以案說法：一位房東兩位房客 “轉租”這件事誰說了算？

核 心 提 示

房客李某租借房東趙某的私房， 可租住合同期間， 他卻又把房子轉租給了另一位房客張某。 李某覺得， 在張某向自己支付租金後， 他已經按原先的合同， 將其中一部分租金足額轉交給了趙某， 所以這個轉租行為理應得到房東的認可。 可房東趙某卻向法院提起了訴訟。

兩位房客遭房東狀告

2015年夏， 李某一家來到上海市青浦區打工， 並租住了趙某的房子。 雙方簽訂了租賃合同， 約定：租期從2015年8月20日到2016年8月20日；租金一個月2千元， 三個月付一次， 提前五天付款， 押金2千元；如租住不滿一年， 押金不退；未經趙某書面同意，

李某不能擅自轉租、轉借房屋。

合同還明確， 如李某有下列行為之一， 趙某有權終止合同收回房屋， 李某向趙某支付合同總租金50%的違約金：未經房東書面同意， 擅自將房屋轉租、轉借給他人……拖欠房租累計五天以上的……

2016年年底， 李某收到了法院傳票，

才知房東趙某狀告自己違約。 同時收到傳票的， 還有實際居住在房子內的另一位租客張某。

趙某的訴訟理由是， 李某不但拖欠2016年5月20日及之後的租金， 而且還擅自將房屋轉租給張某， 屬於違約， 所以趙某要求解除租賃合同並收回房屋， 並要求李某支付違約金、騰退房屋。

房東究竟知不知情

李某辯稱， 當初自己是經趙某同意才將房子轉租給張某的， 張某從2016年2月20日開始使用房屋， 並給了自己8400元的租金， 而自己只是扣除2000元押金後， 將剩餘租金都轉交給了趙某， 將鑰匙也轉交給了張某。 李某認為， 自己已經和趙某脫離了租賃關係， 同時趙某和張某之間建立了新的租賃關係， 轉租細節和過程他都是和趙某電話溝通，

所以沒有書面證據。 李某還提出， 即便自己構成違約， 合同約定的違約金也過高， 應不超過一個月租金。

租客張某也表示， 房東趙某曾經同意將房屋由李某轉租給他， 自己也支付了三個月租金6300元和押金2100元。 這次訴訟的起因， 是因為房東趙某不同意協助他辦居住證， 雙方才發生了口角。 張某坦陳， 所有的轉租細節都是自己和房東趙某電話溝通完成， 所以拿不出書面證據， 只有一張當初李某書寫的收條， 可以證明自己向李某支付了房租及押金共8400元。

法庭上， 房東趙某一口否認同意轉租事宜， 他否認曾收取過張某的租金或押金。

證據顯示房客轉租系違約

法院審理後認為， 兩被告認為原告在2016年2月20日起已經解除與被告李某之間的租賃關係，

將房屋另行出租給被告張某， 對此原告予以否認， 兩被告也未提供相應的證據。 張某提供的收條僅看出其將房租支付給被告李某， 李某再將部分錢款支付原告， 但張某並無證據證明其直接向原告支付過租金， 且房屋也是由李某交付張某居住使用， 故對兩被告的意見， 難以採信。 李某未按約支付租金， 也無證據證明經原告同意將房屋轉租， 故原告有權依約定解除合同。 合同解除後， 被告李某理應騰退系爭房屋， 張某作為實際使用人， 也應一併騰退。 李某理應按照合同約定標準繳納租金至實際騰退之日止。 李某違約且租住時間不滿一年， 按照合同約定， 押金不予退還。 依據合同履行程度、當事人過程程度、押金不予退還等因素， 酌情認定被告應當支付原告違約金4000元。

法 官 說 法

本案中趙某和張某之間的租賃關係是否建立， 涉及原告同意、租金支付、房屋交付等完整環節， 重點應該審查：1、是否經過原告同意， 根據法律規定， 承租人經出租人同意可以轉租， 可見轉租必須經過房東同意， 對於各方當事人而言， 應該通過電話錄音、簽訂書面協定等形式固定轉租事實；2、是否向原告支付過租金， 本案中， 張某向李某支付租金， 但並未直接向房東趙某支付， 且李某向趙某轉帳過部分錢款， 也無法表明是租金跡象；3、原告是否交付房屋， 具體交付標準為鑰匙交付。

（本文配圖來自網路）

來源丨上海青浦法院 金豔 嶽明靜