【導讀】
1月5日， 金地集團（600383.SH）發佈公告， 2017 年 1-12 月公司累計實現簽約面積 766.7 萬平方米， 累計實現簽約金額 1,408.1 億元， 同比增長 39.9%。 新增項目獲取的 76 宗， 總投資額約 950億元， 同比增長140%。 公司銷售回款率達到 92%。
據悉， 金地總裁黃俊燦在2017年四季度一次內部講話表明， "集團啟動開發提效升級行動， 提出通過2-3年時間的提效努力， 推動公司整體開發效率邁入行業內一流水準。 "可見， 金地在全面提速。
2018年， 金地年滿三十。 2017年新房銷售額1408億， 在銷售增速、盈利能力、產品系美譽度、融資成本、財務穩健等方面均表現出了全面上升的氣質。
深度參與三十年房地產行業發展的金地，
土儲：金地2018年可售貨值近3000億
金地成立於1988年， 1993年開始經營房地產業務， 2001年上市， 是中國最早上市並完成全國化佈局的房地產企業之一。 截至2017年三季末， 金地總資產達 1966億元人民幣， 淨資產368億元人民幣， 在A股上市房企中排名第6位。
從IPO一路走來， 金地財務表現十分穩健。 究其原因是近兩年金地在全國性擴張的過程中， 把握市場需求， 堅持推出以首置首改類為主的剛需類產品， 其精確的行銷策略， 很好控制了行銷管理費用支出和土地拿地與開發節奏。
過去一年， 金地大手筆拿地，
2017年， 金地新增項目76 宗， 總投資額約 950 億元， 同比增漲140%， 權益投資額約 580 億， 同比增漲248%；新增土地儲備 1073 萬方， 同比增漲101%， 其中權益儲備約 640 萬方， 同比漲170%。 平均土地成本約 9100 元/平米。
側重於一二線城市的區域佈局使金地80%的銷售額均來自限購城市， 2017年土地投資額占比一線 26%， 二線 63%， 三四線 11%。 當前公司在手未結約 3700 萬方（60% 權益比例）， 2018年的可售貨值在 2500-3000 億之間， 按照當前銷售情況， 可以保證未來 2 年左右銷售。
趁行業低谷、地價便宜進行的土地收購，
隨著土地儲備的持續增加， 金地住宅銷售規模也在持續提升。 銷售面積從2010年的229萬平， 增長至2016年的658 萬平， 實現19%的複合增長；實現銷售金額複合增長率達23%。
2016年公司實現銷售金額1,006.3億元人民幣， 銷售面積658.2萬平方米， 同比分別增長63%和48%， 行業銷售排名上升一位至第12位。 2017年這位千億新兵， 銷售金額再創新高， 去年 1-12 月公司累計實現簽約面積 766.7 萬平方米， 累計實現簽約金額 1,408.1 億元， 同比增長 39.9%。
提效增速 向"利潤王"靠近
進入千億的金地在各大券商分析師的報告中， "低估、蛻變、提速"成為評點金地的熱門詞彙。
在經歷了房地產刺激性政策帶來的盛宴， 和史上最嚴厲調控帶來的樓市環境低谷， 金地的毛利潤率， ROE， 經營現金流， 合同銷售金額等核心財務指標穩健向前， 與高歌猛進的同行大起大落的對比之下， 顯得尤為難得。
從財務報表上來看， 對成本的良好控制與良好的執行力是最大的功臣。 而執行力則體現在產品的去貨速度與回款率上。
為了踩准市場節奏， 金地從2014年開始進行產品多元化的調整， 產品定位從偏高端轉向覆蓋全生命週期及全消費群體。 注重產品多元化和品質提升的同時， 金地也在發力周轉和提效， 在去化速度上領先于一線房企。
據方正證券研究所整理， 2017年上半年， 金地存貨周轉率 0.5， 總資產周轉率 0.4， 分別排行業第 3、第 2 位；平均拿地 1 年預售， 首次開盤去化率達 70、80%。 2016 年存貨周轉率 0.5， 同比增加73.3%， 遠超行業均值 0.4， 領先眾多一線房企；總資產周轉率 0.4， 同比增加 47.8%， 遠超行業平均水準 0.2。
房地產項目最快實現拿地半年即預售， 平均為一年。 2017 年 1—5 月， 上海、武 漢、廣州、南京四城的項目銷售火熱， 首次開盤去化率平均達70—80%。 能夠保持高周轉、高去化主要歸因於產品標準化縮短建造週期；產品定位精准， 主打快周轉剛改類住宅專案。
據CRIC 監測資料顯示，金地在2012年-2016 年間成交項目中，90-120 平米、120-140 平米住宅產品在成交數量及成交面積方面均呈上升趨勢，而 140-220 平 米、220 平米以上產品銷售比重均呈現下滑趨勢，產品成交從大戶型向中等戶型傾斜，對應的客群也由中高端改善轉向首置、首改類。
運營成本控制方面，主要體現在銷售費用和管理費用合同銷售額的比例。而金地的財務管控實力已向"利潤王"中海靠近。
先看銷售費用的占比情況。從2014~2016年，金地實現銷售金額從490億元增加到1,006.3億元，增長幅度高達95%，但是，銷售費用僅從9.8億元增加到11.8億元，占合同銷售額的比例從2%下降到1.2%。
2016年金地三費費用率降至 4.8%，同比減少3.8 %，成本管控成效顯著。最為出色的表現在於債務結構優化，利息支出減少帶動財務費用同比大幅下降 153.7%，占營收比重由上年的 0.8%降為-0.3%。而從2014~2016年，財務費用也從2.98億下降為負1.3億元。
銷售費用1.2%，三費費用率4.8%，是什麼水準？行業內最完善的財務管控能手中海地產，2011至2015年銷售費用率維持在1.5%以內，三費費用率均維持在4%以內。這些核心的競爭力造就了中海強大的盈利能力。而金地的財務管控無疑是對標業內頂尖高手中海。
優秀的財務管控能力更多依賴於產品的銷售。好產品，才能賣得好，賣得好，回款和財務管控能力才有提升的基礎。
極致產品邏輯：舒適居住體驗解決對策
如果滿足美好生活，是必需實現的中國夢，那金地一定是這場完夢者之一。金地對於城市的關心是理性的，更多是對於生於斯長於斯的土地的一份愛，但是空有感情無濟無事，它必須有冷靜的理性的支持。這體現在金地對科學、技術、標準化、產品研發擁有理科生般的偏執，追求用科學"丈量"房子，這正是金地多年宣導的"科學築家"理念。
如今，金地已形成華南、華東、華北、華中、西部、東北、東南7大區域的全國化佈局，精耕全國40座城市，開發產品包括普通住宅、洋 房、公寓、別墅等，公司已推出"格林"、"褐石"、"名仕"、"天境"、"世家"、"風華"、 "未來"、"社區商業""峯匯"等九大產品系列。對於產品線的開拓是否會持續再深入，不得而知，但可以明確，隨著貨架上可售產品與服務越豐富，開發商講故事的能力就越強。但有趣的是，金地從不在市場呐喊銷售目標。
2017年，金地完成新高端產品研發，強化"尊享、智慧、驚豔、美學"等價值點，形成了一整套設計技術導則。一方面加強九大產品系列的落地應用並在實踐中不斷完善更新升級，另一方面在產品創新研發上緊跟市場趨勢不斷推陳出新，助力千億規模。
而首創SMART及MAGIC戶型則是金地最新推出的爆款產品，分別為剛需及首次改善類客戶量身定制，提供靈活多變的空間組合；為城市青年人群打造面積緊湊而功能全面的小戶型產品稱為極公寓，為改善型客戶提供空間更舒適、性能更優異的高品質住宅名為優品宅，這些產品的陸續落地將為金地帶來更多的溢價空間。
產品系列中極具東方特色的風華系列在2016年面世，先後在寧波、杭州、瀋陽、南京、蘇州、東莞等城市落地，並獲得了評獎極為嚴苛的國際知名的創意設計大獎--- "紅點獎"。其對中國傳統文化符號的時尚化表達，為客戶帶來全新的居住體驗，市場用真金白銀投欣賞票。
關於金地轟動一時的產品創新案例，時間可以倒回20年前——1999年深圳金海灣花園首倡小高層"臨海退台"，為用戶提供闊大的露臺花園。戶戶面海朝南，超闊落地玻璃窗及玻璃露臺，實現了"海之浪"及"海之牆"的建築概念，同時將紅樹林海洋景觀以及對岸的香港蔚藍海景延引室內。這個時尚又創新的嘗試，在中國房地產歷史上留下了重彩的一筆。
從來，金地產品的升級換代都與時代同步。"LIFE智享家"品牌，是在敏銳洞察到科技發展對未來居住產生的影響之下整合形成，並已在多個項目中落地。在住區環境上，"微氣候智慧決策系統"的運用在市場上博得不少眼球。該系列通過不斷挖掘居住者生活習慣，提出針對不同人群的環境最佳舒適體驗解決對策，開啟了智慧景觀時代。
深圳以科技立市，金地以產品立司
2018年，是深圳改革開放四十周年。同年，金地成立三十周年。縱觀深圳近年來的發展歷程，自主創新始終是深圳城市發展的主導戰略，深圳以科技立市，"改革創新"則是特區的魂。
而企業文化是城市精神的重要基礎，它拓展了城市精神的內涵。"來了就是深圳人"，是這座城市既有的人文特點，又隱含著健康人格的追求和對未來美好生活的憧憬。金地追求的"科學築家"又何嘗不是。
金地與這座神奇的城市共同成長，在不斷踐行對產品的專業精神和對客戶的人本關懷。為了提供更舒適的居住體驗，金地多元化的探索路徑從未停止。金地子公司金地商置在長租公寓、聯合辦公、產業地產、教育及餐飲等板塊均取得不俗的成績。
金地物業在深圳則是高端項目所擁有的標配。在2017年客戶滿意度達98%再創歷史新高，服務面積破2 億平方米，服務品質蟬聯全國第一，斬獲十余項大獎。
金地多年來的努力，無論在住宅、物業或是多元化跨界上，都為他贏得了市場豐厚的回報。在千億之上，2017年累計實現簽約金額 1,408.1 億元，同比增長 39.9%。難說這是城市佈局的勝利、產品的勝利還是服務體系的勝利。
一個房地產企業的發展，關乎每一位購房者，關乎我們的房子，未來是否能建得更科學，住得更舒服。敬重在一個一切都在狂奔的時代，保有一顆匠心，做好產品好服務的企業。
注：本文轉載於新浪房產
主打快周轉剛改類住宅專案。據CRIC 監測資料顯示，金地在2012年-2016 年間成交項目中，90-120 平米、120-140 平米住宅產品在成交數量及成交面積方面均呈上升趨勢，而 140-220 平 米、220 平米以上產品銷售比重均呈現下滑趨勢，產品成交從大戶型向中等戶型傾斜，對應的客群也由中高端改善轉向首置、首改類。
運營成本控制方面，主要體現在銷售費用和管理費用合同銷售額的比例。而金地的財務管控實力已向"利潤王"中海靠近。
先看銷售費用的占比情況。從2014~2016年，金地實現銷售金額從490億元增加到1,006.3億元，增長幅度高達95%，但是，銷售費用僅從9.8億元增加到11.8億元，占合同銷售額的比例從2%下降到1.2%。
2016年金地三費費用率降至 4.8%，同比減少3.8 %，成本管控成效顯著。最為出色的表現在於債務結構優化，利息支出減少帶動財務費用同比大幅下降 153.7%，占營收比重由上年的 0.8%降為-0.3%。而從2014~2016年，財務費用也從2.98億下降為負1.3億元。
銷售費用1.2%，三費費用率4.8%，是什麼水準？行業內最完善的財務管控能手中海地產，2011至2015年銷售費用率維持在1.5%以內，三費費用率均維持在4%以內。這些核心的競爭力造就了中海強大的盈利能力。而金地的財務管控無疑是對標業內頂尖高手中海。
優秀的財務管控能力更多依賴於產品的銷售。好產品，才能賣得好，賣得好，回款和財務管控能力才有提升的基礎。
極致產品邏輯：舒適居住體驗解決對策
如果滿足美好生活，是必需實現的中國夢，那金地一定是這場完夢者之一。金地對於城市的關心是理性的，更多是對於生於斯長於斯的土地的一份愛，但是空有感情無濟無事，它必須有冷靜的理性的支持。這體現在金地對科學、技術、標準化、產品研發擁有理科生般的偏執，追求用科學"丈量"房子，這正是金地多年宣導的"科學築家"理念。
如今，金地已形成華南、華東、華北、華中、西部、東北、東南7大區域的全國化佈局，精耕全國40座城市，開發產品包括普通住宅、洋 房、公寓、別墅等，公司已推出"格林"、"褐石"、"名仕"、"天境"、"世家"、"風華"、 "未來"、"社區商業""峯匯"等九大產品系列。對於產品線的開拓是否會持續再深入，不得而知，但可以明確，隨著貨架上可售產品與服務越豐富，開發商講故事的能力就越強。但有趣的是，金地從不在市場呐喊銷售目標。
2017年，金地完成新高端產品研發，強化"尊享、智慧、驚豔、美學"等價值點，形成了一整套設計技術導則。一方面加強九大產品系列的落地應用並在實踐中不斷完善更新升級，另一方面在產品創新研發上緊跟市場趨勢不斷推陳出新，助力千億規模。
而首創SMART及MAGIC戶型則是金地最新推出的爆款產品，分別為剛需及首次改善類客戶量身定制，提供靈活多變的空間組合；為城市青年人群打造面積緊湊而功能全面的小戶型產品稱為極公寓，為改善型客戶提供空間更舒適、性能更優異的高品質住宅名為優品宅，這些產品的陸續落地將為金地帶來更多的溢價空間。
產品系列中極具東方特色的風華系列在2016年面世，先後在寧波、杭州、瀋陽、南京、蘇州、東莞等城市落地，並獲得了評獎極為嚴苛的國際知名的創意設計大獎--- "紅點獎"。其對中國傳統文化符號的時尚化表達，為客戶帶來全新的居住體驗，市場用真金白銀投欣賞票。
關於金地轟動一時的產品創新案例，時間可以倒回20年前——1999年深圳金海灣花園首倡小高層"臨海退台"，為用戶提供闊大的露臺花園。戶戶面海朝南，超闊落地玻璃窗及玻璃露臺，實現了"海之浪"及"海之牆"的建築概念，同時將紅樹林海洋景觀以及對岸的香港蔚藍海景延引室內。這個時尚又創新的嘗試，在中國房地產歷史上留下了重彩的一筆。
從來，金地產品的升級換代都與時代同步。"LIFE智享家"品牌，是在敏銳洞察到科技發展對未來居住產生的影響之下整合形成，並已在多個項目中落地。在住區環境上，"微氣候智慧決策系統"的運用在市場上博得不少眼球。該系列通過不斷挖掘居住者生活習慣，提出針對不同人群的環境最佳舒適體驗解決對策，開啟了智慧景觀時代。
深圳以科技立市，金地以產品立司
2018年，是深圳改革開放四十周年。同年，金地成立三十周年。縱觀深圳近年來的發展歷程，自主創新始終是深圳城市發展的主導戰略，深圳以科技立市，"改革創新"則是特區的魂。
而企業文化是城市精神的重要基礎，它拓展了城市精神的內涵。"來了就是深圳人"，是這座城市既有的人文特點，又隱含著健康人格的追求和對未來美好生活的憧憬。金地追求的"科學築家"又何嘗不是。
金地與這座神奇的城市共同成長，在不斷踐行對產品的專業精神和對客戶的人本關懷。為了提供更舒適的居住體驗，金地多元化的探索路徑從未停止。金地子公司金地商置在長租公寓、聯合辦公、產業地產、教育及餐飲等板塊均取得不俗的成績。
金地物業在深圳則是高端項目所擁有的標配。在2017年客戶滿意度達98%再創歷史新高，服務面積破2 億平方米，服務品質蟬聯全國第一，斬獲十余項大獎。
金地多年來的努力，無論在住宅、物業或是多元化跨界上，都為他贏得了市場豐厚的回報。在千億之上，2017年累計實現簽約金額 1,408.1 億元，同比增長 39.9%。難說這是城市佈局的勝利、產品的勝利還是服務體系的勝利。
一個房地產企業的發展，關乎每一位購房者，關乎我們的房子，未來是否能建得更科學，住得更舒服。敬重在一個一切都在狂奔的時代，保有一顆匠心，做好產品好服務的企業。
注：本文轉載於新浪房產