動RevPAR回升將逐步進入“量價齊升”階段。
根據STRGlobal資料，對標美國，可以看到，我國目前連鎖化率還比較低(20%)，未來還有50%以上的提升空間，加盟提高連鎖化率將成主要方式;
此外STR資料顯示，中端酒店占比以及行業集中度亦較低，當前我國中端酒店連鎖品牌滲透率僅20%、中端酒店市場CR5為35%，中端酒店占比提升空間40%左右，達到60%。
對比中端品牌酒店與經濟型品牌酒店ADR水準，經濟型品牌ADR大約在150-200之間，中端酒店平均房價大約在300-400之間，從經濟型轉型至中端品牌酒店，平均房價漲價空間大約在100%。因此，我們認為酒店結構逐步從“啞鈴型”到“橄欖型”的轉變將帶來平均房價60%的上升空間。
平均房價與CPI聯動，預計帶來ADR5%的上漲
CPI亦為ADR增長的重要影響因素。從美國平均房價增速與CPI增速關係看，兩者存在明顯的聯動，CPI增長帶動平均房價增長。
2001-2006年，美國提價週期期間，CPI增速與平均房價增速相關性高達0.8，期間美國CPI上漲14%，平均房價上漲15%。從新加坡、德國、香港等地ADR增速與CPI增速看，兩者關係聯動關係亦非常顯著。
由於供需不平衡的影響，我國酒店ADR與CPI聯動不明顯，伴隨酒店業供需關係改善，聯動關係將會恢復。由於03年以來我國酒店跑馬圈地式擴張，供給嚴重過剩，導致酒店ADR增長與CPI增速未呈現出明顯的相關關係。
當前，我國酒店供給端增速明顯放緩，產品結構不斷優化，供需關係邊際改善，供求平衡下ADR與CPI的聯動關係將逐步恢復。
國內酒店前期長期滯漲，CPI與ADR聯動關係下，有望推動ADR上漲5%以上。2012年以來我國CPI上漲8%，而ADR卻不升反降。供需改善的背景下，酒店長期滯漲的平均房價有望反彈，CPI帶來的影響預計達5%。
微觀層面:區域佈局、成本驅動、價格彈性等影響下，提價空間50%左右
酒店公司微觀定價策略亦是影響平均房價的重要因數。酒店微觀定價策略主要包括理解價值定價法、區分需求定價法、成本導向定價法、價格彈性法等，通過比較，可以發現成本、客戶需求及其結構、價格彈性等都是酒店集團定價時所考慮的重要因數。
根據成本驅動策略、區域需求定價策略、收入最大化策略等酒店集團定價策略，我們預判在區域佈局、成本倒逼、價格彈性等的共同影響下，平均房價的提升空間約50%。
成本驅動策略:
租金、人工等成本上升，將倒逼平均房價上漲。租金、人工成本是酒店經營成本的重要組成部分，以華住為例，2016年，租金和人工成本約在華住酒店成本的60%。2008年以來我國房價出現大幅上漲，導致租金成本明顯上行。以北上廣深四地寫字樓租金為例，2008年以來，四地寫字樓平均漲幅達39%。
收入最大化策略:
隨著出租率逐步上升並達到一定水準後，酒店集團為了使RevPAR最大化，根據價格彈性逐步上調平均房價。酒店微觀提價主要根據出租率的變化，當出租率處於高位後，酒店集團為了使RevPAR達到最大化，具有較強的提價意願。
根據我們的產業鏈調研，酒店集團大多在入住率達到90%左右時，根據顧客的忠誠度、對價格的敏感度等因素，以5%的幅度逐步上調平均房價，後期根據入住需求對平均房價上升的回饋進行調整，以使客房收入最大化。
區域需求定價策略:
根據酒店城市佈局、區域內消費者需求水準等因素，調整平均房價。
以華住為例，華住將近28%的酒店佈局在北上廣深杭等城市，一二線城市占比高;
首旅酒店一線城市佈局占比達50%、准一線城市佈局占比63.7%、二線城市占比38.4%、准二線城市占比達47.9%;分品牌看，中高端品牌在一線、准一線、二線、准二線城市的占比較高，分別達22.9%、36.2%、18.4%、15.5%。
而一二線城市消費水準顯著高於全國水準，居民消費能力強且更加注重品牌消費、更加注重消費體驗，且對平均房價上漲的需求彈性小於全國水準。
基於此，一二線城市酒店佈局較多的酒店集團提價意願更加強烈。
縱向對比:根據平均房價歷史水準，提價空間預計10-30%
從時間維度縱向比較國內酒店平均房價與歷史峰值水準的差距，我們預判在不考慮其他因素的情況下，酒店平均房價提升空間存在10-30%。
如家當前ADR距歷史峰值水準存在5%的空間;華住酒店平均房價距歷史峰值存在9%的空間;全國樣本星級酒店平均房價歷史最高值達到460元，當前約360元，存在30%的差距。
我們認為在不考慮其他的因素的情況下，至少有10-30%提升空間，保守估計20%。但隨著未來行業供給增速放緩+需求端強勁+產品反覆運算升級，國內連鎖酒店平均房間或大概率突破新高。
橫向對比:根據其他消費品漲幅，酒店提價空間預計40%左右
橫向對比國內其他消費品價格漲幅，我們認為酒店提價空間預計20-30%左右。2015年以來北上廣深等地區二手房租金價格指數平均上漲20%;2017年烏鎮景區門票提價，平均上漲22.5%;上海狄斯奈樂園2018年6月起實現三級票價，漲幅範圍在8%-30%。
此外，與美國同類消費品的相對比價效應看，我國酒店平均房價與美國平均房價差距明顯高於其他消費品類，未來提升空間大。
國內經濟型酒店漢庭的價格約26美元，同類品牌速八美國的價格達62美元，美國價格/國內價格比高達2.4;中端酒店假日酒店平均房價亦是國內中端品牌酒店全季酒店的2.4倍。
而其他消費品類如速食KFC、運動鞋ADIDAS、電影票價等美國的價格約為國內的1-1.6倍，兩者差異空間達到50%以上，綜合以上國內、國外消費品價格在近年來的上漲情況以及酒店行業自身特徵，從橫向對比角度我們認為酒店提價空間在40%左右。
提價彈性:本輪預計釋放業績50%-110%
以美國酒店2001-2006年提價週期為例，酒店集團業績增長39%左右，CAGR達到5.6%。2001-2006年期間，美國酒店平均房價上漲18.51%，CAGR為2.9%。
美國酒店業典型代表萬豪酒店2002-2007提價淨利潤提升39%，該公司股價增長高達190%，淨利潤率從2001年的3.03%提升到2006年的5.05%，盈利能力顯著提升。
酒店步入提價週期，業績有望釋放50-110%。
ADR上行、OCC穩定，帶動RevPAR繼續回升，酒店行業將繼續保持景氣。以首旅如家、錦江兩家公司經營模型為基礎測算，得知RevPAR提升1%時所帶來的業績為4%-8%之間。
因此，在提價業績彈性測算中，我們將RevPAR所帶來的淨利增長彈性取均值，設定為6%。
主要考慮的因素是伴隨國內酒店集團加盟店占比的提高(錦江、如家、華住酒店17Q3加盟店占比比2010Q1分別提高19.1pct、29.8pct、38.8pct)，固定成本占比減小，繼而未來業績彈性將趨於變小，因此選取我們以6%的RevPAR盈利彈性進行測算。
其次，假設酒店需求價格彈性(出租率與平均房價之間的彈性)在0.7-0.85之間，根據需求價格彈性(入住率yoy=平均房價yoy*需求價格彈性)與RevPAR業績彈性(淨利潤yoy=RevPARyoy*RevPAR業績彈性)測算得到酒店提價所帶來的淨利潤增長空間。我們認為隨著酒店步入提價週期，未來預計釋放業績50%-110%。
經濟型品牌酒店平均房價提升40%-60%，除需求價格彈性提高外其他條件不變，根據測算，我們認為經濟型酒店品牌提價預計帶來業績增長30%-70%。
由於中端酒店消費者價格彈性相對較小，因此業績彈性更大。中端酒店品牌酒店平均房價提升40%-60%，預計帶來業績增長85%-160%。
如以中端酒店占比40%、經濟型品牌占比60%進行加權，酒店行業平均房價上漲40%-60%，將驅動行業盈利增長50%-110%。
展望2018，酒店行業步入繁榮期，我們認為在平均房價的主驅動下RevPAR將繼續增長，酒店行業景氣度延續;伴隨酒店供需格局進一步改善、產品結構轉向橄欖型、租金成本上升等倒逼、微觀定價策略的改變等因素的共同影響，酒店提價週期預計3年以上，空間40%-60%，有望釋放業績50-110%。與此同時，未來龍頭公司規模提升(加大加盟店占比)和結構改善(加大中高端酒店占比)將進一步提升酒店集團市值空間。獲取本文完整報告請百度搜索“樂晴智庫”。
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03-11年CAGR達7.97%，供給明顯過剩，ADR明顯下行。美德港新等發達國家和地區酒店提價週期大約持續3-5年，且明顯長於入住率增長週期(1年左右)。
從美國平均房價增速看，20世紀80年代以來，美國酒店提價週期主要有三個:1991-1997年、2001-2006年、2009-2012年。
總體看，美國酒店提價週期大概持續3-5年左右，而入住率增長週期大約僅持續1年左右。
從新加坡平均房價增速看，21世紀以來，新加坡酒店提價週期亦大約在5年，入住率增長僅持續一年，2003-2008年期間新加坡平均房價增速總體保持持續增長趨勢，入住率增長僅在03-04年期間。
從香港提價週期看，其大約維持3年左右，2001-2004年期間ADR增速持續增長，入住率增長僅1年左右。歐洲國家德國亦是如此，酒店提價週期約4年，2011-2015年平均房價總體持續增長，2011-2012入住率保持增長。
我們認為提價週期顯著長於入住率增長週期的主要原因在於入住率增長空間有限(最大100%)，對RevPAR持續增長的貢獻動力不足，而平均房價提價空間大、潛力足，酒店集團更多地通過調整ADR促使客房收入最大化。
當平均房價對RevPAR的增長貢獻率達到50%左右時，RevPAR增速達到最高值。從美德新港等國家和地區平均房價貢獻率與RevPAR增速的關係看，美國酒店ADR貢獻達50%左右時，RevPAR增速最高;德國、新加坡、香港酒店ADR貢獻率約40%時，RevPAR增速達到峰值。
當平均房價對RevPAR增長的貢獻率達到100%左右時，預示著提價週期即將結束。平均房價與入住率之間存在制衡關係，一般來說平均房價上調會導致入住率下降，平均房價下行會帶來入住率上升。
根據美國、德國、新加坡、香港平均房價和入住率對RevPAR增長的貢獻率變化看，當平均房價的貢獻率達到100%附近時，平均房價增長對需求的負面效應開始放大並逐步成為主導，表明RevPAR增長將由負轉正，提價週期即將結束。
2010年Q3三大國內酒店集團RevPAR增速達到最大化，主要原因是酒店提價主導。2010Q1-Q3，華住、如家、錦江平均房價增速分別為2.37%/12.64%/25.29%、0.63%/10.63%/17.39%、1.53%/6.91%/16.39%，10Q3Revpar增速分別高達21.05%、16.56%、24.28%。
而酒店提價背後的主要是因為入住率均已達到90%以上，17Q3華住、如家、錦江的入住率分別為95%、96.70%、91.70%。
我國酒店業本輪提價週期有望持續3年以上。從國內三大酒店集團經營情況看，如家、華住、錦江出租率率先回升，平均房價亦開始步入回升階段，繼而推動RevPAR持續增長。
錦江17Q3出租率增速為3.77%，較低點2015Q4回升9.04個百分點;華住17Q3出租率增速為4.49%，較低點15Q2增長10.42pct;如家17Q3出租率增速為1.99%，較低點15Q2回升5.92個百分點。
目前國內三大酒店集團出租率已處於高位，2017Q3華住、如家、錦江分別達到93%/89%/84%，根據國外酒店業發展中提價週期占主導(平均占整個週期80%)，我們預判本輪酒店上行週期將從2017年起至少持續至2020年。
在供需改善、消費升級、產品升級等“多重紅利”的驅動下，本輪“提價牛”週期可能比以往更長。
供給關係繼續邊際改善，為酒店長期“提價牛”週期奠定良好基礎;居民消費升級，為酒店長期“提價牛”週期提供充足動力;產品結構持續轉型升級，則為酒店長期“牛”週期提供更好的成長性。從長期趨勢看，供給和需求是決定RevPAR增長的根本性因素:
供給增速已顯著放緩，未來仍將保持低增速。2013-2016年我國酒店供給CAGR為3.49%，較2003-2012年下降4.28個百分點。未來，2016-2022年，酒店供給增速中樞進一步下降，預計2016-2022年CAGR將降至1.51%。
商旅+大眾旅遊人次不斷提高，住宿需求持續增長。需求端看，我國經濟企穩復蘇，大眾旅遊、商務旅行需求穩定增長;2013年以來全國國內過夜旅遊人次反彈並持續增長，商務旅行人次保持高增長。
居民消費升級，與酒店產品升級形成互動，共同驅動酒店“牛”週期更持續長久。從國內居民收入水準看，1996-2015年居民人均水準CAGR保持兩位高增長，達10.31%。
從中產階級規模看，目前我國中產階級達1.25億人，到2032年3.8億人，2017-2032年規模CAGR將達到7.69%。我國消費升級趨勢將長期持續保持，繼而將推動酒店業升級、龍頭公司集中度提升，繼而帶來平均房價持續增長。
提價空間:兩層面四維度共同影響，本輪預計40-60%
本輪平均房價提升空間預計在40%-60%。綜合宏觀、中觀兩大層面，供需及其結構變化、定價策略(成本驅動、需求驅動等)、歷史平均房價縱向對比、與其他消費品橫向對比(其他消費品近年來漲幅對比、國際同類產品價格差距對比)等四大維度，我們判斷我國連鎖酒店業提價空間大約在40%-60%。
宏觀層面:產品結構轉型升級+CPI聯動，提價空間預計65%
酒店產品結構優化，帶來更大的提價空間，預計帶來60%漲價空間供給結構、需求結構的變化是影響平均房價增長的關鍵因素。
由於中高端平均房價明顯高於經濟型酒店，因此隨著中高端酒店占比逐步提高，酒店業整體的平均房價亦會相應增長，這一邏輯成立的基礎的供需關係較為合理。
國內酒店業結構屬於“啞鈴型”，即高端和經濟型酒店占比高而中端酒店占比小，產品結構不合理，不符合居民消費需求，這亦是導致國內酒店平均房價滯漲的重要原因。而美國酒店產品供給結構則比較合理，屬於“橄欖型”結構，且符合美國居民消費需求及其結構。
國內酒店產品升級為本輪“提價牛”週期提供更大的提升空間。
本輪酒店行業復蘇除了供需關係明顯改善外，另外一關鍵因素是產品的升級，即從經濟型品牌主導向中端品牌主導轉變。酒店產品結構從“啞鈴型”向“橄欖型”的轉型，帶動了我國酒店RevPAR持續增長。
以華住為例，17Q3，受益於“漢庭”改造升級，ADR增長12.1%，RevPAR增長17.3%;開業18個月以上同店，ADR增長4.5%，RevPAR增長9.5%。
伴隨中端酒店占比提升，將帶來我國平均房價上60%。我國酒店行業未來連鎖化、中端酒店占比提升的空間依舊較大。根據酒店發展週期，我國酒店業目前正處於繁榮期伊始，入住率提升帶動RevPAR回升將逐步進入“量價齊升”階段。
根據STRGlobal資料，對標美國，可以看到，我國目前連鎖化率還比較低(20%)，未來還有50%以上的提升空間，加盟提高連鎖化率將成主要方式;
此外STR資料顯示，中端酒店占比以及行業集中度亦較低，當前我國中端酒店連鎖品牌滲透率僅20%、中端酒店市場CR5為35%，中端酒店占比提升空間40%左右，達到60%。
對比中端品牌酒店與經濟型品牌酒店ADR水準，經濟型品牌ADR大約在150-200之間，中端酒店平均房價大約在300-400之間，從經濟型轉型至中端品牌酒店，平均房價漲價空間大約在100%。因此，我們認為酒店結構逐步從“啞鈴型”到“橄欖型”的轉變將帶來平均房價60%的上升空間。
平均房價與CPI聯動，預計帶來ADR5%的上漲
CPI亦為ADR增長的重要影響因素。從美國平均房價增速與CPI增速關係看，兩者存在明顯的聯動，CPI增長帶動平均房價增長。
2001-2006年，美國提價週期期間，CPI增速與平均房價增速相關性高達0.8，期間美國CPI上漲14%，平均房價上漲15%。從新加坡、德國、香港等地ADR增速與CPI增速看，兩者關係聯動關係亦非常顯著。
由於供需不平衡的影響，我國酒店ADR與CPI聯動不明顯，伴隨酒店業供需關係改善，聯動關係將會恢復。由於03年以來我國酒店跑馬圈地式擴張，供給嚴重過剩，導致酒店ADR增長與CPI增速未呈現出明顯的相關關係。
當前，我國酒店供給端增速明顯放緩，產品結構不斷優化，供需關係邊際改善，供求平衡下ADR與CPI的聯動關係將逐步恢復。
國內酒店前期長期滯漲，CPI與ADR聯動關係下，有望推動ADR上漲5%以上。2012年以來我國CPI上漲8%，而ADR卻不升反降。供需改善的背景下，酒店長期滯漲的平均房價有望反彈，CPI帶來的影響預計達5%。
微觀層面:區域佈局、成本驅動、價格彈性等影響下，提價空間50%左右
酒店公司微觀定價策略亦是影響平均房價的重要因數。酒店微觀定價策略主要包括理解價值定價法、區分需求定價法、成本導向定價法、價格彈性法等，通過比較，可以發現成本、客戶需求及其結構、價格彈性等都是酒店集團定價時所考慮的重要因數。
根據成本驅動策略、區域需求定價策略、收入最大化策略等酒店集團定價策略，我們預判在區域佈局、成本倒逼、價格彈性等的共同影響下，平均房價的提升空間約50%。
成本驅動策略:
租金、人工等成本上升，將倒逼平均房價上漲。租金、人工成本是酒店經營成本的重要組成部分，以華住為例，2016年，租金和人工成本約在華住酒店成本的60%。2008年以來我國房價出現大幅上漲，導致租金成本明顯上行。以北上廣深四地寫字樓租金為例，2008年以來，四地寫字樓平均漲幅達39%。
收入最大化策略:
隨著出租率逐步上升並達到一定水準後，酒店集團為了使RevPAR最大化，根據價格彈性逐步上調平均房價。酒店微觀提價主要根據出租率的變化，當出租率處於高位後，酒店集團為了使RevPAR達到最大化，具有較強的提價意願。
根據我們的產業鏈調研，酒店集團大多在入住率達到90%左右時，根據顧客的忠誠度、對價格的敏感度等因素，以5%的幅度逐步上調平均房價，後期根據入住需求對平均房價上升的回饋進行調整，以使客房收入最大化。
區域需求定價策略:
根據酒店城市佈局、區域內消費者需求水準等因素，調整平均房價。
以華住為例，華住將近28%的酒店佈局在北上廣深杭等城市，一二線城市占比高;
首旅酒店一線城市佈局占比達50%、准一線城市佈局占比63.7%、二線城市占比38.4%、准二線城市占比達47.9%;分品牌看，中高端品牌在一線、准一線、二線、准二線城市的占比較高，分別達22.9%、36.2%、18.4%、15.5%。
而一二線城市消費水準顯著高於全國水準，居民消費能力強且更加注重品牌消費、更加注重消費體驗，且對平均房價上漲的需求彈性小於全國水準。
基於此，一二線城市酒店佈局較多的酒店集團提價意願更加強烈。
縱向對比:根據平均房價歷史水準，提價空間預計10-30%
從時間維度縱向比較國內酒店平均房價與歷史峰值水準的差距，我們預判在不考慮其他因素的情況下，酒店平均房價提升空間存在10-30%。
如家當前ADR距歷史峰值水準存在5%的空間;華住酒店平均房價距歷史峰值存在9%的空間;全國樣本星級酒店平均房價歷史最高值達到460元，當前約360元，存在30%的差距。
我們認為在不考慮其他的因素的情況下，至少有10-30%提升空間，保守估計20%。但隨著未來行業供給增速放緩+需求端強勁+產品反覆運算升級，國內連鎖酒店平均房間或大概率突破新高。
橫向對比:根據其他消費品漲幅，酒店提價空間預計40%左右
橫向對比國內其他消費品價格漲幅，我們認為酒店提價空間預計20-30%左右。2015年以來北上廣深等地區二手房租金價格指數平均上漲20%;2017年烏鎮景區門票提價，平均上漲22.5%;上海狄斯奈樂園2018年6月起實現三級票價，漲幅範圍在8%-30%。
此外，與美國同類消費品的相對比價效應看，我國酒店平均房價與美國平均房價差距明顯高於其他消費品類，未來提升空間大。
國內經濟型酒店漢庭的價格約26美元，同類品牌速八美國的價格達62美元，美國價格/國內價格比高達2.4;中端酒店假日酒店平均房價亦是國內中端品牌酒店全季酒店的2.4倍。
而其他消費品類如速食KFC、運動鞋ADIDAS、電影票價等美國的價格約為國內的1-1.6倍，兩者差異空間達到50%以上，綜合以上國內、國外消費品價格在近年來的上漲情況以及酒店行業自身特徵，從橫向對比角度我們認為酒店提價空間在40%左右。
提價彈性:本輪預計釋放業績50%-110%
以美國酒店2001-2006年提價週期為例，酒店集團業績增長39%左右，CAGR達到5.6%。2001-2006年期間，美國酒店平均房價上漲18.51%，CAGR為2.9%。
美國酒店業典型代表萬豪酒店2002-2007提價淨利潤提升39%，該公司股價增長高達190%，淨利潤率從2001年的3.03%提升到2006年的5.05%，盈利能力顯著提升。
酒店步入提價週期，業績有望釋放50-110%。
ADR上行、OCC穩定，帶動RevPAR繼續回升，酒店行業將繼續保持景氣。以首旅如家、錦江兩家公司經營模型為基礎測算，得知RevPAR提升1%時所帶來的業績為4%-8%之間。
因此，在提價業績彈性測算中，我們將RevPAR所帶來的淨利增長彈性取均值，設定為6%。
主要考慮的因素是伴隨國內酒店集團加盟店占比的提高(錦江、如家、華住酒店17Q3加盟店占比比2010Q1分別提高19.1pct、29.8pct、38.8pct)，固定成本占比減小，繼而未來業績彈性將趨於變小，因此選取我們以6%的RevPAR盈利彈性進行測算。
其次，假設酒店需求價格彈性(出租率與平均房價之間的彈性)在0.7-0.85之間，根據需求價格彈性(入住率yoy=平均房價yoy*需求價格彈性)與RevPAR業績彈性(淨利潤yoy=RevPARyoy*RevPAR業績彈性)測算得到酒店提價所帶來的淨利潤增長空間。我們認為隨著酒店步入提價週期，未來預計釋放業績50%-110%。
經濟型品牌酒店平均房價提升40%-60%，除需求價格彈性提高外其他條件不變，根據測算，我們認為經濟型酒店品牌提價預計帶來業績增長30%-70%。
由於中端酒店消費者價格彈性相對較小，因此業績彈性更大。中端酒店品牌酒店平均房價提升40%-60%，預計帶來業績增長85%-160%。
如以中端酒店占比40%、經濟型品牌占比60%進行加權，酒店行業平均房價上漲40%-60%，將驅動行業盈利增長50%-110%。
展望2018，酒店行業步入繁榮期，我們認為在平均房價的主驅動下RevPAR將繼續增長，酒店行業景氣度延續;伴隨酒店供需格局進一步改善、產品結構轉向橄欖型、租金成本上升等倒逼、微觀定價策略的改變等因素的共同影響，酒店提價週期預計3年以上，空間40%-60%，有望釋放業績50-110%。與此同時，未來龍頭公司規模提升(加大加盟店占比)和結構改善(加大中高端酒店占比)將進一步提升酒店集團市值空間。獲取本文完整報告請百度搜索“樂晴智庫”。
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