1月土拍， 好戲即將上演。
2018年1月， 南沙將有有2宗用地出讓。 其中一宗便是位於自貿區明珠灣起步區靈山島尖2017NJY-12地塊。 目前該地塊周邊情況如何， 看看中原地產360°踩地分析。
起拍價26.4億
樓面價9074元/㎡
先來看下地塊基本資訊。
本次出讓的2017NJY-12地塊， 位於南沙自貿區明珠灣起步區的靈山島尖， 緊靠廟南路。
地塊採用“限地價+競配建+競自持+搖號”的出讓方式， 最高限制地價為36.98億元（最高限價樓面價12703元/㎡）。 若達最高限價後， 轉為競配建人才公寓， 最高配建面積為7.65萬㎡。
地塊雜草叢生
周邊路網發達
目前， 該地塊尚未平整和圍蔽處理， 地面上仍然以草地、雜物為主。 地勢相對平坦， 起伏不大， 預計未來土方成本相對較少。
地塊南側為靈山島尖安置房專案， 目前尚未入住， 未來能夠實現社區配套共用；西側為京珠高速與廣澳高速；而東側為島內主要交通幹道廟南路。
從靈山島尖內部情況來看， 目前基礎設施暫尚未完善。 靈山島尖綜合開發區主要建設方中交建集團正在緊張施工， 加快完善島內基礎設施建設， 以及地塊的基礎整理工作。
好消息是， 項目地塊對外交通網絡相對完善。 山島尖通過鳳凰一橋、坦尾橋與蕉門河中心區、金洲商圈相連接。
此外， 地塊緊靠廣澳高速與京珠高速， 可接駁莞佛高速與南沙港快線， 未來自駕車出行十分便捷。
需要指出的是， 地塊專案與地鐵18號線橫瀝站距離適中， 未來可以考慮引入社區地鐵接駁巴士， 以縮短與中心區的通勤時間， 吸引置業者。
一手售價2.8-3萬/㎡
二手在2-2.5萬/㎡
目前地塊周邊住宅專案主要集中在蕉門河與金洲片區。 其中， 優質二手住宅專案價格在2-2.5萬元/㎡左右。
而在售的一手樓盤主要為越秀濱海禦城， 目前帶裝修復式單位售價在2.8-3萬元/㎡。
由於地塊位於規劃打造靈山島尖嶺南水鄉社區， 未來可開發以中高端首置、改善換房需求為主的產品。
未來能夠依託明珠灣規劃發展的優勢， 吸聚更多實力企業的進駐， 承接片區企業內的高素質人才的住房需求。
此外， 部分天河、海珠琶洲工作的企業員工， 具有一定的經濟實力， 但由於中心價格過高以及缺乏選擇空間， 轉求週邊區域優質專案，同樣是地塊未來客戶群體之一。
前景分析
片區前景較好
廣州中原研究發展部認為，該地塊所在的片區為重點規劃區域，未來前景大好。而地塊的作為靈山島尖首宗宅地，有望搶佔住宅市場空白。
其一，重點規劃區域，未來南沙的“珠江新城”
靈山島尖位於南沙自貿區的“珠江新城”明珠灣區的起步區。
根據規劃顯示，靈山島尖將打造成現代金融服務集聚區、總部商務辦公區等高端商務功能區，同時依託現有環境資源，為南沙新區圍繞明珠灣起步區打造具有嶺南水鄉特色的高端品質居住區。
其二，周邊規劃紮推佈局，片區發展潛力大。
地塊周邊重點規劃同樣是密鑼緊鼓進行中，南側則為南沙樞紐區塊，致力打造粵港澳生產性服務業發展基地，為粵港澳大灣區的規劃落成提供保障。
而隔江相對的焦門河中心區配套相對成熟，主要發展商務服務產業，集聚中小企業總部，為開拓國際市場提供支撐。
地塊西側的大崗先進製造業基地的打造落成後，預計未來能夠引導、聚集人口，盤活整體片區發展。由此可見地塊以及周邊地區規劃利好眾多，未來發展空間大。
其三，靈山島尖首推宅地，有望搶佔住宅市場空白。
從靈山島尖歷年土拍情況來看，本次出讓的2017NJY-12地塊為靈山島尖首次公開出讓的居住地塊。而之前廣東交通、越秀以及中金國際貿易競拍的均為商服用地。
作為片區內首宗居住用地，具備時間優勢、定價優勢、推貨供應優勢等各方面的優勢，未來產品推出後有望搶佔片區住宅市場的空白，承接明珠灣片區入駐企業員工的居住需求。
地塊商服前景分析
補充片區配套空白
根據出讓檔顯示，靈山島尖2017NJY-12地塊將規劃建設不少於3.39萬㎡面積的商服項目。
項目體量皆低於近期靈山島尖出讓的三宗商服地塊，主要為了彌補目前片區配套的空白與滿足專案居住的日常需求。
目前明珠灣區乃至整個南沙區可售商業項目主要集中在蕉門、金州兩大板塊。其中在售商鋪價格主要集中在3.2-4.5萬/㎡左右，而在售的南沙金茂灣寫字樓項目價格在2-2.1萬/㎡。
地塊SWOT分析
誰能搶飲頭啖湯？
作為靈山島尖首宗出讓的居住地塊，目前備受各方的關注，均有意搶飲“頭啖湯”。
但假如土拍出現多家房企“搶食”，進入競配建、競自持環節導致實際拿地成本進一步提高，未來項目售價可能高於周邊金洲、焦門河片區一手項目，難以形成價格優勢。
前景分析
片區前景較好
廣州中原研究發展部認為，該地塊所在的片區為重點規劃區域，未來前景大好。而地塊的作為靈山島尖首宗宅地，有望搶佔住宅市場空白。
其一，重點規劃區域，未來南沙的“珠江新城”
靈山島尖位於南沙自貿區的“珠江新城”明珠灣區的起步區。
根據規劃顯示，靈山島尖將打造成現代金融服務集聚區、總部商務辦公區等高端商務功能區，同時依託現有環境資源，為南沙新區圍繞明珠灣起步區打造具有嶺南水鄉特色的高端品質居住區。
其二，周邊規劃紮推佈局，片區發展潛力大。
地塊周邊重點規劃同樣是密鑼緊鼓進行中，南側則為南沙樞紐區塊，致力打造粵港澳生產性服務業發展基地，為粵港澳大灣區的規劃落成提供保障。
而隔江相對的焦門河中心區配套相對成熟，主要發展商務服務產業，集聚中小企業總部，為開拓國際市場提供支撐。
地塊西側的大崗先進製造業基地的打造落成後，預計未來能夠引導、聚集人口，盤活整體片區發展。由此可見地塊以及周邊地區規劃利好眾多，未來發展空間大。
其三，靈山島尖首推宅地，有望搶佔住宅市場空白。
從靈山島尖歷年土拍情況來看，本次出讓的2017NJY-12地塊為靈山島尖首次公開出讓的居住地塊。而之前廣東交通、越秀以及中金國際貿易競拍的均為商服用地。
作為片區內首宗居住用地，具備時間優勢、定價優勢、推貨供應優勢等各方面的優勢，未來產品推出後有望搶佔片區住宅市場的空白，承接明珠灣片區入駐企業員工的居住需求。
地塊商服前景分析
補充片區配套空白
根據出讓檔顯示，靈山島尖2017NJY-12地塊將規劃建設不少於3.39萬㎡面積的商服項目。
項目體量皆低於近期靈山島尖出讓的三宗商服地塊，主要為了彌補目前片區配套的空白與滿足專案居住的日常需求。
目前明珠灣區乃至整個南沙區可售商業項目主要集中在蕉門、金州兩大板塊。其中在售商鋪價格主要集中在3.2-4.5萬/㎡左右，而在售的南沙金茂灣寫字樓項目價格在2-2.1萬/㎡。
地塊SWOT分析
誰能搶飲頭啖湯？
作為靈山島尖首宗出讓的居住地塊，目前備受各方的關注，均有意搶飲“頭啖湯”。
但假如土拍出現多家房企“搶食”，進入競配建、競自持環節導致實際拿地成本進一步提高，未來項目售價可能高於周邊金洲、焦門河片區一手項目，難以形成價格優勢。