一、引言
進入2018年以來， 房地產板塊可謂是來勢洶洶！連續大漲， 應該是漲幅非常靠前的板塊之一， 這麼咋麼啦？
房地產股票一般不是一旦遇到調控就漲不起來了嗎？甚至還跟著往下跌， 乃至大跌， 持續大跌……
今天1月16日， 房地產個股再次集體發威， 板塊漲幅超過3.72%， 其中， 更是多達6只個股漲停， 漲幅超過5%的比比皆是。
這樣的表現， 似乎和我們之前所思所想不一樣了呢， 房價才是越調越漲， 咋現在房地產股票也一樣了呢， 同樣是“越調越漲”？
直接這麼簡簡單單劃等號， 就把房地產股票和房產投資等同起來， 顯然容易陷入看法過於片面境地， 為此我們有必要做些解讀。
二、業績、業績還是業績
投資股票， 直接的表現要麼業績， 要麼題材， 總得二者有其一。
當前調控的背景下， 行業題材就談不上；
若從區域主題投資角度看， 或許還有一點點題材可言， 比如粵港澳大灣區、雄安新區、甚至杭州大灣區、或者上海自貿港。
一旦是這樣的題材， 就自然離不開這些板塊的異動， 盤面沒有看出這幾個大區域主題的異動， 即使2018年元旦行情以來， 這幾個主題板塊也僅僅是“一夜遊”的行情表現， 和房地產這般持續上漲顯然是不同步， 甚至是背道而馳了。
因此， 唯一能解釋就是業績， 這是最能直接體現板塊價值的一個重要出發點。
我們看到， 過去10年以來的商品房的銷售額累計同比增速， 先後經歷過3次下跌和上升的週期
——第一次週期：07-08年是下降期， 08-09是上升期；
——第二次週期：09-11年是下降期， 11-13是上升期；
——第三次週期：13-14年是下降期， 14-16年是上升期；
——第四次週期：17年之今是下降期；
增速處於上升期容易理解， 但是處於下降期就不容易理解了。
一般而言， 增速下滑， 就意味著後市不好， 未來行情發生變化， 這時房地產股票往往得不到好的估值， 自然在這樣調控背景下， 房地產股票低迷是很好理解的。
但是現在情況有悖常理， 即使這樣， 我們還是需要思考， 這僅僅是增速下降，
我們看到過去2017年， 雖然增速下滑， 但是依然是維持在20%附近， 準確的描述還是處於正的增長區間。
——2015年最高的增速超過50%， 2017年回落到20%。
這樣的數字依然是一個很高的增長， 因為銷售額基數已經足夠大了。
自打進入2018年， 幾大房企在過去2017年的靚麗銷售資料就躍然紙上， 一時間風光無限。
從下面圖表中， 我們看到， 三大房企的年度銷售額首次站上5000億關口， 前三甲分別是碧桂園、萬科和恒大。
接下來則是三家房企進入了3000億關口， 分別是融創中國、保利地產、綠地控股。
而前十大房企的門檻更是已經提升至1500億。
這樣看來隨著城市化進程的繼續推進甚至要加速的背景下， 加上當前房價越來越高的作用， 未來也許用不了多久就可以站上萬億銷售額， 這將不是什麼大驚小怪的了！
顯然過去的2017年對於房地產上市公司而言， 銷售業績是足夠靚麗的， 僅僅銷售額肯定是不夠的。
所以大家不妨回答第一張圖中， 我們看到圖中的26家房企的淨利潤幾乎都是飄紅的， 僅有3家是負增長，也不過是20-30%的下滑。
可見，房地產行業整體景氣度很高。
三、全新角度—港股
就算提到銷售額維持較高的成長，但是畢竟增速是變慢，所以給予好的估值和更好的上漲動能，很多在過去多年的投資邏輯思維下的朋友，肯定不能接受。
不能說現在房地產股票上漲，老余同志你就硬拉過來支撐吧。
確實以上的說法，還不足夠說明這次房地產集體大漲的本質原因。
因此我們需要換一個視角來說明問題，這就是港股！
2017年是港股的牛市年，也是內房股的大漲年，更準確的說，內房股造就了這波2017年港股牛市。
我們只需要挑選兩家港股的技術走勢和A股萬科做個對比：
——融創中國：2017年，從6.14港元漲至43.55港元，漲幅為609%；
——中國恒大：2017年，從5港元漲至32.5港元，漲幅為550%；
——萬科A：2017年，從19.76元漲至33.83元，漲幅為71%。
顯然，萬科A作為A股房地產的龍頭，用它來作為對比顯然是再好不過了，但即使這麼優秀的A股房地產上市公司，其漲幅卻和港股內房股的漲幅根本不是一個量級的。
但是我們看到三家公司的銷售額對比來看，顯然萬科A的表現一如既往的穩健，最多是增速上弱於融創而已。
但是股價的表現不至於表現如此大的差別呀？
原因只能是兩市的投資者不一樣，完全不一樣。
港股投資者準確的說是三類人群：
——內地投資者、香港投資者、全球投資者；
而考慮到內地投資者比例還是比較低，所以真正起作用的投資者是兩類人群：
——香港投資者、全球投資者；
香港投資者，可是實打實的經歷過幾波香港的房地產牛熊行情。而在這樣的風浪中，他們多少參與過或至少見證了像和記黃埔這類香港房地產股票的持續上漲，最終造就了多個亞洲富豪。
而全球投資者，不管是美國還是日本、甚至是歐洲，他們都是經歷了房地產牛市和熊市，是最懂房地產投資邏輯的。
我們知道過去2017年房地產大事件中，有一則是：
——7月10日一早，萬達商業、融創中國聯合公告稱，萬達商業與融創中國宣佈，融創以總額631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76個酒店項目。
最終融創中國把這次收購的資產打包，在香港發債，結果是如何：
——8月3日，融創中國公告稱，成功發行10億美元兩組高級債券，包括4億美元6.875%票息的3年期債券和6億美元7.95%票息的5年期債券。
——全球頂級的3家投行——摩根士丹利、滙豐銀行、花旗銀行，以及6家中資金融機構——中信銀行（國際）、招銀國際、海通國際、興業國際、工銀國際及浦銀國際均參與了本次債券發售，共同組成了一隻可謂豪華的承銷團隊。
——本次發行獲得了海內外投資者的高度認可和追捧。在宣佈初始價格指引後2小時內發行規模便獲得全額覆蓋，訂單量繼續上升，峰值超過30億美元。
一句話來形容，就是這次融創發債被全球投資者給“秒殺”了。
因為這次發行獲得了優質投資者的追捧，其中包括全球性的和中資的資產管理公司，壽險公司，商業銀行，私人銀行等等。
通過多方瞭解到，這些投資者大體的看法應該是：
——中國城市化進程還未結束，自然房地產牛市行情還未結束；
——房地產行業景氣度高，當前房地產股票被低估了。
因此，全球投資者要想參與這樣的房地產牛市盛宴，最佳途徑就是房地產股票，這就有了推動港股內房股的上漲動能。
四、低估、低估還是低估
我們帶著全球投資者的疑問：
——房地產行業果真是景氣度高嗎？
——房地產股票果真是低估嗎？
我們挖了些資料來進一步驗證這樣的看法。
國房景氣指數在2014年觸及低谷後，持續回升，更是拉出了一個直線上升的曲線，這樣的表現只有在2009年的四萬億時期。
可見，房地產行業的景氣度不可謂不高啊！即使是這樣也僅僅是跨過了100的線，距離峰值的109還有一點距離。
因此放長線看，房地產行業依然是值得期待的。
是否低估？看看行業市盈率就一目了然。
過去17年裡，A股房地產上市公司，只有過3次機會是跌破20倍市盈率，分別是2004-2005年期間、2011-2014年期間，以及當前。
從圖中，我們明顯看到，每次跌破20倍市盈率就是該行業板塊的低估區間，都是最值得投資價值的。
因此當前A股的房地產股票是低估的、低估的、還是低估的。
可見，全球投資者果然是見過世面的，這樣的判斷和邏輯至今看來，在港股中的表現果然是技壓群芳，把我們A股投資者給大大給比下去了。
而技術走勢上，我們看到自2015年股市調整以來，房地產板塊指數也是跟著持續調整至今，而我們前面的行業景氣度指標顯示自2014年以來整個行業一直處於持續大漲的表現中。
可見，房地產行業整體景氣度很高。
三、全新角度—港股
就算提到銷售額維持較高的成長，但是畢竟增速是變慢，所以給予好的估值和更好的上漲動能，很多在過去多年的投資邏輯思維下的朋友，肯定不能接受。
不能說現在房地產股票上漲，老余同志你就硬拉過來支撐吧。
確實以上的說法，還不足夠說明這次房地產集體大漲的本質原因。
因此我們需要換一個視角來說明問題，這就是港股！
2017年是港股的牛市年，也是內房股的大漲年，更準確的說，內房股造就了這波2017年港股牛市。
我們只需要挑選兩家港股的技術走勢和A股萬科做個對比：
——融創中國：2017年，從6.14港元漲至43.55港元，漲幅為609%；
——中國恒大：2017年，從5港元漲至32.5港元，漲幅為550%；
——萬科A：2017年，從19.76元漲至33.83元，漲幅為71%。
顯然，萬科A作為A股房地產的龍頭，用它來作為對比顯然是再好不過了，但即使這麼優秀的A股房地產上市公司，其漲幅卻和港股內房股的漲幅根本不是一個量級的。
但是我們看到三家公司的銷售額對比來看，顯然萬科A的表現一如既往的穩健，最多是增速上弱於融創而已。
但是股價的表現不至於表現如此大的差別呀？
原因只能是兩市的投資者不一樣，完全不一樣。
港股投資者準確的說是三類人群：
——內地投資者、香港投資者、全球投資者；
而考慮到內地投資者比例還是比較低，所以真正起作用的投資者是兩類人群：
——香港投資者、全球投資者；
香港投資者，可是實打實的經歷過幾波香港的房地產牛熊行情。而在這樣的風浪中，他們多少參與過或至少見證了像和記黃埔這類香港房地產股票的持續上漲，最終造就了多個亞洲富豪。
而全球投資者，不管是美國還是日本、甚至是歐洲，他們都是經歷了房地產牛市和熊市，是最懂房地產投資邏輯的。
我們知道過去2017年房地產大事件中，有一則是：
——7月10日一早，萬達商業、融創中國聯合公告稱，萬達商業與融創中國宣佈，融創以總額631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76個酒店項目。
最終融創中國把這次收購的資產打包，在香港發債，結果是如何：
——8月3日，融創中國公告稱，成功發行10億美元兩組高級債券，包括4億美元6.875%票息的3年期債券和6億美元7.95%票息的5年期債券。
——全球頂級的3家投行——摩根士丹利、滙豐銀行、花旗銀行，以及6家中資金融機構——中信銀行（國際）、招銀國際、海通國際、興業國際、工銀國際及浦銀國際均參與了本次債券發售，共同組成了一隻可謂豪華的承銷團隊。
——本次發行獲得了海內外投資者的高度認可和追捧。在宣佈初始價格指引後2小時內發行規模便獲得全額覆蓋，訂單量繼續上升，峰值超過30億美元。
一句話來形容，就是這次融創發債被全球投資者給“秒殺”了。
因為這次發行獲得了優質投資者的追捧，其中包括全球性的和中資的資產管理公司，壽險公司，商業銀行，私人銀行等等。
通過多方瞭解到，這些投資者大體的看法應該是：
——中國城市化進程還未結束，自然房地產牛市行情還未結束；
——房地產行業景氣度高，當前房地產股票被低估了。
因此，全球投資者要想參與這樣的房地產牛市盛宴，最佳途徑就是房地產股票，這就有了推動港股內房股的上漲動能。
四、低估、低估還是低估
我們帶著全球投資者的疑問：
——房地產行業果真是景氣度高嗎？
——房地產股票果真是低估嗎？
我們挖了些資料來進一步驗證這樣的看法。
國房景氣指數在2014年觸及低谷後，持續回升，更是拉出了一個直線上升的曲線，這樣的表現只有在2009年的四萬億時期。
可見，房地產行業的景氣度不可謂不高啊！即使是這樣也僅僅是跨過了100的線，距離峰值的109還有一點距離。
因此放長線看，房地產行業依然是值得期待的。
是否低估？看看行業市盈率就一目了然。
過去17年裡，A股房地產上市公司，只有過3次機會是跌破20倍市盈率，分別是2004-2005年期間、2011-2014年期間，以及當前。
從圖中，我們明顯看到，每次跌破20倍市盈率就是該行業板塊的低估區間，都是最值得投資價值的。
因此當前A股的房地產股票是低估的、低估的、還是低估的。
可見，全球投資者果然是見過世面的，這樣的判斷和邏輯至今看來，在港股中的表現果然是技壓群芳，把我們A股投資者給大大給比下去了。
而技術走勢上，我們看到自2015年股市調整以來，房地產板塊指數也是跟著持續調整至今，而我們前面的行業景氣度指標顯示自2014年以來整個行業一直處於持續大漲的表現中。