01
看不見的魔鬼之手
知乎有個熱門的話題：房價， 究竟是如何被推高的？
有人說， 因為調控， 調控導致房價“越調越漲”，
有人說， 因為央媽， 央媽釋放了天量的貨幣， 但都肥了房地產， 苦了實體經濟。
還有人“陰謀論”， 說ZF壓根不打算讓房價跌， 真的是這樣嗎？
解釋上述問題的時候， 我們先學習一個名詞， “眼鏡蛇效應”。
“眼鏡蛇效應”是經濟學中非常普遍的現象。
它起源於一個故事。
話說有個地方眼鏡蛇太多， 政府頒佈了一條激勵抓蛇的法令：誰能抓到眼鏡蛇， 就給誰對應的賞金。 結果導致的結果是什麼呢？眼鏡蛇越來越多了。
為什麼會這樣呢？原來， 老百姓發現抓蛇太難了， 反而不如養殖快。 於是， “眼鏡蛇養殖業”就在此情況下催生了。 當政府發現這個問題後， 取消了賞金。 養殖戶們發現沒有利潤可圖， 又都把眼鏡蛇放了……
結果， 眼鏡蛇更為氾濫。
“眼鏡蛇效應”告訴我們：好的出發點， 未必就有好的結果。 一項政策的制定， 鑽空子的人能用無法想像的方式打敗你。
中國有句話， 叫做“上有政策， 下有對策”， 說的就是這個意思。
出了“限購令”， 就有人會去離婚；
新房不讓漲價， KFS就會收茶水費、綁定車位、做裝修合同， 老百姓反而買不起房；
出了拆遷款， 哪裡要拆遷， 當地老百姓就拼命蓋房……
ZF每出臺一個政策， 都會因為看不見的“魔鬼之手”的操縱導致一些莫名其妙的後果。
02
信貸， 才是房價上漲的根源
地產多頭任澤平說過， “房地產要講邏輯， 長期看人口， 中期看土地， 短期看金融”。
房價漲不漲， 歸根到底就看一個信號， 那就是信貸的鬆緊。 有人說， 如果要控制房價， 只要嚴控信貸的規模不就行了？
事情遠沒那麼簡單。 因為總有一隻看不見的魔鬼之手， 可以數次擺脫ZF的監控， 利益驅使著它催生了更為氾濫的信貸， 樓市因它注入了更多泡沫。
回顧10年來ZF對信貸的監控， 簡直就是監管部門和銀行鬥智鬥勇的血淚史。 當然， 也是房價的調控博弈大戲。
03
08年-10年：跌宕起伏， 漫天撒錢
08年， 美國次貸危機引發全球金融危機， 中國也不可避免。 同年房地產行業低迷，
為了對沖危機， 我國ZF在08年11月推出了“四萬億”刺激計畫。 主要推出了“進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的十項措施”。 計畫在兩年時間投放四萬億元的資金。
但最大的弊端是， 銀行本來要聽從央媽的安排， 領取對應的信貸額度， 但在“四萬億”刺激計畫中， 取消了對商業銀行的信貸規模限制， 原本該流入實體經濟、中小企業的資金， 流入了房地產和地方基建等領域。
商業銀行開始漫天撒錢， 地方ZF的融資平臺進一步走到舞臺中央。 同時， 央媽對房地產全面鬆綁， 個人房貸利率降低。
09年， 各地房價齊漲， 勢如破竹。 10年， 國務院對房價展開調控， 精准打擊高杠杆， 提出首付從20%上調為30%， 二套房首付不低於50%等等規定。
10年， 房價終於歇菜， 應聲下跌。
04
11年-13年：鐵腕手段， 險象環生
但由於ZF調控藥效太猛， 部分地產、基建專案面臨資金鏈斷裂的風險， 市場上流動資金非常緊張。
為了繞開信貸管控， 銀行花樣百出的非信貸資產業務（現金、業務周轉金、拆放同業等等）就這樣誕生了。 其中有一種叫做“同業拆借”， 就是銀行之間互相借錢。 為了獲得更多利潤， 銀行把明明短期就要回款的資金長期借出去， 等資金該回款的時候， 通過互相借錢應急。
在股份制銀行裡， 這種情況更為氾濫。 據抽樣調查顯示， 當時杭州多家股份制銀行的貸款中，
11年-13年， 本來央媽是給信貸設置了額度的。 按照道理， M2總量會得到有效控制， 但事實上， M2增速持續走高， 市場一度匪夷所思。 其根本原因， 就是銀行的非信貸資產業務、同業拆解並沒有受到監管， 催生了更多的M2。
13年6月， 央媽限制了銀行間同業拆借的額度， 瘋狂的銀行在嚴厲的政策大棒下終於不敢興風作浪， 開始夾起尾巴做人。 6月20日， 銀行間同業拆放利率Shibor升至創紀錄的13.4%（平時為3%左右）。 在央媽一反常態、沒有對現金緊縮進行干預之後， 銀行間的借貸幾乎凍結。 金融體系遭受了前所未有的現金緊張的折磨， 商業銀行出現“錢荒”。
11月25日， 人民網披露一則消息：32個被調查的城市發現， 有17個銀行停止了房地產的按揭業務，多家銀行面臨資金鏈危機。
出來混，遲早要還的。
05
14年-16年：循環往復，何去何從
信貸收緊的殺傷效果顯而易見。14年2月份，國家統計局2月24日發佈的資料亦顯示，1月份中國70個大中城市新建住宅價格的上漲速度一年來首次放緩。同一天，萬科(股票代碼：000002)大跌6.6%，綠城中國(股票代碼：03900.hk)市值也在兩天內蒸發超過13%。
同年4月底，全國35個城市新建商品住宅庫存創下2010年以來近5年的歷史新高。購房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空，而庫存壓力較大的地方ZF開始試探性的放鬆了調控。
可惜，以南寧、銅陵為首的城市打開限購閘門後市場依然沒有太大起色，房價短期沖高又再度回落。（這和前不久蘭州放鬆限購是一個道理）說到底，限購對樓市的作用其實不大，單純限購並不會對市場產生多大影響。
但是，無風不起浪的銀行又發明了新業務，委外投資逐漸興起，加杠杆、投資期限錯配又重出江湖。0首付、消費貸的買房的現象層出不窮。信託資金再一次大規模走向房地產、地方ZF融資平臺。
之後，15年深圳房價啟動，16年上海、北京啟動。17年二線、三四線啟動。
看明白了嗎？在樓市調控中，房地產只是個配角，真正粉墨登場的，是銀行。如果銀行信貸業務得不到有效監管，無法制止這只看不見的惡魔之手，那房價一輪又一輪大漲的迴圈絕不會結束。
2015年，央媽痛定思痛，啟動了MPA的管理機制，決定要把銀行主要的對外資產投放方式一次性監管到位。看不見的魔鬼之手再次拷上手銬。2016年下半年，央媽在中央統一部署下開啟了金融去杠杆進程。在加強金融監管的背景下，效果逐步顯現，金融機構同業業務增速放緩，貨幣派生效應減弱，M2終於迎來了理性的增速。
縱觀10年調控，房價上漲只是表面現象，而銀行風險才是心頭大患。《扁鵲見蔡桓公》中提到，“疾在腠理，湯熨之所及也；在肌膚，針石之所及也；在腸胃，火齊之所及也；在骨髓，司命之所屬，無奈何也。"
如果把房價上漲比作肌膚之痛，那麼金融亂象就是危及骨髓的不治之症，只要能監管住銀行信貸的魔鬼之手，相信我們終將迎來健康發展的市場。
往期精彩回顧
有17個銀行停止了房地產的按揭業務，多家銀行面臨資金鏈危機。出來混，遲早要還的。
05
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同年4月底，全國35個城市新建商品住宅庫存創下2010年以來近5年的歷史新高。購房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空，而庫存壓力較大的地方ZF開始試探性的放鬆了調控。
可惜，以南寧、銅陵為首的城市打開限購閘門後市場依然沒有太大起色，房價短期沖高又再度回落。（這和前不久蘭州放鬆限購是一個道理）說到底，限購對樓市的作用其實不大，單純限購並不會對市場產生多大影響。
但是，無風不起浪的銀行又發明了新業務，委外投資逐漸興起，加杠杆、投資期限錯配又重出江湖。0首付、消費貸的買房的現象層出不窮。信託資金再一次大規模走向房地產、地方ZF融資平臺。
之後，15年深圳房價啟動，16年上海、北京啟動。17年二線、三四線啟動。
看明白了嗎？在樓市調控中，房地產只是個配角，真正粉墨登場的，是銀行。如果銀行信貸業務得不到有效監管，無法制止這只看不見的惡魔之手，那房價一輪又一輪大漲的迴圈絕不會結束。
2015年，央媽痛定思痛，啟動了MPA的管理機制，決定要把銀行主要的對外資產投放方式一次性監管到位。看不見的魔鬼之手再次拷上手銬。2016年下半年，央媽在中央統一部署下開啟了金融去杠杆進程。在加強金融監管的背景下，效果逐步顯現，金融機構同業業務增速放緩，貨幣派生效應減弱，M2終於迎來了理性的增速。
縱觀10年調控，房價上漲只是表面現象，而銀行風險才是心頭大患。《扁鵲見蔡桓公》中提到，“疾在腠理，湯熨之所及也；在肌膚，針石之所及也；在腸胃，火齊之所及也；在骨髓，司命之所屬，無奈何也。"
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