租房容易收房難，怎樣擺脫單方收房困境？

房屋租賃合同是一種房屋所有權人將房屋的使用權有償轉讓給承租人的法律關係。房屋租賃極大地緩解了不動產使用的剛需，也成為了房屋投資的管道，在資產配置中，出租房屋也是種不錯的“被動收入”投資。然而，租房容易收房難，房屋租賃中糾紛不斷，這時怎麼辦呢？司法部於2017年底發佈了第一批公證指導案例，今天，明信君就結合咱司法部的指導案例來和您聊聊房屋租賃中怎樣擺脫單方收房困境。

　案件概況

甲公司系北京市朝陽區一寫字樓的出租人,在以往的租賃經營中,經常出現租戶租約到期後鎖門跑路或者失聯,房屋無法騰退,也無法順利續租的情況,導致遭受損失。

2016年4月,甲公司與新租戶乙公司的代理人共同來到北京市某公證處,申請辦理租賃合同公證。雙方約定，如果乙公司不按期交納租金和物業費,經催告仍拒不交納或者失聯的情況下,甲公司有權解除合同並將出租房屋收回。在公證員的建議下，雙方還在合同中明確用於催告的聯繫位址、電話、電子郵箱等資訊,騰退出租房屋的條件,以及房屋中存放物品的處理方式。乙公司當場表示,如果自己違約並出現甲公司單方收回房屋的情形,同意其自行處置房屋內物品。

幾個月後,乙公司以“內部裝修”為由突然關門,遲遲不營業並無法聯繫。

按照合同約定多重聯繫無果，公證處確定乙公司符合合同中對於“經催告失聯”的認定情形。經甲公司申請，公證員會同居委會工作人員、甲公司工作人員一同進入租賃辦公場地現場,進行物品清點,全程進行錄影。清點完畢後,物品交由甲公司按照合同處理。甲公司順利收回了出租房屋。

案件要點

1.租賃合同雙方的預先約定。

出租人單方騰房，需要有雙方在租賃合同中明確約定，為解決收房難，出租人和承租人應當在合同中明確“承租人不履行或不完全履行合同義務時,出租人有權單方收回出租房屋”，其中還應當明確不履行或不完全履行合同義務的情形,包括拖欠租金、租期屆滿時不騰退房屋等；明確出租人單方收回房屋前應履行的催告義務,用以催告的聯繫位址和電話,以及收回出租房屋的條件。

還有，別忘了，協議申請辦理公證，能得到更高的法律證據固定哦。

2.詳盡的催告聯繫方式預留

出租方應有法律證據意識。對於租金繳納方式、途徑等預先約定，並且保留相關證據。要求承租人提供詳盡的催告聯繫方式，比如：電話、電子郵件、QQ號、文書送達地址等。出租方負有多方催告的義務，這些聯繫方式可以給出租方更多的接觸面來確定承租方是否真的“失聯”，以確定承租方的違約事實。

3.認真細緻的現場清點保全公證

出租人是否有權利清理自己房屋中的他人物品？這其實還真是個嚴肅的法律問題。

在房屋的所有權與房屋的使用權對抗的時候，應該在事先有明確約定、且有協力廠商見證的情況下，才能開始清理事宜。前兩個條件滿足時，出租人可以向公證處申請現場的清點保全公證。公證員可以根據申請，清點存放在出租房屋中的財物，登記造冊、拍照攝像,全程保全清點過程，封裝財物並交由出租人按照約定處置。

值得注意的是，如果租賃合同中沒有承租人自願接受出租人單方收回房屋的條款,且未經公證證明,在承租人違約又不騰退的情形發生時,公證機構是難以受理單方收回房屋的保全證據公證的。

案件總結

房屋租賃中會經常發生承租人不付租金或租期屆滿後不騰退房屋的情況。

特別是一段時期以來,一些涉及非法吸收公眾存款和集資詐騙的公司騙租寫字樓物業,有關承租人進入刑事訴訟程式後,依法出租人既聯繫不上他們,也很難將房屋收回後再次出租。公證機構可以根據申請,為出租人和承租人辦理租賃合同公證,明確載明承租人不履行或者不完全履行合同義務時,出租人有權單方收回出租房屋,幫助守約方依法及時收回出租房屋,防止損失擴大,維護守約方的合法權益。

　小黑板：

保全證據公證:是指公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請,依法對與申請人權益有關的、有法律意義的證據、行為過程加以提取、收存、固定、描述或者對申請人的取證行為的真實性予以證明的活動。

稿件來源: 明信君微信公眾號