新的一年， 我從遇見易居沃頓開始，
新的一年， 易居沃頓從遇見海南開始。
作為第六期易居沃頓研修單元國內段的收官單元。
在海南海口， 眾多重磅導師分享了獨家企業發展秘笈， 純內部乾貨分享， 建議大家手動點個收藏留著看。
（一）
房地產金融課題組組長，
钜派投資集團董事長兼CEO倪建達以《房地產金融的守正出新》為主題進行分享，
這位地產老掌櫃成功從地產掌門人轉至金融領域， 可以說是最懂房地產的金融從業者，
他從宏觀經濟著手， 提出中國房地產發展的新機遇：
2、從05年到現在的18年， 差不多13年的時間裡， 房價提升20倍， 我認為不是這個行業的從業人員創造的。 而是因為我們的政府在構建中國房地產和經濟發展之間的關係創造的傳奇。
3、房地產業是中國經濟活動中最重要的產業。 我們現在11萬億也好， 16萬億也好， 我們為什麼能夠持續的在打壓面前成長，
4、2016年全球的貨幣新增供應量中， 中國貢獻了61%， 而美國貢獻量 11%， 也就是說， 每一塊人民幣和每一塊美金同樣的GDP， 我們貨幣超發的數字是美國的大約6倍左右。
6、3年前買100億的地， 到2016年底、2017年底， 之前100億的地現在沒有300億一定拿不到。 從這個角度上來說， 一定要用錢把當下的資產買好， 通過時間給你創造價格。
7、對房地行業的未來大可不必焦慮， 因為這個行業的控股股東是中央人民政府以及各地方人民政府， 所以， 只要他有用錢的衝動， 就無法把這個行業打到一個不能持續發展的狀態裡， 況且至今還沒有其他產業能夠取代房地產行業。
8、GDP每下降一個百分點， 就將失去兩千萬的就業機會，
9、我們的貨幣超發量還能維持多少年， 我認為2017、2018不會做大的改變， 2019年還維持在這個水準， 我認為不會很大， 因為我們的總量已經很大的。
10、中小企業在未來發展中， 我認為有兩種可能， 一種是聯合跟體量相近的企業做整合， 另外一種就是傍大款， 如果不想被大企業收購， 就只能傍金融企業， 傍金融企業的好處是不失去房地產行業的話語權， 但是會失去對公司的控股權。
（二）
房地產創新與投資課題組帶班導師，
萊蒙國際集團上海公司常務副總經理宋家泰從抗美援朝時期美國俘虜的故事以及00後的黑話故事講起， 論述了《方寸之間的戰鬥》，
透過心理的暗戰， 以別樣視角講述人類心理， 為房地產企業發展提供新的思路：
1、人類的很多行為， 包括習慣還是要靠上萬年的積累才能變化到今天，
2、資深仲介人的看房規則是在看三到四套房的時候， 會帶你看一套房子各方面都不好， 但定價非常貴的房子， 這是因為人對價格的認知不是通過絕對值確定的， 而是通過對不同的房子的比較瞭解事物的情況。
3、我們所有的選擇都是通過對比得來的， 我們是靠觀察周邊的事物與彼此的關係， 這是人的變化， 一般而言大家不會點最貴的菜， 肯定會點第二貴的菜， 這就是幼鵝效應。
4、免費給我們造成一種情緒衝動， 讓我們誤以為免費物品大大高於它的實際價值， 免費不是一種折扣， 2毛錢和1毛錢相差不大， 但1毛錢和0相差巨大， 它可以引誘我們。
5、言行一致，在戰俘營中，志願者成功做到戰俘的互相揭發，並且戰俘回國之後觀念都發生了變化，原因在於志願軍以小事做起、循序漸進、慢慢積累、放長線、釣大魚的方式誘導他們。
6、與不費吹灰之力就能得到的那些東西相比，人們更加珍惜那些來之不易的東西。這個時候你會更加的珍視，因為你經歷了一些磨難才會更加的重視集體榮譽。
7、人們會問科學家李開複情感問題，原因就在於當你在這個行業非常權威的時候，你有光環的時候，大家會認為你的答案是非常權威。
8、怎麼讓你的奶茶店排長了隊，有一個訣竅，就是人多的時候，做快一點，人少的時候做慢點，一定要保證門口有3一5個人排隊。
（三）
房地產金融課題組帶班導師，
溢臻投資管理有限公司董事長劉曉蘭在對中國商業資產管理進行深入思考和研究之後，結合了多位地產大佬的觀點，
以《從房地產到不動產，真黃金時代才到來》為主題進行分享：
1、以後要多思考不動產，而不是房地產，各家的資產要進入到下一個時代，將手上新增的存量資產和已有的存量資產進行存量管理，讓價值得到開發挖掘，這才是真正的進入到黃金時代。
2、存量資產是有價值的，只不過是要賦予他什麼樣的內容，用什麼樣的專業團隊運行它，所以，運營管理在存量資產裡的價值貢獻是非常重要的。
3、商業的存量資產在市場上的估值已經不是完全用一個市場成本法進入到資產的估值法。當你的資產運營到資產狀態良好的時候是完全跟資本通道對接的。
4、每個消費者都是租金的資產，同質化的消費群會成為標籤，從而給物業資產帶來不同氣質與定價權，這個點被很多資管忽略了。
5、金融與不動產結合的鏈條變長了，原來只是貨幣金融，考慮更多的是大資管，就是資本向下的管理。其實真正的資產管理是超越運營管理的真正面對資產，在運營基礎上資產的綜合能力。
6、過去以分配財富、短期套利為主要動機的“貨幣金融”已經走到了盡頭，真正的資產管理要回到本源，即“以支撐財富創造、共用財富收益為主要動機的“資本金融’”。
7、未來資管行業發展將呈現出兩個趨勢：規模趨於放緩、模式面臨轉型、監管力度加強；行業發展規範、資管混合經營，回歸資管本源。
8、對於不動產的賦能，過去我們簡單的是通過成本管理、產品管理進行產品賦能，現在不單是開發商，還要關注到配套服務商，只有不動產有了共同的賦能以後，才有可能跟金融進行無縫的對接。
9、在金融方面，如何創新的運用好它就變成一個非常有價值的工具了，但是，真正在消費端裡，就是在未來資產空間端裡，面對消費者帶來一個新的什麼樣的有價值的內容，這才是真正要關注的。
10、如何將一個不動產的空間，通過內容的植入和管理創造價值，是下一輪資產非常關注的。今天的方向指向已經指向了運營商，開始關注後期的輕資產，這種運營團隊給不動產賦能的投資。
（四）
鄉伴文旅創始人、
“田園綜合體”開創者朱勝萱以《鄉村文旅的探索和實踐》為主題進行分享，
他卸下自己在設計領域的光環，潛心研究鄉村文旅，並毫不避諱和學員分享曾經的失敗案例，進而提出解決方案，具體內容如下：
1、2017年，我們接手了30個專案，到目前為止開業運營有12個項目，規劃項目50個，重點申報的有18個，一部分田園綜合體，一部分特色小鎮，有一部分特色田園鄉村。
2、陽山沒有評上國家級田園綜合體，因為有地產。我一直希望做一個沒有地產的田園綜合體，朱家林田園綜合體特別窮，基本不能完成，但它最終被評為國家級田園綜合體。
3、從無錫的田園綜合體做完之後，我大概做了7個田園綜合體的策劃和實施，到目前為止，只有朱家林是我唯一一個下決定做投資和資管的，跟原來田園綜合體完全不一樣的範本，而是先啟動農業模組。
4、如果鄉伴要在鄉村領域裡作為一個標杆性的公司或者是團隊，必須在不同的區域適應不同的可能性，我們往北方就開始做了一些延伸，跟中青報和媒體班成立了青年創新創業的平臺。
5、青島嶗山的業態是非常落後的，我們從頂端做了鄉村振興的3年計畫，我們提了一個鄉村公園的概念，用三年打造8個鄉村郊野公園，完成田園綜合體的建設。
6、大家都希望民宿體驗感的產品跟主人有對話，跟在地文化有連接，跟體驗有關聯，怎麼做到一個標準化的產品非標準，這是2017年我們遇到最危險的事情，當你連鎖的時候，你的品牌被質疑了，你的用戶開始拋棄你。
7、翕廂開業了一個月就停工了，因為能耗、配備和員工。2018年會重新開業，我們通過9個月的論證找到新的可能性，由於不確定的散客市場，不具備讓我們這樣的連鎖店穩定的成長下去，我們決定做三足鼎立的客戶：團建、企業用戶、婚禮。
8、我們沒有任何一家店做託管，因為沒有辦法證明我們自己能夠把足夠的流量放到我們的身上完成託管以後的業務，我們的盈虧平衡點在40%，如果達不到40%這家店是虧損的。
9、原舍開的店越多，遇到電跳閘、斷水的問題就越多，這讓我們我們從一隻簡單的設計隊伍變成運管隊伍，原來隊伍的比重幾乎是設計和建設為主，今天500名員工，接近300名員工是運營團隊。
10、面對之前遇到的運營難題和盈利難題，解決的方式是積累我們的會員流量，塑造一些我們的超級用戶。
11、對鄉村生活熱愛的自由主義者，身上是沒有標籤的，這樣一群人在這個村子裡產生的業態是截然不一樣的，他們不要大人流，而是要城市裡呈現不了的業態。
12、鄉伴和開發商合作的難點，開發商的盤子很大，做戰略、拿地等耗時非常長，但鄉伴是小企業，要求速度很快，如果跟不上，我們就會走掉。我們強調輕、快和內容，地產商強調重，這是遊擊隊和正規軍的區別。
13、從第一家民宿起來，我就說不想做一家民宿，是想讓民宿變成一個行業，民宿大院已經從簡單的民宿走到了可以用開發和銷售的思路反推回來，讓很多熱愛鄉村生活的人從微小的個體成長為一個可能性的業態。
（五）
綠城管理集團董事、總經理李軍以
《綠城代建模式價值分享》為主題進行分享，作為代建領域的領航者，
李軍從代建起源以及綠城代建的創新模式等方面進行論述，部分精彩觀點如下：
1、在中國房地產行業，如果按排行榜的話，700億銷售額在2017年大約排在第30位，但是綠城沒有花一分錢做到700億，這在中國是絕無僅有的。
2、美國特朗普是搞代建出身的，特朗普做代建做到最高境界是Trump五個字母值1千萬，就是貼牌。
3、從經營管理能力來看，代建主要表現為：全部建立起標準化產品體系，通過“控總、管分、嚴收尾”嚴控成本，並以靈活的去化策略和優質的物業服務，最終提升專案溢價水準。
4、代建規模快速提升，2016年項目個數已接近房企項目的2成。2016年的增幅尤其明顯，個數與面積同比增長率分別達到52.2%和65.1%。
5、代建銷售額逼近1000億，代建管理費3年增長2.6倍，潛力巨大。2014年-2016年，房地產代建銷售額三年複合增長率達61%，有望在兩年內達到房地產代建銷售的15%-20%。
6、房地產代建業務的淨利潤率水準基本高於20%，到2016年淨利潤率接近25%，與傳統房地產的淨利潤率差距也在持續加大。
7、未來房地產的行業細分包括，細分整理，地產金融，專業開發，運營維保。
8、綠城的優勢是品牌影響力，綠城的產品溢價水準比較高，我們收項目銷售額的5個點，相當於這個專案的淨利潤8或者9個點，中國房地產開發的企業淨利潤水準是11.6個點，相當於我們收了這個項目裡淨利潤的80%。
9、我們對於中國房地產行業有三個判斷，第一，5一10年裡，中國的房地產行業大方向向好，謹慎樂觀。第二，會出現非常不均衡的結構和區域分化。在一二線城市，人口流入城市，有產業支撐的城市裡，好房子一定是稀缺的。第三，關於中國房地產的開發模式會發生重大的變化。
10、代建4.0體系的核心原則：構建平臺、按需定制、共創價值、共用利益。C端買到的是放心的房子，甚至未來是有生產前景、維保的房子，B端C端如何打通是我們要幹的事，這個4.0體系是龐大的管控體系。
11、綠城做代建，是因為能力過剩，不得已大家要混頓飯吃才有了代建這個模式，但是，走到今天，我們發覺，當時做得很多事情是無心插柳的。現在，我們擁有絕對的市場份額，兩三年內在中國的代建市場想超越幾乎不可能。
12、代建過程中的風險：1、法律法規的風險，在代建初期，要通過點滴記錄各項細節；2、政策風險：寧可少做，不要做錯；3、委託方的風險，要做好法律背調和財務背調，新簽專案最好和委託方見面。
經過了幾位大咖導師的精彩授課後，
在案例PK環節上，四大課題組的學員代表們也上臺和大家分享了半年以來的案例研究成果。
（Ⅰ）
彙報案例1：
《社區商業案例分享》
彙報人：
商業地產創新運營課題組學員，深圳福晟集團策劃行銷部總經理胡耕誼
內容摘錄：
1、為什麼這麼多人願意做購物中心，大家都在想像購物中心的收益，在市場上能夠做的非常好的收益的購物中心不多，真正在市場上做得好的還是老牌的那幾個購物中心。
2、社區商業的機會：美好生活的嚮往與不平衡、不充分的矛盾；從增量到存量的轉變；精明增長、混合使用。
3、社區商業規劃原則—集中商業：打造主力商戶，提高輻射能力；合理安排動線；設置特種業態；打造半開放的公共空間。
4、社區商業業態的規劃原則：第一，因地制宜；第二，社區服務；第三，輻射能力；第四，多種類型的店鋪。
5、社區是聚居在一定地域範圍內的人們所組成的社會生活共同體，應該努力創建完整的自給自足的社區商業。
（Ⅱ）
彙報案例2：
《中南置地變革之路》
彙報人：
房企變革與升級課題組學員，中南置地集團有限公司成本副總裁曾志超
內容摘錄：
1、在戰略變革方面，第一塊是中南區域佈局一二三四線都做，第二塊是選擇城市群+都市圈+區域中心單核城市+底子好的三四線進行佈局，第三塊是對重點城市進行區域深耕，並鎖定1~2個重點片區高密度佈局。
2、中南實行差異化的健康產品戰略，中南有自己的產品憲章，比如防水是不能不重視的，中南也推出了6大體系、39個二級指標、138項標準條文子項，並且在去年推出了健康產業鏈。
3、在文化方面，陳凱曾經說過互聯網思維的核心是平等的，中南也提出了自己的人力主權意識：去總化、去中心化、正向激勵。
4、格局觀方面，沒有大格局，就沒有好結局：第一，要相信未來；第二，要認清形勢；第三，唯快不破；第四，組織啟動。
5、戰略觀方面，走老路到不了新天地，第一，制定目標，我們要考慮內因和外因下的目標牽引；第二，遊戲規則，關注競爭與裂變中的戰區；第三，權力下放，讓聽得見炮聲的人指揮戰爭；第四，文化價值，喚醒文化自生力。
（Ⅲ）
彙報案例3：
《昆明商業綜合體全週期投融資分析》
彙報人：
房地產金融課題組學員，紅星地產集團有限公司財務總監黃嘉毅
內容摘錄：
1、11年末公司成立，那個時候引入一些外資資金，11年的時候取得土地開工，12年第一塊地進行了預售，中間是三塊地的輪動開發，當時有時間的要求，14年到16年有專案住宅在銷售。在這個過程中，我們做了幾個貸款，有外部的資金，有開發貸，物業貸款和ABS。
2、基金的介入充實了現有的資金，基金對專案來說，有幾個好處，首先，對於專案的資質要求、開發要求沒有限制，基金是隨時可以進入地產專案，不像銀行、信託有時間的要求。第二，能夠降低專案或者是整個集團資產負債率。當然，基金進入也是有代價的，對專案來說，稀釋了股權。
3、商業資產ABS，只要你有現金流，你就能夠做證券化。紅星做了ABS的產品，主要有三種類型：無兜底的潛力資產收購、有兜底的資產收購（有處置權）、有兜底的收購（無處置權 ）。
4、資產證券化能夠拓寬融資管道、降低融資成本、輕資產、降負債、回籠資金、鎖定利潤並提高財務表現。
5、融資工具只是一個手段，只是錦上添花的作用，完全需要這個專案物業的品質、運營能力，才能幫你實現真正的開發商的利潤和相應的彙報。
（Ⅳ）
彙報案例3：
《中型物業企業如何突圍？基於海亮物業的視角研究》
彙報人：
房地產創新與投資課題組學員，海亮地產集團副總裁金維維
內容摘錄：
1、物業行業加速發展，擁抱資產、技術的新時代已經開啟，不再滿足於做價值鏈最底層的內容。
2、從業企業兩級分化嚴重 上億管理面積的物業企業10家左右，優質品牌物業公司屈指可數，千萬方管理面積的物業企業70家左右，以及約10.5萬家其他物業企業……整合空間大、市場還機會。
3、優勢企業相比百強企業，在地域擴張方面具有巨大的領先優勢，其經營能力、發展潛力在百強企業乃至整個行業中均位於前列。物業服務優勢企業憑藉良好的口碑和專業能力、較高的市場滿意度和忠誠度，以及豐富的資源和廣泛的區域分佈。
4、中型物業企業的困境大型品牌企業以資源、品牌和管理優勢正在擠壓中小企業的生存空間，跨界整合者開始切割物業的盈利想像空間，專業領域服務商紮硬寨默默耕耘細分市場。
5、建議中型物業企業從二三線城市開始、從地區性小型開發商開始、從非房企領域開始；輸出管理、輸出品牌、輸出資訊化平臺工具、輸出經營資源，進行多維度的合作整合。進行股權的設計、通過換股的形式聯合各類小型物業企業。
以上為正文，來自真叫盧俊
它可以引誘我們。5、言行一致，在戰俘營中，志願者成功做到戰俘的互相揭發，並且戰俘回國之後觀念都發生了變化，原因在於志願軍以小事做起、循序漸進、慢慢積累、放長線、釣大魚的方式誘導他們。
6、與不費吹灰之力就能得到的那些東西相比，人們更加珍惜那些來之不易的東西。這個時候你會更加的珍視，因為你經歷了一些磨難才會更加的重視集體榮譽。
7、人們會問科學家李開複情感問題，原因就在於當你在這個行業非常權威的時候，你有光環的時候，大家會認為你的答案是非常權威。
8、怎麼讓你的奶茶店排長了隊，有一個訣竅，就是人多的時候，做快一點，人少的時候做慢點，一定要保證門口有3一5個人排隊。
（三）
房地產金融課題組帶班導師，
溢臻投資管理有限公司董事長劉曉蘭在對中國商業資產管理進行深入思考和研究之後，結合了多位地產大佬的觀點，
以《從房地產到不動產，真黃金時代才到來》為主題進行分享：
1、以後要多思考不動產，而不是房地產，各家的資產要進入到下一個時代，將手上新增的存量資產和已有的存量資產進行存量管理，讓價值得到開發挖掘，這才是真正的進入到黃金時代。
2、存量資產是有價值的，只不過是要賦予他什麼樣的內容，用什麼樣的專業團隊運行它，所以，運營管理在存量資產裡的價值貢獻是非常重要的。
3、商業的存量資產在市場上的估值已經不是完全用一個市場成本法進入到資產的估值法。當你的資產運營到資產狀態良好的時候是完全跟資本通道對接的。
4、每個消費者都是租金的資產，同質化的消費群會成為標籤，從而給物業資產帶來不同氣質與定價權，這個點被很多資管忽略了。
5、金融與不動產結合的鏈條變長了，原來只是貨幣金融，考慮更多的是大資管，就是資本向下的管理。其實真正的資產管理是超越運營管理的真正面對資產，在運營基礎上資產的綜合能力。
6、過去以分配財富、短期套利為主要動機的“貨幣金融”已經走到了盡頭，真正的資產管理要回到本源，即“以支撐財富創造、共用財富收益為主要動機的“資本金融’”。
7、未來資管行業發展將呈現出兩個趨勢：規模趨於放緩、模式面臨轉型、監管力度加強；行業發展規範、資管混合經營，回歸資管本源。
8、對於不動產的賦能，過去我們簡單的是通過成本管理、產品管理進行產品賦能，現在不單是開發商，還要關注到配套服務商，只有不動產有了共同的賦能以後，才有可能跟金融進行無縫的對接。
9、在金融方面，如何創新的運用好它就變成一個非常有價值的工具了，但是，真正在消費端裡，就是在未來資產空間端裡，面對消費者帶來一個新的什麼樣的有價值的內容，這才是真正要關注的。
10、如何將一個不動產的空間，通過內容的植入和管理創造價值，是下一輪資產非常關注的。今天的方向指向已經指向了運營商，開始關注後期的輕資產，這種運營團隊給不動產賦能的投資。
（四）
鄉伴文旅創始人、
“田園綜合體”開創者朱勝萱以《鄉村文旅的探索和實踐》為主題進行分享，
他卸下自己在設計領域的光環，潛心研究鄉村文旅，並毫不避諱和學員分享曾經的失敗案例，進而提出解決方案，具體內容如下：
1、2017年，我們接手了30個專案，到目前為止開業運營有12個項目，規劃項目50個，重點申報的有18個，一部分田園綜合體，一部分特色小鎮，有一部分特色田園鄉村。
2、陽山沒有評上國家級田園綜合體，因為有地產。我一直希望做一個沒有地產的田園綜合體，朱家林田園綜合體特別窮，基本不能完成，但它最終被評為國家級田園綜合體。
3、從無錫的田園綜合體做完之後，我大概做了7個田園綜合體的策劃和實施，到目前為止，只有朱家林是我唯一一個下決定做投資和資管的，跟原來田園綜合體完全不一樣的範本，而是先啟動農業模組。
4、如果鄉伴要在鄉村領域裡作為一個標杆性的公司或者是團隊，必須在不同的區域適應不同的可能性，我們往北方就開始做了一些延伸，跟中青報和媒體班成立了青年創新創業的平臺。
5、青島嶗山的業態是非常落後的，我們從頂端做了鄉村振興的3年計畫，我們提了一個鄉村公園的概念，用三年打造8個鄉村郊野公園，完成田園綜合體的建設。
6、大家都希望民宿體驗感的產品跟主人有對話，跟在地文化有連接，跟體驗有關聯，怎麼做到一個標準化的產品非標準，這是2017年我們遇到最危險的事情，當你連鎖的時候，你的品牌被質疑了，你的用戶開始拋棄你。
7、翕廂開業了一個月就停工了，因為能耗、配備和員工。2018年會重新開業，我們通過9個月的論證找到新的可能性，由於不確定的散客市場，不具備讓我們這樣的連鎖店穩定的成長下去，我們決定做三足鼎立的客戶：團建、企業用戶、婚禮。
8、我們沒有任何一家店做託管，因為沒有辦法證明我們自己能夠把足夠的流量放到我們的身上完成託管以後的業務，我們的盈虧平衡點在40%，如果達不到40%這家店是虧損的。
9、原舍開的店越多，遇到電跳閘、斷水的問題就越多，這讓我們我們從一隻簡單的設計隊伍變成運管隊伍，原來隊伍的比重幾乎是設計和建設為主，今天500名員工，接近300名員工是運營團隊。
10、面對之前遇到的運營難題和盈利難題，解決的方式是積累我們的會員流量，塑造一些我們的超級用戶。
11、對鄉村生活熱愛的自由主義者，身上是沒有標籤的，這樣一群人在這個村子裡產生的業態是截然不一樣的，他們不要大人流，而是要城市裡呈現不了的業態。
12、鄉伴和開發商合作的難點，開發商的盤子很大，做戰略、拿地等耗時非常長，但鄉伴是小企業，要求速度很快，如果跟不上，我們就會走掉。我們強調輕、快和內容，地產商強調重，這是遊擊隊和正規軍的區別。
13、從第一家民宿起來，我就說不想做一家民宿，是想讓民宿變成一個行業，民宿大院已經從簡單的民宿走到了可以用開發和銷售的思路反推回來，讓很多熱愛鄉村生活的人從微小的個體成長為一個可能性的業態。
（五）
綠城管理集團董事、總經理李軍以
《綠城代建模式價值分享》為主題進行分享，作為代建領域的領航者，
李軍從代建起源以及綠城代建的創新模式等方面進行論述，部分精彩觀點如下：
1、在中國房地產行業，如果按排行榜的話，700億銷售額在2017年大約排在第30位，但是綠城沒有花一分錢做到700億，這在中國是絕無僅有的。
2、美國特朗普是搞代建出身的，特朗普做代建做到最高境界是Trump五個字母值1千萬，就是貼牌。
3、從經營管理能力來看，代建主要表現為：全部建立起標準化產品體系，通過“控總、管分、嚴收尾”嚴控成本，並以靈活的去化策略和優質的物業服務，最終提升專案溢價水準。
4、代建規模快速提升，2016年項目個數已接近房企項目的2成。2016年的增幅尤其明顯，個數與面積同比增長率分別達到52.2%和65.1%。
5、代建銷售額逼近1000億，代建管理費3年增長2.6倍，潛力巨大。2014年-2016年，房地產代建銷售額三年複合增長率達61%，有望在兩年內達到房地產代建銷售的15%-20%。
6、房地產代建業務的淨利潤率水準基本高於20%，到2016年淨利潤率接近25%，與傳統房地產的淨利潤率差距也在持續加大。
7、未來房地產的行業細分包括，細分整理，地產金融，專業開發，運營維保。
8、綠城的優勢是品牌影響力，綠城的產品溢價水準比較高，我們收項目銷售額的5個點，相當於這個專案的淨利潤8或者9個點，中國房地產開發的企業淨利潤水準是11.6個點，相當於我們收了這個項目裡淨利潤的80%。
9、我們對於中國房地產行業有三個判斷，第一，5一10年裡，中國的房地產行業大方向向好，謹慎樂觀。第二，會出現非常不均衡的結構和區域分化。在一二線城市，人口流入城市，有產業支撐的城市裡，好房子一定是稀缺的。第三，關於中國房地產的開發模式會發生重大的變化。
10、代建4.0體系的核心原則：構建平臺、按需定制、共創價值、共用利益。C端買到的是放心的房子，甚至未來是有生產前景、維保的房子，B端C端如何打通是我們要幹的事，這個4.0體系是龐大的管控體系。
11、綠城做代建，是因為能力過剩，不得已大家要混頓飯吃才有了代建這個模式，但是，走到今天，我們發覺，當時做得很多事情是無心插柳的。現在，我們擁有絕對的市場份額，兩三年內在中國的代建市場想超越幾乎不可能。
12、代建過程中的風險：1、法律法規的風險，在代建初期，要通過點滴記錄各項細節；2、政策風險：寧可少做，不要做錯；3、委託方的風險，要做好法律背調和財務背調，新簽專案最好和委託方見面。
經過了幾位大咖導師的精彩授課後，
在案例PK環節上，四大課題組的學員代表們也上臺和大家分享了半年以來的案例研究成果。
（Ⅰ）
彙報案例1：
《社區商業案例分享》
彙報人：
商業地產創新運營課題組學員，深圳福晟集團策劃行銷部總經理胡耕誼
內容摘錄：
1、為什麼這麼多人願意做購物中心，大家都在想像購物中心的收益，在市場上能夠做的非常好的收益的購物中心不多，真正在市場上做得好的還是老牌的那幾個購物中心。
2、社區商業的機會：美好生活的嚮往與不平衡、不充分的矛盾；從增量到存量的轉變；精明增長、混合使用。
3、社區商業規劃原則—集中商業：打造主力商戶，提高輻射能力；合理安排動線；設置特種業態；打造半開放的公共空間。
4、社區商業業態的規劃原則：第一，因地制宜；第二，社區服務；第三，輻射能力；第四，多種類型的店鋪。
5、社區是聚居在一定地域範圍內的人們所組成的社會生活共同體，應該努力創建完整的自給自足的社區商業。
（Ⅱ）
彙報案例2：
《中南置地變革之路》
彙報人：
房企變革與升級課題組學員，中南置地集團有限公司成本副總裁曾志超
內容摘錄：
1、在戰略變革方面，第一塊是中南區域佈局一二三四線都做，第二塊是選擇城市群+都市圈+區域中心單核城市+底子好的三四線進行佈局，第三塊是對重點城市進行區域深耕，並鎖定1~2個重點片區高密度佈局。
2、中南實行差異化的健康產品戰略，中南有自己的產品憲章，比如防水是不能不重視的，中南也推出了6大體系、39個二級指標、138項標準條文子項，並且在去年推出了健康產業鏈。
3、在文化方面，陳凱曾經說過互聯網思維的核心是平等的，中南也提出了自己的人力主權意識：去總化、去中心化、正向激勵。
4、格局觀方面，沒有大格局，就沒有好結局：第一，要相信未來；第二，要認清形勢；第三，唯快不破；第四，組織啟動。
5、戰略觀方面，走老路到不了新天地，第一，制定目標，我們要考慮內因和外因下的目標牽引；第二，遊戲規則，關注競爭與裂變中的戰區；第三，權力下放，讓聽得見炮聲的人指揮戰爭；第四，文化價值，喚醒文化自生力。
（Ⅲ）
彙報案例3：
《昆明商業綜合體全週期投融資分析》
彙報人：
房地產金融課題組學員，紅星地產集團有限公司財務總監黃嘉毅
內容摘錄：
1、11年末公司成立，那個時候引入一些外資資金，11年的時候取得土地開工，12年第一塊地進行了預售，中間是三塊地的輪動開發，當時有時間的要求，14年到16年有專案住宅在銷售。在這個過程中，我們做了幾個貸款，有外部的資金，有開發貸，物業貸款和ABS。
2、基金的介入充實了現有的資金，基金對專案來說，有幾個好處，首先，對於專案的資質要求、開發要求沒有限制，基金是隨時可以進入地產專案，不像銀行、信託有時間的要求。第二，能夠降低專案或者是整個集團資產負債率。當然，基金進入也是有代價的，對專案來說，稀釋了股權。
3、商業資產ABS，只要你有現金流，你就能夠做證券化。紅星做了ABS的產品，主要有三種類型：無兜底的潛力資產收購、有兜底的資產收購（有處置權）、有兜底的收購（無處置權 ）。
4、資產證券化能夠拓寬融資管道、降低融資成本、輕資產、降負債、回籠資金、鎖定利潤並提高財務表現。
5、融資工具只是一個手段，只是錦上添花的作用，完全需要這個專案物業的品質、運營能力，才能幫你實現真正的開發商的利潤和相應的彙報。
（Ⅳ）
彙報案例3：
《中型物業企業如何突圍？基於海亮物業的視角研究》
彙報人：
房地產創新與投資課題組學員，海亮地產集團副總裁金維維
內容摘錄：
1、物業行業加速發展，擁抱資產、技術的新時代已經開啟，不再滿足於做價值鏈最底層的內容。
2、從業企業兩級分化嚴重 上億管理面積的物業企業10家左右，優質品牌物業公司屈指可數，千萬方管理面積的物業企業70家左右，以及約10.5萬家其他物業企業……整合空間大、市場還機會。
3、優勢企業相比百強企業，在地域擴張方面具有巨大的領先優勢，其經營能力、發展潛力在百強企業乃至整個行業中均位於前列。物業服務優勢企業憑藉良好的口碑和專業能力、較高的市場滿意度和忠誠度，以及豐富的資源和廣泛的區域分佈。
4、中型物業企業的困境大型品牌企業以資源、品牌和管理優勢正在擠壓中小企業的生存空間，跨界整合者開始切割物業的盈利想像空間，專業領域服務商紮硬寨默默耕耘細分市場。
5、建議中型物業企業從二三線城市開始、從地區性小型開發商開始、從非房企領域開始；輸出管理、輸出品牌、輸出資訊化平臺工具、輸出經營資源，進行多維度的合作整合。進行股權的設計、通過換股的形式聯合各類小型物業企業。
以上為正文，來自真叫盧俊