福州土拍收官之戰：鼓樓房價17800與你有何關係？

圖文|CRIC克而瑞 福州

時隔一周， 福州市區再次迎來一場土拍盛宴， 1月18日， 福州共出讓6幅商住用地， 攬金84.1億， 安置商品房面積為23.7萬㎡。 本次土拍也是2017年福州市區最後一次土地拍賣，

之前公示的2017-61-64地塊因競買人不足轉為掛牌， 至此， 2017年福州土拍正式收官。

現場回顧

本次土拍同樣吸引了十余家開發企業到場競拍， 世茂、融僑、陽光城、綠城、碧桂園、龍湖、建發、旭輝、雅居樂、華潤、三橋建設等。

土拍伊始，

55號地即掀起高潮， 綠城、旭輝、雅居樂、陽光城、遠洋、三盛、廈門建發、龍湖等都參與了該幅地塊的競拍， 經過50輪的激烈拼搶， 最終被綠城奪得， 也標誌著綠城集團正式進駐福州市場。

緊接著， 56號地塊經過30輪競拍， 被龍湖地產競得， 該幅地也是龍湖地產首次進入主城區， 意義非凡。 隨著兩大房企巨頭的加入， 福州樓市戰場因此又多了兩個強有力的競爭對手， 有利於提升本土房企的戰鬥力， 另一方面也反應出福州樓市形勢向好， 房企進駐意願提升。

隨後， 世茂集團接連競得57和58地塊。 而59和60號地塊雖處優質地段， 但因實際可售面積較少， 僅幾千平米， 被建發和華潤輕鬆摘得， 競拍熱度明顯低於前幾幅， 最後一幅甚至於底價成交。

每次土拍的話題， 無非是圍繞樓面價“高”或“低”來展開， 作為福州2017年最後一次土拍大戰， 本次大家的關注點又集中在哪些方面呢？

綠城、龍湖雙雙挺進福州， 眾人期待

作為首次進駐福州市場的綠城和龍湖， 成為本次土拍的亮點之一。 在此之前， 兩者已悄然進入福州周邊市場， 綠城與三迪合作， 涉足永泰；而龍湖則是通過收購二手地塊， 首進長樂鶴上板塊。 另外， 綠城和龍湖在2017年均有參與過福州市區地塊的競拍， 皆為陪跑走過場的狀態， 拿地熱情亦不能與本次相提並論。 一方面， 當時開發商拿地激進， 勢頭兇猛， 另一方面， 也與地塊綜合因素有關， 之前參與競拍或許能理解為試探市場。

兩家房企雖為首次進入福州市場， 但在業內外並不陌生，

作為國內一線開發商， 其口碑早已享譽全國， 尤其是綠城， 一貫被稱為豪宅標杆， 甚至有人稱：綠城開發的足跡在哪裡， 豪宅標杆就在哪裡。 而龍湖的特色則是用細節詮釋品質， 近年來的產品也廣受購房者好評。 本次出讓的55和56號地塊， 基本為純住宅用地， 住宅建築面積均在10萬方以上， 容積率分別為2.4和2.1， 皆具備開發品質樓盤的潛質， 自然備受關注和期待。

為何同一板塊的樓面價會相差兩倍？

55、56、57、58地塊屬同一板塊， 前兩幅樓面價在2萬上下， 後兩幅則不過萬。 主要因為後兩幅要配置80%的安置型商品房， 並且要求按照政府指定的價格回購。 但世茂奪下的兩幅地實際可售面積可達3萬㎡， 樓面價不過萬， 目前該板塊房價約2.5萬/㎡，

具有一定的利潤空間， 除此之外還能擴大自身規模。 若按照每套100㎡計算， 可售房源仍有數百套， 值得購房者關注。

近兩年， 世茂在福州的拿地可謂大刀闊斧， 大福州版圖逐漸擴大， 尤其是2017年， 在市區及周邊縣市頗有收穫， 回歸和佔領大福州的決心和實力可鑒， 而其充足的貨源和快推快銷的節奏也穩固了其市場地位。

年度最中心地塊“遇冷”， 對今後房價有何影響？

59和60號兩幅地塊地理位置優越， 周邊配套齊全， 可謂“年度地段最佳地塊”， 但地塊配置比例高達90%， 59號實際可售不足1萬平米， 60號地扣除安置商品房和商業部分， 可售面積僅三千多方， 最後底價成交也在情理之中。 至於房價走勢， 上周我們在1月11日土拍中有提到過， 因實際可售面積較少， 即便以較低價入市也對板塊內其他樓盤構不成較大壓力，更是談不上會對福州整體房價產生影響。（點擊回看：福州三幅地底價成交，樓面價8千暗藏哪些玄機？）

2017年福州土拍正式落下帷幕，從始至終政府態度堅決，雖然土拍熱度有所降低，但競拍條件並未放鬆，依然圍繞“控地價、限房價、按期交付”等標準來展開。在房地產常態化調控的背景下，對於開發商來說，穩健的拿地方式才是上策，想要長遠發展，回歸理性和健康才是正確選擇，近幾次的土拍也正好映證了這一點。

值得一提的是，備受關注的安置型商品房，近兩次土拍總配建面超55萬㎡，結合1月11日的土拍來看，大部分集中在較為核心的板塊。福州的拆遷補償方式已發生改變，今後將採取定向安置的原則（與以往的異地安置和原拆原拆不同）：以往對於拆遷戶來說，異地安置地段偏遠，一般人不願意搬離熟悉區域；原拆原遷等待期短則兩三年，長則五年八年，拆遷難度顯而易見。而大量的安置型商品房專案開工在一定程度上可以緩解拆遷壓力，相比之前遙遙無期的等待，安置型商品房顯然更受歡迎。就鼓樓17800元/㎡的安置型商品房而言，低於市場價1倍的價格，定向銷售更多是針對同區域符合要求的拆遷戶，也更有吸引力。

本次土拍回購地塊附加條件詳情：

3、宗地2017-60號須提供商務辦公建築面積2.3萬平方米由福州市人民政府指定單位按照12140元/平方米回購。

即便以較低價入市也對板塊內其他樓盤構不成較大壓力，更是談不上會對福州整體房價產生影響。（點擊回看：福州三幅地底價成交，樓面價8千暗藏哪些玄機？）

2017年福州土拍正式落下帷幕，從始至終政府態度堅決，雖然土拍熱度有所降低，但競拍條件並未放鬆，依然圍繞“控地價、限房價、按期交付”等標準來展開。在房地產常態化調控的背景下，對於開發商來說，穩健的拿地方式才是上策，想要長遠發展，回歸理性和健康才是正確選擇，近幾次的土拍也正好映證了這一點。

值得一提的是，備受關注的安置型商品房，近兩次土拍總配建面超55萬㎡，結合1月11日的土拍來看，大部分集中在較為核心的板塊。福州的拆遷補償方式已發生改變，今後將採取定向安置的原則（與以往的異地安置和原拆原拆不同）：以往對於拆遷戶來說，異地安置地段偏遠，一般人不願意搬離熟悉區域；原拆原遷等待期短則兩三年，長則五年八年，拆遷難度顯而易見。而大量的安置型商品房專案開工在一定程度上可以緩解拆遷壓力，相比之前遙遙無期的等待，安置型商品房顯然更受歡迎。就鼓樓17800元/㎡的安置型商品房而言，低於市場價1倍的價格，定向銷售更多是針對同區域符合要求的拆遷戶，也更有吸引力。

本次土拍回購地塊附加條件詳情：

3、宗地2017-60號須提供商務辦公建築面積2.3萬平方米由福州市人民政府指定單位按照12140元/平方米回購。