長河稅務：房地產企業所得稅匯算清繳，需要注意的事項

房地產行業較其它行業來說， 極具特殊性， 企業所得稅的匯算清繳也相對繁瑣， 今天我們簡單介紹下房地產行業繳納企業所得稅時應注意的事項。

一、預售收入的調整

企業銷售未完工開發產品取得的收入， 應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額， 計入當期應納稅所得額。 開發產品完工後， 企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額， 同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額， 計入當年度企業本項目與其他項目合併計算的應納稅所得額。

在年度納稅申報時， 企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 根據《河北省地方稅務局關於轉發國家稅務總局〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（冀地稅函〔2009〕57號）的規定， 開發專案位於石家莊市長安區、橋西區、裕華區、新華區、高新區、槁城區、欒城區、鹿泉區、正定新區、迴圈化工園區的， 不得低於25%。 自2018年1月1日起施行， 有效期限5年。

二、預提（應付）費用的確定

正常情況下， 預提費用是不允許在匯算清繳時扣除的， 但對於房地產開發企業來說有以下三項例外情形：

1. 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的， 在證明資料充分的前提下，

其發票不足金額可以預提， 但最高不得超過合同總金額的10％。

2. 公共配套設施尚未建造或尚未完工的， 可按預算造價合理預提建造費用。 此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協定或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷， 或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

3. 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。 物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

三、統借統還利息支出的稅前扣除

根據國稅發[2009]31號文件規定， 企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的， 借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明檔，

可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用， 使用借款的企業分攤的合理利息准予在稅前扣除。 該檔將統借方由集團企業擴大至其他成員企業。 除房地產行業外， 對其他類型的企業， 各地做法不一致。

作者簡介：王佳， 女， 河北長河稅務師事務所有限公司審計助理。

參與多家大中型企業所得稅匯算清繳、虧損鑒證、企業財產損失審批的鑒證、土地增值稅清算鑒證等工作。