經典的電視劇<大秦帝國之黑色裂變>， 講述的是秦國變革之際， 商鞅變法的出現讓帝國在“黑色裂變”之後走上強盛， 最後統一六國。
而中國的房地產市場的局面目前像昔日大秦一樣的“群雄割據”， 不同的城市已經開始“裂變”。
任大炮1月4號說：2018年樓市調控有可能放鬆。
蘭州市政府1月5號說：任總說得沒錯， 你看， 我已經放開限購了。
蘭州的限購放鬆只是一個信號， 接下來將有更多的二三線城市加入進來， “一城一策”恐怕都難以概括， “一城多策”將會是主流。
而大家更為關心的一線城市當然會是這一輪調整的局外者，
而能進一步證明這種“裂變”正在發生的， 大概還有這幾個現實因素。
一、政治因素
1月5號晚上對蘭州來說， 是個重要的日子。 因為1月6號的上午， 蘭州的政府班子紮堆開了地方“兩會”。
我猜測， 會上大家有可能會討論這些：
老李啊， 今年稅收咋樣啊？財政收入能達標麼？這一大堆庫存沒去， 實在沒轍了啊？明年咱們用啥法子保證中央給咱定的KPI指標啊？？
從2017年4月開始，
蘭州市開始實施區域限購政策。
此後，
蘭州主城區房價快速上漲的局面得到有效控制，
樓市呈現“價穩量降”的局面。
可造成的結果就是財政收入縮減， 某些區域庫存量加大。
在沒那麼發達的蘭州， 很顯然， GDP不能只靠達康書記和牛肉拉麵來守護， 重中之重還是要靠房地產。
所以這次取消限購， 明面上是打著“因區施策、精准調控”的口號， 實際上就是在不違背國家指令的前提下， 進行靈活地調整。
而且我們更要注意一點， 政策中最關鍵的是——放鬆限購，
這一點也暴露了一些城市有點被逼急了的心態：入了我的地界， 想要再套現走人沒那麼容易！
而在2017年，
很多城市都加入了“限售俱樂部”，
不動產正式在這些城市裡升級成“凍產”。
就像是中國一步步通過各方面的政策來鎖死熱錢出逃向國外，
中國太大了， 連蘭州這個不大的城市， 都要像一個小國家一樣去用心運營， 所以政治因素， 就是導致中國房地產“裂變”的第一個因素。
二、人才因素
二線城市們其實早就坐不住了， 不斷釋放“變相鬆綁政策”的信號。
最近南京政府動作不斷， 為了廣攬英才， 不斷調整人才落戶政策， 成了“變相鬆綁政策”的典範。
這些城市各種送錢、送福利、送戶口， 姿態各異。
為什麼一方面大肆限購？另一方面又巴不得全國人民都來本地買房？
這不是和鏈家裁員裁過了頭， 又在朋友圈舔著臉召喚被自己遺棄的員工“回家”一樣諷刺麼？
沒錯， 某些方面來說， 這兩者就是一樣的， 都是因為一個原因——
體量過於龐大， 又要保持高速， 不小心扯掉了蛋， 想要回頭去撿， 才知道調頭， 是真費勁。
2016年限購可以說是重拳出擊， 即穩定了這個市場， 又打擊了炒房客， 很好地消除了大眾關於房子的焦慮， 真正開始把這個產品引向正規。
但月有陰晴圓缺， 最直接的就是影響了地方財政收入。
“限購”可以打擊不規矩的炒房，可能穩定房價。但是房地產商會因為限購而捂盤惜售導致降低供給。應對這個的手段當然是政府徵收房產稅增加保有成本，補貼財政。但眼下，房產稅的徵收看似還遙遙無期。
所以地方政府唯一的辦法就是——發動“人才戰爭”，用政策、福利吸引他們落戶買房，再加上人才們帶來的機遇和市場，為地方財政打上最後一劑嗎啡針。
每個城市也都發現了，在未來，最值錢的不是房子，而是人。只有不斷有年輕人來自己的地盤就業，城市才有活力和潛力。
杭州大概是最能體味這種感覺的，一個幾萬人而已的阿裡巴巴落戶杭州，馬雲幾乎以一己之力，把這個二線城市提升到了准一線的城市能級。
阿裡對杭州的影響是直接反應在帳面上的
這就是人才、高新科技、概念為一個城市帶來的紅利。
而且，就算沒有像阿裡巴巴那樣的精英企業，普通的人才也是很有價值的。
這一整條消費鏈下來，每個人就能數百萬的財政收入。
而現在每年的大學畢業生數量都在攀升，近千萬的潛在剛需客，雖然一線城市對他們不削一顧，可卻都是地方城市夢寐以求爭取的對象。
說實話，我從未想過在大學生越來越多、越來越廉價的今天，會以這種方式被全中國的城市去尊重，從而變得“值錢”，這一點倒頗為諷刺。
不過話說回來，這也算一種好事，不再會像前幾年我們畢業那會，剛走出大學的年輕人會遇到“北上廣留不住身體，二三線留不住靈魂”的尷尬境地。
而這場全國範圍內的“人才戰爭”註定曠日持久，各個城市百家爭鳴般的福利政策，會讓年輕人們用腳投票，像選“花魁”一樣，各自選定最感興趣的那個城市。
人才因素，就是導致中國房地產“裂變”的第二個因素。
三、時空因素
那些期盼著一線城市限購也會鬆動的人，可能要失望了，北上廣除了剛需，幾乎不可能再有機會了。我們可以上海為例子。
國務院剛剛批復了《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》，規劃明確，上海的城市性質確定為：
長江三角洲世界級城市群的核心城市，國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市，國家歷史文化名城，並將建設成為卓越的全球城市、具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市。
你會發現，這個宏觀定義沒有一個標點符號和房地產有關。
而且，看看2035的用地規劃佈局圖。
這綠油油的一片，估計讓不少開發商感到絕望。
在人口方面，2035年，上海市常住人口控制在2500萬左右。但早在2015年，上海總人口就已經超過了2400萬。
這樣的資料已經很明確地證明了其態度，總體來看，2018的上海一定會延續2017的調控政策，限購既不會松，限售也不會停，人才政策的門檻一定會越來越高。
上海不需要太多新房了，也不需要太多人來爆炸式地消費這些新房。在這種情況下，上海的房地產市場未來就是存量房+資產運營的模式。
這種模式早在發達國家得到了印證——
美國紐約、日本東京等城市並不要求房產開發商們操作整個過程，它在整個房地產開發投資經營鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經營者或職業經理人中的一個角色。
而市場也是金融和房產深度結合的成熟模式，以房地產基金(REITs)為主的金融產業鏈非常發達。
對於他們來說，房子真的就是全民理財工具。這裡請注意，是“理財”工具，而不是落後的“風險投資”工具。
全國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資，全民參與投資，既降低了房地產金融風險，也使行業利潤被民眾攤平，基本不可能出現如任由房地產開發商斂聚暴利的現象。
中國的目標當然是在未來經濟趕超美國，但第一步要做的是學習它的這種模式。
一線城市領先者中國其他城市大約30年，這催生了各維度的差距，包括基礎建設、人群觀念、創新溫床、消費訴求，都不在一條戰線上。
而首先推廣實驗的，就是中國最發達，和美國模式最為接近的一線城市。
所以，時空因素就成了中國各地房地產市場發生“裂變”的最後一個因素。
四、裂變的產生對市場有什麼影響？
最終，裂變後的房地產市場會分為兩種：
1、實際房地產市場：以一線城市為代表，求大於供，成交量受政策嚴控短期內依舊穩定，是剛需客上車的好時機。
2、潛在房地產市場：熱門二三四線城市為代表，供大於求，在短期內的刺激下，成交量會迎來強勢反彈。
但這些都是短期內可能的趨勢，中期來看，整個2018年，因為信貸政策依然緊張，不存在全面爆發的可能性。
眼光再長遠一點呢，幾年後這兩個市場又會產生什麼樣的變化，可就真沒人知道了。
但唯一清楚的是，所有人都有機會，同時所有人都隨時會錯失機會，最後很有可能就像當初走到商鞅變法關鍵時刻的大秦帝國一樣——
一場山河日變的大爭之世，
一段亂世英雄人才輩出之時，
隨即掀起長達二十多年腥風血雨的商鞅變法，
而其最終，將融入在滾滾的歷史洪流之中。
在即將到來的地產變革中，我們都無法置身其外，前途唯有投身洪流，而已。
【蜂鳥星球】——最年輕、最有創意的地產公眾號，和200萬地產經紀人一起，實現世人眼中的地產。
“限購”可以打擊不規矩的炒房，可能穩定房價。但是房地產商會因為限購而捂盤惜售導致降低供給。應對這個的手段當然是政府徵收房產稅增加保有成本，補貼財政。但眼下，房產稅的徵收看似還遙遙無期。
所以地方政府唯一的辦法就是——發動“人才戰爭”，用政策、福利吸引他們落戶買房，再加上人才們帶來的機遇和市場，為地方財政打上最後一劑嗎啡針。
每個城市也都發現了，在未來，最值錢的不是房子，而是人。只有不斷有年輕人來自己的地盤就業，城市才有活力和潛力。
杭州大概是最能體味這種感覺的，一個幾萬人而已的阿裡巴巴落戶杭州，馬雲幾乎以一己之力，把這個二線城市提升到了准一線的城市能級。
阿裡對杭州的影響是直接反應在帳面上的
這就是人才、高新科技、概念為一個城市帶來的紅利。
而且，就算沒有像阿裡巴巴那樣的精英企業，普通的人才也是很有價值的。
這一整條消費鏈下來，每個人就能數百萬的財政收入。
而現在每年的大學畢業生數量都在攀升，近千萬的潛在剛需客，雖然一線城市對他們不削一顧，可卻都是地方城市夢寐以求爭取的對象。
說實話，我從未想過在大學生越來越多、越來越廉價的今天，會以這種方式被全中國的城市去尊重，從而變得“值錢”，這一點倒頗為諷刺。
不過話說回來，這也算一種好事，不再會像前幾年我們畢業那會，剛走出大學的年輕人會遇到“北上廣留不住身體，二三線留不住靈魂”的尷尬境地。
而這場全國範圍內的“人才戰爭”註定曠日持久，各個城市百家爭鳴般的福利政策，會讓年輕人們用腳投票，像選“花魁”一樣，各自選定最感興趣的那個城市。
人才因素，就是導致中國房地產“裂變”的第二個因素。
三、時空因素
那些期盼著一線城市限購也會鬆動的人，可能要失望了，北上廣除了剛需，幾乎不可能再有機會了。我們可以上海為例子。
國務院剛剛批復了《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》，規劃明確，上海的城市性質確定為：
長江三角洲世界級城市群的核心城市，國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市，國家歷史文化名城，並將建設成為卓越的全球城市、具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市。
你會發現，這個宏觀定義沒有一個標點符號和房地產有關。
而且，看看2035的用地規劃佈局圖。
這綠油油的一片，估計讓不少開發商感到絕望。
在人口方面，2035年，上海市常住人口控制在2500萬左右。但早在2015年，上海總人口就已經超過了2400萬。
這樣的資料已經很明確地證明了其態度，總體來看，2018的上海一定會延續2017的調控政策，限購既不會松，限售也不會停，人才政策的門檻一定會越來越高。
上海不需要太多新房了，也不需要太多人來爆炸式地消費這些新房。在這種情況下，上海的房地產市場未來就是存量房+資產運營的模式。
這種模式早在發達國家得到了印證——
美國紐約、日本東京等城市並不要求房產開發商們操作整個過程，它在整個房地產開發投資經營鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經營者或職業經理人中的一個角色。
而市場也是金融和房產深度結合的成熟模式，以房地產基金(REITs)為主的金融產業鏈非常發達。
對於他們來說，房子真的就是全民理財工具。這裡請注意，是“理財”工具，而不是落後的“風險投資”工具。
全國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資，全民參與投資，既降低了房地產金融風險，也使行業利潤被民眾攤平，基本不可能出現如任由房地產開發商斂聚暴利的現象。
中國的目標當然是在未來經濟趕超美國，但第一步要做的是學習它的這種模式。
一線城市領先者中國其他城市大約30年，這催生了各維度的差距，包括基礎建設、人群觀念、創新溫床、消費訴求，都不在一條戰線上。
而首先推廣實驗的，就是中國最發達，和美國模式最為接近的一線城市。
所以，時空因素就成了中國各地房地產市場發生“裂變”的最後一個因素。
四、裂變的產生對市場有什麼影響？
最終，裂變後的房地產市場會分為兩種：
1、實際房地產市場：以一線城市為代表，求大於供，成交量受政策嚴控短期內依舊穩定，是剛需客上車的好時機。
2、潛在房地產市場：熱門二三四線城市為代表，供大於求，在短期內的刺激下，成交量會迎來強勢反彈。
但這些都是短期內可能的趨勢，中期來看，整個2018年，因為信貸政策依然緊張，不存在全面爆發的可能性。
眼光再長遠一點呢，幾年後這兩個市場又會產生什麼樣的變化，可就真沒人知道了。
但唯一清楚的是，所有人都有機會，同時所有人都隨時會錯失機會，最後很有可能就像當初走到商鞅變法關鍵時刻的大秦帝國一樣——
一場山河日變的大爭之世，
一段亂世英雄人才輩出之時，
隨即掀起長達二十多年腥風血雨的商鞅變法，
而其最終，將融入在滾滾的歷史洪流之中。
在即將到來的地產變革中，我們都無法置身其外，前途唯有投身洪流，而已。
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