稿件來源: 中國法院網
【裁判要點】
出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同後， 房屋被法院查封保全的， 房屋買賣合同依然有效。 但因我國是以不動產物權登記作為物權變動的生效要件， 只有依法辦理了房屋所有權轉移登記， 才能發生房屋所有權變動的法律後果。 買賣房屋處於司法查封狀態， 構成法律上的“履行不能”， 出賣人無法繼續履行合同、協助買受人辦理過戶手續， 買房人無法實際取得房屋。
【相關法條】
《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十條
《中華人民共和國物權法》第九條
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條
【案件索引】
一審：北京市通州區人民法院（2013）通民初字第09926號（2013年9月10日）。
二審：北京市第三中級人民法院（2013）三中民終字第01434號（2014年1月14日）。
【基本案情】
李吉（人物名稱均為化名）系北京市通州區宋莊鎮某公寓某號樓251號房屋（以下簡稱涉案房屋）的所有權人。 2013年5月14日， 李吉與王傑簽訂《房屋買賣合同》， 李吉將涉案房屋出賣給王傑， 房屋總價款149萬元（含傢俱家電等）。 同日， 王傑支付李吉定金2萬元， 李吉將涉案房屋交付王傑居住使用。 2013年5月29日， 王傑支付首付款43萬元。 2013年6月4日， 王傑支付首付款40萬元。 雙方約定上述定金及首付款共計85萬元應當用於解除涉案房屋原有的抵押貸款手續。
2013年6月6日，
王傑起訴至法院稱：我和李吉之間的《房屋買賣合同》受法律保護， 我已經支付了85萬元購房款， 現因李吉的原因導致房屋被查封， 我的合法權益遭受損害。 故訴至法院， 請求判令：1.確認雙方之間的《房屋買賣合同》有效；2.李吉繼續履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》， 並協助我辦理過戶手續。
李吉辯稱：我同意王傑的訴訟請求， 上述合同是雙方的真實意思表示， 但是涉案房屋現已被司法查封， 我無法繼續履行。
一審法院庭審過程中釋明王傑：涉案房屋處於司法查封狀態，
【裁判結果】
北京市通州區人民法院於2013年9月10日作出判決（2013）通民初字第09926號民事判決：一、確認王傑與李吉簽訂的《房屋買賣合同》有效；二、駁回王傑的其他訴訟請求。 一審判決後， 王傑不服， 持一審意見提起上訴， 北京市第三中級人民法院駁回上訴， 維持原判。
【裁判理由】
法院生效裁判認為：依法成立的合同， 受法律保護。 當事人應當按照約定履行自己的義務， 不得擅自變更或者解除合同。 雙方簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實意思表示，
履行不能， 是指實際給付的內容為不能， 給付不能發生不履行（原）債務的效力。 該案中， 王傑要求李吉繼續履行合同， 協助王傑辦理過戶手續。 而涉案房屋處於司法查封的狀態， 李吉無法繼續履行合同、協助王傑辦理過戶手續， 構成履行不能。 經法院釋明王傑， 王傑堅持要求繼續履行合同， 故對於王傑要求李吉繼續履行《房屋買賣合同》並辦理房屋過戶手續的訴訟請求， 依據不足， 法院依法不予支持。
【案例注解】
本案的爭議焦點在於， 買受人買賣房屋後， 房屋被法院查封保全的，
（一）買房後被查封， 《房屋買賣合同》效力不受影響。
房屋查封是指人民法院或其他司法機關把被查封人的房產貼上封條， 或者通過登記機關對有權屬登記的房屋進行權屬限制， 禁止被查封人對房屋權屬進行轉移或變更。 在現實生活中， 根據簽訂房屋買賣合同與房屋被查封的時間順序， 可分為“簽前查封”（房屋買賣之前查封）與“簽後查封”（房屋買賣之後查封）兩種情形。
根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定》及《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定可知， 雙方買賣房屋之後被法院查封的， 房屋買賣合同依然有效。在房屋被查封後或者在明知房產被法院查封，買賣雙方仍簽訂《房屋買賣合同》的，合同無效。本案中，王傑與李吉簽訂買賣合同在前，法院採取查封措施在後，該合同不違反前述法律和行政法規的強制性規定，亦不損害第三人權益，合法有效。雖然雙方在辦理房產過戶手續之前，法院對房屋進行了查封，但房屋買賣合同的有效性依然不受影響。
（二）房屋被查封，能否辦理過戶手續。
我國《物權法》第9條第1款規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。由此可知，我國以不動產物權登記作為物權變動的生效要件。當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同，只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記，才能發生房屋所有權變動的法律後果；不經登記，法律不認為發生了房屋所有權的變動。這既是不動產物權交易安全性和公正性的需要，也是不動產物權公示原則的必然要求。本案中，王傑與李吉雖已簽訂了《房屋買賣合同》，王傑也交納了首付款並實際佔有使用房屋，但雙方未辦理房屋的過戶手續，從法律上來講，涉案房屋的所有權仍歸出賣人李吉所有，買房人王傑並未取得房屋的所有權。
履行不能，又稱“給付不能”，是指債務人由於某種原因，事實上已不可能履行債務。履行不能使債的目的客觀上無法實現，因而導致債務消滅或轉化為損害賠償之債，債權人無法請求繼續履行。學術上，以債務成立時是否有履行不能的事實存在，履行不能被分為“自始不能”和“嗣後不能”，自始履行不能，是指在給付義務成立之時給付即為不可能。與自始不能相對的是嗣後不能，即債務成立後發生的給付不可能。本案雙方簽訂房屋買賣合同後房屋被查封，即屬於“嗣後不能”。“嗣後不能”並不影響合同的效力，而是根據是否可歸責于當事人分別處理。如果不可歸責于當事人，則作為一種風險，依風險負擔的規則處理；如果可歸責于一方當事人，則作為債務不履行（違約），由責任人承擔債務不履行責任”。嗣後不能體現在我國《合同法》第一百一十條的規定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。
本案中，王傑與李吉簽訂《房屋買賣合同》後，在履行合同方面，王傑依約支付了部分購房款，李吉也交付了房屋，如果房屋沒有被法院查封保全，王傑有權依據合同的約定要求李吉繼續履行《房屋買賣合同》並辦理房屋的過戶手續。但由於李吉因他案的債務問題涉訟，訴爭房屋在辦理過戶手續之前被法院查封，在訴爭房屋權利存有瑕疵、無法辦理過戶的現實狀況下，王傑要求李吉繼續履行合同、協助辦理過戶手續，即屬於客觀履行不能的情形，王傑堅持要求李吉辦理房屋過戶手續的請求，法院無法支持。
（三）簽訂買賣合同後房屋被查封，買房人的權益如何維護？
司法實踐中，簽訂房屋買賣合同後，房屋被法院司法查封的，筆者認為可區分不同情況採取不同的方法：
1、對查封執行提出異議。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”由此可知，滿足三個條件（查封時房屋價款已經付清，查封時房屋已經由買受人佔有，買受人對沒有辦理過戶手續沒有過錯），購房人可向執行法院提出執行異議，請求查封法院對該房產予以解封，解封之後可要求出賣人繼續履行合同並辦理過戶手續。本案中王傑在法院查封時實際佔有房屋，其對未辦理房屋過戶手續沒有過錯，但因王傑僅支付了部分購房款，而未付清全款，故不符合前款規定的條件，其查封執行異議被法院駁回。
3、提供擔保財產、解除查封。如買受人要求繼續履行合同並取得該房屋的所有權，則可與查封法院協商，由出賣人或買受人自己提供其他擔保財產申請解除查封。提供擔保財產後，法院解除查封，，雙方可繼續履行《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過戶手續。如解除查封擔保是由買方自行提供的，其可以向出賣人進行追償。
4、解除買賣合同，要求賣房人承擔違約責任。法院查封可能是一個長時間的過程，而且房產很有可能被案外人申請執行。為避免損失擴大，買房人可以出賣人存在違約、合同目的不能實現為由行使合同解除權，要求賣房人返還購房款，並要求賣房人按合同約定或法律規定承擔違約責任。（北京市第三中級人民法院 李春香）
房屋買賣合同依然有效。在房屋被查封後或者在明知房產被法院查封，買賣雙方仍簽訂《房屋買賣合同》的，合同無效。本案中，王傑與李吉簽訂買賣合同在前，法院採取查封措施在後，該合同不違反前述法律和行政法規的強制性規定，亦不損害第三人權益，合法有效。雖然雙方在辦理房產過戶手續之前，法院對房屋進行了查封，但房屋買賣合同的有效性依然不受影響。（二）房屋被查封，能否辦理過戶手續。
我國《物權法》第9條第1款規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。由此可知，我國以不動產物權登記作為物權變動的生效要件。當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同，只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記，才能發生房屋所有權變動的法律後果；不經登記，法律不認為發生了房屋所有權的變動。這既是不動產物權交易安全性和公正性的需要，也是不動產物權公示原則的必然要求。本案中，王傑與李吉雖已簽訂了《房屋買賣合同》，王傑也交納了首付款並實際佔有使用房屋，但雙方未辦理房屋的過戶手續，從法律上來講，涉案房屋的所有權仍歸出賣人李吉所有，買房人王傑並未取得房屋的所有權。
履行不能，又稱“給付不能”，是指債務人由於某種原因，事實上已不可能履行債務。履行不能使債的目的客觀上無法實現，因而導致債務消滅或轉化為損害賠償之債，債權人無法請求繼續履行。學術上，以債務成立時是否有履行不能的事實存在，履行不能被分為“自始不能”和“嗣後不能”，自始履行不能，是指在給付義務成立之時給付即為不可能。與自始不能相對的是嗣後不能，即債務成立後發生的給付不可能。本案雙方簽訂房屋買賣合同後房屋被查封，即屬於“嗣後不能”。“嗣後不能”並不影響合同的效力，而是根據是否可歸責于當事人分別處理。如果不可歸責于當事人，則作為一種風險，依風險負擔的規則處理；如果可歸責于一方當事人，則作為債務不履行（違約），由責任人承擔債務不履行責任”。嗣後不能體現在我國《合同法》第一百一十條的規定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。
本案中，王傑與李吉簽訂《房屋買賣合同》後，在履行合同方面，王傑依約支付了部分購房款，李吉也交付了房屋，如果房屋沒有被法院查封保全，王傑有權依據合同的約定要求李吉繼續履行《房屋買賣合同》並辦理房屋的過戶手續。但由於李吉因他案的債務問題涉訟，訴爭房屋在辦理過戶手續之前被法院查封，在訴爭房屋權利存有瑕疵、無法辦理過戶的現實狀況下，王傑要求李吉繼續履行合同、協助辦理過戶手續，即屬於客觀履行不能的情形，王傑堅持要求李吉辦理房屋過戶手續的請求，法院無法支持。
（三）簽訂買賣合同後房屋被查封，買房人的權益如何維護？
司法實踐中，簽訂房屋買賣合同後，房屋被法院司法查封的，筆者認為可區分不同情況採取不同的方法：
1、對查封執行提出異議。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”由此可知，滿足三個條件（查封時房屋價款已經付清，查封時房屋已經由買受人佔有，買受人對沒有辦理過戶手續沒有過錯），購房人可向執行法院提出執行異議，請求查封法院對該房產予以解封，解封之後可要求出賣人繼續履行合同並辦理過戶手續。本案中王傑在法院查封時實際佔有房屋，其對未辦理房屋過戶手續沒有過錯，但因王傑僅支付了部分購房款，而未付清全款，故不符合前款規定的條件，其查封執行異議被法院駁回。
3、提供擔保財產、解除查封。如買受人要求繼續履行合同並取得該房屋的所有權，則可與查封法院協商，由出賣人或買受人自己提供其他擔保財產申請解除查封。提供擔保財產後，法院解除查封，，雙方可繼續履行《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過戶手續。如解除查封擔保是由買方自行提供的，其可以向出賣人進行追償。
4、解除買賣合同，要求賣房人承擔違約責任。法院查封可能是一個長時間的過程，而且房產很有可能被案外人申請執行。為避免損失擴大，買房人可以出賣人存在違約、合同目的不能實現為由行使合同解除權，要求賣房人返還購房款，並要求賣房人按合同約定或法律規定承擔違約責任。（北京市第三中級人民法院 李春香）