某房地產開發企業諮詢：我公司有一塊土地， 地上規劃總建築面積1萬平方米， 其中6000平方米可以銷售， 4000平方米須自持， 增值稅適用一般計稅方法， 在計算增值稅時， “當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款”的公式中， 分母是按照6000平方米來確定還是應按照10000平方米確定呢？
《國家稅務總局關於發佈〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定， 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產專案，
銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1＋11%）
當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建築面積， 指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目可供銷售建築面積， 指房地產項目可以出售的總建築面積， 不包括銷售房地產專案時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。
《國家稅務總局關於土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）明確上述規定中的“當期銷售房地產項目建築面積”“房地產項目可供銷售建築面積”， 是指計容積率地上建築面積， 不包括地下車位建築面積。
該案例中“房地產項目可供銷售建築面積”應為全部可售建築面積10000平方米， 而非6000平方米， 4000平方米自持建築面積也屬於可售建築面積， 其未銷售則對應的土地價款不得在計算銷售額時扣除。
編輯設計：北京海澱國稅局