全球多地湧現樓市泡沫，哪裡的風險最嚇人？

我們正處在一個由寬鬆貨幣政策和過剩流動性推波助瀾的泡沫世界中。泡沫破裂之前往往難以辨認，但我們至少可以肯定，其中最明顯的特點是價格呈超指數級增長，現在全球許多市場都出現這種情況：加密貨幣、負收益率債券或科技股飆升。不過，從宏觀經濟角度來看，最危險的泡沫是過去也曾出現過的泡沫，特別是樓市泡沫。

全球哪裡的房地產市場風險最大？

金融資產泡沫令人擔憂，但它們通常影響的人口比房地產市場影響到的人口少。盛寶銀行認為房地產市場最具風險的地區包括澳大利亞、倫敦、香港、瑞典和挪威。

所有這些市場都呈現這兩個特點：房價與當地收入脫鉤，實體經濟與貨幣政策不匹配，例如貸款激增和/或建築業繁榮。

為便於比較，用於計算房地產市場升值的資料來自國際清算銀行(BIS)

儘管全球曾爆發金融危機，

但上述五個地區的房價持續上漲。根據國際清算銀行(BIS)的資料，自2007年以來，倫敦及其郊區房價上漲45%，香港的漲逾200%。但長遠來看，房地產風險最大的地區是挪威。據智通財經APP瞭解，過去幾十年來，該國房價飛漲，另一個市場扭曲的跡象就是，近期該國建築生產指數創2000年以來最高水準(17年第三季度為135)。

自1992年以來，挪威房價上漲了490%(自2007年以來，挪威央行的低利率政策直接貢獻了60%的漲幅)。不過，較短期內，香港房價要高一點。

是什麼令挪威成為房地產風險最大的地區?是令人擔憂的家庭債務水準(家庭債務與淨可支配收入的比率是經合組織中最高之一，達到220%)，及比較高的住房擁有率，大約為85%(然而倫敦等熱門地區的擁有率一直在下滑，

或者趨於穩定)。

一旦泡沫不可避免地破裂，而且自2017年以來住宅價格開始下滑，已經出現早期調整跡象，這將導致房主財富出現巨大損失，許多情況下，他們將無力支付抵押貸款。據挪威統計局，超過17%的家庭(主要是有小孩的年輕夫婦)的總負債相當於其年收入的三倍以上。這個金融黑洞將會產生巨大的宏觀金融後果。

在如此高度杠杆化的經濟中，通貨膨脹缺乏，加上高負債和高置業率，意味著住房價格調整(任何時候都可能爆發)會對經濟產生連鎖反應，並將抑制信貸和經濟增長。

好消息是，與這些房地產泡沫相關的系統性風險依然有限。房地產泡沫主要涉及相對較小的、開放型經濟體，它們因寬鬆貨幣政策導致低息資金流入，

而有些地區，例如澳大利亞房地產市場，是由於中國投機資金湧入。然而，這些發展情況值得關注，因為小型開放經濟體在住房市場方面往往領先於較大型經濟體。

大多數發達國家樓市健康

到目前為止，大多數主要發達國家的房地產市場已經相當健康，

但很多地區開始出現價值問題。儘管如此，情況卻不像2007年之前的情況那樣。

· 歐洲主要國家中，房地產泡沫風險相當有限。全球金融危機導致了房地產泡沫的爆發，但2014年以來，在經濟強勁增長的推動下，房價已回到了危機前的水準。不過，也有一些地區例外，如西班牙，房價比2007年低了20%。

主要經濟體中，投資者主要擔憂中國。好消息是，該國政府採取的更好地規範房地產市場的第一輪措施，似乎已取得了初步成效，2017年10月新屋銷售資料出現了2015年春季以來首次收縮。