房地產迎來爆發機會！

展望2018， 房地產在長效機制下應該有不錯的投資機會。

回首2017， 整個地產行業在緊縮的調控中保持了穩定的發展態勢。 今年3月份，

各地出臺密集調控， “限購、限售、限貸、限價、限商”成為一二線城市地產政策的主基調， 熱點城市的銷售紛紛回落， 整個地產行業形成了分化的格局。 在企業層面， 伴隨著今年地產融資管道的收緊， 各城市對拿地門檻要求逐漸提高， 地產開發商業之間的分化加劇。 大批中小地產開發商業績出現下滑， 行業內的兼併收購加速了市場集中度的提升。

長效機制：政策密集推出， 住房租賃成為長效機制核心點

從2015年起， 住建部就開始推廣大力發展房屋租賃市場， 提出租售並舉的政策導向。 在此之後， 中央政府層面對租售並舉的相關細分領域， 特別是土地供應和融資領域， 給出了細分的試點政策。 2017年5月住建部推出《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，

具體闡述了住房租賃方面管理的細則， 也為後續企業進入住房租賃行業提供了指引。 2017年7月， 住建部聯合八部委共同提出， 在人口淨流入城市進行租賃用地試點， 由政府建立住房租賃交易平臺， 增加新建租賃住房供應。 總體上看， 住房租賃市場的支持政策已經有了較為明確的指向， 長租公寓作為住房租賃未來行業的主要業態， 則在這種政策背景下迎來了發展的時間視窗。

區域間分化：重回一二線行情， 城市群是2018年主線

2017年， 三四線住宅市場的繁榮， 支撐了今年房地產行業的銷售增速。 2017年1-10月， 全國商品房累計銷售面積同比增長8.2%， 累計銷售金額同比增長12.6%， 而三四線城市銷售面積同比增長達到15.19%，

銷售金額同比增長達到28.32%， 銷售面積和銷售金額分別占全國的69.85%和54.50%。 究其原因， 三四線行情上行的核心支撐在於棚改貨幣化安置。 截止至2017年10月， 本年棚戶區改造工程600萬套的目標已經實現， 整體貨幣化安置比例達到60%， 對全國商品房銷售的貢獻達到25%。 同時， 整體三四線的地產庫存週期也下降到14個月。 對於2018年的預判， 我們認為， 前期棚改貨幣化的政策支持力度會有所下降， 同時三四線去庫存政策已經收到了較好的效果， 預計2018年不會在三四線全面繼續推進去庫存的支持政策。 整體上看， 三四線城市在2017年下半年開始， 房價同比增長的速度已經超過一二線城市。 與此相對應， 調控政策也逐漸下沉到前期房價漲幅較高的三四線城市。

企業分化加劇：龍頭優勢凸顯， 中小地產商另闢蹊徑

進入2017年之後， 整個行業出現市場佔有率向排名靠前的龍頭企業集中的現象。 從前端的土地資源獲取開始， 龍頭企業就顯示出較強的優勢。 2017年各大熱點城市土地招拍掛政策調整， 例如拿地打分預評政策和拿地保證金比例提升， 使得中小開發商無力與龍頭企業競爭。 而龍頭也利用土地供給側改革的時間視窗， 積極擴張， 利用兼併收購的方式獲取土地資源。 2017年1-11月， 克而瑞30強開發商的累計拿地金額/累計銷售權益金額達到67.95%， 累計拿地面積/累計銷售面積達到154.61%。

由於龍頭企業的開發能力有較大優勢， 可以在整個政策收緊的大背景下， 加快自身周轉， 縮短開發週期。

同時， 龍頭企業的品牌優勢， 可以幫助企業在銷售樓盤時獲得溢價。 在這樣的情況下， 龍頭企業在限購限售限價的情況下， 仍能保持較好的現金回流， 同時保證了專案淨利率。

投資標的

保利地產:公司前三季度累計實現營業收入人民幣755.6億元， 同比下降13.3%， 營業收入下降的主要原因是營改增後公司營業收入口徑調整。 歸屬于上市公司股東的淨利潤人民幣82.7億元， 同比增長16.3%， 源于少數股東權益下降， 公司基本每股收益0.7元， 同比增長9.4%。 同時， 公司毛利率為32.2%， 較去年同期增長2.1%， 源於房地產結轉毛利率和銷售利潤上升。

公司前三季度積極創新融資方式。 9月份發行全國首單商業地產CMBS， 規模35.3億元；9月獲准註冊50億元的超短期融資和150億元的中期票據；10月發行全國首單租賃住房類REITs。 公司緊跟國家政策引導，創新融資方式，未來發展可期。

萬科A:公司前三季度累計實現銷售面積2,664.5萬平方米，合約銷售金額人民幣3,961.0億元，同比分別增長33.8%和50.7%。公司合約銷售金額增長超出預期，已經超過了2016年全年的銷售金額。截至9月底，公司合併報表範圍內的已售未結算資源面積增至3,260.9萬平方米，較去年年底增長55.3%，為公司未來結轉業務收入提供了保障。前三季度，地產業務的毛利率達23.35%，同比去年整張5.43個百分點，且公司投資收益同比上升61%，共同促使公司盈利得到改善。

前三季度公司獲取新專案143個，總規劃建築面積3288.4萬平方米，權益規劃建築面積2099.5萬平方米。按投資金額計算，91.6%位於一二線城市。前三季度，公司累計實現新開工2599.6萬平方米，同比增長6.5%，整體上反映出公司積極的擴張意願。前三季度，公司物流地產業務新獲取專案14個合計規劃建築面積約為109.7萬平方米。截至報告期末，公司泊寓業務已覆蓋24個一線及二線城市，累計開業超過2.4萬間。公司的多元化業務有效鞏固了公司地產龍頭地位。

新城控股:公司三季度營業收入為168.56億元，同比增長42.33%，源於公司本期交付項目較多，收入上升。歸屬于上市公司股東淨利潤為19.92億元，同比增長125.59%。公司利潤增長超過營業收入增長主要源於結算項目毛利率較高。公司的業績增速，在於國內第二梯隊的開發商中名列前茅。

截至目前，新城控股已經在全國45個城市佈局了53座吾悅廣場，其中已開業17座，主要分佈在全國大中型城市。目前商業地產業務收入已經占到了全公司營業收入的30%。對於商業地產的擴張，公司採取了“內涵式與外延式擴張並重”的模式，一方面提升自身的運營與招商能力，另一方面積極收購優質城市中的購物中心，並輸出品牌管理。預計到2020年，公司將累計運營100座吾悅廣場。公司商業地產擴張迅猛，商業地產發展前景良好，該項業務將成為公司新的業績增長點。

華夏幸福:

公司前三季度累計實現營業收入人民幣308.9億元，同比增長21.2%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤人民幣62.3億元，同比增長35.3%。毛利率為56.4%，同比增長10.6%。業績保持高增長態勢。

公司積極拓展京津冀地區以外業務發展，公司在嘉善、來安等長三角周邊地區銷售業績表現良好，公司異地複製推進取得明顯成效。公司在嘉興，肥東，六安，開封，南京等多個地區開展產業新城建設，公司產業新城模式毛利率高，模式先進，未來有很強發展前景。

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公司緊跟國家政策引導，創新融資方式，未來發展可期。

萬科A:公司前三季度累計實現銷售面積2,664.5萬平方米，合約銷售金額人民幣3,961.0億元，同比分別增長33.8%和50.7%。公司合約銷售金額增長超出預期，已經超過了2016年全年的銷售金額。截至9月底，公司合併報表範圍內的已售未結算資源面積增至3,260.9萬平方米，較去年年底增長55.3%，為公司未來結轉業務收入提供了保障。前三季度，地產業務的毛利率達23.35%，同比去年整張5.43個百分點，且公司投資收益同比上升61%，共同促使公司盈利得到改善。

前三季度公司獲取新專案143個，總規劃建築面積3288.4萬平方米，權益規劃建築面積2099.5萬平方米。按投資金額計算，91.6%位於一二線城市。前三季度，公司累計實現新開工2599.6萬平方米，同比增長6.5%，整體上反映出公司積極的擴張意願。前三季度，公司物流地產業務新獲取專案14個合計規劃建築面積約為109.7萬平方米。截至報告期末，公司泊寓業務已覆蓋24個一線及二線城市，累計開業超過2.4萬間。公司的多元化業務有效鞏固了公司地產龍頭地位。

新城控股:公司三季度營業收入為168.56億元，同比增長42.33%，源於公司本期交付項目較多，收入上升。歸屬于上市公司股東淨利潤為19.92億元，同比增長125.59%。公司利潤增長超過營業收入增長主要源於結算項目毛利率較高。公司的業績增速，在於國內第二梯隊的開發商中名列前茅。

截至目前，新城控股已經在全國45個城市佈局了53座吾悅廣場，其中已開業17座，主要分佈在全國大中型城市。目前商業地產業務收入已經占到了全公司營業收入的30%。對於商業地產的擴張，公司採取了“內涵式與外延式擴張並重”的模式，一方面提升自身的運營與招商能力，另一方面積極收購優質城市中的購物中心，並輸出品牌管理。預計到2020年，公司將累計運營100座吾悅廣場。公司商業地產擴張迅猛，商業地產發展前景良好，該項業務將成為公司新的業績增長點。

華夏幸福:

公司前三季度累計實現營業收入人民幣308.9億元，同比增長21.2%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤人民幣62.3億元，同比增長35.3%。毛利率為56.4%，同比增長10.6%。業績保持高增長態勢。

公司積極拓展京津冀地區以外業務發展，公司在嘉善、來安等長三角周邊地區銷售業績表現良好，公司異地複製推進取得明顯成效。公司在嘉興，肥東，六安，開封，南京等多個地區開展產業新城建設，公司產業新城模式毛利率高，模式先進，未來有很強發展前景。

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