新的一年開始， 媒體上免不了各種各樣的預測。 對於財經媒體來說， 房地產市場則是繞不開的話題。 從房價走勢到相關政策再到房企動態。 我們今天要來聊聊的則是養老地產。
隨著人口老齡化的加劇， 在龐大且複雜的養老需求面前， 完備的養老體系還有待建立， 養老資源也有待整合。 與此同時， 房地產行業發展也逐漸告別傳統單一的住宅開發模式， 在轉型升級的拐角點， 急切尋求新的利益增長點， 於是”養老+地產”成為了市場的香餑餑， 不少房企紛紛搶灘市場渴望分得一杯羹。
養老地產的興起不過短短數年時間， 卻衍生出了不同業態， 養老護理、醫療保健、服務與休閒、文旅、金融等板塊， 不斷展開跨界合作。
有趣的是， 在過去的幾年中， 除了房地產開發商外， 不少險資和養老服務機構也紛紛試水養老地產項目。 險企們有著豐富閒置資金、豐厚客戶資源，
近年來， 泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽等多家險企紛紛拿地， 進軍養老地產。 通過與房企開發商合作或自主開發養老地產項目， 將養老保險投保人轉化為養老社區居住者。
資料顯示， 截至2017年第二季度， 在養老產業投資方面， 有9家保險機構已投資和計畫投資29個養老社區， 計畫投資金額超過670億元， 設計床位43903個。
據《中國經營報》報導， 以保險起家的泰康早在幾年前就瞄準了商機， 在北京、上海、廣州、成都、武漢、三亞、蘇州和杭州8個核心城市投資建設了多個醫養社區。
據該企業介紹， “這些養老社區規劃地上建面128萬平方米， 規劃總戶數近1.3萬戶， 規劃總投資高達232億元， 已經占到保險業計畫總投資金額的三分之一以上。 ”
其中， 位於北京市昌平區的泰康之家·燕園社區， 2015年開業。 該社區總建築面積近31萬平方米， 長期居住著近3000位老年居民。 據悉， 燕園社區在北京屬於比較高端的養老社區， 收費門檻較高，
從2017年的入住門檻和收費標準來看， 主要分為泰康人壽保險客戶和非保險客戶兩類情況。
其中， 一次性繳納200萬元泰康人壽保險的客戶， 可以保證在18個月之內入住， 如果再辦理100萬~300萬元的樂泰卡， 每月的基礎月費就能享受一定額度的優惠。
對於非保險客戶， 則需要一次性繳納20萬元入門費， 此外還需要辦理120萬~320萬元的樂泰卡， 每月繳納6000~19400元的基礎月費。 以上費用均不包括餐飲和額外護理的費用。
對於普通人來說， 這樣的收費可謂價格不菲， 因此， 這樣的高端養老社區也被調侃為“有錢人的遊戲。 ”
不過這也從一個側面印證了養老產業投資的一些特點，其中規模大，進入門檻較高，投資週期較長，投資回報率偏低似乎已經成為業界共識。
北京房地產業協會秘書長陳志表示，有房地產企業介入到養老地產，也有保險資金進入養老地產，不過養老地產看起來很美，但還未有清晰的盈利模式，這需要各家企業積極探索。
當前養老市場的困局，在於需求大但供給不足且品質不高。從供給方看，基本存在三種類型，一類是公立養老，一類是私立養老，一類是居家養老。
根據光大證券研究部所做的分析。優質公立養老機構的最大問題在於“一床難求”。如全國標杆公立養老院—北京第一社會福利院，僅能提供1100張床位，排隊登記的老人一度超過1萬人，每年輪候只能入住幾十位。
而私立養老機構則存在嚴重的兩級分化，低端品質堪憂，高端負擔不起。
在此情形下，居家養老則一直是“主流”，《中國養老產業白皮書》顯示，截止2014年，國內養老機構收留撫養老年人數，僅相當於全國65歲及以上老年人總數的2.1%，相當於全國失能老人總數的8.5%。
供給嚴重不足也意味著市場巨大，據預計，2020年我國養老地產市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張，達到22.3萬億元。
企業進軍養老地產，則經歷了從把“養老概念作為銷售賣點”到開發多元化產品再到當前，隨著需求全面爆發，政策加強引導，財政金融加強支持，開始全面“搶灘”。
根據WIND資料，我國養老服務床位數從2005年158萬張迅速增長至2016年底730萬張；PPP養老項目投資額從2016年初的1227億元迅速增長到2017年8月的近1900億元。
實力雄厚，經驗豐富的大牌開發商，如萬科、保利、複星、綠地、首創、遠洋、綠城、上實等都紛紛入局。當前較為通行的模式則是房企、保險、醫療機構的聯手，將適老性物業開發、保險產品設計、醫療護理服務結合，貫通養老地產開發運營全過程。
同時運營管理上吸收美國澳洲日本等發達國家的養老經驗，引入國外成熟管理團隊，或直接與國外養老管理企業合資開發養老專案。
由於養老地產客戶區的特殊性，醫養結合成為重點開發模式。如上實集團與瑞金醫院合作開發東灘養老；上海地產、萬科、上海中醫藥大學共同成立上海申養公司。
有市場人士表示，而對於房企巨頭們來說，“誰擁有高端客戶，誰就擁有未來。”如果僅僅是蓋房子，然後打著養老的名義賣，那麼見多識廣的高淨值人群不一定買單，打動他們的則是高額投保金背後一套完整而強大的醫療、養老服務體系。
隨著企業和各路資本的入局，養老地產的供給必將越來越豐富。為對於以謀求更多回報為目標的企業和資本們來說，提供“高端型服務”則是最優選擇。而作為需求群體，又都能買的起單嗎？
不過這也從一個側面印證了養老產業投資的一些特點，其中規模大，進入門檻較高，投資週期較長，投資回報率偏低似乎已經成為業界共識。
北京房地產業協會秘書長陳志表示，有房地產企業介入到養老地產，也有保險資金進入養老地產，不過養老地產看起來很美，但還未有清晰的盈利模式，這需要各家企業積極探索。
當前養老市場的困局，在於需求大但供給不足且品質不高。從供給方看，基本存在三種類型，一類是公立養老，一類是私立養老，一類是居家養老。
根據光大證券研究部所做的分析。優質公立養老機構的最大問題在於“一床難求”。如全國標杆公立養老院—北京第一社會福利院，僅能提供1100張床位，排隊登記的老人一度超過1萬人，每年輪候只能入住幾十位。
而私立養老機構則存在嚴重的兩級分化，低端品質堪憂，高端負擔不起。
在此情形下，居家養老則一直是“主流”，《中國養老產業白皮書》顯示，截止2014年，國內養老機構收留撫養老年人數，僅相當於全國65歲及以上老年人總數的2.1%，相當於全國失能老人總數的8.5%。
供給嚴重不足也意味著市場巨大，據預計，2020年我國養老地產市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張，達到22.3萬億元。
企業進軍養老地產，則經歷了從把“養老概念作為銷售賣點”到開發多元化產品再到當前，隨著需求全面爆發，政策加強引導，財政金融加強支持，開始全面“搶灘”。
根據WIND資料，我國養老服務床位數從2005年158萬張迅速增長至2016年底730萬張；PPP養老項目投資額從2016年初的1227億元迅速增長到2017年8月的近1900億元。
實力雄厚，經驗豐富的大牌開發商，如萬科、保利、複星、綠地、首創、遠洋、綠城、上實等都紛紛入局。當前較為通行的模式則是房企、保險、醫療機構的聯手，將適老性物業開發、保險產品設計、醫療護理服務結合，貫通養老地產開發運營全過程。
同時運營管理上吸收美國澳洲日本等發達國家的養老經驗，引入國外成熟管理團隊，或直接與國外養老管理企業合資開發養老專案。
由於養老地產客戶區的特殊性，醫養結合成為重點開發模式。如上實集團與瑞金醫院合作開發東灘養老；上海地產、萬科、上海中醫藥大學共同成立上海申養公司。
有市場人士表示，而對於房企巨頭們來說，“誰擁有高端客戶，誰就擁有未來。”如果僅僅是蓋房子，然後打著養老的名義賣，那麼見多識廣的高淨值人群不一定買單，打動他們的則是高額投保金背後一套完整而強大的醫療、養老服務體系。
隨著企業和各路資本的入局，養老地產的供給必將越來越豐富。為對於以謀求更多回報為目標的企業和資本們來說，提供“高端型服務”則是最優選擇。而作為需求群體，又都能買的起單嗎？