特色小鎮房地產化被抑制，新路徑在哪裡？

“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。 ”過去的一年裡，國家不斷出臺鼓勵政策，中國大地上掀起一股特色小鎮建設熱潮。尤其是房地產企業成為特色小鎮建設的一支主力軍，

據不完全統計，全國已有超過50家品牌房企搶灘特色小鎮，在地產調控的大背景下，開發商試圖從特色小鎮建設中找尋發展的新機遇。

特色小鎮建設中的“房地產化”傾向正在引起政府有關部門的警惕。

究竟特色小鎮建設能不能做房地產?

應該怎麼做房地產?

傳統的房產開發模式還適用嗎?

1、調控政策陸續出臺，抑制特色小鎮“房地產”化。

目前，建設特色小鎮正成為一些房地產企業新的“掘金點”。假借特色小鎮之名行房地產開發之實，正有在各地小鎮蔓延之勢。

新華社記者在調查走訪時發現，珠三角某房地產企業借助“科技小鎮”概念推動產業地產，獲得地方政府大量土地資源支持;在長三角，一家房地產企業打算在大城市周邊打造標準化的“農業小鎮”：兩平方公里農業區配套一平方公里建築區，計畫承載3萬人。

國家城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵對此表示擔憂。

他說，特色小鎮的發展一旦引入房地產，

就會拉高土地成本，特色產業則難以實現發展，最後會演變為房地產一業獨大，並帶來大量的小鎮庫存。

2、為了抑制特色小鎮地產化的勢頭，政府相關部門已經開始行動。

住建部2017年7月發佈通知稱，各地要有序推進特色小鎮的規劃建設發展，應保持小鎮宜居尺度，不盲目蓋高樓，不盲目拆老街區，不盲目搬襲外來文化。

國家發展改革委、國土資源部、環境保護部、住房城鄉建設部等四部委於 2017年12月5日聯合發佈《關於規範推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》(簡稱《意見》)，要求從嚴控制特色小鎮房地產開發。防止“新瓶裝舊酒”、“穿新鞋走老路”。

業內人士表示，《意見》的出臺，對於嚴控特色小鎮房地產化很及時、很必要。

國務院發展研究中心原副主任盧中原直言，現在許多城鎮化是在造城，根本沒有考慮人在哪裡聚集，有沒有人氣，這不是真正的新型城鎮化，也不可能建成真正的特色小鎮。

近日，浙江省質監局發佈了《特色小鎮評定規範》(以下簡稱《規範》)，這是我國首個有關特色小鎮建設的地方評定標準。對於抑制特色小鎮建設“房地產化”的現象，《規範》中也有所涉及。

如：

省級特色小鎮創建對象申請的條件中明確了“投資不含商品住宅和商業綜合體項目投資”的規定;

要求“特色產業投資占比達到70%及以上”等。

《規範》對全國其他地區建設特色小鎮具有一定的借鑒意義，因為特色小鎮就是從浙江“走出來的”，住建部等曾下發多個檔，推廣浙江經驗。

浙江在建設特色小鎮過程中產生的問題，也是全國其他地區會遇到的情況，很多問題都具有共性。

共性的、可操作的、可遵循的規範，是全國其他地區建設特色小鎮所需要的。

3、租售“雙規”並舉，扼殺特色小鎮“炒房”。

防範特色小鎮房地產化，並不等於全面杜絕房地產開發。

如何作好特色小鎮建設和地產開發，以及房價和產業、人口集聚之間的平衡，這方面，總部位於杭州的金誠集團已經走在前列。

以特色小鎮建設為核心商業模式，金誠集團目前在全國簽約、開建、運營的特色小鎮數已達59個。作為長期專注新型城鎮化及特色小鎮建設的企業家代表，金誠集團董事長韋傑在帶領金誠集團從事理性實踐過程中，也一直在對特色小鎮建設進行深度思考。

在韋傑看來，特色小鎮不是地方債的延續，更不是變相的房地產開發，而是以核心產業為發展基礎，同時提供豐富的配套產業，為小鎮發展注入長久生命力。

“金誠所有的特色小鎮建設，都以產業升級、產業運營、產業投資為主線，同時考慮配套產業的運行。”金誠集團董事長韋傑表示，特色小鎮應充分體現包括核心產業以及配套產業在內的整個產業集群的完整性，以金誠特色小鎮為例，房地產板塊整體占比不應高於15%—20%。

今年1月5日，北京人民大會堂召開的2017特色小鎮創新發展年會既新型城鎮化論壇上，

韋傑率先提出了“雙軌制”:

在特色小鎮的開發過程中，既建設較低比例的商品房，同時提供相當比例的經濟適用房和廉租房。

基於地價優勢，以及產業集群帶來的便利，韋傑認為，經濟適用房、廉租房在特色小鎮中將更大程度地得以建設，讓中低收入人群“住有所居”。

在北京力推“共有產權”、廣州嘗試“租售同權”的背景之下，特色小鎮在房地產問題上主打“租賃”，也有望成為小鎮發展的趨勢。