導讀
近日， 大名鼎鼎的百強房企——光耀地產正式破產倒閉， 引發地產圈一片唏噓。 資金鏈斷裂、專案陸續停工， 如今在死亡線上掙扎的房企並不在少數。 限價、限簽下的合肥樓市距離危險還有多遠？
光耀地產正式破產
百強房企轟然倒下
2018年1月， 廣東省惠州市中級人民法院發佈《關於光耀集團有限公司重整案件競爭方式制定管理人的公告》稱， 惠州市中級人民法院已於去年12月11日正式受理光耀集團申請破產重組案。
公告一出， 讓消失在公眾視野近三年的光耀地產再次成為業內關注的焦點。 曾經大名鼎鼎的百強房企， 風光無限， 如今資金斷裂， 破產收場， 如此境遇還是讓人唏噓不已。
從惠州市中級人民法院披露的資訊來看， 截至2016年6月30日， 光耀集團資產清查總額約為64億元， 負債清查總額約為79.7億元， 加上為關聯公司提供擔保產生的負債約26.2億元， 光耀集團總計負債105.94億元， 處於資不抵債狀態。
這究竟是一家什麼樣的開發商？它又經歷了怎樣的發展起伏？為何最終走向破產？一起來看！
光耀集團
公開資料顯示：光耀集團有限公司於2002年在惠州成立， 註冊資本為1.21億元， 公司法定代表人為郭耀名， 業務主要以房地產開發為主， 並涉足教育、建築、金融、環保行業等多個行業。
2006年3月， 光耀集團有限公司成立， 並剝離了旗下其他產業， 專注于房地產開發；
2007年後， 光耀集團便已成為了惠州城區銷售冠軍；
2009年， 光耀集團總部遷往深圳， 集團進入高速發展擴張週期；
2010年， 光耀集團銷售金額達到40億元， 公司先後被評為廣東房地產公司品牌價值TOP10以及中國房地產百強企業；
2011年3月24日， 光耀集團在首都北京召開媒體溝通會， 高調宣佈， 2011年下半年將集團總部遷至北京， 加速全國佈局。
短短幾年時間， 光耀集團佈局了惠州、深圳、杭州、臨沂、上海、天津、東莞、北京等10多個城市， 總開發面積超過200萬平米， 儲備用地近800萬平米。
在房地產最蓬勃發展的時期， 光耀集團趁勢而起， 迅速發展、壯大、擴張， 一切都是春風得意。 現在回頭來看， 也正是當時的迅猛佈局、發力外拓， 讓光耀後期漸漸深陷盲目擴張的泥潭。
統計資料顯示， 深圳市光耀地產集團有限公司2012年全年實現銷售總額40億元， 甚至不及2011年惠州單片區銷售額。 截至2012年12月31日， 公司實現淨利潤4.2億元。
下滑的銷售額， 讓光耀集團營運背上了沉重的包袱， 此刻光耀地產由於資金鏈吃緊、開始出現延期交房、業主維權等現象。
2014年，光耀集團危機全面爆發，多個項目停工，討薪潮不斷，資金鏈斷裂。中國人民銀行廣州分行將其錄入人民銀行征信系統的“黑名單”，其旗下多處資產陸續被查封，並被司法拍賣或變賣。
據瞭解，光耀董事長郭耀名曾在接受媒體採訪時坦承光耀地產面臨的融資、專案停工等各種危機，並表示只要再給3至5億，光耀集團就能緩過來。事實證明，光耀集團最後沒有緩過來。
地王命斷資金鏈
專案欠薪被迫停工
光耀集團破產重整最終能否起死回生還存在很多不確定性，只能靜待時間給出答案。而這並非個例，隨著樓市調控的全面鋪開，越來越多的開發企業面臨發展危機。
1南京地王欠薪停工
2017年12月，南京麒麟板塊地王——京奧港未來墅專案因為拖欠施工方工程款而被迫停工，引發業內廣泛關注。雖然開發商隨後也發佈了復工通知，但是據當地媒體現場實探發現，專案最近依然處於停工狀態。
據該樓盤承建方品質部工作人員透露，由於開發商拖欠工程款已超2000萬元，他們已於2017年11月25日停止了專案施工作業。
據瞭解，2016年4月15日，經過61輪競拍，京港澳集團以47.6億元豪奪南京麒麟G09地塊，樓面價22353元/㎡，成為當時區域地王，溢價率超100%。專案原計劃打造科技生態大宅、高端豪宅定位、放風價4萬/㎡......但是，計畫沒有變化快！
今年9月，京奧港未來墅新領銷許，樓面價22353元/㎡，銷許均價25715-25993元/㎡。房價僅比樓面價高出3000多元/㎡！京奧港毫無疑問成為了南京第一個虧本甩賣的地王。
2奧宸地產被爆資金鏈斷裂
2017年6月，有網友爆料稱：“中國地產100強企業”奧某地產欠薪3000萬，老闆鄒某拒不露面，下落不明！現奧某地產南山阿裡雲大廈辦公室因拖欠費物業費已被貼上封條。
消息一出，地產圈炸鍋了。這正是曾貴為“中國房地產百強企業”之一的深圳奧宸地產。
據瞭解，奧宸地產由曾在政府工作的女董事長鄒健民“下海”創辦，成立於1996年，次年在深圳設立總部，開始集團化運作。
2009年開始，奧宸的“大擴張”戰略改變了這家房企的固有路徑。2010年，創始人鄒建民提出了“三年銷售過200億、挺進房企TOP20以及2013年實現香港IPO”的目標。
但是公開資料顯示，2011-2013年，奧宸地產銷售收入分別為35.8億元、37.3億元和38.3億元。事與願違，奧宸地產不僅沒能實現業績突破，反而漸漸開始走下坡路。
近年來，奧宸地產資金鏈緊張傳聞不斷，工程進度放緩、欠發工資員工離職、業主與專案施工方被迫“跨省”維權。直至如今陷入了資金鏈斷裂風波，企業危機四伏。
3百強房企華光正式破產
2015年8月，華光房地產集團申請破產。據瞭解，華光地產集團成立於1986年，是常州市成立最早的開發企業之一，中國房地產企業100強。是以房地產開發為主的大型房地產專業開發公司。
1999年以來，華光地產經過改制後迅速擴張，但是在房產企業不斷洗牌的大環境之下，華光地產因為旗下專案延期交房並陷入無限期停工、拿地多年無力開發、巨額信託融資失敗而陷入困局，最終導致破產。
停工、倒閉背後原因揭秘
攤子太大+樓市調控等
全國百強房企的相繼倒下，也為行業敲響了警鐘。倒閉潮背後，無不與房地產大環境、企業本身有關。
1.房地產大環境變化，樓市調控風暴來襲。
房地產的黃金十年漸漸遠去，再也不是“只要蓋樓就能賺錢”的時代了，而且樓市調控越來越嚴厲，限購、限貸、限售、限價，房企面臨的市場環境不如以往，壓力更大。
2.盲目快速擴張，導致無力收場。
無論是光耀地產還是奧宸地產、華光地產，資金鏈斷裂的重要原因在於攤子鋪的太大，瘋狂拿地，盲目快速擴張，結果無力開發，整個資金迴圈出現了缺口，最終專案停工、甚至企業破產。
3.產品定位錯誤，樓盤滯銷。
舉個例子，與華光地產同日接受法院破產清算的另一家房企泰和置業，破產的主要原因在於其開發項目“泰和之春”定位失敗。這一豪宅項目無法存活於配套欠缺的非中心地段，結果是房源滯銷，投入成本無法收回，造成企業資金鏈斷裂。
4.高成本融資，融資難、融資貴。
銀行貸款和票據、債券發行等融資管道的收縮，迫使房企積極探尋融資方式的多樣化。
業內人士坦言：樓市調控，銷售去化不暢，再加上金融去杠杆、融資管道收緊的大背景，房企面臨的資金緊迫感可想而知，尤其是高擴張企業。
限價限簽下的合肥樓市
要麼苦等，要麼虧本
樓市警報聲響起，危險還有多遠？合肥作為全國熱點城市，房企紛紛進駐，“搶地”大戰不斷。
2016年以來，眾多外來房企首進合肥，參與土拍，本土房企也在擴大佈局，頻繁拿地。但是隨著樓市調控政策的出臺，市場也在悄然發生變化，似乎也是暗藏危機。
1
樓市限價，高價地王上市困難
有房企內部人士透露，因為現在政府嚴格限價，導致專案備案價通不過，項目不得不暫時停滯，預計今年上半年都開不了了。
的確，在去年的土市狂潮中，一些開發商不惜高價拿地當地王，一些區域的地塊樓面價甚至超過了區域在售新房價格，麵粉價竟然比麵包價還貴。現在備案價受限制，房子還怎麼賣？
要麼虧本賣，能賣多少是多少，目前合肥有不少地王入市價都遠低於放風價，價格“被砍”跡象明顯；要麼只能等，以時間換空間。一些中小型房企資金緊張，需要快速周轉，即使虧本，也要入市。而一些大型房企資金實力雄厚，也不著急上市，寧願等一等。
2
攤子太大，開發壓力巨大
去年土拍過程中，我們經常看到一家房企連拿多宗地塊，甚至重金拿下“巨無霸”地塊，打造超級大盤，拿地風光無限，但是在調控出臺之後，市場已經理性，去化壓力顯現。
旗下多個新盤久久無法上市，資金運轉受到關注。“拆東牆補西牆”也並非長久之計。這些快速擴張的房企能否扛得住？交給時間來驗證。
3
從已經上市的新盤來看，部分區域高價盤去化成績不佳，不得不拿出各種優惠，變相降價。
首先，一些靠規劃支撐、拍出的高價地，區域本身價格承受就有限，捅破天花板的價格賣給誰？如果自己本身的品牌和產品也沒有優勢的話，那去化就更難了；其次，高價盤陸續上市，“瓜分”有限的市場消費力，“韭菜被割了一撥又一撥”，後來上市的專案要面臨的壓力更大。
4
備案限簽，資金難回
據悉，為有效控制商品住房價格環比上漲過快，合肥現對部分價格過高的商品住房，將暫緩辦理合同備案手續。
針對目前的這種大環境，業內人士也提出了以下2點建議。
1、努力做銷售，真誠的將房價的泡沫擠乾淨，把房子賣出去，這樣開發商才能擁有更多的現金流。
2、騰挪出幾個房地產開發專案，與大房企合作開發，通過大型房企的銷售管道，順利出手待售樓盤，這樣也能快速回籠資金，避免發生危機。
2018年上半年，中小房企將直面洗牌期。這既有房地產調控初現成效；也有房企的還債日集中到期；更有房地產長效機制的建立改變了人們對房價上漲預期，預計房地產成交量會持續低迷。這對於本已高負債的中小開發商們來說是重大挑戰，也是難以愈越的一道生死之坎。
地產“大躍進”浪潮後
誰最受傷？
調控不斷，資金緊縮、擴張太快、高成本融資，地產“大躍進”的浪潮之後，受傷的不僅僅是開發企業本身，還有廣大的購房者。
因為資金鏈斷裂，專案停工、延遲交房，業主無家可歸的新聞在合肥並不罕見。最為知名的有國開公館、春暉園、瑞和山水居、墨荷名邸、汽配城等。
雖然後期政府都有介入，負責安置工作，但是這些業主的損失畢竟也無法完全彌補。在這也給買房人提一個醒，買房一定要擦亮眼睛，防止買的爛尾樓。
1、綜合考察開發商實力。開發商的開發資質等級是從註冊資金、開發資歷等綜合來評判的。資質等級分為四個等級，一級為最高，四級為最低，如果開發商的資質是一級和二級，說明開發商的實力還是比較強的，選擇這樣的開發商，樓盤出現爛尾的幾率可以下降80%。這一點是最關鍵的，但也是一般買房者最容易忽略的地方。
2、仔細考察開發商的信譽。看開發商口碑。瞭解開發商既往開發過的樓盤，向已經入住的業主瞭解開發商在工程品質、物業管理、是否按期交房等方面。
4、選擇合適的時機出手買房。據統計，房屋主體工程已經完成2/3的時候，出現爛尾的幾率可以降低60%。有些買房朋友，受到內部認購、單位團購的低價誘惑，在專案工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動工意味著手續沒到位，規劃能否通過還是個未知數。
備註：文中部分資料來源於華夏時報、每日經濟新聞、投資快報等。
結語
高價地王停工、百強房企破產不是開始，更不是結束，在行業大洗牌的背景下，2018年市場競爭註定會更加激烈。如何順利存活下來，無疑是當下所有房企面臨的最嚴峻的問題。
2014年，光耀集團危機全面爆發，多個項目停工，討薪潮不斷，資金鏈斷裂。中國人民銀行廣州分行將其錄入人民銀行征信系統的“黑名單”，其旗下多處資產陸續被查封，並被司法拍賣或變賣。
據瞭解，光耀董事長郭耀名曾在接受媒體採訪時坦承光耀地產面臨的融資、專案停工等各種危機，並表示只要再給3至5億，光耀集團就能緩過來。事實證明，光耀集團最後沒有緩過來。
地王命斷資金鏈
專案欠薪被迫停工
光耀集團破產重整最終能否起死回生還存在很多不確定性，只能靜待時間給出答案。而這並非個例，隨著樓市調控的全面鋪開，越來越多的開發企業面臨發展危機。
1南京地王欠薪停工
2017年12月，南京麒麟板塊地王——京奧港未來墅專案因為拖欠施工方工程款而被迫停工，引發業內廣泛關注。雖然開發商隨後也發佈了復工通知，但是據當地媒體現場實探發現，專案最近依然處於停工狀態。
據該樓盤承建方品質部工作人員透露，由於開發商拖欠工程款已超2000萬元，他們已於2017年11月25日停止了專案施工作業。
據瞭解，2016年4月15日，經過61輪競拍，京港澳集團以47.6億元豪奪南京麒麟G09地塊，樓面價22353元/㎡，成為當時區域地王，溢價率超100%。專案原計劃打造科技生態大宅、高端豪宅定位、放風價4萬/㎡......但是，計畫沒有變化快！
今年9月，京奧港未來墅新領銷許，樓面價22353元/㎡，銷許均價25715-25993元/㎡。房價僅比樓面價高出3000多元/㎡！京奧港毫無疑問成為了南京第一個虧本甩賣的地王。
2奧宸地產被爆資金鏈斷裂
2017年6月，有網友爆料稱：“中國地產100強企業”奧某地產欠薪3000萬，老闆鄒某拒不露面，下落不明！現奧某地產南山阿裡雲大廈辦公室因拖欠費物業費已被貼上封條。
消息一出，地產圈炸鍋了。這正是曾貴為“中國房地產百強企業”之一的深圳奧宸地產。
據瞭解，奧宸地產由曾在政府工作的女董事長鄒健民“下海”創辦，成立於1996年，次年在深圳設立總部，開始集團化運作。
2009年開始，奧宸的“大擴張”戰略改變了這家房企的固有路徑。2010年，創始人鄒建民提出了“三年銷售過200億、挺進房企TOP20以及2013年實現香港IPO”的目標。
但是公開資料顯示，2011-2013年，奧宸地產銷售收入分別為35.8億元、37.3億元和38.3億元。事與願違，奧宸地產不僅沒能實現業績突破，反而漸漸開始走下坡路。
近年來，奧宸地產資金鏈緊張傳聞不斷，工程進度放緩、欠發工資員工離職、業主與專案施工方被迫“跨省”維權。直至如今陷入了資金鏈斷裂風波，企業危機四伏。
3百強房企華光正式破產
2015年8月，華光房地產集團申請破產。據瞭解，華光地產集團成立於1986年，是常州市成立最早的開發企業之一，中國房地產企業100強。是以房地產開發為主的大型房地產專業開發公司。
1999年以來，華光地產經過改制後迅速擴張，但是在房產企業不斷洗牌的大環境之下，華光地產因為旗下專案延期交房並陷入無限期停工、拿地多年無力開發、巨額信託融資失敗而陷入困局，最終導致破產。
停工、倒閉背後原因揭秘
攤子太大+樓市調控等
全國百強房企的相繼倒下，也為行業敲響了警鐘。倒閉潮背後，無不與房地產大環境、企業本身有關。
1.房地產大環境變化，樓市調控風暴來襲。
房地產的黃金十年漸漸遠去，再也不是“只要蓋樓就能賺錢”的時代了，而且樓市調控越來越嚴厲，限購、限貸、限售、限價，房企面臨的市場環境不如以往，壓力更大。
2.盲目快速擴張，導致無力收場。
無論是光耀地產還是奧宸地產、華光地產，資金鏈斷裂的重要原因在於攤子鋪的太大，瘋狂拿地，盲目快速擴張，結果無力開發，整個資金迴圈出現了缺口，最終專案停工、甚至企業破產。
3.產品定位錯誤，樓盤滯銷。
舉個例子，與華光地產同日接受法院破產清算的另一家房企泰和置業，破產的主要原因在於其開發項目“泰和之春”定位失敗。這一豪宅項目無法存活於配套欠缺的非中心地段，結果是房源滯銷，投入成本無法收回，造成企業資金鏈斷裂。
4.高成本融資，融資難、融資貴。
銀行貸款和票據、債券發行等融資管道的收縮，迫使房企積極探尋融資方式的多樣化。
業內人士坦言：樓市調控，銷售去化不暢，再加上金融去杠杆、融資管道收緊的大背景，房企面臨的資金緊迫感可想而知，尤其是高擴張企業。
限價限簽下的合肥樓市
要麼苦等，要麼虧本
樓市警報聲響起，危險還有多遠？合肥作為全國熱點城市，房企紛紛進駐，“搶地”大戰不斷。
2016年以來，眾多外來房企首進合肥，參與土拍，本土房企也在擴大佈局，頻繁拿地。但是隨著樓市調控政策的出臺，市場也在悄然發生變化，似乎也是暗藏危機。
1
樓市限價，高價地王上市困難
有房企內部人士透露，因為現在政府嚴格限價，導致專案備案價通不過，項目不得不暫時停滯，預計今年上半年都開不了了。
的確，在去年的土市狂潮中，一些開發商不惜高價拿地當地王，一些區域的地塊樓面價甚至超過了區域在售新房價格，麵粉價竟然比麵包價還貴。現在備案價受限制，房子還怎麼賣？
要麼虧本賣，能賣多少是多少，目前合肥有不少地王入市價都遠低於放風價，價格“被砍”跡象明顯；要麼只能等，以時間換空間。一些中小型房企資金緊張，需要快速周轉，即使虧本，也要入市。而一些大型房企資金實力雄厚，也不著急上市，寧願等一等。
2
攤子太大，開發壓力巨大
去年土拍過程中，我們經常看到一家房企連拿多宗地塊，甚至重金拿下“巨無霸”地塊，打造超級大盤，拿地風光無限，但是在調控出臺之後，市場已經理性，去化壓力顯現。
旗下多個新盤久久無法上市，資金運轉受到關注。“拆東牆補西牆”也並非長久之計。這些快速擴張的房企能否扛得住？交給時間來驗證。
3
從已經上市的新盤來看，部分區域高價盤去化成績不佳，不得不拿出各種優惠，變相降價。
首先，一些靠規劃支撐、拍出的高價地，區域本身價格承受就有限，捅破天花板的價格賣給誰？如果自己本身的品牌和產品也沒有優勢的話，那去化就更難了；其次，高價盤陸續上市，“瓜分”有限的市場消費力，“韭菜被割了一撥又一撥”，後來上市的專案要面臨的壓力更大。
4
備案限簽，資金難回
據悉，為有效控制商品住房價格環比上漲過快，合肥現對部分價格過高的商品住房，將暫緩辦理合同備案手續。
針對目前的這種大環境，業內人士也提出了以下2點建議。
1、努力做銷售，真誠的將房價的泡沫擠乾淨，把房子賣出去，這樣開發商才能擁有更多的現金流。
2、騰挪出幾個房地產開發專案，與大房企合作開發，通過大型房企的銷售管道，順利出手待售樓盤，這樣也能快速回籠資金，避免發生危機。
2018年上半年，中小房企將直面洗牌期。這既有房地產調控初現成效；也有房企的還債日集中到期；更有房地產長效機制的建立改變了人們對房價上漲預期，預計房地產成交量會持續低迷。這對於本已高負債的中小開發商們來說是重大挑戰，也是難以愈越的一道生死之坎。
地產“大躍進”浪潮後
誰最受傷？
調控不斷，資金緊縮、擴張太快、高成本融資，地產“大躍進”的浪潮之後，受傷的不僅僅是開發企業本身，還有廣大的購房者。
因為資金鏈斷裂，專案停工、延遲交房，業主無家可歸的新聞在合肥並不罕見。最為知名的有國開公館、春暉園、瑞和山水居、墨荷名邸、汽配城等。
雖然後期政府都有介入，負責安置工作，但是這些業主的損失畢竟也無法完全彌補。在這也給買房人提一個醒，買房一定要擦亮眼睛，防止買的爛尾樓。
1、綜合考察開發商實力。開發商的開發資質等級是從註冊資金、開發資歷等綜合來評判的。資質等級分為四個等級，一級為最高，四級為最低，如果開發商的資質是一級和二級，說明開發商的實力還是比較強的，選擇這樣的開發商，樓盤出現爛尾的幾率可以下降80%。這一點是最關鍵的，但也是一般買房者最容易忽略的地方。
2、仔細考察開發商的信譽。看開發商口碑。瞭解開發商既往開發過的樓盤，向已經入住的業主瞭解開發商在工程品質、物業管理、是否按期交房等方面。
4、選擇合適的時機出手買房。據統計，房屋主體工程已經完成2/3的時候，出現爛尾的幾率可以降低60%。有些買房朋友，受到內部認購、單位團購的低價誘惑，在專案工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動工意味著手續沒到位，規劃能否通過還是個未知數。
備註：文中部分資料來源於華夏時報、每日經濟新聞、投資快報等。
結語
高價地王停工、百強房企破產不是開始，更不是結束，在行業大洗牌的背景下，2018年市場競爭註定會更加激烈。如何順利存活下來，無疑是當下所有房企面臨的最嚴峻的問題。