保利地產（600048.SH）發佈2017年12月份銷售情況和2017年度業績快報公告， 經初步核算， 報告期內實現簽約金額3092.27億元， 營業收入為1450.36億元。
根據資料統計， 保利地產自2012年之後就再也沒有進過銷售排行前三， 2017年的銷售額排行中， 排在保利地產前面的四位分別是5508億元的碧桂園（02007.HK）、5298.8億元的萬科A（000002.SZ）、5009.6億元的恒大集團（03333.HK）和3652.6億元的融創中國（01918.HK）。
股市中表現最為活躍且最具代表性的四大地產龍頭股， 也在2017年由“招保萬金”變為“碧恒萬融”， 碧桂園、恒大、融創三隻內房股從2017年初開始集體走強， 萬科A則在下半年數次漲停。
一、保俐落後的原因
這幾年， 保利地產其與競爭者的差距在逐漸拉大。 2013年被綠地控股（600606.SH）、萬達超越時， 保利與它們的銷售額差距維持在500億元以內；2016年保利地產的銷售額則比第三名的碧桂園落後了近1000億元；2017年第一梯隊——碧桂園、萬科、恒大紛紛突破5000億元銷售額大關， 位列第五的保利地產已被甩開近2000億元。
相比碧桂園、萬科、恒大三家民營房企的靈活機制——或高負債高周轉、或大肆並購， 保利地產過去幾年一直受制於央企的諸多限制和與保利置業的同業競爭。
正如保利宋總的反思：前三的幾家房企能快速發展主要得益於三個原因：
1、重點一二線城市調控， 資金流向了碧桂園、恒大長期堅守的三四線城市， 因此這些房企獲得了市場紅利
2、民營企業機制較為靈活， 可通過跟投、高薪制度聚攏人才
3、產品標準化
當前房企銷售TOP5的競爭激烈， 對於保利來說， 其全國化佈局還沒有真正邁開， 所以沒有享受到2017年三四線城市崛起的利好。
2015年“去庫存”被定調後， 2016年中央經濟會議和全國十二大五次會議中， “繼續加強三四線城市去庫存”被反復提及。
而2015年， 保利地產才開始了加大庫存壓力較小的一二線城市的拓展力度， 全年新增一二線城市土儲1109萬平方米， 占新增總面積的85%， 這個占比在2016年小幅降至70%， 但一二線土地資源仍占核心地位。 相比之下， 恒大2016年一二線城市項目面積占比是57.9%。
過去幾年裡民營房企通過在一級土地市場拿地和兼併購大步擴張， 而保利地產的總土地儲備則一直沒能進入前三。
2016年， 恒大以2.29億平方米的土儲穩居榜首， 幾近三大龍頭房企之和， 之後是碧桂園的1.66億平方米、綠地的1.36億平方米、萬科的1.12億平方米， 保利地產以1億平方米排名第五。
二、保利3年內追趕2000億
從2017年的銷售額排行來看， 保利宋廣菊總想帶領保利地產重回“前三”的難度比三年前更大，
然而， 相比“招保萬金”的另外兩家， 保利地產迎來了央企整合和內部改革的重大機遇。
2016年保利地產完成收購中航地產下屬8個房地產項目公司及1個在建工程， 增加待開發資源140萬平方米， 利用中航原資源優勢在天津、珠海、三亞獲取3個專案， 新增待開發資源150萬平方米。
2017年11月30日， 保利地產和保利置業同業競爭僵局破冰。 保利地產發佈公告稱， 擬以現金方式收購保利集團持有的保利（香港）控股有限公司（以下簡稱“保利香港控股”）50%股權。 12月20日的年內第二次臨時股東大會上， 該方案獲保利地產到場股東的全票通過， 整合定局。
與中海地產吞下中航地產不同，
此前同業競爭帶來最大的障礙是， 保利置業進入的城市保利地產都不能再進去， 比如深圳、蘇州、濟南。 整合帶來的最大利好是， 未來保利集團在境內新增的房地產開發專案均以保利地產為主進行開發， 也就是說保利地產未來的擴張在集團內將不再受限制。
截至2017年底， 保利置業已覆蓋中國包括上海、香港、廣州、深圳、武漢、蘇州、貴陽、南寧等20個城市， 與保利地產相反， 保利置業的主要土儲備集中在三四線城市。 同業競爭障礙的掃除， 有助於保利地產加快全國化佈局和擴充土儲。
（部分內容選自經濟觀察報）
從實際情況看，保利地產在過去1年已明顯加快拿地速度。
保利地產2017年全年累積新增土地儲備超過4000萬平方米，最後一個月新增的21個項目中，有11個處於洛陽、眉山、徐州等三四線城市。拿地總代價超2300億元，占到年度銷售額的約74%。
（近1年走勢對比，黃線為萬科，紅線為保利）
保利的內部改革也在加速。2017年12月22日，保利地產發佈公告稱，董事會通過《關於實施房地產項目跟投的議案》，方案與萬科等其它房企類似。單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值的10%，跟投人員通過申購專項資管計畫或信託計畫等合規的投資結構參與跟投，跟投收益、損失及相關風險由跟投個人承擔，保利地產董事、監事不參與跟投。
根據資料顯示，2017年第三季度，地產行業機構資金的前五大重倉股份別是萬科A、保利地產、華夏幸福（600340.SH）、陸家嘴（600663.SH）和金地集團（600383.SH），對保利地產的配置比例為6.43%。
根據我們的分析：2018年地產行業的強弱分化將出現明顯的分水嶺，隨之而來的是地產發展商之間的估值分化。
有助於保利地產加快全國化佈局和擴充土儲。（部分內容選自經濟觀察報）
從實際情況看，保利地產在過去1年已明顯加快拿地速度。
保利地產2017年全年累積新增土地儲備超過4000萬平方米，最後一個月新增的21個項目中，有11個處於洛陽、眉山、徐州等三四線城市。拿地總代價超2300億元，占到年度銷售額的約74%。
（近1年走勢對比，黃線為萬科，紅線為保利）
保利的內部改革也在加速。2017年12月22日，保利地產發佈公告稱，董事會通過《關於實施房地產項目跟投的議案》，方案與萬科等其它房企類似。單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值的10%，跟投人員通過申購專項資管計畫或信託計畫等合規的投資結構參與跟投，跟投收益、損失及相關風險由跟投個人承擔，保利地產董事、監事不參與跟投。
根據資料顯示，2017年第三季度，地產行業機構資金的前五大重倉股份別是萬科A、保利地產、華夏幸福（600340.SH）、陸家嘴（600663.SH）和金地集團（600383.SH），對保利地產的配置比例為6.43%。
根據我們的分析：2018年地產行業的強弱分化將出現明顯的分水嶺，隨之而來的是地產發展商之間的估值分化。