“改變政府作為居住用地唯一供應者的情況。 ”國土資源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上說的這句話， 一石激起千層浪。
分析人士認為， 這意味著中國土地供應將出現實質性變化。 政府不再壟斷住房用地， 而房地產開發商也不再是一手住房的唯一提供方。 未來， 其他合法擁有土地使用權的主體， 在符合規劃的前提下， 也可以成為住房供應方。 而隨著更多房源進入市場， 將有助於抑制地產投機， 滿足住有所居， 緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢。
非房企自有土地能否開發商品房？
2018年是“房改”20周年。 “中國房地產過去20年的發展歷史， 其實就是國有土地發展歷史。 特別是商品房住宅土地， 來源單一， 地方土地財政依賴房地產， 依賴土地招拍掛。 國有土地招拍掛出讓， 是商品房住宅土地的唯一來源。 ”中原地產首席分析師張大偉對《中國經濟週刊》記者說。
據財政部發佈的“2016年財政收支情況”顯示， 2016年， 全國國有土地使用權出讓收入37457億元， 同比增長15.1%。 而2016年全國財政總收入15.9萬億元， 土地收入占財政總收入的比例高達23.5%。
一線城市土地收入則尤為可觀。 在剛剛過去的2017年， 北京市土地出讓金以2796億元名列榜首， 排名第二的杭州市也超過了2000億元。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉告訴記者， 房改20年來， 國有土地出讓金累計規模為35萬億元，
然而， 另一方面， 地方政府的“土地財政”卻備受詬病。 有人認為， “土地財政”無疑是高房價的重要推手。
“一些地方土地出讓部門有意無意地調節土地供應節奏， 熱點城市居住用地相對不足， 且土地出讓價格一再走高， 助推房價上漲。 ”張大偉說。
而如何解決這個弊端？張大偉認為， 首先居住用地供應要相對充足， 才能緩解熱點地區樓市供需緊張局勢。
除了地方政府， 居住用地還能從哪兒來？上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對《中國經濟週刊》記者分析， 還有兩種居住用地提供者：一類是村集體、企業。 農村建設用地（含宅基地）可以入市，
另一類則是園區、工業區、國企手中的大量低效工業用地， 也將開閘， 逐步轉換成住宅用地， 借此緩解大城市住宅用地嚴重不足的矛盾。 這項改革， 也已經“預備”幾年了。
不過， 值得注意的是， 非房地產企業自有土地“作為住宅用地”， 是否意味著可以作為商品房開發用地？能否開發商品房對外銷售？
對此， 專家認為不可過分樂觀。 姜大明部長的表態中強調了兩個前提：“權屬不變”“符合規劃條件下”， 因此， 非商品房開發用地建設商品房對外出售的可能性不大。 且無論從現行的法律法規，
“過去很多企業有使用權的土地， 比如商業用地、工業用地， 在符合規劃條件下， 將來有可能可以轉變成出租房， 不是保障房， 更不可能是商品房了。 ”張大偉分析稱。
在1月15日全國國土資源工作會議分組討論中， 浙江省杭州市國土資源局局長謝建華說：目前， 城市住房用地供應單一， 主要是公開招拍掛出讓。 下一步， 要探索多種方式供應， 如協定出讓、行政劃撥等， 而核心則是要厘清分類， 依據保障類、市場類、長租型進行供應， 要探索住宅多結構形式供應。 而非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法， 將能夠提供更多租賃住房給買不起房子的人居住。
房改前集資建房形式或將再現
政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產企業自有土地、農村集體經營性建設用地，是貫徹中央提出的加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉住房制度的一項基礎性的土地制度變革。
哪些主體會加入到住宅供應的隊伍中來？
在專家看來，“非房地產企業依法取得使用權的土地”還包括集體經濟組織、非開發類的相關企業、個人以及以持股方式持股的金融投資公司等取得使用權的土地。其中，國有企業用地的開發備受關注。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對過去很少被提及用於住宅用地的國有企業工業用地，不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會積極盤活此類存量土地，為商品房、保障房、共有產權房、租賃住房的“四元產品線”提供更有保障的土地供應。
事實上，利用國有企業自有用地建設住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。
2013年10月，北京推出自住型商品房，並提出年底供應2萬套的目標。當年11月，北京市規劃展覽館展出了北京第一批自住房專案的規劃設計方案，7個專案分佈在朝陽、豐台、昌平、海澱，基本都是靠國企自有用地建設。
據瞭解，這些國企自有用地獲准改變土地性質蓋保障房，通常都是以底價成交，企業不會直接獲得土地收益。但盤活資源後，可以從保障房配建的車庫、商業配套等項目中獲取收益。
北京市住建委相關負責人介紹，北京進一步引導和鼓勵全社會支援參與住房保障工作，其中，鼓勵國有企業利用自有用地建設保障房，加大政策支援力度，目前已建設約12萬套。
“鼓勵國企拿出自有用地建設保障房，是增加保障房的供給管道,而非企業自建房為企業內部職工福利分房。”上述負責人表示，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。
分析人士認為，“非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地”新政落地後，預期一線二線城市的大企業，可能也會隨著格力、華為開始“造房行動”。
而類似房改前集資建房的形式或將再現。北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，今後不一定是房地產開發商拿地建房，比如房改前有過住房合作社形式、再比如單位拿地建房。類似于房改前集資建房的形式，大家先湊錢，公司集合了錢，拿地建房，再以成本價分房。
房價受何影響？
哪類市場受影響最大？
公眾最為關注的是，上述新政施行後，將對房價產生什麼影響。
李宇嘉對《中國經濟週刊》記者分析，從供給側改革角度看，若供給管道多元，供應源頭上形成競爭，將改變獨家供應下的“供地荒”現象，降低供應成本，特別是降低被地價推高的房價。
楊紅旭也認為，這屬於房地產供給側改革，也是房地產長效機制的重要組成部分，有助於緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢。但他也對《中國經濟週刊》記者表示，改革會遇到各種阻力，推進沒那麼快，不會立即傳遞到房價上去。
哪類市場受影響最大？張大偉認為，政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將產生非常大的提升，其中，城市租賃市場影響最大，對於商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。“需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租賃房等，住房不能等同於商品房，目前看，政策更多提及的是租賃住房試點，集體土地用作租賃用地是試點方向。”
事實上，北京、上海等地已開始試點集體租賃住房。2017年8月，國土部明確北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
張大偉認為，國土部鼓勵集體用地建設租賃房，有利於提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。13個城市基本都屬於一二線城市，這些城市國有土地供應相對緊張，而部分區域存在城中村等集體土地，如果部分城中村等集體土地進入租賃市場將有利於房源供應，也有利於城中村改造。
根據部署，北京市計畫於2017—2021年的5年內供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房。張大偉分析稱，1000公頃集體土地，大約可建設30萬～40萬套出租房，“將有效緩解區域租賃市場供需不平衡，住房租金也會下調”。
將能夠提供更多租賃住房給買不起房子的人居住。房改前集資建房形式或將再現
政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產企業自有土地、農村集體經營性建設用地，是貫徹中央提出的加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉住房制度的一項基礎性的土地制度變革。
哪些主體會加入到住宅供應的隊伍中來？
在專家看來，“非房地產企業依法取得使用權的土地”還包括集體經濟組織、非開發類的相關企業、個人以及以持股方式持股的金融投資公司等取得使用權的土地。其中，國有企業用地的開發備受關注。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對過去很少被提及用於住宅用地的國有企業工業用地，不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會積極盤活此類存量土地，為商品房、保障房、共有產權房、租賃住房的“四元產品線”提供更有保障的土地供應。
事實上，利用國有企業自有用地建設住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。
2013年10月，北京推出自住型商品房，並提出年底供應2萬套的目標。當年11月，北京市規劃展覽館展出了北京第一批自住房專案的規劃設計方案，7個專案分佈在朝陽、豐台、昌平、海澱，基本都是靠國企自有用地建設。
據瞭解，這些國企自有用地獲准改變土地性質蓋保障房，通常都是以底價成交，企業不會直接獲得土地收益。但盤活資源後，可以從保障房配建的車庫、商業配套等項目中獲取收益。
北京市住建委相關負責人介紹，北京進一步引導和鼓勵全社會支援參與住房保障工作，其中，鼓勵國有企業利用自有用地建設保障房，加大政策支援力度，目前已建設約12萬套。
“鼓勵國企拿出自有用地建設保障房，是增加保障房的供給管道,而非企業自建房為企業內部職工福利分房。”上述負責人表示，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。
分析人士認為，“非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地”新政落地後，預期一線二線城市的大企業，可能也會隨著格力、華為開始“造房行動”。
而類似房改前集資建房的形式或將再現。北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，今後不一定是房地產開發商拿地建房，比如房改前有過住房合作社形式、再比如單位拿地建房。類似于房改前集資建房的形式，大家先湊錢，公司集合了錢，拿地建房，再以成本價分房。
房價受何影響？
哪類市場受影響最大？
公眾最為關注的是，上述新政施行後，將對房價產生什麼影響。
李宇嘉對《中國經濟週刊》記者分析，從供給側改革角度看，若供給管道多元，供應源頭上形成競爭，將改變獨家供應下的“供地荒”現象，降低供應成本，特別是降低被地價推高的房價。
楊紅旭也認為，這屬於房地產供給側改革，也是房地產長效機制的重要組成部分，有助於緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢。但他也對《中國經濟週刊》記者表示，改革會遇到各種阻力，推進沒那麼快，不會立即傳遞到房價上去。
哪類市場受影響最大？張大偉認為，政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將產生非常大的提升，其中，城市租賃市場影響最大，對於商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。“需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租賃房等，住房不能等同於商品房，目前看，政策更多提及的是租賃住房試點，集體土地用作租賃用地是試點方向。”
事實上，北京、上海等地已開始試點集體租賃住房。2017年8月，國土部明確北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
張大偉認為，國土部鼓勵集體用地建設租賃房，有利於提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。13個城市基本都屬於一二線城市，這些城市國有土地供應相對緊張，而部分區域存在城中村等集體土地，如果部分城中村等集體土地進入租賃市場將有利於房源供應，也有利於城中村改造。
根據部署，北京市計畫於2017—2021年的5年內供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房。張大偉分析稱，1000公頃集體土地，大約可建設30萬～40萬套出租房，“將有效緩解區域租賃市場供需不平衡，住房租金也會下調”。