政策環境趨緊，住房租賃市場將大規模發展

一、政策從緊，市場逐漸回歸理性

經過2016年的雙調控政策，雖然今年住宅市場並無新招，但是在全國層面的調控壓力下，深圳樓市政策環境整體仍比較“緊”，

更是對新房價格管理及商辦類物業方面加強了調控力度，市場逐漸回歸理性。

在新房價格管理方面，通過加強商品房和公寓的預售、現售價格管理，合理地控制了價格的漲幅。具體要求商品房和公寓申報均價不得明顯高於周邊在售項目均價，

且轉現售後的備案價格仍需對外公示，不得強制搭售裝修等。不過隨著新房預售證的獲批程式更加嚴格，今年新盤的入市速度明顯放緩。

商辦類物業方面，從建築平面設計及套型建築面積兩個角度來規範商業辦公研發用房的建築設計管理工作，要求研發用房的單套套內建築面積不得小於180㎡，且嚴格限制商業辦公研發用房轉公寓中有可能出現的偷面積、改建現象，有利於還市場一個良好的交易環境。同時，能夠避免整體經濟的房地產化，為企業留足生存空間，更加有利於深圳經濟的整體發展。

二、銀根收緊，房貸利率不斷上調

受樓市調控政策的影響，今年深圳銀行信貸一直比較緊張，

從6月底、7月初我國金融市場習慣性的“資金緊張的時刻”，到第三季度頻現銀根收緊的動作，全市大部分銀行的放款速度放緩，且放款額度收緊。

目前四大行的首套房貸利率已經全部上浮10%，購房實際利率不斷上調，同時銀行也在積極防止首付貸、消費貸等違規資金進入房地產市場，市場的觀望情緒進一步擴散，導致業主和買家長時間維持“膠著”狀態。

三、住房租賃試點城市，加速發展租賃市場

7月份，九部委聯合發文，確定深圳為住房租賃試點城市，並鼓勵各地通過新增土地建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多管道增加新建租賃住房供應，努力逐步實現“租購同權”。隨後上海、北京、廣州、杭州、成都、深圳等地陸續出讓自持租賃用地，

表明了各地發展租賃市場的決心。

此外，深圳市政府10月份發文，希望從租賃市場供應主體、公租房管理、租賃住房建設和供應、立法和支持政策、市場監管等五個方面加快培育和發展住房租賃市場。值得注意的是，官方文件提出允許商業用房按規定改建為租賃住房，允許現有住房按規定改造後出租，以及引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃，來加大租賃住房的供應力度。

四、工改工從嚴， “類住宅”將受限制

12月份，深圳市經貿資訊委為規範全市工業區塊線管理，以及提高工業用地的利用率、促進工業轉型升級，對外發佈《深圳市工業區塊線管理辦法》（徵求意見稿）。意見稿最受關注點如下：①嚴格保護區塊線內的工業用地和以工業為主導方向的發展備用地，

除因公共服務設施、市政和交通基礎設施、綠地、廣場、人才用房和保障性住房等公共利益需要外，原則上不得作為其他非工業用途。 ②工業用地不得建成“類住宅”，禁止將廠房改為公寓，研發用房和配套設施建築平面不得採用住宅套型式設計。單棟（座）建築同一樓層內，單套辦公用房建築面積之和不得超過該層辦公建築面積的 50%，單套套內建築面積最少不得少於500平方米。

綜合來看，為保證經濟發展需要，防止工業用地占比下降，或隨意將工業用地改建成“類住宅”，政府相關部門已著力加強工業用地的監管。

五、2018年政策展望：銀行信貸承壓，住房租賃市場將大規模發展

在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，2017年深圳市場以“穩”為主，不僅全市住宅市場成交量急速降溫，而且房價變幅得到控制，自2016年10月以來一直維持高位盤整的趨勢。

年末舉行的中央經濟工作會議再次提出加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。同時完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。預計明年全國房地產市場的重點之一為促進租賃市場的發展。不過“租購並舉”制度乃我國住房體系的一大創新，流程及細節均在摸索中推行及更新，在全國全面推行實為任重而道遠。

具體至深圳，當前政策環境已經比較嚴格，預計2018年難以有更為嚴格的調控政策出臺，市場仍以穩定房價為旨。不過隨著今年年末美聯儲加息，以及2018年全國房地產市場貸款基準將調整為以國土局備案價格與銀行評估價格中價格低者為准，銀行信貸將承壓。此外，今年四季度深圳陸續推出三宗自持租賃用地，明年住房租賃市場發展力度有望加強，但是由於新房新增供應量有限，預計房價仍將平穩發展。

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不是用來炒的”定位下，2017年深圳市場以“穩”為主，不僅全市住宅市場成交量急速降溫，而且房價變幅得到控制，自2016年10月以來一直維持高位盤整的趨勢。