01
政策篇：嚴控商辦 調控深化
2017年， 在“房子是用來住的， 不是用來炒的”基調下， 深圳執行“限購限貸限售限價限商”等調控政策， 調控力度空前。 由於此前許多調控政策在2016年已經推出， 深圳2017年並無太多調控政策出臺， 而是對之前各項調控政策持續深化。 長效機制層面， 深圳完善土地供應管理， 推進建立租購並舉的房地產制度， 推動長效機制進一步完善。
►公寓市場：建立預售審批預審查制度
2017年上半年， 深圳市發佈《商品住宅和商務公寓預現售管理操作細則》， 規範商務公寓市場， 建立預售審批預審查制度。
►租賃市場：推動住房租賃體系建立
2017年上半年， 深圳市出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》， 提出健全以市場配置為主， 政府提供基本保障的住房租賃體系， 支持住房租賃消費， 促進住房租賃市場健康發展。 2017年下半年， 深圳推出首塊“只租不售”純宅地， 自持70年， 限整體登記， 不得銷售、轉讓， 積極落實“租售同權”的政策導向。
02
市場篇：供需雙降 價格趨穩
對於深圳的房地產市場來說， 2017年是比較艱難的一年。 樓市也在這一年歷經了極大的政策調控的考驗， 新房成交均價連續12個月碎步式回落， 與此同時新房供應與成交均創下近年來的最低水準。
►住宅供應：供應面積創歷史新低
在政策調控下， 2017年深圳商品住宅推盤預售量大幅下滑，
圖：2011-2017年深圳市商品住宅供應面積統計
►住宅成交量：成交下滑， 二手房佔據主導
各方觀望， 新房成交下滑。 據中國指數研究院監測資料顯示， 2017年， 全市共成交商品住宅25820套/259.30萬㎡， 成交面積同比2016年減少37.96%。 一季度成交量大幅度走低， 3月新房成交量處於歷史低位， 僅為803套；下半年市場有所回暖， 成交量上升， 12月達今年成交最高， 共計3248套， 但依舊處於低位。
圖：2011-2017年深圳市商品住宅成交面積統計
寶安、龍崗區是主力成交區域， 福田區成交量逆市增長。 絕對值來看， 寶安和龍崗兩區仍然是市場成交量最大的兩個區域， 共成交22371套/203.10萬㎡， 面積合計占比78.33%。 從相對值來看， 除福田區外， 各區域成交面積均有不同程度下降。 福田區由於今年批售上市專案增加， 是成交量唯一增長的區域。 萬科蘭江山第瑧山道、萬科瑧山府、安巒公館等，
圖：2016、2017年深圳市商品住宅區域成交統計
存量房時代， 二手房成交量為新房的2 .9倍。 在新房市場成交低迷， 總體供應缺乏的背景下， 使得2017年部分市場需求流入二手房市場，
圖：2017年深圳市二手房區域成交統計
►成交價格：價格趨穩 南山領跑
價格僵持， 趨於穩定。 2017年是深圳樓市理性回歸的一年， 新房成交均價連續12個月微幅下跌， 逐步趨於穩定， 全年深圳新房住宅成交均價54445元/㎡， 同比2016年略漲1.9%。
圖：2011-2017年深圳市商品住宅成交價格統計
南山區成交均價領跑全市。 2017年， 南山區成交均價為101467元/㎡， 居各區之首， 其次是福田區和羅湖區， 成交套數最高的龍崗區和寶安區成交均價分別為36694、50016元/㎡。
圖：2016-2017年深圳市商品住宅各區成交均價及漲跌幅
►成交結構：剛需主導，小戶型受青睞
2017年是深圳樓市的剛需之年，90㎡以下的剛需小戶型成為市場成交主力，成交合計占比67.6%，占比同比減少2.1%。從價格段來看，市場以總價600萬元以下產品為成交主力，占比79.45%，占比同比小幅增加1.15%。在市場低迷的環境下，剛需盤撐起深圳樓市。
圖：2016、2017年深圳市商品住宅成交結構對比
►庫存與去化：可售減少 去化趨穩
截止2017年12月底，深圳商品住宅可售量為33718套/ 338.59萬㎡ ，可售面積同比減少11.13%。去化週期為13.19個月，較去年同期延長0.09月，新房銷售趨勢平穩。
圖：2011-2017年深圳市商品住宅庫存面積及去化週期
03
企業篇：搶灘深圳 強者恒強
►房企搶灘深圳樓市，千億房企11家佈局深圳
根據“2017年中國房地產銷售額百億企業排行榜”顯示，有16家房企銷售額突破千億。在16家千億房企中，碧桂園、萬科、融創、保利、中海、龍湖、華夏幸福、金地、華潤、招商蛇口、泰禾11家已佈局深圳，數量在千億房企數量中占比接近七成。
圖：千億房企深圳佈局分佈圖
►強者恒強，市場集中度不斷提升
2017年，龍頭房企繼續保持領先，成為深圳市場最大的贏家，共有七家房企銷售過百億大關，排在前十的房企共計銷售金額達到1433.21億，占到商品房銷售額總量的71.63%，較上年增加13.19%，集中度不斷提高。伴隨房地產市場調控的深入，規模化成為撇不開的情結，房企也將在業績競賽中加速奔跑。
2017年深圳企業銷售額TOP10
04
項目篇：豪宅熱銷 金額領跑
2017年深圳商品住宅項目TOP10合計銷售金額531.62億元，占全市商品住宅銷售總額36.81%，同比提升4.29%；住宅項目TOP10合計銷售面積79.15萬㎡，占全市銷售面積28.41%，較去年提升2.76%，商品住宅項目銷售金額TOP10榜單門檻值為29.67億元，去年則為50.51億元。
2017年深圳商品住宅項目銷售金額TOP10
從銷售金額上來看，華潤深圳灣·悅府累計銷售額達79.25億元，奪得冠軍。新天鵝堡、鴻榮源·壹成中心和香山裡和超過60億元，位列第二到第四名，銷售表現良好。
2017年深圳商品住宅項目銷售面積TOP10
從銷售面積上來看，鴻榮源·壹成中心今年以13.18萬㎡蟬聯冠軍寶座，宏發天匯城、奧園·翡翠東灣分別獲得第二第三名，分別銷售9.70萬㎡、8.86萬㎡。
05
土地篇：商辦主導 支持租賃
►土地供應與需求大幅下降，商辦土地佔據主導
土地推出方面，2017年深圳共推出46宗土地，規劃建築面積652.76萬㎡，同比減少35.75%。土地成交方面， 2017年深圳共成交43宗土地，規劃建築面積607.13萬㎡，同比減少28.31%。目前深圳的供地大幅偏向商辦和工業用地。2017年深圳成交商辦用地20宗，規劃建築面積384.65萬平方米，商辦用地成交規劃建築面積占比63.36%。其中，深圳灣超級總部基地規劃建築面積占全市商辦用地的32.2%。
圖：2017年深圳市土地成交結構占比
可售住宅用地供應為0，供應向租賃市場傾斜。2017年，深圳新增居住類用地供應依然稀少，僅成交2宗住宅用地，分別位於大鵬和龍華民治。此2宗地塊均不可對外銷售，大鵬地塊為綜合類用地，含少量住宅，居住部分並不可售，龍華地塊為年內僅成交的1宗二類居住用地，該宗地採取“單限雙競”的出讓模式，由深圳市人才安居集團有限公司競得，是深圳首宗“只租不售”的土地，未來住宅用地也都將會以自持的方式出讓，將是必然的趨勢。
06
展望篇：短期低迷 長線看好
2017年，深圳樓市在嚴格調控下, 各方觀望氛圍濃厚，新房市場供需低迷，價格趨穩回落。2018年，深圳樓市短期調控政策仍將延續，市場成交繼續保持低迷，價格以穩定為主；房企強者恒強格局已定，集中度將進一步提升；長效機制穩步推進，住房租賃市場迎來發展新契機。從長期來看，深圳土地市場供應稀缺，剛需強勁，人口持續流入，並且有強有力的產業支撐，長期看好。
政策層面，深圳短期調控政策仍將持續，長效機制持續推進。2018年房地產工作重點是要抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。在未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的” 這一背景下，深圳樓市有形之手短期不會退出，政策一定時期內仍將從嚴，而在長效機制建設層面，人才房和保障房、住房租賃市場將繼續有條不紊推進，短期調控與長效機制建設相結合，確保樓市發展平穩過度。
市場層面，新房市場繼續低位運行，價格以穩為主。2018年深圳短期調控不放鬆，“限購限貸限售限價限商“等行政干預手段很難有太大鬆動，意味著深圳新房市場在一定時間內仍將繼續保持低迷態勢，房價上漲動力不足，價格繼續保持穩定。
企業層面，強者恒強格局已定，市場集中度將進一步提升。最近幾年房企銷售資料顯示，深圳房企集中趨勢明顯，競爭格局未來將更加激烈，優勝劣汰，龍頭房企將繼續佔據更多的市場份額。
關注住房租賃市場，未來將迎來發展契機。龐大的租房市場為長租領域帶來了發展契機，深圳的住房供應體系正在逐步轉變，政策開始向長租公寓傾斜，亦有不少房企、仲介、金融機構等積極發展長租公寓。未來，作為長效機制建設之一的長租公寓將迎來快速發展，對於構建多元化住房供應體系，維護房地產市場平穩健康發展以及實現住有所居意義重大。
►成交結構：剛需主導，小戶型受青睞
2017年是深圳樓市的剛需之年，90㎡以下的剛需小戶型成為市場成交主力，成交合計占比67.6%，占比同比減少2.1%。從價格段來看，市場以總價600萬元以下產品為成交主力，占比79.45%，占比同比小幅增加1.15%。在市場低迷的環境下，剛需盤撐起深圳樓市。
圖：2016、2017年深圳市商品住宅成交結構對比
►庫存與去化：可售減少 去化趨穩
截止2017年12月底，深圳商品住宅可售量為33718套/ 338.59萬㎡ ，可售面積同比減少11.13%。去化週期為13.19個月，較去年同期延長0.09月，新房銷售趨勢平穩。
圖：2011-2017年深圳市商品住宅庫存面積及去化週期
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企業篇：搶灘深圳 強者恒強
►房企搶灘深圳樓市，千億房企11家佈局深圳
根據“2017年中國房地產銷售額百億企業排行榜”顯示，有16家房企銷售額突破千億。在16家千億房企中，碧桂園、萬科、融創、保利、中海、龍湖、華夏幸福、金地、華潤、招商蛇口、泰禾11家已佈局深圳，數量在千億房企數量中占比接近七成。
圖：千億房企深圳佈局分佈圖
►強者恒強，市場集中度不斷提升
2017年，龍頭房企繼續保持領先，成為深圳市場最大的贏家，共有七家房企銷售過百億大關，排在前十的房企共計銷售金額達到1433.21億，占到商品房銷售額總量的71.63%，較上年增加13.19%，集中度不斷提高。伴隨房地產市場調控的深入，規模化成為撇不開的情結，房企也將在業績競賽中加速奔跑。
2017年深圳企業銷售額TOP10
04
項目篇：豪宅熱銷 金額領跑
2017年深圳商品住宅項目TOP10合計銷售金額531.62億元，占全市商品住宅銷售總額36.81%，同比提升4.29%；住宅項目TOP10合計銷售面積79.15萬㎡，占全市銷售面積28.41%，較去年提升2.76%，商品住宅項目銷售金額TOP10榜單門檻值為29.67億元，去年則為50.51億元。
2017年深圳商品住宅項目銷售金額TOP10
從銷售金額上來看，華潤深圳灣·悅府累計銷售額達79.25億元，奪得冠軍。新天鵝堡、鴻榮源·壹成中心和香山裡和超過60億元，位列第二到第四名，銷售表現良好。
2017年深圳商品住宅項目銷售面積TOP10
從銷售面積上來看，鴻榮源·壹成中心今年以13.18萬㎡蟬聯冠軍寶座，宏發天匯城、奧園·翡翠東灣分別獲得第二第三名，分別銷售9.70萬㎡、8.86萬㎡。
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土地篇：商辦主導 支持租賃
►土地供應與需求大幅下降，商辦土地佔據主導
土地推出方面，2017年深圳共推出46宗土地，規劃建築面積652.76萬㎡，同比減少35.75%。土地成交方面， 2017年深圳共成交43宗土地，規劃建築面積607.13萬㎡，同比減少28.31%。目前深圳的供地大幅偏向商辦和工業用地。2017年深圳成交商辦用地20宗，規劃建築面積384.65萬平方米，商辦用地成交規劃建築面積占比63.36%。其中，深圳灣超級總部基地規劃建築面積占全市商辦用地的32.2%。
圖：2017年深圳市土地成交結構占比
可售住宅用地供應為0，供應向租賃市場傾斜。2017年，深圳新增居住類用地供應依然稀少，僅成交2宗住宅用地，分別位於大鵬和龍華民治。此2宗地塊均不可對外銷售，大鵬地塊為綜合類用地，含少量住宅，居住部分並不可售，龍華地塊為年內僅成交的1宗二類居住用地，該宗地採取“單限雙競”的出讓模式，由深圳市人才安居集團有限公司競得，是深圳首宗“只租不售”的土地，未來住宅用地也都將會以自持的方式出讓，將是必然的趨勢。
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展望篇：短期低迷 長線看好
2017年，深圳樓市在嚴格調控下, 各方觀望氛圍濃厚，新房市場供需低迷，價格趨穩回落。2018年，深圳樓市短期調控政策仍將延續，市場成交繼續保持低迷，價格以穩定為主；房企強者恒強格局已定，集中度將進一步提升；長效機制穩步推進，住房租賃市場迎來發展新契機。從長期來看，深圳土地市場供應稀缺，剛需強勁，人口持續流入，並且有強有力的產業支撐，長期看好。
政策層面，深圳短期調控政策仍將持續，長效機制持續推進。2018年房地產工作重點是要抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。在未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的” 這一背景下，深圳樓市有形之手短期不會退出，政策一定時期內仍將從嚴，而在長效機制建設層面，人才房和保障房、住房租賃市場將繼續有條不紊推進，短期調控與長效機制建設相結合，確保樓市發展平穩過度。
市場層面，新房市場繼續低位運行，價格以穩為主。2018年深圳短期調控不放鬆，“限購限貸限售限價限商“等行政干預手段很難有太大鬆動，意味著深圳新房市場在一定時間內仍將繼續保持低迷態勢，房價上漲動力不足，價格繼續保持穩定。
企業層面，強者恒強格局已定，市場集中度將進一步提升。最近幾年房企銷售資料顯示，深圳房企集中趨勢明顯，競爭格局未來將更加激烈，優勝劣汰，龍頭房企將繼續佔據更多的市場份額。
關注住房租賃市場，未來將迎來發展契機。龐大的租房市場為長租領域帶來了發展契機，深圳的住房供應體系正在逐步轉變，政策開始向長租公寓傾斜，亦有不少房企、仲介、金融機構等積極發展長租公寓。未來，作為長效機制建設之一的長租公寓將迎來快速發展，對於構建多元化住房供應體系，維護房地產市場平穩健康發展以及實現住有所居意義重大。