1.中央基調：因城施政， 建立住房供應長期有效機制
堅持“房子是用來住的， 不是用來炒的”定位， 各項措施“穩房價防風險“， 建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房長期有效制度。
①樓市調控
✔2017年全國已有超過100個城市（縣級以上）發佈了各種相關房地產調控措施200餘次。 除了調控頻次增加， 調控手段也增多， 在“限購”、“限貸”的基礎上， “限售”“限價”成為今年調控的新手段， 截止目前， 加入限售的城市擴大到50個。
②供應改革
✔實行租購並舉的住房供應制度， 加大租賃用地供應， 加快推進住房租賃立法。
✔住建部、國土部共同印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》並確定13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
③金融管控
✔建立全口徑房地產風險監測機制， 將房地產企業貸、個人的全部房地產融資方式納入監測範圍， 定期開展房地產壓力測試。
✔加強房地產業務合規管理， 嚴禁“首付貸”等資金違規流入房地產領域。
✔信貸收緊， 房貸投放限制增多， 投放額度減少。
2. 廣州基調：調控逐步收緊， 平穩市場、推進供應改革
①需求調控：提升門檻+抑制周轉+降低杠杆率
②供給調控：土拍一地一規+規範商品房市場
拍地環節設置更多限制
規範商品房市場：嚴查違規銷售問題
✔規範房地產開發經營活動， 查處違法違規行為；
✔嚴格執行取得預售證後10天內一次性公開所有房源政策， 查處捂盤惜售行為；
✔新批預售證實施備案價格管理， 部分舊證貨量放簽，
規範商辦市場
✔發佈《關於開展商業辦公專案清理整頓工作的意見》， 對違法違規商業辦公專案（即“類住宅”）進行清理整頓工作；
✔新報建專案最小分割單元劃分不低於300平方米。
③金融管控：信貸趨緊， 發力供需兩端
需求端：首套利率上漲， 放款時間拉長
✔今年以來， 廣州市信貸不斷收緊， 利率優惠不復存在， 個別銀行首套利率上浮至20%；
✔房地產信貸規模不斷收窄， 放款審核時間拉長， 大部分銀行放款時間在1個月左右；
✔嚴禁個人消費貸款資金用於生產經營、投資及支付購房首付款或償還首付款借款等行為。
影響：上浮房貸利率， 購房者還貸壓力增大， 購房者入市願望下降。
供給端：去杠杆化,嚴控土拍資金來源
✔2017年上半年， 央行進一步加強金融監管， 銀行信貸持續收緊；
✔開發商拿地需自有資金並需證明， 報價不得超過自有資金總額；
✔競買保證金比例增加至起拍價50%。
影響：房地產開發資金來源管控收緊， 樓市杠杆率下降， 開發商融資成本升高， 開發商拿高價地風險增加。
④住房改革：推動租購並舉住房制度
3. 政策小結
✔限購政策繼續從嚴，“限購+限貸+限價+限售”政策以及土地供應政策持續調控市場供需兩端，促進市場穩定。
✔信貸政策不斷收緊，首套房貸利率上浮，放款審核期延長，購房成本不斷提升，還貸壓力持續上揚；今年來個人消費貸款異常增長現象得以關注，消費貸款發放規則加緊，防止相關資金流入樓市抬升購房杠杆。
✔建立住房租賃市場發展長效機制，確保承租人享有公共服務權益，保障租購同權。解決外來人員居住、教育需求，緩解剛需入市預期。
中指點評：自2017年上半年廣州限購加緊以來，樓市政策相對穩定，未來政策維穩可能性較高。7月份以來租購同權逐漸進入公眾視野，相關政策旨在建立住房租賃長效機制，租賃市場也成為企業未來發展的重點領域，租賃市場的發展值得期待。但是目前相關細則尚未出臺，租購同權實現難度較大。同時租購同權所帶來的對社會資源需求增長是否能有效滿足同樣制約著租購同權的實現。綜合分析，租購同權短期內能降低市場預期，長期上來說在社會資源沒有實質增長情況下仍不能緩解住房壓力。
02 廣州土地市場運行情況土地市場趨嚴趨穩，供求量價同比上升均超10%
圖：201601-201712廣州商住和商辦用地供需走勢
圖：201601-201712廣州商住和商辦用地成交價格走勢
備註：廣州國際金融城起步區PPP項目招標起始價約40億元，但暫未公佈中標資訊，故未統計入內。
✔土地供應方面：全年推出商住和商辦用地70宗，建設用地面積374.04萬㎡，規劃建築面積1100.34萬㎡，同比上升11.29%；住宅用地多採用”限價、配建、自持、搖號“等出讓方式，出讓條件越來越嚴；
✔ 土地成交方面：全年成交商住和商辦用地66宗，建設用地面積316.88萬㎡，規劃建築面積1013.89萬㎡，同比去年大幅上升32.51%；另受去年市場大熱及今年全線嚴控等影響，商住和商辦用地成交樓面均價11199元/㎡，同比增長21.55%，其中，住宅樓面均價12479元/㎡，扣除競配建面積，折合樓面均價13814元/㎡；商辦用地樓面均價7708元/㎡。相較而言，下半年市場逐步趨穩。
商住用地占比超七成，品牌房企搶進增城
圖：各類土地成交情況
圖：各區土地成交情況
✔ 從成交土地性質來看：全年，廣州商住用地成交38宗，規劃建面741.75萬㎡，占比73.16%；商辦用地成交28宗，規劃建築面積272.15萬㎡，占比26.84%。
✔ 從成交土地區域來看：土地出讓主要集中在增城、黃埔、海珠及南沙區，其中增城包攬14宗，且均為住宅用地，吸引了碧桂園、招商、保利、融信等大型品牌房企競相進入，競配建、自持手段層出不窮，而南沙、番禺等其他宅地熱點區域亦均有成交；而商辦用地主要集中在黃埔、海珠，各有9宗商辦用地出讓成交。
商住用地吸金926億，多家房企首入廣州
圖：商住用地分區成交情況
圖：拿地企業TOP10排行榜
✔ 2017年，商辦用地共吸金210億，其中海珠區和蘿崗區共成交18宗/158萬㎡，吸金121億元，占比57.83%；
✔ 商辦市場氣氛冷淡，出讓土地均以底價成交。
03 廣州商品房市場運行情況1. 廣州商品住宅市場2017年成交回落明顯
2017年廣州各區域成交情況
✔ 自317、330新政實施以來，廣州市商品住宅市場開始進入交投平淡期，成交量明顯回落，成交均價整體亦呈現下滑態勢；
✔ 2017年全市商品住宅新批共79462套，新批面積851.52萬㎡，同比減少14.44%；
✔ 2017年廣州商品住宅共成交90117套，成交面積979.26萬㎡，同比減少30.84%；商品住宅網簽均價為16386元/㎡，同比下降1.45%。
成交區域主要集中於郊區，增城區領跑全市
圖：2017年廣州各區域成交情況
全市各區去化週期增加明顯，黃埔供貨較為緊張
購房剛性需求依然佔據主導地位
✔ 剛性需求項目成交比例較高，網簽價10000-15000元/㎡成交比例最高，約占32%，其次為15000-20000元/㎡及10000元/㎡，占比均為21%；
✔ 90-110平方米面積段產品比例最大，約占26%，80平米以下面積段占比20%，廣州購房剛性需求依然佔據主導地位。
新開盤及加推項目集中於增城、黃埔等週邊區域，中心區天河表現搶眼
✔ 2017年開盤及加推項目個數為608個，較2016年同期增加131個。
✔ 廣州市2017年開盤監測中，增城開盤及加推項目數約占到全市的22%，其次為黃埔區，占比達20%，天河區位居第三，占比為18%。開盤及加推套數增城占比達33%，其次黃埔區占比為21%。
2. 廣州商鋪市場供應增幅明顯
圖：廣州商鋪市場月度供求走勢
✔ 據統計，2017年共成交商鋪達8614套/72.86萬㎡，同比微跌4.80%；
✔ 廣州商鋪2017年成交均價為27680元/平方米，同比上漲17.20%；
✔ 供應方面，2017年新批上市11187套/90.65萬㎡，同比上漲16.46%。
廣州商鋪銷售面積TOP10
✔ 2017年番禺成交量占TOP10的39%，區域成交主力為金山谷國際社區，成交面積高達5.06萬㎡；
✔ 黃埔區成交量占TOP10的26%，成交面積為7.83萬㎡，區域成交主力為越秀·嶺南山畔，成交面積為5.19萬㎡，領跑全市。
3. 寫字樓市場量價齊升
圖：廣州辦公市場月度供求走勢
✔ 據統計，2017年共成交寫字樓3994套/57.74萬㎡，同比微漲0.77%；
✔ 廣州寫字樓2017年成交均價為27069元/㎡，同比上升8.64%；
✔ 供應方面，2017年新批上市5752套/79.96萬㎡，同比上漲34.39%，創下歷史新高。
廣州辦公銷售面積TOP10
✔ 2017年天河區辦公成交量占TOP10的21%，天河區兩個項目分別為萬科雲城米酷、天盈廣場；
✔ 其中花都區的廣州空港國際中心成交面積高達8.56萬㎡，領跑2017年廣州辦公市場，海珠區的保利天悅和黃埔區的綠地智慧廣場分別以6.94萬㎡及6.63萬㎡的成交量分列二、三位。
調控下公寓成交量跌至歷史最低值
圖：廣州公寓市場月度供求走勢
✔ 據統計，2017年共成交公寓19770套/115.84萬㎡，同比下跌34.63%；
✔ 供應方面，2017年新批上市20901套/138.77萬㎡，同比上漲8.86%；
✔ 2017年廣州公寓市場以3月份出臺調控政策為分水嶺，供應及成交在3月份放量上漲後開始持續萎縮，市場進入供大於求的局面。
番禺、天河為成交主力
圖：2017年廣州公寓分區域成交
圖：2017年廣州公寓成交面積段
✔ 番禺成交量領跑各區，2017年成交面積約22.25萬㎡，約占全市20%，天河區緊隨其後，成交面積約16.14萬㎡，占全市成交量的14%，增城位列第三，成交面積為14.94萬㎡，占全市成交量的13%；
✔ 從2017年的成交資料來看，小戶型公寓依舊佔據主流市場，60㎡以下單位受到市場熱捧，占比達到72%。
廣州公寓銷售面積TOP10
✔ 2017年廣州公寓銷售情況，黃埔成交量占TOP10的26%，區域主力為綠地智慧廣場和合景天峻；
✔ 廣州空港國際中心項目以7.26萬㎡的成交面積位居2017年公寓銷售TOP10榜首；天河區的萬科雲城米酷和黃埔區的綠地智慧廣場以3.62萬㎡及3.04萬㎡的成交量分列二、三位。
廣州市場小結
土地市場：2017年土地出讓規模同比大幅度增加
✔ 2017年全年成交商住和商辦用地66宗，其中商住用地38宗，商辦用地28宗。成交用地規劃建築面積1013.89萬㎡，同比去年大幅上升32.51%。全年商住用地共吸金約達926億元，商辦用地共吸金210億。
住宅市場：2017年整體成交市場回落，全市各區去化週期增加明顯
✔ 受3月以來的調控影響，廣州市商品住宅2017年整體成交回落明顯，共成交90117套，成交面積979.26萬㎡，同比減少30.84%。商品住宅網簽均價為16386元/㎡，同比下降1.45%。全市各區去化週期增加明顯。
商業/辦公市場：整體成交維持低位運行，新政後公寓成交降至冰點
✔ 2017年廣州市共成交商鋪面積72.86萬㎡，同比微跌4.80%；寫字樓成交面積57.74萬㎡，同比微漲0.77%。公寓市場3月份成交達到歷史最高值，新政後成交量降至冰點，6月份僅成交382套公寓，創歷史新低。
04 廣州市場品牌房企動態分析房企銷售金額排行：房企競爭愈趨激烈，保利繼續蟬聯年度冠軍
表：2017年廣州商品房銷售額TOP10
圖：2017上半年廣州商品房銷售額TOP10占比
✔ 點評：2017年在廣州市政府嚴厲的調控政策下，各大房企依然取得不俗的業績，保利以202億的銷售額榮登榜首；碧桂園、萬科、雅居樂銷售額均過百億；其中碧桂園、萬科分別以163億元、140億元的銷售額位居第二、第三名；世茂為TOP10新面孔。但整體來看，與2016年相比，銷售額TOP10門檻從74.35億下降到48.23億。在市場調控政策之下，企業分化更加明顯。
房企銷售面積排行：前十房企占比回升，碧桂園領銜銷售面積榜單
表：2017年廣州商品房銷售面積TOP10
圖：2017年廣州商品房銷售面積TOP10占比
✔ 點評：2017年，得益於各專案遍地開花，碧桂園以106.56萬㎡領銜廣州樓市銷售面積排行榜；保利地產以105.95萬㎡銷售面積緊隨其後；萬科則以萬科幸福譽、萬科山景城、萬科山景城等項目排名第三；雅居樂、越秀地產分別位列第四、第五名。敏捷、合景泰富繼續位列銷售面積前十。
重點房企業務策略：延伸服務鏈條，打造品牌特色
2017年，在行業分類調控、因城施策的主基調下，廣州品牌房企在發揮自身規模優勢的基礎上，提升產品品質，延伸服務鏈條，積極應對市場調控，為企業業績提升注入源動力。
✔ 1、創新產品，引領新生活方式。當前，房企正在向城市運營商和服務商的角色轉變，通過品質創新，帶給客戶新的居住體驗。如實地地產以人居為場景，整合國際智慧科技成果與前沿人居理念，讓“智慧+互聯網+地產”實現真正融合，聚焦以“智慧”為目的的生活方式營造，並圍繞“趨勢、國際、品質、科技、美學”五大關鍵字，力求打造更便捷、科技、人性化的智慧人居生活。
✔ 2、品牌競爭力再整合，特色小鎮、產城融合等持續發力。碧桂園和美的在產城融合、科技小鎮、智慧家電、智慧家居、“一帶一路”國際產能等領域展開全面合作。除了為像潼湖科技小鎮等各自已有的產城融合項目提供配套資源外，雙方也將聯合拓展新的產城融合專案，打造示範標杆專案。碧桂園將借助美的智慧家居領先優勢，通過住宅、長租專案中的集采合作、零售家裝、資料平臺共用、合作技術與成果展示、定制研發等方式，為業主打造更加舒適、安心、便捷、綠色以及更高性價比的智慧生活。
05 市場展望土地：居住用地整體供應量難有較大規模增加，租賃住房用地增加
居住用地整體供應量難有較大規模增加。2015年住宅用地推出、成交規模均達近年峰值，隨後下滑，儘管2017年有所回升，但按〈廣州市2017-2021年住宅用地供應計畫〉，普通商品住宅用地未來5年年均供應為475萬㎡，低於近5年供應水準。
租賃住房用地推出規模將增加。2017年8月14日的檔中，首提“租賃住房”用地供應，未來五年租賃住房用地將預計占總體供應的25.8%。
圖：2011年以來廣州住宅用地推出成交情況
圖：2017-2021廣州住宅用地計畫供地量（萬㎡）
供求：邁入存量房時代，增城、黃埔、從化、南沙週邊區仍是一手房主導
邁入存量房時代，二手房成交未來占比增大。2017年二手房成交面積首次超過一手商品住宅銷售面積，隨著市場的成熟，未來二手房成交占比將進一步加大。
增城、黃埔、從化、南沙仍是一手房主導。中心區域以二手房成交為主，週邊增城、黃埔、從化、南沙仍是一手房主導。
圖：2008年以來廣州住宅供應和成交面積
圖：2017年1-10月各區一二手房成交情況
未來預判：短期面臨降溫壓力，長期潛力仍存
1.樓市政策將趨向穩定，未來調控加碼空間不大。2017年廣州限購加緊，目前成交量回落明顯，調控政策趨向穩定，未來調控加碼空間不大。
2.居住用地整體供應量難有較大規模增加，租賃住房用地增加。按〈廣州市2017-2021年住宅用地供應計畫〉，普通商品住宅用地未來5年年均供應為475萬㎡，低於近5年供應水準。
3.受政策影響，預估2018年去化週期將有所拉長，但長期供不應求。短期看，預計2018年購房者熱度將進一步降低，市場有所降溫，庫存週期拉長。受土地供應過低、人口導入仍較強勁等因素影響，長期將面臨供不應求趨勢。
預計2018年，在樓市持續限購嚴控的雙重作用下，觀望情緒升級轉濃，市場有所降溫， 成交量將持續處於低位，房價依舊僵持，而市場消化週期將拉長；從長期看，受土地供不應求等因素影響，區域未來潛力長期看漲。
3. 政策小結
✔限購政策繼續從嚴，“限購+限貸+限價+限售”政策以及土地供應政策持續調控市場供需兩端，促進市場穩定。
✔信貸政策不斷收緊，首套房貸利率上浮，放款審核期延長，購房成本不斷提升，還貸壓力持續上揚；今年來個人消費貸款異常增長現象得以關注，消費貸款發放規則加緊，防止相關資金流入樓市抬升購房杠杆。
✔建立住房租賃市場發展長效機制，確保承租人享有公共服務權益，保障租購同權。解決外來人員居住、教育需求，緩解剛需入市預期。
中指點評：自2017年上半年廣州限購加緊以來，樓市政策相對穩定，未來政策維穩可能性較高。7月份以來租購同權逐漸進入公眾視野，相關政策旨在建立住房租賃長效機制，租賃市場也成為企業未來發展的重點領域，租賃市場的發展值得期待。但是目前相關細則尚未出臺，租購同權實現難度較大。同時租購同權所帶來的對社會資源需求增長是否能有效滿足同樣制約著租購同權的實現。綜合分析，租購同權短期內能降低市場預期，長期上來說在社會資源沒有實質增長情況下仍不能緩解住房壓力。
02 廣州土地市場運行情況土地市場趨嚴趨穩，供求量價同比上升均超10%
圖：201601-201712廣州商住和商辦用地供需走勢
圖：201601-201712廣州商住和商辦用地成交價格走勢
備註：廣州國際金融城起步區PPP項目招標起始價約40億元，但暫未公佈中標資訊，故未統計入內。
✔土地供應方面：全年推出商住和商辦用地70宗，建設用地面積374.04萬㎡，規劃建築面積1100.34萬㎡，同比上升11.29%；住宅用地多採用”限價、配建、自持、搖號“等出讓方式，出讓條件越來越嚴；
✔ 土地成交方面：全年成交商住和商辦用地66宗，建設用地面積316.88萬㎡，規劃建築面積1013.89萬㎡，同比去年大幅上升32.51%；另受去年市場大熱及今年全線嚴控等影響，商住和商辦用地成交樓面均價11199元/㎡，同比增長21.55%，其中，住宅樓面均價12479元/㎡，扣除競配建面積，折合樓面均價13814元/㎡；商辦用地樓面均價7708元/㎡。相較而言，下半年市場逐步趨穩。
商住用地占比超七成，品牌房企搶進增城
圖：各類土地成交情況
圖：各區土地成交情況
✔ 從成交土地性質來看：全年，廣州商住用地成交38宗，規劃建面741.75萬㎡，占比73.16%；商辦用地成交28宗，規劃建築面積272.15萬㎡，占比26.84%。
✔ 從成交土地區域來看：土地出讓主要集中在增城、黃埔、海珠及南沙區，其中增城包攬14宗，且均為住宅用地，吸引了碧桂園、招商、保利、融信等大型品牌房企競相進入，競配建、自持手段層出不窮，而南沙、番禺等其他宅地熱點區域亦均有成交；而商辦用地主要集中在黃埔、海珠，各有9宗商辦用地出讓成交。
商住用地吸金926億，多家房企首入廣州
圖：商住用地分區成交情況
圖：拿地企業TOP10排行榜
✔ 2017年，商辦用地共吸金210億，其中海珠區和蘿崗區共成交18宗/158萬㎡，吸金121億元，占比57.83%；
✔ 商辦市場氣氛冷淡，出讓土地均以底價成交。
03 廣州商品房市場運行情況1. 廣州商品住宅市場2017年成交回落明顯
2017年廣州各區域成交情況
✔ 自317、330新政實施以來，廣州市商品住宅市場開始進入交投平淡期，成交量明顯回落，成交均價整體亦呈現下滑態勢；
✔ 2017年全市商品住宅新批共79462套，新批面積851.52萬㎡，同比減少14.44%；
✔ 2017年廣州商品住宅共成交90117套，成交面積979.26萬㎡，同比減少30.84%；商品住宅網簽均價為16386元/㎡，同比下降1.45%。
成交區域主要集中於郊區，增城區領跑全市
圖：2017年廣州各區域成交情況
全市各區去化週期增加明顯，黃埔供貨較為緊張
購房剛性需求依然佔據主導地位
✔ 剛性需求項目成交比例較高，網簽價10000-15000元/㎡成交比例最高，約占32%，其次為15000-20000元/㎡及10000元/㎡，占比均為21%；
✔ 90-110平方米面積段產品比例最大，約占26%，80平米以下面積段占比20%，廣州購房剛性需求依然佔據主導地位。
新開盤及加推項目集中於增城、黃埔等週邊區域，中心區天河表現搶眼
✔ 2017年開盤及加推項目個數為608個，較2016年同期增加131個。
✔ 廣州市2017年開盤監測中，增城開盤及加推項目數約占到全市的22%，其次為黃埔區，占比達20%，天河區位居第三，占比為18%。開盤及加推套數增城占比達33%，其次黃埔區占比為21%。
2. 廣州商鋪市場供應增幅明顯
圖：廣州商鋪市場月度供求走勢
✔ 據統計，2017年共成交商鋪達8614套/72.86萬㎡，同比微跌4.80%；
✔ 廣州商鋪2017年成交均價為27680元/平方米，同比上漲17.20%；
✔ 供應方面，2017年新批上市11187套/90.65萬㎡，同比上漲16.46%。
廣州商鋪銷售面積TOP10
✔ 2017年番禺成交量占TOP10的39%，區域成交主力為金山谷國際社區，成交面積高達5.06萬㎡；
✔ 黃埔區成交量占TOP10的26%，成交面積為7.83萬㎡，區域成交主力為越秀·嶺南山畔，成交面積為5.19萬㎡，領跑全市。
3. 寫字樓市場量價齊升
圖：廣州辦公市場月度供求走勢
✔ 據統計，2017年共成交寫字樓3994套/57.74萬㎡，同比微漲0.77%；
✔ 廣州寫字樓2017年成交均價為27069元/㎡，同比上升8.64%；
✔ 供應方面，2017年新批上市5752套/79.96萬㎡，同比上漲34.39%，創下歷史新高。
廣州辦公銷售面積TOP10
✔ 2017年天河區辦公成交量占TOP10的21%，天河區兩個項目分別為萬科雲城米酷、天盈廣場；
✔ 其中花都區的廣州空港國際中心成交面積高達8.56萬㎡，領跑2017年廣州辦公市場，海珠區的保利天悅和黃埔區的綠地智慧廣場分別以6.94萬㎡及6.63萬㎡的成交量分列二、三位。
調控下公寓成交量跌至歷史最低值
圖：廣州公寓市場月度供求走勢
✔ 據統計，2017年共成交公寓19770套/115.84萬㎡，同比下跌34.63%；
✔ 供應方面，2017年新批上市20901套/138.77萬㎡，同比上漲8.86%；
✔ 2017年廣州公寓市場以3月份出臺調控政策為分水嶺，供應及成交在3月份放量上漲後開始持續萎縮，市場進入供大於求的局面。
番禺、天河為成交主力
圖：2017年廣州公寓分區域成交
圖：2017年廣州公寓成交面積段
✔ 番禺成交量領跑各區，2017年成交面積約22.25萬㎡，約占全市20%，天河區緊隨其後，成交面積約16.14萬㎡，占全市成交量的14%，增城位列第三，成交面積為14.94萬㎡，占全市成交量的13%；
✔ 從2017年的成交資料來看，小戶型公寓依舊佔據主流市場，60㎡以下單位受到市場熱捧，占比達到72%。
廣州公寓銷售面積TOP10
✔ 2017年廣州公寓銷售情況，黃埔成交量占TOP10的26%，區域主力為綠地智慧廣場和合景天峻；
✔ 廣州空港國際中心項目以7.26萬㎡的成交面積位居2017年公寓銷售TOP10榜首；天河區的萬科雲城米酷和黃埔區的綠地智慧廣場以3.62萬㎡及3.04萬㎡的成交量分列二、三位。
廣州市場小結
土地市場：2017年土地出讓規模同比大幅度增加
✔ 2017年全年成交商住和商辦用地66宗，其中商住用地38宗，商辦用地28宗。成交用地規劃建築面積1013.89萬㎡，同比去年大幅上升32.51%。全年商住用地共吸金約達926億元，商辦用地共吸金210億。
住宅市場：2017年整體成交市場回落，全市各區去化週期增加明顯
✔ 受3月以來的調控影響，廣州市商品住宅2017年整體成交回落明顯，共成交90117套，成交面積979.26萬㎡，同比減少30.84%。商品住宅網簽均價為16386元/㎡，同比下降1.45%。全市各區去化週期增加明顯。
商業/辦公市場：整體成交維持低位運行，新政後公寓成交降至冰點
✔ 2017年廣州市共成交商鋪面積72.86萬㎡，同比微跌4.80%；寫字樓成交面積57.74萬㎡，同比微漲0.77%。公寓市場3月份成交達到歷史最高值，新政後成交量降至冰點，6月份僅成交382套公寓，創歷史新低。
04 廣州市場品牌房企動態分析房企銷售金額排行：房企競爭愈趨激烈，保利繼續蟬聯年度冠軍
表：2017年廣州商品房銷售額TOP10
圖：2017上半年廣州商品房銷售額TOP10占比
✔ 點評：2017年在廣州市政府嚴厲的調控政策下，各大房企依然取得不俗的業績，保利以202億的銷售額榮登榜首；碧桂園、萬科、雅居樂銷售額均過百億；其中碧桂園、萬科分別以163億元、140億元的銷售額位居第二、第三名；世茂為TOP10新面孔。但整體來看，與2016年相比，銷售額TOP10門檻從74.35億下降到48.23億。在市場調控政策之下，企業分化更加明顯。
房企銷售面積排行：前十房企占比回升，碧桂園領銜銷售面積榜單
表：2017年廣州商品房銷售面積TOP10
圖：2017年廣州商品房銷售面積TOP10占比
✔ 點評：2017年，得益於各專案遍地開花，碧桂園以106.56萬㎡領銜廣州樓市銷售面積排行榜；保利地產以105.95萬㎡銷售面積緊隨其後；萬科則以萬科幸福譽、萬科山景城、萬科山景城等項目排名第三；雅居樂、越秀地產分別位列第四、第五名。敏捷、合景泰富繼續位列銷售面積前十。
重點房企業務策略：延伸服務鏈條，打造品牌特色
2017年，在行業分類調控、因城施策的主基調下，廣州品牌房企在發揮自身規模優勢的基礎上，提升產品品質，延伸服務鏈條，積極應對市場調控，為企業業績提升注入源動力。
✔ 1、創新產品，引領新生活方式。當前，房企正在向城市運營商和服務商的角色轉變，通過品質創新，帶給客戶新的居住體驗。如實地地產以人居為場景，整合國際智慧科技成果與前沿人居理念，讓“智慧+互聯網+地產”實現真正融合，聚焦以“智慧”為目的的生活方式營造，並圍繞“趨勢、國際、品質、科技、美學”五大關鍵字，力求打造更便捷、科技、人性化的智慧人居生活。
✔ 2、品牌競爭力再整合，特色小鎮、產城融合等持續發力。碧桂園和美的在產城融合、科技小鎮、智慧家電、智慧家居、“一帶一路”國際產能等領域展開全面合作。除了為像潼湖科技小鎮等各自已有的產城融合項目提供配套資源外，雙方也將聯合拓展新的產城融合專案，打造示範標杆專案。碧桂園將借助美的智慧家居領先優勢，通過住宅、長租專案中的集采合作、零售家裝、資料平臺共用、合作技術與成果展示、定制研發等方式，為業主打造更加舒適、安心、便捷、綠色以及更高性價比的智慧生活。
05 市場展望土地：居住用地整體供應量難有較大規模增加，租賃住房用地增加
居住用地整體供應量難有較大規模增加。2015年住宅用地推出、成交規模均達近年峰值，隨後下滑，儘管2017年有所回升，但按〈廣州市2017-2021年住宅用地供應計畫〉，普通商品住宅用地未來5年年均供應為475萬㎡，低於近5年供應水準。
租賃住房用地推出規模將增加。2017年8月14日的檔中，首提“租賃住房”用地供應，未來五年租賃住房用地將預計占總體供應的25.8%。
圖：2011年以來廣州住宅用地推出成交情況
圖：2017-2021廣州住宅用地計畫供地量（萬㎡）
供求：邁入存量房時代，增城、黃埔、從化、南沙週邊區仍是一手房主導
邁入存量房時代，二手房成交未來占比增大。2017年二手房成交面積首次超過一手商品住宅銷售面積，隨著市場的成熟，未來二手房成交占比將進一步加大。
增城、黃埔、從化、南沙仍是一手房主導。中心區域以二手房成交為主，週邊增城、黃埔、從化、南沙仍是一手房主導。
圖：2008年以來廣州住宅供應和成交面積
圖：2017年1-10月各區一二手房成交情況
未來預判：短期面臨降溫壓力，長期潛力仍存
1.樓市政策將趨向穩定，未來調控加碼空間不大。2017年廣州限購加緊，目前成交量回落明顯，調控政策趨向穩定，未來調控加碼空間不大。
2.居住用地整體供應量難有較大規模增加，租賃住房用地增加。按〈廣州市2017-2021年住宅用地供應計畫〉，普通商品住宅用地未來5年年均供應為475萬㎡，低於近5年供應水準。
3.受政策影響，預估2018年去化週期將有所拉長，但長期供不應求。短期看，預計2018年購房者熱度將進一步降低，市場有所降溫，庫存週期拉長。受土地供應過低、人口導入仍較強勁等因素影響，長期將面臨供不應求趨勢。
預計2018年，在樓市持續限購嚴控的雙重作用下，觀望情緒升級轉濃，市場有所降溫， 成交量將持續處於低位，房價依舊僵持，而市場消化週期將拉長；從長期看，受土地供不應求等因素影響，區域未來潛力長期看漲。