2018武漢零售市場將迎約78.3萬方新增供應

1月16日，戴德梁行今天舉辦了武漢2017年第四季度房地產市場分析新聞發佈會，就2017全年武漢寫字樓和商鋪的市場表現及未來走勢等問題進行了全方位、深層次地解讀。

武漢寫字樓市場

受招商引資政策驅動及新物業開展租金優惠等多種去化策略影響， 2017年武漢核心商務區甲級寫字樓市場成交活躍，六大核心商務區共錄得17.6萬平方米的高位吸納量，同比上升49.3%。去化良好帶動空置率下降明顯，截止今年四季度空置率較去年同期下降約4.8個百分點。 2017年武漢甲級寫字樓市場的新增供應主要集中在下半年，且供應量相比去年較小，市場整體處於存量消化期，租金保持較為平穩的態勢。截止2017年第四季度，武漢核心商務區甲級寫字樓平均租金為121.95元每平方米每月，環比微升0.36%，同比下降1.72%。

分區域看，上半年幾乎各商務區空置率都呈現下降趨勢；下半年除了建設大道和武廣由於有新增供應導致空置率上升，

其他區域繼續了上半年空置率下降的良好態勢。其中，漢口&武昌濱江、中南中北以及光穀的空置率分別較2016年末下降了67.5%、35.5%和31.4%。 2016年末的大量新增供應對樓齡較大的甲級造成了一定壓力， 16年四季度和17年一季度武廣和建設大道等老牌商務區的吸納均為負值。相比之下新增供應較多的區域則吸納表現良好。然而從下半年開始，各區吸納情況開始全線回暖，吸納驅動因素發生變化。通過對全年租賃成交進行分析，可以看出上半年主要的租賃成交驅動因素來自升級搬遷，而下半年開始驅動成交因素逐步在朝業務擴張和新進本市這兩個因素上靠攏，與分區吸納表現情況相印證：上半年新增供應較大的商務區吸納表現越好（升級搬遷），

下半大部分區域的吸納都開始變好（擴租和新進本市需求上升）。其次，產業結構不斷優化，第三產業發展迅速，高端服務業租賃需求的增多，從業務擴張和新進本市的租賃成交企業性質占比可以看出，金融、不動產、TMT、專業服務等企業的租賃需求占比較大。 2018年武漢還將迎來約54.9萬平方米的優質新增供應，屆時甲級寫字樓存量將升232.9萬平方米。預計短期內武漢核心商務區甲級寫字樓總體租金將承受一定壓力壓出現回落，空置率或將進一步升高。

武漢商業零售市場

2017年武漢市社會消費品零售總額繼續呈現上升態勢， 1-11月武漢社會消費品零售總額為5565.88億元，

同比去年增長10.56%。對比近十年的增長率來看，受全國經濟轉型放緩的影響，武漢市社會消費品總額的增長率明顯較前幾年有所放緩，但仍高於全國平均水準。截止2016年底，武漢的城鎮人均可支配收入為35,383元，雖低於北上廣等一線中心城市，但在二線中心城市中處於較為領先地位。從消費性支出占人均可支配收入比來看，武漢的優勢更加明顯，在八個國家中心城市中，武漢以74.99%排名地三位，與排名第二位的廣州相差0.39個百分點。

2017年，武漢零售市場約有18個新增項目入市，共帶來約169.7萬平方米的新增供應，其中16個專案位於非核心商區且大部分位於三環以內，多中心化趨勢明顯。分區域看，青山區、東西湖、光穀以及後湖成為2017年新增供應最多的區域，

分別約占全年新增供應的17.1%、14.7%、13.3%和10.6%。此外，從新入市項目的形態上來看，核心商圈的新增供主要以高端購物中心為主，而新興商圈新增供應則更加多樣化包括了從中高端街區式商業、住宅底商、社區商業、購物中心等。

供應井噴帶動核心商圈吸納提升顯著， 2017年全年四大核心商圈吸納量達25.2萬平方米，比2016年提高273.1%。新增項目的增加為整體市場帶來了活力，截至2017年四季度四大核心商圈整體空置率為3.6%，環比下降0.86個百分點。與此同時大量的新增供應為市場整體租金帶來壓力，截止四季度，武漢優質零售市場整體首層租金同比下降3.8%。大量的新增供應使同質化競爭壓力加劇，面對日益激烈的競爭各大商場紛紛試圖通過引進品牌首店來增加賣場的吸引力。新店開業方面，娛樂休閒、兒童和餐飲成為2017年武漢核心商圈新店開業的主力，分別約占全年新店開業面積的33.4%、24.3%和24%。四季度光穀K11的開業為武漢優質零售市場引進了大量的多元化體驗式文創品牌，例如全愛工匠、作物、三淺陶社、DIY創意工坊、cookie9等，在一定程度上彌補了市場空白，滿足了年輕一代消費者日益增長的多元化體驗式消費需求。

預計2018年武漢全市還將迎來約78.3萬平方米的新增供應投入市場，且新增供應大部分位於非核心商圈，將有效彌補武漢市新興區域優質商業配套供應不足的問題，滿足新興區域居民日益增長的購物需求。與此同時，大批新供應投入市場，短期內業主或將面臨較大的招商和經營壓力。

新店開業方面，娛樂休閒、兒童和餐飲成為2017年武漢核心商圈新店開業的主力，分別約占全年新店開業面積的33.4%、24.3%和24%。四季度光穀K11的開業為武漢優質零售市場引進了大量的多元化體驗式文創品牌，例如全愛工匠、作物、三淺陶社、DIY創意工坊、cookie9等，在一定程度上彌補了市場空白，滿足了年輕一代消費者日益增長的多元化體驗式消費需求。