在去年重要會議上強調“房子是用來住的， 不是用來炒的。 ”政府調控的目的是實現老百姓“居者有其屋”的夢想， 現今南京的樓市已經限購限售， 投資住宅實屬不易， 有的人想買但是沒有購房資格；而有的人即使有購房資格， 但無奈於限售政策， 要面對巨大的資金壓力， 不得不望房興歎。
然而不受調控影響的商辦產品卻逆市走俏， 成為不少人的新選擇， 其價格也不斷攀升， 乃至奪得去年年度單盤銷冠。 商辦市場中公寓、商鋪一直是投資主力， 小公寓縱然總價可控不過單價上漲， 回報率未必高。 商鋪卻是值得好好研究，
1商鋪房價比住宅高出一倍以上， 最高單價可達75000元/㎡
城市的發展， 加快了消費速度， 商鋪扮演著重要角色。 現在手握閒錢的投資者愈來愈謹慎投資， 投資期貨或者股票等專案風險比較高， 而投資商鋪是更為穩定和低風險的選擇。
和住宅性比較， 商鋪較少受到國家政策的影響， 歷年來國家對房地產的調控都未殃及商鋪。 近幾年南京商業地產價格隨著供應量的上漲， 從08年至今商業房產的價格一直處於上升趨勢， 每年保持12%增長率。
2006-2017年商鋪成交均價
如今商鋪價格比住宅單價要高，
第一組是玄武區珠江路區域的比較， 珠江路地鐵口底商單價在44853元/㎡， 而珠江路附近的住宅單價僅33140元/㎡， 可見珠江路的商鋪價格比住宅高出了萬元以上。
第二組是雨花臺萊蒙水榭陽光社區臨街商鋪和住宅的價格比較， 萊蒙水榭陽光臨街商鋪單價要37000元/㎡， 而社區內毛坯住宅只需26921元/㎡， 相同的社區， 商鋪的房價遠遠超出了住宅的價格。
第三組是鼓樓區湖南路的商鋪和住宅價格對比。 湖南路的商業街人流量非常大， 商鋪房價75000元/㎡， 而湖南路附近的住宅房價是39000元/㎡左右， 商鋪單價比住宅單價高出1.5倍左右。
從三組實例的比較中，
2高人氣， 低成本， 高回報的商鋪近在咫尺
選擇一家優質的商鋪， 要看三個關鍵要素人氣， 成本和回報率。
人氣：商業投資要看地段， 商圈商業氛圍是否濃厚， 是否擁有完善的業態形式， 是否能夠提供比較充足的固定人口依託， 都是置業考慮的基本要素。 因此商鋪周圍是否有充足的客流量對商業的成敗起到了舉足輕重的作用。
成本：商鋪的投資成本也是投資商鋪需要考慮的重要因素。 商鋪成本越低， 回本時間越短， 獲得淨利潤越快。
銀億東城 合益·一番街項目位於江甯麒麟鎮板塊，
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人氣
銀億東城 合益·一番街屬於社區商鋪， 社區商鋪擁有周邊居民穩定的消費群體， 經營風險小， 此項目住宅共計200萬方， 未來本地人口將達到7萬人， 麒麟工業園區及周邊西村、後村、金寶摩配市場等居民和從業人員，
此外， 中國合理的人均商業面積是1.2平米， 此專案周邊約10萬人口， 由此計算合理的商業面積是12萬平米。 銀億東城 合益·一番街總規劃建築面積是2萬平米， 即使加上周邊的商業才5萬平米， 由此可知， 這個板塊的商業潛力價值巨大。
2
成本
銀億東城 合益·一番街附近的東郊小鎮房價在18000元/㎡-20038元/㎡之間，據介紹目前銀億東城 合益·一番街的商鋪單價和周邊住宅單價差別不大，最低價格只約2萬元/㎡，和整個南京商鋪價格相比 ，這個項目是性價比極高的商鋪。
3
回報率
投資客戶投資商鋪最關心的自然是回報率，回報率越高收益越大。縱觀以往商鋪回報率，東郊小鎮4街區或者7街區的商鋪商業由原先不足1萬元/㎡上漲至3~5萬元/㎡，漲幅超3倍；目前最高回報率已經達到14%。
從人氣，成本和回報率三個方面，銀億東城 合益·一番街都佔據了得天獨厚的優勢。放遠目光，此專案是最有潛力成為商業投資的奇跡。
3有趣的現象：剛需板塊或社區，商業更繁華
在南京，商業出現一種有趣的現象，剛需的社區或者板塊，商業更繁華。
無獨有偶，油坊橋也出現了相似的現象。油坊橋板塊鄰近地鐵口，又是剛需板塊，這裡聚集了成千上萬的人口，對於商家來說就是一個巨大的商業機會，因此油坊橋附近的商業相對比較成熟。
東郊小鎮及銀億東城社區相對封閉，周邊大型商業分佈不均，形成了獨特的社區內自迴圈商業體系，對於社區商業反而有利。10萬人的消費力足以支撐起銀億東城 合益·一番街的人流量。
4實地考察銀億東城，探索專案價值
本周小編親自去到銀億東城 合益·一番街的項目進行實探。去到銀億東城 合益·一番街時，專案主體已經完工，噴泉正噴濺著汩汩清泉，別有洞天。
據置業顧問介紹項目位於S122省道北側（老甯杭公路）， 15分鐘到達中山門，同時擁有非常便捷的立體式交通網，臨近地鐵（2號線、4號線），規劃中的寧句線預計2020年通車，7條公交線路通達全市。"
銀億東城 合益·一番街預計交付時間2018年8月31日。開業時間預計2018年底；專案總規劃建築面積約為2萬平米；由3棟樓圍合而成的商業步行街，商業街西側臨3000平米人工湖，緊鄰社區主出入口，商業街周邊約1萬平米休閒廣場。
瞭解完區位資訊之後，我們跟隨置業顧問來到了沙盤，聽他介紹了業態規劃。
40號樓負一樓規劃近2000平米大型生鮮超市；另外負一樓1000平米引進上海微集市品牌商業街和特色網紅步行街；
一樓規劃以時尚餐飲、24小時便利店等；
二樓規劃網紅外賣餐飲；
三樓為社區鄰里中心及老年大學。
43號樓用於兒童培訓、母嬰親子教育等。
最後他給我們拿了戶型圖的宣傳冊給我們分析了商鋪銷售政策，
項目採用的是10年的高投資回報政策。
一層商鋪的面積基本上是在30到50平米之間，開間在3.5-4.5米之間；
二層商鋪面積段在20-70平米之間，主力總價區間在80-150萬。
投資是一門藝術。有道是”一鋪養三代”，好的鋪子是可以流傳的。在投資住宅大門緊閉的情況下，投資商鋪也不失為一個比較穩健的投資選擇。當今，商鋪投資如何突圍？傳世金鋪要具備哪些條件？社區商鋪投資法則怎樣？
本週六下午跟買家講壇一起走進城東麒麟，探討當前商鋪投資法則，品鑒總價不到百萬的超高回報率社區商業體——銀億東城 合益·一番街。
活動主題：商鋪投資如何選暨城東超高收益物業價值研討會
活動地點：銀億東城售樓處
感興趣的朋友可以聯繫董先生15195753808報名。
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成本
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回報率
投資客戶投資商鋪最關心的自然是回報率，回報率越高收益越大。縱觀以往商鋪回報率，東郊小鎮4街區或者7街區的商鋪商業由原先不足1萬元/㎡上漲至3~5萬元/㎡，漲幅超3倍；目前最高回報率已經達到14%。
從人氣，成本和回報率三個方面，銀億東城 合益·一番街都佔據了得天獨厚的優勢。放遠目光，此專案是最有潛力成為商業投資的奇跡。
3有趣的現象：剛需板塊或社區，商業更繁華
在南京，商業出現一種有趣的現象，剛需的社區或者板塊，商業更繁華。
無獨有偶，油坊橋也出現了相似的現象。油坊橋板塊鄰近地鐵口，又是剛需板塊，這裡聚集了成千上萬的人口，對於商家來說就是一個巨大的商業機會，因此油坊橋附近的商業相對比較成熟。
東郊小鎮及銀億東城社區相對封閉，周邊大型商業分佈不均，形成了獨特的社區內自迴圈商業體系，對於社區商業反而有利。10萬人的消費力足以支撐起銀億東城 合益·一番街的人流量。
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銀億東城 合益·一番街預計交付時間2018年8月31日。開業時間預計2018年底；專案總規劃建築面積約為2萬平米；由3棟樓圍合而成的商業步行街，商業街西側臨3000平米人工湖，緊鄰社區主出入口，商業街周邊約1萬平米休閒廣場。
瞭解完區位資訊之後，我們跟隨置業顧問來到了沙盤，聽他介紹了業態規劃。
40號樓負一樓規劃近2000平米大型生鮮超市；另外負一樓1000平米引進上海微集市品牌商業街和特色網紅步行街；
一樓規劃以時尚餐飲、24小時便利店等；
二樓規劃網紅外賣餐飲；
三樓為社區鄰里中心及老年大學。
43號樓用於兒童培訓、母嬰親子教育等。
最後他給我們拿了戶型圖的宣傳冊給我們分析了商鋪銷售政策，
項目採用的是10年的高投資回報政策。
一層商鋪的面積基本上是在30到50平米之間，開間在3.5-4.5米之間；
二層商鋪面積段在20-70平米之間，主力總價區間在80-150萬。
投資是一門藝術。有道是”一鋪養三代”，好的鋪子是可以流傳的。在投資住宅大門緊閉的情況下，投資商鋪也不失為一個比較穩健的投資選擇。當今，商鋪投資如何突圍？傳世金鋪要具備哪些條件？社區商鋪投資法則怎樣？
本週六下午跟買家講壇一起走進城東麒麟，探討當前商鋪投資法則，品鑒總價不到百萬的超高回報率社區商業體——銀億東城 合益·一番街。
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