投實君按：毫無疑問， 鄭州及環鄭土地， 已經成為頭部房地產商必爭之地。 然而， 讓本土地產商稍顯尷尬的是， 不僅北上廣深的萬科、保利、恒大、碧桂園、融創來鄭州逐鹿， 連河北的華夏幸福與榮盛地產， 在鄭州“圈地”上也沒有“手軟”——雖然他們是打著產業地產和旅遊地產的旗號， 另闢蹊徑。
1月11日,華夏幸福披露了《2017年1-12月經營情況簡報》,資料顯示其2017年全年完成銷售額1521.43億元,同比增長26.44%。 此前華夏幸福對2017年銷售額的預計約為1450億元。
資料顯示,華夏幸福產業新城開發建設總收入達1417.77億元,同比增幅達57.31%。 其中,園區結算收入額同比上年增長66.86%。
根據公告披露， 截止2017年12月底， 華夏幸福環鄭州（武陟等）區域房地產開發專案總建築26.02萬平方米， 計畫總投資11.79億元， 2017年累計銷售面積23.08萬平方米。
不過， 河北省首家通過IPO上市的房地產企業卻是榮盛發展。 它是河北地產圈曾經的帶頭大哥。 對於兩家房企“河北王”的稱號， 業界尚存爭議。
根據中國指數研究院發佈的《2017年房企銷售百億榜》， 華夏幸福以1460億元的銷售額入圍前十強， 而榮盛發展則以834億元的銷售額排在第23位。
根據榮盛發展公告， 榮盛發展2016年以來斥資40.28億元在河南拿下13宗土地， 面積1513.5496畝。
除了公告的土地以外， 兩家企業還簽署了大量的意向合作協定。
2016年以來， 華夏幸福先後和河南省焦作市武陟縣、新鄭市、長葛市、鄭州市二七區、鄭州市上街區、開封市祥符區簽署合作協定，
由於一些合作尚未披露土地面積， 據投實君根據公開資料不完全統計， 華夏幸福與河南多地簽訂了合作開發協議所涉土地面積達369.98平方公里。
榮盛發展亦簽約小浪底·榮盛在河之洲旅遊度假區、修武縣“雲台古鎮”、白寨鎮區域開發等專案。
整體來說， 河北的兩家頭部地產企業， 都不是傳統意義的住宅地產開發商， 其中， 華夏幸福以產業園區見長， 榮盛發展則更傾向於旅遊地產。
地產商圈地背後， 是強大的融資動員能力。
根據公開財報， 華夏幸福和榮盛發展的負債率分別達到80%以上。
華夏幸福2017年三季度末貨幣資金為483.58億元， 榮盛發展貨幣資金為139.83億元。
2017年上半年華夏幸福通過發行公司債券、中期票據、可交換公司債券、資產支持證券、短期融資券、永續債、引入信託等融資總金額968.29億。 截至2017年6月30日， 華夏幸福合併口徑獲得的集團未使用授信額度尚有1754億元。 而榮盛發展2017年上半年共申請銀行授信總額度534.44億元，
對比華夏幸福1500多億的銷售和榮盛地產800多億的銷售， 河南地產企業的實力， 顯然不是一個量級。
2017年， 唯二超過300億銷售額的兩家企業， 是正商和建業。
因此， 在外地房企在河南大舉跑馬圈地的同時， 河南房企不僅在鄭州的招拍掛市場上節節後退， 走出去的地產商， 也並不多。
但經過鄭州房價大漲的2016年， 鄭州本土開發商的實力確實有了大幅度的提高， 2017年， 在省外一二線市場拿地的次數、面積、金額， 都創下歷史新高。
據公開資料不完全統計， 2017年以來， 正商已先後共計耗資超60億元拿下北京、武漢三宗土地；綠都斥資49億在杭州、蘇州、合肥拿下四宗土地；康橋地產首次進軍湖北。
不過， 建業依然恪守承諾，
公開財報顯示， 截至2017年6月30日， 河南三家頭部地產商， 建業、正商、鑫苑， 其資產負債率分別為：84.42%、89.11%、80.39%。
“河北王”河南跑馬圈地：產業新城運營商VS大地產+大旅遊+大養老
據榮盛發展公告， 2017年以來， 榮盛發展及其下屬企業在河南省共獲得12宗土地， 累計耗資21.65億元。
2017年11月6日，榮盛康旅與濟源市政府簽訂框架協議，整體開發小浪底•榮盛在河之洲旅遊度假區專案整體開發所屬區域。專案規劃面積約15平方公里，其中產業用地合約6000畝，產業配套開發用地3000畝，配套開發高品質住宅及生活配套設施，土地出讓用地性質為居住用地。
2017年5月25日，榮盛康綠與河南省修武縣政府簽約，擬在修武縣建設“雲台古鎮”項目，該專案建設用地面積約920畝，包括古鎮部分620畝、配套居住用地200畝、精品客棧用地100畝，總投資超20億元。
2017年9月26日，榮盛發展與河南鄭地新城建設產業發展有限公司簽訂協定，共同承擔白寨鎮區域開發建設任務。核心啟動區位于鄭登快速路以東，華韋路以北,除光武陳村所占土地外，總占地面積約2.8平方公里。
而華夏幸福則主要是通過“產業新城+地產開發”的標準化模式在河南跑馬圈地，公司通過產業新城形式進入待開發片區，同時幫助片區完成土地整理、基礎設施建設和招商引資工作。與此同時，公司通過配套住宅開發實現現金流平衡，同時享受因為園區發展所帶來的城市化紅利。
誰是真正“河北王”？
截止2018年1月12日，華夏幸福總市值1176億元，榮盛發展總市值480億元。
2017年，華夏幸福共實現銷售額1521.43億元，在完成1450億元年度目標的同時，比2016年增長26.44%。華夏幸福的業績增長主要源於產業新城開發建設收入的大幅增長。根據經營簡報，2017年該公司產業新城開發建設中園區銷售額達到1417.77億元，同比增長57.31%，約占其總銷售額的93%。而其城市地產銷售額僅為103.66億元，同比減少65.68%。
2017年前三季度，榮盛發展實現營業收入216.87億元，同比增加15.9%，歸屬上市公司股東的淨利潤27.91億元，同比增加28.34%。榮盛發展預計2017年實現淨利潤區間在49.78億元至58.07億元，同比增長20%-40%。公司管理層預計，2017年度公司可結算專案增加，結算收入及利潤較上年同期有大幅上升。
榮盛發展在半年報中披露，公司在做強做大傳統住宅地產的同時，進一步加大了在生態旅遊、養老養生、產業新城以及互聯網等領域的投資，打造“大地產、大健康、大金融以及新興產業全面發展的“3+X”戰略格局。
根據榮盛發展2017年半年報，報告期內榮盛發展先後在多個城市獲得土地48余宗，規劃權益建築面積538.05萬平方米。截至2017年半年末，公司土地儲備建築面積2,849.05萬平方米、
根據華夏幸福2017年半年報披露，截止2017年半年度末，華夏幸福持有待開發的土地的面積為547.34萬平方米，新增土地一級土地整理面積231.23萬平方米，合作開發專案設計的面積43.553萬平方米。
華夏幸福VS榮盛發展：融資大PK
房地產，拼到底，還是拼融資。
根據華夏幸福和融創發展2017年三季報，截止2017年三季度末，華夏幸福資產負債率為81.64%，榮盛發展資產負債率為85.09%。
華夏幸福向來被認為是地產界最會融資的企業，當然也是融資屆最會做地產的企業。2017年華夏幸福進行了多管道的融資，包括發行公司債券、中期票據、可交換公司債券、資產支持證券、短期融資券、永續債、引入信託等。
根據華夏幸福半年報，截止2017年半年末，公司融資總金額968.29億，其中銀行貸款餘額355.62億，債券(票面)融資規模411.16億元，債券期末餘額409.53億，信託、資管等其他融資餘額203.14億。利息資本化金額為20.62億元。本期公司融資加權平均利息率為5.99%，其中銀行貸款的平均利息成本5.63%，債券平均成本為5.24%，信託、資管等其他融資的平均利息成本8.15%。
截至2017年半年末，公司合併口徑獲得的集團授信額度合計為2307億元，其中已使用授信額度553億元。
根據榮盛發展2017年半年度報告，截止2017年上半年末，榮盛發展共申請銀行授信總額度534.44億元，授信額度已使用287.44億元，剩餘信用額度247億元。
河南房企外地土拍明細：
2017年以來，正商已先後共計耗資超60億元拿下北京、武漢三宗土地；綠都斥資49億在杭州、蘇州、合肥拿下四宗土地；2017年4月12日，康橋地產首次進軍湖北，以2.68億元的總價競得位於武漢東湖新技術開發區光谷的商住用地P（2017）032號地塊。
2017年11月6日，榮盛康旅與濟源市政府簽訂框架協議，整體開發小浪底•榮盛在河之洲旅遊度假區專案整體開發所屬區域。專案規劃面積約15平方公里，其中產業用地合約6000畝，產業配套開發用地3000畝，配套開發高品質住宅及生活配套設施，土地出讓用地性質為居住用地。
2017年5月25日，榮盛康綠與河南省修武縣政府簽約，擬在修武縣建設“雲台古鎮”項目，該專案建設用地面積約920畝，包括古鎮部分620畝、配套居住用地200畝、精品客棧用地100畝，總投資超20億元。
2017年9月26日，榮盛發展與河南鄭地新城建設產業發展有限公司簽訂協定，共同承擔白寨鎮區域開發建設任務。核心啟動區位于鄭登快速路以東，華韋路以北,除光武陳村所占土地外，總占地面積約2.8平方公里。
而華夏幸福則主要是通過“產業新城+地產開發”的標準化模式在河南跑馬圈地，公司通過產業新城形式進入待開發片區，同時幫助片區完成土地整理、基礎設施建設和招商引資工作。與此同時，公司通過配套住宅開發實現現金流平衡，同時享受因為園區發展所帶來的城市化紅利。
誰是真正“河北王”？
截止2018年1月12日，華夏幸福總市值1176億元，榮盛發展總市值480億元。
2017年，華夏幸福共實現銷售額1521.43億元，在完成1450億元年度目標的同時，比2016年增長26.44%。華夏幸福的業績增長主要源於產業新城開發建設收入的大幅增長。根據經營簡報，2017年該公司產業新城開發建設中園區銷售額達到1417.77億元，同比增長57.31%，約占其總銷售額的93%。而其城市地產銷售額僅為103.66億元，同比減少65.68%。
2017年前三季度，榮盛發展實現營業收入216.87億元，同比增加15.9%，歸屬上市公司股東的淨利潤27.91億元，同比增加28.34%。榮盛發展預計2017年實現淨利潤區間在49.78億元至58.07億元，同比增長20%-40%。公司管理層預計，2017年度公司可結算專案增加，結算收入及利潤較上年同期有大幅上升。
榮盛發展在半年報中披露，公司在做強做大傳統住宅地產的同時，進一步加大了在生態旅遊、養老養生、產業新城以及互聯網等領域的投資，打造“大地產、大健康、大金融以及新興產業全面發展的“3+X”戰略格局。
根據榮盛發展2017年半年報，報告期內榮盛發展先後在多個城市獲得土地48余宗，規劃權益建築面積538.05萬平方米。截至2017年半年末，公司土地儲備建築面積2,849.05萬平方米、
根據華夏幸福2017年半年報披露，截止2017年半年度末，華夏幸福持有待開發的土地的面積為547.34萬平方米，新增土地一級土地整理面積231.23萬平方米，合作開發專案設計的面積43.553萬平方米。
華夏幸福VS榮盛發展：融資大PK
房地產，拼到底，還是拼融資。
根據華夏幸福和融創發展2017年三季報，截止2017年三季度末，華夏幸福資產負債率為81.64%，榮盛發展資產負債率為85.09%。
華夏幸福向來被認為是地產界最會融資的企業，當然也是融資屆最會做地產的企業。2017年華夏幸福進行了多管道的融資，包括發行公司債券、中期票據、可交換公司債券、資產支持證券、短期融資券、永續債、引入信託等。
根據華夏幸福半年報，截止2017年半年末，公司融資總金額968.29億，其中銀行貸款餘額355.62億，債券(票面)融資規模411.16億元，債券期末餘額409.53億，信託、資管等其他融資餘額203.14億。利息資本化金額為20.62億元。本期公司融資加權平均利息率為5.99%，其中銀行貸款的平均利息成本5.63%，債券平均成本為5.24%，信託、資管等其他融資的平均利息成本8.15%。
截至2017年半年末，公司合併口徑獲得的集團授信額度合計為2307億元，其中已使用授信額度553億元。
根據榮盛發展2017年半年度報告，截止2017年上半年末，榮盛發展共申請銀行授信總額度534.44億元，授信額度已使用287.44億元，剩餘信用額度247億元。
河南房企外地土拍明細：
2017年以來，正商已先後共計耗資超60億元拿下北京、武漢三宗土地；綠都斥資49億在杭州、蘇州、合肥拿下四宗土地；2017年4月12日，康橋地產首次進軍湖北，以2.68億元的總價競得位於武漢東湖新技術開發區光谷的商住用地P（2017）032號地塊。