蘭州、合肥樓市調控鬆綁，房地產市場要變天了嗎？

從2016年9月30日開始，中國房地產進入了一個速凍的狀態，在一連串房地產新政的影響下，各地的樓市這匹脫韁的野馬終於慢慢消停下來了，並且經過2017年整整一年的不斷加碼，房地產市場終於冷靜了下來，各地似乎也開始逐漸熟悉了這種全新的慢節奏房地產發展方式，房地產市場一個新的時代似乎已經來臨了。

然而，這個判斷似乎最近出了點情況，這就是在國家房地產調控一片加碼的大背景下，兩個省會城市出現了調控的鬆動， 1月5日晚6點，蘭州市住房保障和房產管理局發佈《關於加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》，

對現行的房地產市場調控政策進行調整，採取“部分取消限購＋部分增加限售”。與此同時， 1月3日，合肥市國土局對市民投訴的開發商圈地行為的回復表示，房企定價是市場行為，企業自住定價，政府無權決定，一時之間也被解釋為合肥放鬆房地產限價。地產圈很多人驚呼房地產市場解凍了，房地產市場是不是要變天了？

我們今天就來了聊聊房地產這個大家一直持續關注的話題。

一、蘭州、合肥到底發生了什麼？

作為兩個省會城市，雖然這兩個城市不是一線核心城市，但是其政策意義也是非常巨大的，如果一切正如媒體解讀的那樣，這件事的象徵意義不可不謂之深遠。

這個通知的關鍵在於對於蘭州市的核心城區來說，限購依然沒有鬆綁，只是對某些城郊地區的房地產交易有了一定的舒緩的過程，說是蘭州市放棄限購有些言過其實。

再來看合肥，合肥則更為有意思了，這件事的由來是一則市民的投訴，其大意是萬科、萬達的專案土地成本才三千多，

現在賣1.9萬/平米，為什麼他們拿地那麼便宜，現在還可以賣到那麼高的價格，而有的開發商拿地的成本都到了1萬，為什麼價格要限制賣？這明顯不公平。而國土局給了回復：合肥自2016年11月開始，對市轄區和長豐縣、肥西縣、肥東縣範圍內的居住用地（含商住用地）實行“限房價、限地價”的土地拍賣方式，要求競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型專案最高明碼標價備案價格。具體由物價部門會同房地產管理部門負責監督落實。但在2016年11月之前出讓的居住用地（含商住用地）沒有此項規定。

看到這個之後相信大家也都明白了，這根本不是取消限價，

只是對於之前政策的一個明確解讀，合肥的做法純粹是在解釋政策。

綜合蘭州和合肥的兩個城市的所作所為我們可以發現，國家規定的房子“只住不炒”是一條紅線，各地都不會違背，但是蘭州和合肥的舉動從某種意義上來說2018年的房地產調控可能會有更多的變化，一方面，這種社會解讀可以看作是當前市場的一種焦慮，的確在某些地方還是存著去庫存的壓力，這種壓力讓業界和監管層都有一定的焦慮意識，所以這種解讀是一種集體行動的焦慮感的體現。另一方面，房地產市場讓房子回歸居住屬性是一個毋庸置疑的大方向，所以一切的過度解讀都是沒有意義的。

二、2018年房地產市場究竟該怎麼看？

不過解釋完了整個政策，

2018年中國房地產市場到底該怎麼看？這可能才是大家最關心的問題，對於房地產市場來說，我們一直有一種解釋方式這就是房地產市場短期看金融，長期看人口。房地產歸根結底都還是人類所居住的資產，居住是房地產最為核心的一個屬性，而最為關鍵的還是人口。如果有朋友要問2018年房地產會怎麼樣？沒有人能夠給出一個準備的答案，因為不同城市之間房地產的差異都是巨大的。甚至在同一個城市，不同地塊的差異性也是異常巨大，那麼我們就需要有一些大的判斷標準。

首先，看政策。房住不炒這個房地產定義的主基調是反復進入國家政策，乃至於寫入19大報告的核心思想，那麼從政策面的角度來說，想要通過短期投機房地產，獲得高額收益，基本上有著這種思想的人都可以洗洗睡了，無論如何房地產的投機時代已經過去了，這點希望大家都能想明白。

其次，看城市。前一段時間，在吳伯凡和梁冬兩位老師曾經提出過一個理論，這就是買房就是對城市的股票投資，任何一個人買房就是對城市的一種股票投資，老百姓買房的目的就是通過自己看不見的手對於這個城市進行投資，一個城市的價值，在於未來這個城市可以產生現金流和利潤的能力。所以，如果未來這個城市產生現金流的能力越強，那麼這個城市則會越有前途，而你買的房子最終也會成為你資產重要的一部分。

第三，看人口。那城市的價值由什麼來產生了，絕不是土地，土地在某種意義上就是城市這家公司為了實現自身的發展所發行的股票，所以股票之所以有價是因為他代表的是公司的未來，來城市土地的價格乃至於最終房地產的價格代表的是整個城市的未來，城市的未來到底靠什麼呢？馬克思早就告訴我們了，在這個世界上唯一能夠創造價值的就是人，就是勞動力，就是人才，所以哪個城市要不能夠持續地提供高品質的人才和勞動力，要不能夠持續的吸引高品質的人才和勞動力，只有這樣才能有持續不斷地發展。