世界兩大地產服務商報告告訴我們 青島房價最堅挺的還是這仨片區

青島的房價漲到現在這個地步， 主城區動輒五六百萬元一套的新房已經不是一般的工薪階層所能承受， 許多高品質的二手房價格也是讓人咋舌。 在美國政府都關門的今天， 許多人不禁會有這樣的疑問：這些高價房還能挺住嗎？要弄明白這件事， 我們自然要看關鍵資料。

首先， 我們要明白青島這沿海一線的高價房誰能買得起？自然是各大金融機構和專業服務機構的白領、金領們。 過去的2017年， 青島這些高收入人群流入數量如何？通過看寫字樓辦公市場這個就能看出來。 恰巧， 仲量聯行和戴德梁行出了相關的統計資料。

相比其他資料， 我覺得這兩家歷史悠久的地產服務商的資料更加真實、可信。

根據仲量聯行的資料顯示， 2017年青島辦公樓市場共錄得34萬平方米新增供應， 推高全市存量至407萬平方米， 這已經是連續第3年放量增長。 嶗山商務區成為供應最為集中的子市場，

占全年新增供應的80%， 使其整體規模和檔次進一步提高。 租賃市場整層需求較為活躍， 全年46%的租賃成交來自嶗山商務區。 2017年青島辦公市場淨吸納量約為34.2萬平方米， 其中77%的成交面積介於1000平方米至2,000平方米之間， 整層租賃需求較為活躍， 主要集中於新落成項目較多的嶗山商務區， 占整體租賃市場吸納量的46%。 過去10年， 青島辦公市場規模迅速擴大， 租賃市場年吸納量從2007年的10萬平方米擴大到2017年的34萬平方米。 市場需求也發生較大變化， 曾經作為主要需求來源的貿易與物流企業逐漸被金融與專業服務企業所替代。 全年48%的市場需求來自金融行業， 而27%來自專業服務業。

樓市火爆， 也增強了業主們對於自持不動產的信心。

2017年整體市場上持有型物業比例不斷提高， 2017年有超過60%的新增供應為單一產權的持有型物業， 產權集中有利於物業在租戶品質、資產增值等方面保持長期競爭優勢。 同時， 租戶逐漸偏好新落成的優質辦公物業。 根據仲量聯行的監測資料， 平均建成時間為一年的新甲級項目（即2015年以後交付使用的項目）入駐率可以達到82%， 高於甲級辦公樓市場平均入駐率75% ， 新落成的優質辦公樓物業可以實現較快去化。 新落成的優質辦公物業表現出較好的市場反應。 承租力強的企業對真正優質的辦公樓仍有一定需求， 且偏好新落成的優質辦公物業。 根據仲量聯行的監測資料， 平均建成時間為一年的新項目中的甲、乙級辦公樓同比租金漲幅分別為8.0%和5.5%， 相比於整體市場1.4%的同比租金降幅， 表現出了較好的市場反應。

戴德梁行對於島城寫了字樓市場調查結果也是比較樂觀的。 青島甲級寫字樓空置率降至18.9%， 環比下降2.1個百分點。 分商務區來看， 市南CBD持續吸納， 空置率降至16.5%， 環比下降0.6個百分點；市北CBD本季度依舊需求旺盛， 空置率環比下降7.2個百分點至30.3%；嶗山CBD本季度持續吸納， 空置率降至14.8%， 環比下降1.1個百分點。 2017年度累計淨吸納達99,065平方米， 較2016年全年同比上升192.4%。 與熱點城市比較， 青島的寫字樓空置率數值較低， 在一個健康的範圍內。 青島甲級寫字樓市場平均租金略降至每平方米每月121.2元， 比去年同期下降7.4%。 分商圈來看， 嶗山CBD租金保持穩定， 區域內平均租金為每平方米每月128.6元。

市南CBD月平均租金略降1.2%， 至每平方米每月130.2元；市北CBD區域內平均租金環比略降1.3%， 至每平方米每月88.5元。

通過上面資料分析， 我們可以看到， 青島高端寫字樓在過去三年是持續大量增長的， 租售的價格不低， 但是空置率與全國同類城市相比， 卻是非常低的。 寫字樓的空置率在20%以下， 重慶是多少？據資料專家介紹在60%左右， 這一比你就知道青島的寫字樓市場有多麼健康了。

商業辦公市場如此興旺， 房價如何？毫無疑問， 三大商務區代表了青島房價的天花板。 我們分別看看天花板在過去一年的表現。 不說一手房， 看看二手房的數據。

海信天悅、悅海豪庭、頤和星苑別墅等豪宅項目價格一直維持在7萬元/平方米至9萬元/平方米， 雖然單價和總價都讓人咋舌，但58同城的資料顯示，這些項目房價的年增長率都在10%至15%之間。在地鐵2號線開通後，海爾路周邊普通大戶型住宅在11月份有一波迅速上漲的行情，目前價格在3萬元/平方米至4.5萬元/平方米之間。

市南商務區內別墅豪宅項目較少，也沒有大量的新項目加推，所以大戶型的二手海景房最為受寵。這個魯商首府的房子多爛啊，而且起價也不低，這樣的盤按理說不應該漲吧？但看看資料，還是讓人絕望，這一年漲幅依舊在20%-40%左右。

2018年全年度，青島將有9個優質寫字樓項目入市，若都能如期入市，將為青島寫字樓市場帶來超過66萬平方米的新增供應。未來三年，青島甲級寫字樓將有超過110萬平方米的新增供應投放市場。供給的增加將會給業主帶來較大的出租壓力，短期內業主或會採取降低租金的策略來吸引企業的入駐。

不過，我們要注意一點，就是這些優質金融、高端服務企業還是集中在三大商務區，別的地方吹得雖然很響，但是實際入住率……買房也好，炒房也罷，你可以什麼都不管，但是以剛需的眼光購房，是你買房的基本原則。

雖然單價和總價都讓人咋舌，但58同城的資料顯示，這些項目房價的年增長率都在10%至15%之間。在地鐵2號線開通後，海爾路周邊普通大戶型住宅在11月份有一波迅速上漲的行情，目前價格在3萬元/平方米至4.5萬元/平方米之間。

市南商務區內別墅豪宅項目較少，也沒有大量的新項目加推，所以大戶型的二手海景房最為受寵。這個魯商首府的房子多爛啊，而且起價也不低，這樣的盤按理說不應該漲吧？但看看資料，還是讓人絕望，這一年漲幅依舊在20%-40%左右。

2018年全年度，青島將有9個優質寫字樓項目入市，若都能如期入市，將為青島寫字樓市場帶來超過66萬平方米的新增供應。未來三年，青島甲級寫字樓將有超過110萬平方米的新增供應投放市場。供給的增加將會給業主帶來較大的出租壓力，短期內業主或會採取降低租金的策略來吸引企業的入駐。

不過，我們要注意一點，就是這些優質金融、高端服務企業還是集中在三大商務區，別的地方吹得雖然很響，但是實際入住率……買房也好，炒房也罷，你可以什麼都不管，但是以剛需的眼光購房，是你買房的基本原則。