2018該怎麼買？
昨日， 在咚咚找房舉辦的“2018購房者民間總結會”上， 業內專家李宇嘉、徐楓結合政策與資料分享了他們的答案。
李宇嘉認為， 廣深科技創新走廊值得關注， 只要流動性控制住了， 深圳房地產市場就起不來。 如果真的有錢的話， 可以買一些銀行理財產品。
徐楓則透露了一個重要資訊：2018年深圳肯定會嚴格執行“二手房按網簽價計算稅費”政策， 目的就是杜絕陰陽合同和高評高貸， 工商鋪市場這個問題比住宅更嚴重。
此外， 據咚咚找房統計資料顯示， 2018年深圳預計將有151個新房項目入市。 值得一提的是，
超多乾貨整理如下， 不妨拿去參考。
2018供應情況
咚咚找房統計資料顯示， 2018年深圳預計有151個新房項目可入市， 納入統計的專案基本都已經開工， 部分專案已經達到預售條件， 整體可供應項目比2017年稍有增加， 可供應面積相比應略有提升。 但依照往年的供應情況和目前趨勢來看， 真正入市的專案和供應面積或達不到統計數量。
南山
統計資料顯示， 2017年南山新房成交均價全市最高， 至101467元/平， 同比上漲23.5%；成交2235套， 同比下滑67.6%。 南山新房均價突破10萬/平， 已全面豪宅化。
25個， 這是南山今年預計入市項目數量， 僅次於龍崗。 前海的寫字樓和公寓、蛇口的高端住宅、西麗的大型綜合體、華僑城的舊改， 表現亮眼。
經過多年醞釀， 2018年前海將會迎來一個小爆發， 成為南山頂級商務公寓和寫字樓供應的集中區域。 華潤前海中心悅璽將推122-338平公寓， 前海嘉裡中心50余平的小尺度公寓值得期待。
蛇口自貿區受規劃利好刺激， 加之招商蛇口對蛇口老鎮的整合規劃， 預計將有5個專案入市。 萬科蛇口公館將推售53平裝修兩房， 首付190萬起。 招商漁二舊改、半島城邦四期均有望入市。
西麗的新房供應似乎進入尾聲。 大型綜合體項目寶能城西區將推售住宅產品，
南頭片區有3個新房專案， 規模都不大。
福田
福田CBD土地資源緊張， 新盤多為城市更新專案， 2018年將有11個項目入市。
安托山片區成供應大頭， 有4個住宅項目推出， 包括萬科瑧山府、萬科香蜜府、天健公館、合正安托山項目。 值得一提的是， 萬科瑧山府一期備案均價9.97萬/平， 新一批產品價格會突破10萬嗎？
位於上沙的百萬級舊改大盤——中洲灣， 吸睛力max。 整體建面達到126萬平， 規劃建設5棟超高層塔樓結構大廈， 包括2棟寫字樓及3座公寓， 近濱河大道， 在9號線下沙、7號線上沙站雙地鐵口輻射範圍內， 區域規劃為大金沙片區舊改， 前景較好。
羅湖
羅湖近些年的新房供應以城市更新為主， 缺少優質住宅項目， 去年住宅類項目僅有向西雍睦豪庭1個。 今年預計有11個新盤入市， 多為商業類。
筍崗片區進入舊改集中供應期。 寶能中心、中洲舊改、深業泰富廣場、華潤萬象食家等項目主要供應公寓、辦公、商業及少量住宅產品。
寶安
2018年寶安預計新增供應項目24個，西鄉、沙井、寶中、沙井供應量較多。
寶安老城區新安有4個純住宅專案，且多位於地鐵12號線網站附近。機場北的福永、沙井、松崗供應新盤以住宅為主，多半來源於城市更新。
總體而言，寶安依然是新房供應大戶，剛需置業者可以關注機場北區域，選擇現有地鐵口或規劃地鐵口物業為佳。
龍崗
當仁不讓，龍崗以42個項目穩居供應榜單首位，且主要是住宅類項目。
大運新城異軍突起、布吉塔橫空出世、14與16號線的地鐵利好，讓龍崗連上頭條。阪田、布吉、大運成龍崗供應主力，填平窪地還是進軍新城，值得思考。
龍華
今年龍華新增供應不多，以消化去年的尾盤為主，預計將有13個項目入市。
民治成供應主力，將推出8個項目，多為住宅、公寓和辦公產品。民治新盤多位於核心地段，名企開發，市場關注度較高。
光明
由於原關內土地資源緊張，地鐵6號線動工建設後，光明新區的存在感越來越強。今年光明將新增6個項目。
宏發天匯城、勤誠達正大城都是體量較大的綜合體類新盤，天匯城一期備案均價39898元/平，二期將推出公寓產品；正大城將推售74-144平住宅。
咚咚找房統計，目前光明和公明兩大街道預計有二十多個舊改專案處於前期狀態，未來城市更新將成為光明新房供應的重要來源。
坪山
坪山主要供應區域以中心區為主，新增供應項目10個，財富城、飛東、飛西舊改等是主力。
坪山大盤心海城與商業專案泰禾中央廣場將陸續有新品推出。以華誼兄弟文化城和正奇未來城為代表的大型產業綜合體專案，是坪山重點專案。
鹽田
地鐵8號線開工，或為鹽田樓市注入新活力，2018年預計將有6個新盤入市。
鹽田佳兆業城市廣場即鹽田整體搬遷項目，計容建面達107.08萬平,是目前鹽田最大的在建綜合體項目，也是鹽田最大的商住項目。產品包括住宅、商務公寓、寫字樓、商業建築和一些公共配套設施等，其中還包含3萬平政策性人才住房。
大鵬
大鵬雖擁有較好的山海資源，但往市區的通勤仍是短板，所以新房產品多以“度假”為賣點。2017年僅花樣年家天下獲批入市，今年招商東岸也有推盤計畫。
嘉賓觀點
深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉：
廣深科技創新走廊值得關注
❶從樓市大資料大家可以看到3個重要的信號：第一，深圳的新房成交創新低；第二，商務公寓賣得挺好；第三，二手房也還不錯。
❷只要流動性控制住了，深圳房地產市場就起不來。現在深圳每個月的房貸只投放80億，而2015年最高月房貸投放200億。信貸政策是2018年影響深圳樓市最主要的因素。
過了新年以後，80億的額度控制沒有任何鬆動，深圳還是執行央行的要求，房貸額度不能放鬆。國家為什麼允許蘭州、合肥這種城市自己搞一點小動作？你自己搞就搞吧，我把銀行的錢袋子控制住，你就不可能有太大動作。
❸大家不能把限售看作短期調控，它是長效機制最主要的組成部分。限售跟限購不一樣，限購可以隨時取消，限售是不可能隨時取消的。從蘭州的政策來看，未來的政策絕對要向限售轉移。
2018年深圳還有很多新房價格被管制，而且限售可能會實施，還有就是商務公寓市場，這是2018年深圳樓市可能出現的三點變化。
❹未來深圳的房價走勢是在不知不覺中把虛高的資產溢價一點一點走下來。限價在2018年還要堅持，限售如果在深圳啟動，未來像深圳一樣的城市的房價可能處於——掛牌價是一個價，實際成交是一個價，全款買房是一個價，貸款買房是一個價，商業貸款買房一個價，組合貸款買房是一個價。
❺廣深科技走廊是值得投資的區域。從深圳南山到東莞松山湖，再到廣州南沙，這裡將是未來中國的矽谷，未來這條走廊的產值以及圍繞這個走廊的粵港澳大灣區產值全球第一。
除了深圳的房價偏高，其實東莞和廣州靠近南沙片區房價都比較低，所以這個區域值得大家關注。
❻2018年成交量毫無疑問會上升。對於深圳來講，事實上需求是非常強的，深圳是國內大城市中年輕人口占比最高的城市，而且深圳是每年常住人口流入最多的，每年有50、60萬常住人口流入。
2016年、2017年深圳新房成交量連續下降了兩年，深圳從來沒有連續三年房地產成交量下滑，所以我認為2018年成交量毫無疑問會上升。
❼現在買房不如買理財產品。投資深圳本區域的房地產市場，剛才已經說了，流動性溢價會損耗，所以不是很建議大家買房，如果真的有錢的話，你可以買一些銀行理財產品。
深圳市房地產仲介行業協會研究總監徐楓：
深圳今年會嚴格執行“二手房按網簽價計稅”政策
❶深圳是存量房市場，而且深圳市場是全國標杆。從市場交易情況來看，交易量變動幅度和變動週期是全國最大幅度的，同時週期也是最短的。這說明深圳類似于股票市場的藍籌股概念，即變動非常快，而且這個市場很激進，我們覺得現在這個市場從資料量來說是資產泡沫的市場。
❷與2007年相比，這兩年是金融杠杆帶來的市場，某種程度上來說是更加不理性的市場，所以我們再次提醒諸位要關注市場的風險。
舉個例子。
如果按十年期折算，東海花園一期三房兩廳單位9000元的租金，按十年折現是97萬，按50年折現是339萬，而當時的報價是1178萬，1178萬減去50年的折現，中間是839萬的泡沫，如果按十年折現的話，就是1081萬的泡沫。這個表格很清楚的告訴我們，如果用未來收益來評判房地產本身的價值的話，這個泡沫有多大。
❸2018年深圳肯定會嚴格執行“按網簽價計算稅費”政策。你的網簽合同價格和你的貸款金額必須要掛鉤，而不是交稅一套價格、貸款一套價格，這樣做的目的就是杜絕陰陽合同和高評高貸，其實在全國很多城市都有這個政策了，深圳工商鋪市場這個問題比住宅更嚴重。
❹現在市場的交易週期在轉慢，風險在加大，目前市場上成交中位數是500萬左右，成交戶型是三房兩廳到四房兩廳單位為主。如果你買的是1000萬以上的樓盤，可能需要考慮到成交週期大大延長，沒有那麼快出手。
❺我們對2018年的看法是覺得房價的漲幅是回歸理性的，而且我尤其提醒大家關注工商鋪市場的風險，工商鋪現在的交易量比較差，特別是商鋪市場有一定的風險。
未來流動性還會進一步放緩，特別是豪宅盤的成交，但豪宅客戶不是普通剛需客戶，如果他手頭上有兩千萬、三千萬以上，他關注的是全球市場的投資，一千萬在全球市場可以買到很好很好的樓盤，但在深圳只能買到中位數成交的樓盤。
寶安
2018年寶安預計新增供應項目24個，西鄉、沙井、寶中、沙井供應量較多。
寶安老城區新安有4個純住宅專案，且多位於地鐵12號線網站附近。機場北的福永、沙井、松崗供應新盤以住宅為主，多半來源於城市更新。
總體而言，寶安依然是新房供應大戶，剛需置業者可以關注機場北區域，選擇現有地鐵口或規劃地鐵口物業為佳。
龍崗
當仁不讓，龍崗以42個項目穩居供應榜單首位，且主要是住宅類項目。
大運新城異軍突起、布吉塔橫空出世、14與16號線的地鐵利好，讓龍崗連上頭條。阪田、布吉、大運成龍崗供應主力，填平窪地還是進軍新城，值得思考。
龍華
今年龍華新增供應不多，以消化去年的尾盤為主，預計將有13個項目入市。
民治成供應主力，將推出8個項目，多為住宅、公寓和辦公產品。民治新盤多位於核心地段，名企開發，市場關注度較高。
光明
由於原關內土地資源緊張，地鐵6號線動工建設後，光明新區的存在感越來越強。今年光明將新增6個項目。
宏發天匯城、勤誠達正大城都是體量較大的綜合體類新盤，天匯城一期備案均價39898元/平，二期將推出公寓產品；正大城將推售74-144平住宅。
咚咚找房統計，目前光明和公明兩大街道預計有二十多個舊改專案處於前期狀態，未來城市更新將成為光明新房供應的重要來源。
坪山
坪山主要供應區域以中心區為主，新增供應項目10個，財富城、飛東、飛西舊改等是主力。
坪山大盤心海城與商業專案泰禾中央廣場將陸續有新品推出。以華誼兄弟文化城和正奇未來城為代表的大型產業綜合體專案，是坪山重點專案。
鹽田
地鐵8號線開工，或為鹽田樓市注入新活力，2018年預計將有6個新盤入市。
鹽田佳兆業城市廣場即鹽田整體搬遷項目，計容建面達107.08萬平,是目前鹽田最大的在建綜合體項目，也是鹽田最大的商住項目。產品包括住宅、商務公寓、寫字樓、商業建築和一些公共配套設施等，其中還包含3萬平政策性人才住房。
大鵬
大鵬雖擁有較好的山海資源，但往市區的通勤仍是短板，所以新房產品多以“度假”為賣點。2017年僅花樣年家天下獲批入市，今年招商東岸也有推盤計畫。
嘉賓觀點
深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉：
廣深科技創新走廊值得關注
❶從樓市大資料大家可以看到3個重要的信號：第一，深圳的新房成交創新低；第二，商務公寓賣得挺好；第三，二手房也還不錯。
❷只要流動性控制住了，深圳房地產市場就起不來。現在深圳每個月的房貸只投放80億，而2015年最高月房貸投放200億。信貸政策是2018年影響深圳樓市最主要的因素。
過了新年以後，80億的額度控制沒有任何鬆動，深圳還是執行央行的要求，房貸額度不能放鬆。國家為什麼允許蘭州、合肥這種城市自己搞一點小動作？你自己搞就搞吧，我把銀行的錢袋子控制住，你就不可能有太大動作。
❸大家不能把限售看作短期調控，它是長效機制最主要的組成部分。限售跟限購不一樣，限購可以隨時取消，限售是不可能隨時取消的。從蘭州的政策來看，未來的政策絕對要向限售轉移。
2018年深圳還有很多新房價格被管制，而且限售可能會實施，還有就是商務公寓市場，這是2018年深圳樓市可能出現的三點變化。
❹未來深圳的房價走勢是在不知不覺中把虛高的資產溢價一點一點走下來。限價在2018年還要堅持，限售如果在深圳啟動，未來像深圳一樣的城市的房價可能處於——掛牌價是一個價，實際成交是一個價，全款買房是一個價，貸款買房是一個價，商業貸款買房一個價，組合貸款買房是一個價。
❺廣深科技走廊是值得投資的區域。從深圳南山到東莞松山湖，再到廣州南沙，這裡將是未來中國的矽谷，未來這條走廊的產值以及圍繞這個走廊的粵港澳大灣區產值全球第一。
除了深圳的房價偏高，其實東莞和廣州靠近南沙片區房價都比較低，所以這個區域值得大家關注。
❻2018年成交量毫無疑問會上升。對於深圳來講，事實上需求是非常強的，深圳是國內大城市中年輕人口占比最高的城市，而且深圳是每年常住人口流入最多的，每年有50、60萬常住人口流入。
2016年、2017年深圳新房成交量連續下降了兩年，深圳從來沒有連續三年房地產成交量下滑，所以我認為2018年成交量毫無疑問會上升。
❼現在買房不如買理財產品。投資深圳本區域的房地產市場，剛才已經說了，流動性溢價會損耗，所以不是很建議大家買房，如果真的有錢的話，你可以買一些銀行理財產品。
深圳市房地產仲介行業協會研究總監徐楓：
深圳今年會嚴格執行“二手房按網簽價計稅”政策
❶深圳是存量房市場，而且深圳市場是全國標杆。從市場交易情況來看，交易量變動幅度和變動週期是全國最大幅度的，同時週期也是最短的。這說明深圳類似于股票市場的藍籌股概念，即變動非常快，而且這個市場很激進，我們覺得現在這個市場從資料量來說是資產泡沫的市場。
❷與2007年相比，這兩年是金融杠杆帶來的市場，某種程度上來說是更加不理性的市場，所以我們再次提醒諸位要關注市場的風險。
舉個例子。
如果按十年期折算，東海花園一期三房兩廳單位9000元的租金，按十年折現是97萬，按50年折現是339萬，而當時的報價是1178萬，1178萬減去50年的折現，中間是839萬的泡沫，如果按十年折現的話，就是1081萬的泡沫。這個表格很清楚的告訴我們，如果用未來收益來評判房地產本身的價值的話，這個泡沫有多大。
❸2018年深圳肯定會嚴格執行“按網簽價計算稅費”政策。你的網簽合同價格和你的貸款金額必須要掛鉤，而不是交稅一套價格、貸款一套價格，這樣做的目的就是杜絕陰陽合同和高評高貸，其實在全國很多城市都有這個政策了，深圳工商鋪市場這個問題比住宅更嚴重。
❹現在市場的交易週期在轉慢，風險在加大，目前市場上成交中位數是500萬左右，成交戶型是三房兩廳到四房兩廳單位為主。如果你買的是1000萬以上的樓盤，可能需要考慮到成交週期大大延長，沒有那麼快出手。
❺我們對2018年的看法是覺得房價的漲幅是回歸理性的，而且我尤其提醒大家關注工商鋪市場的風險，工商鋪現在的交易量比較差，特別是商鋪市場有一定的風險。
未來流動性還會進一步放緩，特別是豪宅盤的成交，但豪宅客戶不是普通剛需客戶，如果他手頭上有兩千萬、三千萬以上，他關注的是全球市場的投資，一千萬在全球市場可以買到很好很好的樓盤，但在深圳只能買到中位數成交的樓盤。