文/綜合自 柯談
買房時， 除了確定產權問題外， 影響居住功能的因素也值得購房者注意， 這十一個雷區， 是購房者一定要小心的。
一、新裝修無人居住的房子
這裡指的是新裝修後無人居住的二手房， 不包括一手房。 有些朋友買房子， 為了省去裝修的麻煩， 首選裝修好、保養好的房子， 這個無可厚非。
但是要千萬小心那種剛剛裝修一新， 但是房東卻沒有入住的房子。 這種房子在業內稱之為“鳳變冰”。 也就是原先曾是不堪入目的鳳姐房， 通過簡裝變成冰冰房， 然後再高價出售， 房價增值部分遠遠高於裝修標準。
更為關鍵的是， 裝修的所有材料都是最差， 最不環保的東西， 水電煤暖等隱蔽工程更是一塌糊塗。 房東不但可以把原本賣不掉的老破小高價賣掉， 還可以賺取幾倍于裝修費的利潤。 這種房子， 你買來敢住嗎， 還是買來再砸掉重裝呢？
二、緊臨棚戶區或者待拆地塊的房子
建議：如果發現這種情況， 務必要到規劃部門的網站上查詢方案公示。 如果根本查不到， 或者還沒有規劃， 那麼最好別買。 否則， 將來自己住的不舒服， 而且還不好轉手。
三、有家庭矛盾的房子
夫妻不和、婆媳糾紛、兄弟反目、姐妹相殘， 只要這些情節和你買的房子有關聯， 你就不會順利成交。 家庭矛盾最終都會走向經濟矛盾， 最後就是房產財產分割。 就算房子產權一清二白， 也會在交易過程中出現波折和坎坷， 我看到聽到這樣的例子太多了。
建議：看房時和房東好好聊聊， 讓仲介打聽下房東的賣房原因， 能去鄰居居委處討教下更保險。
四、凶宅
曾經在房內有過非自然死亡的房子稱之為凶宅。 這種新聞官司不絕於耳。
建議：避免買到凶宅只有一個方法：和鄰居保安打聽房子的過往情況。 雖然， 現在鄰居間交情很淡， 但是如果是凶宅， 絕對是無人不知無人不曉的， 只是人家是否願意主動告訴你而已。
五、靠近高架的房子
靠近高架和地鐵輕軌的房子， 優點是視野好、採光好， 一覽眾山小的感覺。 但是， 最大的問題就是噪音。 地鐵輕軌還有運營時間， 一般為6點～23點， 晚上睡覺能逃過一劫。 如果是高架， 則噪音是24小時不間斷的， 而且聲音是向上傳播的， 長期忍受那種嗡嗡嗡的低頻聲音， 對健康和情緒很不利。 尤其下雨天， 車輪碾壓水聲的噪音至少增加一倍。
建議：別聽仲介瞎忽悠， 裝中空隔音窗也無濟於事， 所以最好別買。 要買也要砍到最低價， 因為， 你賣出的那天， 一樣會有人來砍價。
六、靠近變電站的房子
相信大多數朋友都知道， 房子靠近變電站不好，
建議：不管是10kV配電站還是35kV以上的變電站，所購房子距離越遠越好。因為已經不僅僅是健康問題了，而是影響到你房子的價值和變現。退一萬步講，即使你打折買到這樣的房子，將來出手也是問題，這個便宜撿不得。
七、緊靠地鐵線路的房子
很多樓盤都在賣力宣傳地鐵沿線、地鐵零距離。殊不知，零距離只是看上去美好罷了，因為緊靠地鐵線路的房子，在地鐵開過的時候可能會有震動。這種房子通常是沿馬路的，道路下剛好有地鐵隧道經過，不論新舊、不論高低，只要頻率接近，就會產生共振。我朋友的鄰居家就有此問題，而且是10年房齡的次新電梯高層住宅，一杯水放在桌子上，地鐵開過時，水面就會顫抖，睡覺時也會有“轟隆轟隆”感覺。當然不會影響房屋品質安全，但是，沒人願意一輩子住在這樣的房子裡。
建議：這種房子仲介和上家是絕對不會告訴你的。如果恰巧你也不懂，那只能啞巴吃黃連了。看房時，帶瓶礦泉水是不錯的選擇，再和鄰居打聽下更保險。
八、冬天日照差的房子
眾所周知，我國處於北半球。國內所有的房子都是夏天太陽垂直照射，冬天傾斜照射。而且，冬至那一天是太陽傾斜角度最大的一天，也就是光照最少的一天。簡言之，就是冬天日照好，夏天一定好；夏天日照好，冬天不一定好。所以，買房時要注意了。對於前方有高樓的房子，最好的選房季節是冬天，而不是夏天。
建議：當然，買房不可能完全按照季節來選房，畢竟房價不等人啊。但是，買到一套夏天曬死，冬天冷死的房子，怪不得別人，只能怪自己了。
九、靠近垃圾焚燒廠和垃圾中轉站的房子
垃圾焚燒會產生二噁英，垃圾中轉會臭氣熏天。只有身臨其境才有切身感受。上海江橋和浦東禦橋垃圾焚燒廠周邊有大量的居民區，房價上不去就是這個原因。上海靜安昌化路海防路的垃圾中轉站周邊方圓500米半徑夏天都不能開窗。
建議:買房子是腦力活，也是體力活。在社區周圍多走走，多看看，多問問，絕對有好處。
十、臨近不吉利樓堂會館的房子
通常認為，臨近法院、公安、消防、政府不好，其實還是可以接受的。但是，如果臨近醫院、寺廟、火葬場、公墓、監獄就絕對不能容忍了。上海普陀有個玉佛城社區非常有名，因為它靠近玉佛寺，經常莫名其妙的出現意外死亡事件。這裡房子的買賣基本常年是零成交。
建議：大陸畢竟不是香港，香港人對火葬場、棺材鋪周圍的房子趨之若鶩，並不代表大陸人就好這口。不要貪便宜，不要相信任何人，眼見為實，耳聽為虛。
十一、頂層的房子
頂層住宅通常會有漏雨和隔熱的問題，大家都知道。在上海，還有一種平改坡的老公房，可以解決漏雨的問題，但是隔熱效果不是很好。除非是頂層複式價格較貴，其它頂層一定是最便宜的就是這個道理。
建議：有錢就買頂層複式。除此之外，頂樓除了便宜外，沒有其它好處。
沒有輻射影響，但是影響景觀。建議：不管是10kV配電站還是35kV以上的變電站，所購房子距離越遠越好。因為已經不僅僅是健康問題了，而是影響到你房子的價值和變現。退一萬步講，即使你打折買到這樣的房子，將來出手也是問題，這個便宜撿不得。
七、緊靠地鐵線路的房子
很多樓盤都在賣力宣傳地鐵沿線、地鐵零距離。殊不知，零距離只是看上去美好罷了，因為緊靠地鐵線路的房子，在地鐵開過的時候可能會有震動。這種房子通常是沿馬路的，道路下剛好有地鐵隧道經過，不論新舊、不論高低，只要頻率接近，就會產生共振。我朋友的鄰居家就有此問題，而且是10年房齡的次新電梯高層住宅，一杯水放在桌子上，地鐵開過時，水面就會顫抖，睡覺時也會有“轟隆轟隆”感覺。當然不會影響房屋品質安全，但是，沒人願意一輩子住在這樣的房子裡。
建議：這種房子仲介和上家是絕對不會告訴你的。如果恰巧你也不懂，那只能啞巴吃黃連了。看房時，帶瓶礦泉水是不錯的選擇，再和鄰居打聽下更保險。
八、冬天日照差的房子
眾所周知，我國處於北半球。國內所有的房子都是夏天太陽垂直照射，冬天傾斜照射。而且，冬至那一天是太陽傾斜角度最大的一天，也就是光照最少的一天。簡言之，就是冬天日照好，夏天一定好；夏天日照好，冬天不一定好。所以，買房時要注意了。對於前方有高樓的房子，最好的選房季節是冬天，而不是夏天。
建議：當然，買房不可能完全按照季節來選房，畢竟房價不等人啊。但是，買到一套夏天曬死，冬天冷死的房子，怪不得別人，只能怪自己了。
九、靠近垃圾焚燒廠和垃圾中轉站的房子
垃圾焚燒會產生二噁英，垃圾中轉會臭氣熏天。只有身臨其境才有切身感受。上海江橋和浦東禦橋垃圾焚燒廠周邊有大量的居民區，房價上不去就是這個原因。上海靜安昌化路海防路的垃圾中轉站周邊方圓500米半徑夏天都不能開窗。
建議:買房子是腦力活，也是體力活。在社區周圍多走走，多看看，多問問，絕對有好處。
十、臨近不吉利樓堂會館的房子
通常認為，臨近法院、公安、消防、政府不好，其實還是可以接受的。但是，如果臨近醫院、寺廟、火葬場、公墓、監獄就絕對不能容忍了。上海普陀有個玉佛城社區非常有名，因為它靠近玉佛寺，經常莫名其妙的出現意外死亡事件。這裡房子的買賣基本常年是零成交。
建議：大陸畢竟不是香港，香港人對火葬場、棺材鋪周圍的房子趨之若鶩，並不代表大陸人就好這口。不要貪便宜，不要相信任何人，眼見為實，耳聽為虛。
十一、頂層的房子
頂層住宅通常會有漏雨和隔熱的問題，大家都知道。在上海，還有一種平改坡的老公房，可以解決漏雨的問題，但是隔熱效果不是很好。除非是頂層複式價格較貴，其它頂層一定是最便宜的就是這個道理。
建議：有錢就買頂層複式。除此之外，頂樓除了便宜外，沒有其它好處。