2018年1月16日， 孵化於鏈家的中國長租公寓品牌自如對外宣佈， 獲得40億人民幣A輪融資， 該輪由華平投資、紅杉資本、騰訊3家機構領投， 融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽資產、新希望等機構跟投。
作者｜馬巾坷
來源｜投中網
長租公寓2018要火了嗎？答案大概率是肯定的。
2018年1月16日， 孵化於鏈家的中國長租公寓品牌自如對外宣佈， 獲得40億人民幣A輪融資， 該輪由華平投資、紅杉資本、騰訊3家機構領投， 融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽資產、新希望等機構跟投。 該筆融資金額刷新了中國公寓行業單筆之最， 也是創業公司罕見的首輪融資紀錄。
在此前的2017年， 長租公寓市場融資就開始提速， 蛋殼公寓、麥家公寓、蘑菇租房等平臺均獲得新一輪融資。 參與的資本包括，
而資本對於長租公寓的青睞， 除了認可它是個有門檻的好生意外， 在租房背後， 讓他們感興趣的是， 未來70%會選擇租房的“新市民”群體。
9座城和50萬間房
自如董事長 左暉
2010年， 時任IBM首席戰略諮詢顧問的熊林加入鏈家， 被董事長左暉授命進行租賃業務分析與戰略設計。 2011年10月自如正式成立， 目標通過互聯網O2O模式， 解決業主出租難、租客找房難且體驗不佳的痛點。 內部創業多年後， 2016年， 自如從鏈家剝離獨立運營。
目前， 自如推出了自如友家、自如寓、自如驛， 產品線延伸至整租、豪宅、民宿、以及提供傢俱家居產品的自如優品。 截至2017年底， 自如已進入北上深、杭州、南京、成都、天津、廣州、武漢9座城市， 為超過20萬業主委託管理50萬間房源。
自如董事長左暉感歎， 該輪融資可以算是自如的成人禮。 對於租賃領域， 他認為， 未來有三個品類會有非常大的空間， 首先會出現非常大的運營平臺公司，
紅杉資本中國基金合夥人劉星表示， “無論對於房東還是租客， 通過專業化、品牌化的機構來為自己獲得高品質的服務， 是國人在居住領域的消費升級， 這個趨勢非常明顯且將持續放大。 自如在這個行業具有絕對的頭部優勢。 我們非常看好自如的商業模式和企業文化、強大的技術能力、快速的執行落地能力和長遠價值的創造能力，
華平中國區聯席總裁程章倫認為， 中國的城鎮化進程極大推動了城市長租市場的高速發展， 大約70%的大中型城市的“新市民”選擇通過租賃解決住房問題。 自如作為中國最大的專業品牌租賃公寓資產管理機構， 無論是在用戶導入、移動互聯網和大資料應用， 還是在日常管理服務上， 都具有強大優勢。
騰訊投資執行董事余海洋認為， 自如用6年時間搭建出一套系統完善的移動互聯網租住平臺， 騰訊非常認可自如在居住領域上的科技創新能力。 未來， 自如作為一個高品質的青年生活社區也有很大的想像空間。
自如CEO 熊林
熊林還披露了自如下一步戰略規劃，例如，在現有9座城市加大投入力度，提供高品質產品及服務；加大產品研發創新、服務投入，提供更高品質服務、全線居住產品，並為全國上萬名自如服務夥伴配備更專業、更現代化的服務工具；
加大團隊專業能力培訓及成長支持投入，引入更多專業人才，建立自如管家的職業培訓認證體系等；
在智慧家居、大資料、社區與社交應用等方面加大科技創新投入，通過科技創新提升運營管理效率和客戶體驗。
一線70%新居民會租房
華平2014年曾投資魔方公寓，近年其集中式機構租賃運營模式成長很快。幾乎同一時間，華平也關注到了自如。丁毅和團隊對專案的調研發現，中國現有約一萬億租賃市場，其中大部分為傳統普通租賃，分散雜亂。“未來幾年增長最快的應是分散式機構化租賃運營品牌。”丁毅說。
有這樣的判斷，取決於幾個驅動因素。第一，城市化在過去15年中，外來人口湧入，“讓接近三億人在一二線城市租房子”。其次，過去幾年房屋價格增速遠超收入，購房人年齡開始後延，“一線城市約70%新市民會選擇租房。”
第三，一線城市城區存在大量合租房，是明顯的供給和需求錯位。丁毅認為，這三點都促使了像自如這樣的機構化玩家，更適應市場的需求。
丁毅將自如要做的事看作是二房東，但與以往二房東不同，它有標準的裝修、家居配置，自如在業主與租客之間做更好的匹配、提供更好的“租後”服務。
他更希望把自如看成新市民綜合服務提供者，“未來自如可以滿足一個城市的參與者，從大學畢業到購房前，有一套完整的產品系統，來覆蓋這類人群不同階段的住房需求。”
讓丁毅覺得有吸引力的是，自如作為一家以房屋租賃為切入點的公司，十分具有科技感。“用戶在自如APP上看中的房子，可直接到現場看房，滿意後即簽約，過程在一天通過移動互聯網完成，不需要通過人，只要用手機和管家溝通，這是傳統二房東達不到的效率。”
鏈家的基因讓自如對地產租賃以服務為導向有很好的理解，“這是他們過去五六年打下的基礎，也保障他們獲融資後，能在全國放量開展業務。”
華平對於房地產和互聯網領域的佈局，最早可追溯到2005年。據程章倫介紹，2005年前後，房地產還未起步的1.0時代，華平投資了綠城、富力等知名地產商，伴隨中國的城市化，北上深區域租房開始變得普遍。
華平投資的魔方公寓，通過對整棟樓物業的收購改造，解決過去四五年中湧入大城市的白領人群居住問題，“城市發展、消費升級，不同時間段都會帶來不同的投資機會。”
目前，機構化運營的租賃房在中國前十大城市中占比不足1%，“未來增量最快會在這塊”。程章倫說，行業中會有不同背景的人參與，但怎樣把售後服務基因加上互聯網，自如很有經驗，這是華平對自如有信心的原因。
據悉，過去13年間，華平在地產和互聯網領域投資了40多個項目，投入30多億美元，華平持有的房地產產值接近4000-5000億人民幣。程章倫認為，自如是橫跨房地產和互聯網的產品，“自如有獨特的經濟模型和互聯網平臺來提供這個服務。”
資本提速下的長租公寓市場
目前，在北京有幾十萬承租人在享受自如的服務，未來能否在其他大城市中“快速複製、不變形”是此輪融資後的關鍵。“這涉及團隊、人才培養、標準制定，自如在北京這樣成熟的市場已獲得了有效的經驗。”丁毅說。
事實上，伴隨商品房市場調控的企穩，加上“租售同權”等利好政策的出臺，越來越多的大品牌地產商也開始進入長租領域。
不過，在程章倫看來，同樣是運營長租公寓業務，開發商和獨立運營商有很大不同，他認為，地產商的DNA中更多的優勢是拿地蓋房。以自如為代表的獨立運營商則是“通過一個網路或機構提供服務。”它們的基因決定其運營消化能力更強。
其次，在一線城市，核心城區的地塊對開發商來說，可遇不可求，他們獲得大部分地塊相對偏遠。對自如來說，核心城區存量房是其最大市場，“地鐵沿線的房子大部分都在個人業主手中，開發商能掌握的房源大多是外環郊區開發的房子，這是他們在長租領域最大的差別。”
曾有機構測算，機構化租賃運營的商業模式中，55%的拿房成本占比和百間約60%的入住率是盈利的零界點。萬科董事局主席郁亮此前曾表示，從回報率來說，旗下長租公寓“泊寓”能夠達到1%-2%的回報率就很滿意了。冠寓CEO韓石稱，龍湖集團對長租公寓業務三年內不考慮盈利問題。
不過，這並不代表長租公寓不是一個好生意，更準確的說，無論從資源獲取還是運營管理上來講，它都是一個有門檻的生意。資本的趨之若鶩，從2015年即已開始。
CV Source資料顯示，2015年至今，共有近150個長租公寓類項目獲得融資。這一現象在2017年更加提速。蛋殼公寓、麥家公寓、蘑菇租房等平臺均獲新一輪融資。
2017年3月，保利資本數千萬元投資麥家公寓；同月，蘑菇租房獲得C輪融資；6月，蛋殼公寓獲得愉悅資本、優客工廠等超億元A+輪融資；5月，東方富海、啟明創投超億元投資安心公寓B+輪；5月複星地產投資樂乎公寓A輪；除了創業公司，萬科2016年5月推出長租公寓品牌泊寓後，就計畫在2018年將管理規模增至15萬間。
這一年還成為長租公寓的政策大年。2017年3月，北京提出時點推進集體土地建設租賃用房，幾個月後7月，住建部聯合多部委發佈相關通知，並選取廣州、深圳等12個城市為首批住房租賃試點。
此次自如融資，進一步拉開了2018年長租公寓行業的軍備競賽帷幕。
目前，以傳統地產開發商、仲介、創業公司為主的三股勢力佔據主要的長租公寓市場，資料顯示，排名前30的房地產企業中有1/3以自營或投資方式參與了長租公寓賽道，例如萬科（泊寓）、招商蛇口（壹間）、龍湖（冠寓）、金地（草莓社區）等。
由地產仲介孵化的除了自如外，還有我愛我家的相寓，和世聯行的紅璞公寓，後兩者管理房源量為50萬間和10萬間。
互聯網基因的創業項目也佔有相當比例。定位白領公寓的魔方公寓，已獲得三輪融資，股東包括華平、德同資本、中航信託等，據悉，魔方現已覆蓋15個核心一二線城市，擁有4萬間公寓房源。
聚焦員工公寓的安心公寓，目前在全國擁有60家直營店，三萬多張床位，其已獲得五輪融資，股東包含啟明創投、東方富海等；定位青年居住社區的YOU+，也先後獲得歌斐資產、順為資本、時代地產、策源創投等參與的三輪約4.5億美元融資；
主打城市核心地段中高端白領用戶的新派公寓也獲得華住酒店、賽富投資基金的數千萬美元融資。另一家定位畢業1-3年青年用戶的優客選家，獲得了經緯中國、君聯資本等參與的四輪融資。此外，寓見獲得險峰長青、策源創投、順為資本、毅達資本、西高投參與的三輪融資。
2萬億市場背後的“抓手”
各路資本湧入的長租公寓市場真正的吸引力是什麼，我們以自如為樣板來看。
自如以分散式存量房為主要市場，這可以理解為傳統房屋租賃仲介業務的進階版，他們期望利用自己擅長的服務換取更大的利潤空間。
此前鏈家的傳統租賃業務，每個房屋鏈家只獲得一個月租金的仲介費。自如業務則提供更多收入的可能。
以北京一套豐台70㎡兩居室為例，記者瞭解到，2017年初該房屋自如租價為4650元，房主每月獲得租金約3500元-3700元，自如與房主的簽訂合同期為3-5年。以此粗略推算，自如業務的利潤空間相較于傳統租房，還是可觀的，尤其是具有一定規模後，裝修及傢俱家電成本會得到充分攤薄。
值得注意的是，長租公寓將公寓作為線下流量入口，增值服務還有可延展的空間，此前魔方公寓就表示，該品牌增值服務收入占總營收的10%-15%。2017年1月，自如優品上線傢俱售賣。未來增值服務還包括相關產業鏈的延伸，例如智慧家居、門鎖、保潔等。
華平之所以投資自如，也是看中了長租公寓可延展的“抓手”角色，“租戶搬進去後，未來的服務包括轉租、維修、更換房屋等都可以在自如內部轉換，我們更看重它能作為一個抓手，對白領人群做更長的場景覆蓋，例如自如未來可以考慮為住戶送生鮮食品，讓租戶更多的生活場景在自如的APP中，這些是非常有增長潛力的。”丁毅解釋道。
鏈家研究院資料顯示，預計到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。從海外經驗來看，住房供給體系立體化是大勢所趨，政府保障房不可能承擔所有的住房需求，盤活已有存量房產是更為有效解決新進入紐扣居住問題的辦法。
而面對行業競爭，有行業參與者判斷，短期內長租公寓市場還不會短兵相接，畢竟市場非常大，不過，為了搶奪更多市場份額，聚焦更垂直細分人群似乎是各家在嘗試的辦法。
自如2017年末發佈短租自如驛和面向更高端家庭需求的自如寓。還有消息稱，泊寓正在設計家庭型公寓。未來，面向三口之家、養寵物租客、單身客等更多細分人群，各長租公寓品牌都在進行著不同的嘗試。
自如CEO 熊林
熊林還披露了自如下一步戰略規劃，例如，在現有9座城市加大投入力度，提供高品質產品及服務；加大產品研發創新、服務投入，提供更高品質服務、全線居住產品，並為全國上萬名自如服務夥伴配備更專業、更現代化的服務工具；
加大團隊專業能力培訓及成長支持投入，引入更多專業人才，建立自如管家的職業培訓認證體系等；
在智慧家居、大資料、社區與社交應用等方面加大科技創新投入，通過科技創新提升運營管理效率和客戶體驗。
一線70%新居民會租房
華平2014年曾投資魔方公寓，近年其集中式機構租賃運營模式成長很快。幾乎同一時間，華平也關注到了自如。丁毅和團隊對專案的調研發現，中國現有約一萬億租賃市場，其中大部分為傳統普通租賃，分散雜亂。“未來幾年增長最快的應是分散式機構化租賃運營品牌。”丁毅說。
有這樣的判斷，取決於幾個驅動因素。第一，城市化在過去15年中，外來人口湧入，“讓接近三億人在一二線城市租房子”。其次，過去幾年房屋價格增速遠超收入，購房人年齡開始後延，“一線城市約70%新市民會選擇租房。”
第三，一線城市城區存在大量合租房，是明顯的供給和需求錯位。丁毅認為，這三點都促使了像自如這樣的機構化玩家，更適應市場的需求。
丁毅將自如要做的事看作是二房東，但與以往二房東不同，它有標準的裝修、家居配置，自如在業主與租客之間做更好的匹配、提供更好的“租後”服務。
他更希望把自如看成新市民綜合服務提供者，“未來自如可以滿足一個城市的參與者，從大學畢業到購房前，有一套完整的產品系統，來覆蓋這類人群不同階段的住房需求。”
讓丁毅覺得有吸引力的是，自如作為一家以房屋租賃為切入點的公司，十分具有科技感。“用戶在自如APP上看中的房子，可直接到現場看房，滿意後即簽約，過程在一天通過移動互聯網完成，不需要通過人，只要用手機和管家溝通，這是傳統二房東達不到的效率。”
鏈家的基因讓自如對地產租賃以服務為導向有很好的理解，“這是他們過去五六年打下的基礎，也保障他們獲融資後，能在全國放量開展業務。”
華平對於房地產和互聯網領域的佈局，最早可追溯到2005年。據程章倫介紹，2005年前後，房地產還未起步的1.0時代，華平投資了綠城、富力等知名地產商，伴隨中國的城市化，北上深區域租房開始變得普遍。
華平投資的魔方公寓，通過對整棟樓物業的收購改造，解決過去四五年中湧入大城市的白領人群居住問題，“城市發展、消費升級，不同時間段都會帶來不同的投資機會。”
目前，機構化運營的租賃房在中國前十大城市中占比不足1%，“未來增量最快會在這塊”。程章倫說，行業中會有不同背景的人參與，但怎樣把售後服務基因加上互聯網，自如很有經驗，這是華平對自如有信心的原因。
據悉，過去13年間，華平在地產和互聯網領域投資了40多個項目，投入30多億美元，華平持有的房地產產值接近4000-5000億人民幣。程章倫認為，自如是橫跨房地產和互聯網的產品，“自如有獨特的經濟模型和互聯網平臺來提供這個服務。”
資本提速下的長租公寓市場
目前，在北京有幾十萬承租人在享受自如的服務，未來能否在其他大城市中“快速複製、不變形”是此輪融資後的關鍵。“這涉及團隊、人才培養、標準制定，自如在北京這樣成熟的市場已獲得了有效的經驗。”丁毅說。
事實上，伴隨商品房市場調控的企穩，加上“租售同權”等利好政策的出臺，越來越多的大品牌地產商也開始進入長租領域。
不過，在程章倫看來，同樣是運營長租公寓業務，開發商和獨立運營商有很大不同，他認為，地產商的DNA中更多的優勢是拿地蓋房。以自如為代表的獨立運營商則是“通過一個網路或機構提供服務。”它們的基因決定其運營消化能力更強。
其次，在一線城市，核心城區的地塊對開發商來說，可遇不可求，他們獲得大部分地塊相對偏遠。對自如來說，核心城區存量房是其最大市場，“地鐵沿線的房子大部分都在個人業主手中，開發商能掌握的房源大多是外環郊區開發的房子，這是他們在長租領域最大的差別。”
曾有機構測算，機構化租賃運營的商業模式中，55%的拿房成本占比和百間約60%的入住率是盈利的零界點。萬科董事局主席郁亮此前曾表示，從回報率來說，旗下長租公寓“泊寓”能夠達到1%-2%的回報率就很滿意了。冠寓CEO韓石稱，龍湖集團對長租公寓業務三年內不考慮盈利問題。
不過，這並不代表長租公寓不是一個好生意，更準確的說，無論從資源獲取還是運營管理上來講，它都是一個有門檻的生意。資本的趨之若鶩，從2015年即已開始。
CV Source資料顯示，2015年至今，共有近150個長租公寓類項目獲得融資。這一現象在2017年更加提速。蛋殼公寓、麥家公寓、蘑菇租房等平臺均獲新一輪融資。
2017年3月，保利資本數千萬元投資麥家公寓；同月，蘑菇租房獲得C輪融資；6月，蛋殼公寓獲得愉悅資本、優客工廠等超億元A+輪融資；5月，東方富海、啟明創投超億元投資安心公寓B+輪；5月複星地產投資樂乎公寓A輪；除了創業公司，萬科2016年5月推出長租公寓品牌泊寓後，就計畫在2018年將管理規模增至15萬間。
這一年還成為長租公寓的政策大年。2017年3月，北京提出時點推進集體土地建設租賃用房，幾個月後7月，住建部聯合多部委發佈相關通知，並選取廣州、深圳等12個城市為首批住房租賃試點。
此次自如融資，進一步拉開了2018年長租公寓行業的軍備競賽帷幕。
目前，以傳統地產開發商、仲介、創業公司為主的三股勢力佔據主要的長租公寓市場，資料顯示，排名前30的房地產企業中有1/3以自營或投資方式參與了長租公寓賽道，例如萬科（泊寓）、招商蛇口（壹間）、龍湖（冠寓）、金地（草莓社區）等。
由地產仲介孵化的除了自如外，還有我愛我家的相寓，和世聯行的紅璞公寓，後兩者管理房源量為50萬間和10萬間。
互聯網基因的創業項目也佔有相當比例。定位白領公寓的魔方公寓，已獲得三輪融資，股東包括華平、德同資本、中航信託等，據悉，魔方現已覆蓋15個核心一二線城市，擁有4萬間公寓房源。
聚焦員工公寓的安心公寓，目前在全國擁有60家直營店，三萬多張床位，其已獲得五輪融資，股東包含啟明創投、東方富海等；定位青年居住社區的YOU+，也先後獲得歌斐資產、順為資本、時代地產、策源創投等參與的三輪約4.5億美元融資；
主打城市核心地段中高端白領用戶的新派公寓也獲得華住酒店、賽富投資基金的數千萬美元融資。另一家定位畢業1-3年青年用戶的優客選家，獲得了經緯中國、君聯資本等參與的四輪融資。此外，寓見獲得險峰長青、策源創投、順為資本、毅達資本、西高投參與的三輪融資。
2萬億市場背後的“抓手”
各路資本湧入的長租公寓市場真正的吸引力是什麼，我們以自如為樣板來看。
自如以分散式存量房為主要市場，這可以理解為傳統房屋租賃仲介業務的進階版，他們期望利用自己擅長的服務換取更大的利潤空間。
此前鏈家的傳統租賃業務，每個房屋鏈家只獲得一個月租金的仲介費。自如業務則提供更多收入的可能。
以北京一套豐台70㎡兩居室為例，記者瞭解到，2017年初該房屋自如租價為4650元，房主每月獲得租金約3500元-3700元，自如與房主的簽訂合同期為3-5年。以此粗略推算，自如業務的利潤空間相較于傳統租房，還是可觀的，尤其是具有一定規模後，裝修及傢俱家電成本會得到充分攤薄。
值得注意的是，長租公寓將公寓作為線下流量入口，增值服務還有可延展的空間，此前魔方公寓就表示，該品牌增值服務收入占總營收的10%-15%。2017年1月，自如優品上線傢俱售賣。未來增值服務還包括相關產業鏈的延伸，例如智慧家居、門鎖、保潔等。
華平之所以投資自如，也是看中了長租公寓可延展的“抓手”角色，“租戶搬進去後，未來的服務包括轉租、維修、更換房屋等都可以在自如內部轉換，我們更看重它能作為一個抓手，對白領人群做更長的場景覆蓋，例如自如未來可以考慮為住戶送生鮮食品，讓租戶更多的生活場景在自如的APP中，這些是非常有增長潛力的。”丁毅解釋道。
鏈家研究院資料顯示，預計到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。從海外經驗來看，住房供給體系立體化是大勢所趨，政府保障房不可能承擔所有的住房需求，盤活已有存量房產是更為有效解決新進入紐扣居住問題的辦法。
而面對行業競爭，有行業參與者判斷，短期內長租公寓市場還不會短兵相接，畢竟市場非常大，不過，為了搶奪更多市場份額，聚焦更垂直細分人群似乎是各家在嘗試的辦法。
自如2017年末發佈短租自如驛和面向更高端家庭需求的自如寓。還有消息稱，泊寓正在設計家庭型公寓。未來，面向三口之家、養寵物租客、單身客等更多細分人群，各長租公寓品牌都在進行著不同的嘗試。