“二手房連跌12月， 肥東多盤猛降300元/㎡”， 近日， 合肥市場頻頻出現房價下跌的消息。 不過在慘澹資料之外， 另一邊卻是地王備案相繼捅破區域房價“天花板”。 在高價盤入市和調控不放鬆的博弈下， 2018年房價是漲還是跌?
合肥二手房連跌12月 1月二手房價跌破1.43萬/㎡
年初跌到年尾， 再從年尾又跌向年初， 合肥二手房價已經連續下跌12個月。 據統計， 合肥2018年1月份二手房均價 14285 元/m²， 環比上月下跌 0.54%， 同比去年同期下跌 4.74%。
二手房12連跌
從2017年1月份開始， 合肥二手房就開始逐漸下跌。 而市場二手房均價也從14996元/㎡， 下降到14399元/㎡。 具體來看， 合肥二手房價下跌幅度超過0.5%的有4個月， 分別是4月份、7月份、10月份以及2018年1月份。 其中4月份下降幅度最大， 二手房降幅超過0.9%。
二手房價格漲跌趨勢
雖然合肥二手房價格下降幅度不大， 但從價格走向來看， 合肥二手房一直呈現下跌趨勢。 而後期如果還將繼續下跌， 二手房價有很大可能跌破1.4萬/㎡。 與去年二手房價格倒掛不同的是， 今年二手房行情更加回歸理性。
儘管有些熱門區域出現部分二手房價格高位成交的情況， 如肥西禹洲華僑城、原樹提香等樓盤， 但整體而言， 二手房市場降價拋售、長時間掛牌難出手的情況更多。
由於二手房市場隨行就市， 買賣雙方按市場價來成交， 不存在人為的干預價格行為。 事實上， 二手房市場能在一定程度上比較真實的反映當前市場的狀態。
而全國性地產知名專家楊紅旭也表示， 在一級市場(地市)、二級市場(新房市場)失守之後， 加上原已失守的三級市場(二手房市場)， 這三級市場將步入共振式降溫的新階段。
肥東多盤猛降300元/㎡ 週邊區域購房預期下降
除了二手房之外， 在新房備案方面， 近期肥東不少樓盤都出現集中降價的情況。
其中肥東X1盤最新備案了11#、17#， 共196套毛坯高層， 均價12449.74元/㎡， 與上次相比下跌300.32元/㎡;而肥東X2盤最新備案9#、10#， 共80套毛坯高層， 均價12499.36元/㎡。 相比上次備案價格， 此次備案價下跌300.33元/㎡;
肥東多盤降價備案
另外， 肥東某X3盤備案6#、7#高層， 共174套毛坯房源， 備案均價12587.67元/㎡， 相比上次備案價也下跌了300.54元/㎡。
據備案資訊顯示， 這些樓盤降價空間普遍在300元/㎡左右。 一般而言， 樓盤降價一方面反映了當前市場沒有想像中的火爆， 想要競爭中分“一杯羹”， 只能通過降價優惠等手段進行蓄客促銷;另一方面也說明了， 週邊偏遠區域目前購房預期有所下降， 周邊配套發展沒有達到支撐房價上漲的層面。
事實上， 從今年土拍肥東、肥西等縣域不少地塊流拍也能看出， 房企拿地更加理性謹慎。 儘管對優質地塊依舊執著， 但對於週邊偏僻遠地塊卻拿地熱情驟減。
限價限簽“緊箍”放鬆 地王入市下房價反漲壓力大
無論是二手房12連跌， 還是肥東多盤降價， 不可否認的是，當前合肥市場的確降溫不少。隨著市場預期的變化，高價盤無人問津、去化慘澹的場面也並不罕見。
不過，在這些慘澹資料的背後，合肥房價真的降了嗎?首先，二手房連跌12月，價格幾乎跌回一年前的情況。其中透露的資訊，除了市場降溫之外，更多的是二手房價回歸理性，尤其是劃掉去年房價暴漲帶來的倒掛紅利部分。而新房方面，從國家統計局公佈的70城資料顯示，合肥房價始終在微漲微跌上下浮動，可以說整體保持穩定。
另外，區域備案降價並不意味著後期該區域房價將持續下跌。實際上，從目前肥東區域房價來看，除了燎原路板塊房價不到1.1萬/㎡之外，其他如店埠河板塊房價已突破1.2萬/㎡。
再考慮到肥東地王盤日前備案已高達1.67萬/㎡，打破區域房價天花板。而在地王盤備案的趨向引導下，肥東未來房價依然有很大的抬升空間。
而在高價盤方面，由於限價限簽的緊箍”放鬆，不少地王專案備案紛紛打破區域價格上限。純新盤的高價入市，無疑會給當前穩中微跌的房價帶來反漲壓力。
值得一提的是，對於此前一直傳言高價盤難入市的問題。業內人士也透露道，用一批回遷房拉低整體備案均價，讓高價盤得以順利入市。在這種情況下，房價雖然表面維持穩定，或者說略有下降。但實際上，對於購房者而言，高價盤帶來的購房壓力依舊存在。
調控目標難動搖 業內預計2018年樓市總體維穩
隨著2017年過去，對於2018年的調控政策則讓不少人都頗為矚目。而12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
從2018年調控政策來看，基本調控目標預計不會變動，但可能會更加注重因城施策。而有業內人士也認為，2018年預計將是樓市總體形勢將保持穩定。
70城房價指數預測
其中鏈家研究院院長楊現領指出，2017年可能是樓市“超級繁榮週期”的頂峰，也是2016年以來本輪上行短週期的終結，此後房地產市場會逐漸走向平穩運行階段;亞豪機構市場總監郭毅也認為，房地產市場將再度進入穩定發展期，政策層面為明年市場供應的回升提供了穩定基礎。
不過，也有全國性地產專家楊紅旭表示，2018年5月前後，房價指數環比增幅將由正轉負，也即出現短週期性質的下跌拐點。
受房價指數環比增幅收窄進而下跌的影響，預計70全國城房價同比增幅將在2018年停留在下行通道，預計到2018年10月前後或將從正增長轉變為負增長。
總體來看，2018年樓市在調控下，整體應該會保持“穩”字當頭的基調，房價不會出現大起大落的狀況。不過具體到合肥而言，在高價盤紮堆入市和開發商以價換量之下，房價可能會有所波動。
不可否認的是，當前合肥市場的確降溫不少。隨著市場預期的變化，高價盤無人問津、去化慘澹的場面也並不罕見。不過，在這些慘澹資料的背後，合肥房價真的降了嗎?首先，二手房連跌12月，價格幾乎跌回一年前的情況。其中透露的資訊，除了市場降溫之外，更多的是二手房價回歸理性，尤其是劃掉去年房價暴漲帶來的倒掛紅利部分。而新房方面，從國家統計局公佈的70城資料顯示，合肥房價始終在微漲微跌上下浮動，可以說整體保持穩定。
另外，區域備案降價並不意味著後期該區域房價將持續下跌。實際上，從目前肥東區域房價來看，除了燎原路板塊房價不到1.1萬/㎡之外，其他如店埠河板塊房價已突破1.2萬/㎡。
再考慮到肥東地王盤日前備案已高達1.67萬/㎡，打破區域房價天花板。而在地王盤備案的趨向引導下，肥東未來房價依然有很大的抬升空間。
而在高價盤方面，由於限價限簽的緊箍”放鬆，不少地王專案備案紛紛打破區域價格上限。純新盤的高價入市，無疑會給當前穩中微跌的房價帶來反漲壓力。
值得一提的是，對於此前一直傳言高價盤難入市的問題。業內人士也透露道，用一批回遷房拉低整體備案均價，讓高價盤得以順利入市。在這種情況下，房價雖然表面維持穩定，或者說略有下降。但實際上，對於購房者而言，高價盤帶來的購房壓力依舊存在。
調控目標難動搖 業內預計2018年樓市總體維穩
隨著2017年過去，對於2018年的調控政策則讓不少人都頗為矚目。而12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
從2018年調控政策來看，基本調控目標預計不會變動，但可能會更加注重因城施策。而有業內人士也認為，2018年預計將是樓市總體形勢將保持穩定。
70城房價指數預測
其中鏈家研究院院長楊現領指出，2017年可能是樓市“超級繁榮週期”的頂峰，也是2016年以來本輪上行短週期的終結，此後房地產市場會逐漸走向平穩運行階段;亞豪機構市場總監郭毅也認為，房地產市場將再度進入穩定發展期，政策層面為明年市場供應的回升提供了穩定基礎。
不過，也有全國性地產專家楊紅旭表示，2018年5月前後，房價指數環比增幅將由正轉負，也即出現短週期性質的下跌拐點。
受房價指數環比增幅收窄進而下跌的影響，預計70全國城房價同比增幅將在2018年停留在下行通道，預計到2018年10月前後或將從正增長轉變為負增長。
總體來看，2018年樓市在調控下，整體應該會保持“穩”字當頭的基調，房價不會出現大起大落的狀況。不過具體到合肥而言，在高價盤紮堆入市和開發商以價換量之下，房價可能會有所波動。