核 心 提 示
樣板房是房產開發商銷售中用以吸引客戶的重要手段之一， 尤其是在當下預裝修商品房的銷售中， 客戶對樣板房的感知幾乎等同于對合同中房屋細節的理解。 可當遇到實際交房與樣板房品質出現差異時， 購房者又該怎麼辦呢？
小瓜：浦法君， 我買房了， 但是……哎！
浦法君：買房是件高興的事， 怎麼還愁眉苦臉的？
小瓜：這不買了套期房，
交房時發現和開發商當初宣傳資料上承諾的不一樣。
我錢也交了，
房也不能退，
不知道該怎麼辦呢！
浦法君：最近浦東法院判決了一起類似的案件，
我們來看看是否對你有啟發？
小麗在開發商處看中了一套新建商品房， 這套房屋位於所處樓棟的邊套房屋。 開發商承諾贈送帶有採光天井的地下室， 且開發商展示的邊套房屋樣板房也有採光天井。 小麗非常滿意， 於是支付了比沒有天井的房屋更多的購房款。
小瓜：對對對， 開發商都是這麼說的， 說合同有免責條款， 他們不負責。
浦法君：那看看法院是怎麼判的。
Q 贈送的地下室採光天井是否應該作為開發商交付標的？ Yes!
開發商以邊套採光作為其宣傳內容， 亦作為樣本房對外展示。 對此， 小麗也支付了相較於無採光天井的房屋更多的購房款。 因此， 該地下室及採光天井應該對照樣板房樣式作為交付的標準。
Q 樣板房是否僅供參考？ No！
期房交易中， 購房者無法直接看到實物， 只能通過開發商自製的沙盤、宣傳冊、樣板房等獲取房屋資訊。 開發商有義務確保其提供給購房者的資訊充分、準確、完整且前後一致， 不僅不能進行虛假宣傳， 對於購房者所購具體房屋的特殊資訊或者資訊發生變化時也應當及時給予購房者特別提醒。 換言之， 開發商應對其展示的樣板房的真實性、可靠性負責。 如實際交付的房屋地下室及採光天井發生面積變化這種實質性改變時，
Q 合同約定能否免除開發商的上述義務？ No！
開發商因為具備交易的優勢， 因此往往起草的商品房買賣合同會包含對開發商有利的條款， 購房人往往無法去更改合同內容， 法律上這叫“格式條款”。 但如若開發商隱瞞房屋相關的資訊， 或者故意提供誤導購房者的資訊， 對不起， 即使合同約定了免責或者合同中沒有提及該資訊， 也不能因此免除開發商的責任。
浦法君：講到這， 你應該猜到最後判決結果了吧。 小瓜， 我話還沒說完， 你去哪？
小瓜：那我回去準備資料， 找開發商去……
浦法君的話
房地產開發商在整個交易過程中佔有絕對的優勢地位，
來源丨上海浦東法院 顧鼎鼎 蒯曉曉 陳衛鋒