2018-01-08 楊文戰律師 實用法律知識
作者/北京楊文戰律師
實務判例解析：單方出售夫妻共同房產， 未過戶時配偶反對， 法院一般不支持買方要求過戶的訴求。 但並非每起案件都會得到支援， 事實的認定和案件的判斷結果要受很多因素的影響。
房屋買賣糾紛中， 經常出現簽約後房主的配偶以不知情為由， 主張買賣合同無效的案件。 這時能否支持買方取得房產呢？依據《物權法》第106條規定， 法院主要審查判斷條件有以下三個：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記， 不需要登記的已經交付給受讓人。
那麼是不是在單方出售夫妻共同房產且未及過戶的情況下， 只要配偶一方以不知情為由主張反對， 就不支持買方要求過戶的訴求呢？也不絕對， 我們看一份北京法院的判決。
[判決案情]2016京0113民初2796號
被告劉某辯稱：不同意羅某的訴訟請求。 主要理由包括：1、雙方是同事， 自己無意賣房， 是羅某強烈要求買， 且是在酒後簽約， 羅某說該房市場價也就值四萬， 自己不太清楚市場價， 就簽了羅某準備好的協議並收了錢。 之後自己找仲介瞭解， 發現該房當時價值七萬左右， 自己被羅某騙了。 2、該房是夫妻共同財產， 這一點原告也是明知的， 但原告故意在酒後且自己老婆不知情的情況下與自己簽訂協定， 出售無效。
為證實自己的說法， 劉某提供了一張1998年1月某社區的購房發票， 稱該某社區和涉訴房屋的房價差不多， 1998年房價已達到了一千五百元往上， 但自己賣給羅某只時有每平米800元。 說明原告故意與被告簽了一份顯示公平且帶有欺詐色彩的協議。
第三人陳某稱：不同意原告的訴訟請求。 我是收到傳票才知道房子被賣了， 我主張原、被告簽訂的協議書無效， 並要求返還房屋。
陳某提交廣東省某村委會出具的證明， 證明陳某長期居住在該村照顧家人。 對涉訴房屋被賣之事也不知情。 劉某稱其告知第三人房屋一直在出租。
法院審理查明：
爭議房產登記在劉某名下， 為劉某與陳某婚後1995年劉某向單位所購福利房， 按單位規定住滿5年後方可出售。 劉某與羅某於1999年10月3日簽訂《協議書》將涉案房屋出售， 協議售價為43000元。 當天劉某收取羅某全部購房款。 1999年10月底至今， 羅某一直居住在涉訴房屋內， 涉訴房屋所有權證由羅某持有。
法院認定及判決：
法院認為劉某主張與涉訴社區同為邊緣社區的的房屋成交的價格比爭議房屋高出一倍。 但是兩社區在實際位置上有所差異， 且涉訴房屋為單位福利房， 並不能證明羅某在與劉某簽訂買賣房屋協議時存在欺詐行為。
陳某主張直至得知本案糾紛時才知曉涉訴房屋已賣， 房屋被賣近20年不知情的主張有違常理， 法院不能採信。
綜合以上事實， 2016年6月， 順義區法院作出判決， 判令被告協助原告辦理產權過戶手續， 並駁回了第三人的訴求。
（以上內容節選自2016京0113民初2796號民事判決書）
[判例分析]
在一方簽約出售夫妻共同房產， 另一方以不知情為由起訴主張買賣合同無效的案件中， 如果房產還未過戶，
從判決來看， 楊文戰律師認為原因主要有以下幾點：
1、劉某主張羅某有欺詐行為不成立。
劉某稱羅某在房價上有欺詐行為， 從劉某個人的角度講意義不大。 劉某主張出售的房價與市場價相差太大， 其提供的對比證據由於兩處房產差異過大， 並沒有被法院採信。 但楊律師認為這並不是最關鍵的， 從劉某的角度講， 即使確實有證據證明出售的房價確實與市場價相差過大， 也應該一年內依據《合同法》中關於“重大誤解”的規定要求變更或撤銷合同。 因為此類案件， 單憑房價差距並不能達到證明羅某有欺詐行為的效果。
劉某在簽約十幾年後再提出這類主張，法律上已沒有什麼成功的機會。但由於涉及共有人陳某，房價是否正常還涉及陳某利益，對法院判斷羅某是否善意還是有重大影響的。所以，本案的重點就在於劉某的配偶陳某以不知道共有房產被出售主張無效的訴求能否成立了。
2、陳某不知道共有房產被出售的主張敗給了“生活常識”
陳某主張直到收到傳票才知道賣房，從1999年劉某出售房產到本案發生有十七年。從生活常識角度看，很難讓人相信這十七年陳某一直不知情。lawyeyrwz
“生活常識”也是民事訴訟的證據認定中的重要規則，《最高院關於民事訴訟證據的若干規定》第６４條規定：法官要“運用邏輯推理和日常生活經驗，對證據有無證明力和證明力大小獨立進行判斷”。
陳某為解釋自己為什麼長時間不知道房產被出售，向法院提供了自己長期不生活在北京的證據。但是有些生活常識的疑點，並不能靠這份證據解決。本案陳某與劉某均不主張夫妻關係異常，這種前提下“陳某一直沒見過租賃合同，為什麼相信十幾年一直是出租？”、“如果陳某相信劉某一直出租，這十幾年的租金收取問題劉某是如何解釋的？”、“1999年的時候，劉某取得數萬元售房款，陳某一直不知情不正常”等等。
3、羅某交付全款、長期實際佔有房產的事實對本案顯然有重要影響。
羅某簽約後支付全款，一直實際居住在爭議房產中的事實，在其它證據存在一定爭議時，會影響法官的判斷。這種情況下，由於近二十年房價的上漲幅度巨大，如果認定無效，後續問題的處理就會比較複雜，這肯定也是法院判案時要考慮的傾向因素。
[實務總結]
2、配偶如反對共有房產被出售，應知情後立即進行交涉，交涉不成立即起訴。
如確有一方單獨出售房產的情況，配偶知情後不認可，應立即書面通知對方表示反對，交涉不成應立即起訴。如果耽誤時間過長而未公開表示反對，有可能被法院認為“默認同意”。
而且即使合同被認定無效，也不代表出售方不承擔賠償責任，在耽誤時間過長，房價波動較大的情況下，造成買家損失巨大，出售方要負賠償責任，如果配偶只是反對出售，而與配偶並無矛盾，配偶的責任實際上還是家庭的責任。
如果配偶與出售方關係不和呢？那就更得抓緊時間起訴了，並且要視情況申請財產保全，以免房產被辦理過戶。一旦辦理了過戶手續，而買方又構成善意第三人，房子肯定就要不回來了！
劉某在簽約十幾年後再提出這類主張，法律上已沒有什麼成功的機會。但由於涉及共有人陳某，房價是否正常還涉及陳某利益，對法院判斷羅某是否善意還是有重大影響的。所以，本案的重點就在於劉某的配偶陳某以不知道共有房產被出售主張無效的訴求能否成立了。
2、陳某不知道共有房產被出售的主張敗給了“生活常識”
陳某主張直到收到傳票才知道賣房，從1999年劉某出售房產到本案發生有十七年。從生活常識角度看，很難讓人相信這十七年陳某一直不知情。lawyeyrwz
“生活常識”也是民事訴訟的證據認定中的重要規則，《最高院關於民事訴訟證據的若干規定》第６４條規定：法官要“運用邏輯推理和日常生活經驗，對證據有無證明力和證明力大小獨立進行判斷”。
陳某為解釋自己為什麼長時間不知道房產被出售，向法院提供了自己長期不生活在北京的證據。但是有些生活常識的疑點，並不能靠這份證據解決。本案陳某與劉某均不主張夫妻關係異常，這種前提下“陳某一直沒見過租賃合同，為什麼相信十幾年一直是出租？”、“如果陳某相信劉某一直出租，這十幾年的租金收取問題劉某是如何解釋的？”、“1999年的時候，劉某取得數萬元售房款，陳某一直不知情不正常”等等。
3、羅某交付全款、長期實際佔有房產的事實對本案顯然有重要影響。
羅某簽約後支付全款，一直實際居住在爭議房產中的事實，在其它證據存在一定爭議時，會影響法官的判斷。這種情況下，由於近二十年房價的上漲幅度巨大，如果認定無效，後續問題的處理就會比較複雜，這肯定也是法院判案時要考慮的傾向因素。
[實務總結]
2、配偶如反對共有房產被出售，應知情後立即進行交涉，交涉不成立即起訴。
如確有一方單獨出售房產的情況，配偶知情後不認可，應立即書面通知對方表示反對，交涉不成應立即起訴。如果耽誤時間過長而未公開表示反對，有可能被法院認為“默認同意”。
而且即使合同被認定無效，也不代表出售方不承擔賠償責任，在耽誤時間過長，房價波動較大的情況下，造成買家損失巨大，出售方要負賠償責任，如果配偶只是反對出售，而與配偶並無矛盾，配偶的責任實際上還是家庭的責任。
如果配偶與出售方關係不和呢？那就更得抓緊時間起訴了，並且要視情況申請財產保全，以免房產被辦理過戶。一旦辦理了過戶手續，而買方又構成善意第三人，房子肯定就要不回來了！