尊敬的陸金所VIP客戶大家好， 我是錢多多。 今天多多想跟大家討論下與房地產相關的金融產品——房地產指數基金。 回首過往10年，
一、 全國房價走勢
過去10年， 北上廣深的房地產收益都挺不錯的。
13年時間裡， 一線城市房價平均上漲7.42倍， 大約16.7%的年複合收益率。
二線城市上漲速度慢一些， 而且不同城市差別也比較大。 以南京為例， 大約上漲4倍， 濟南3.5倍， 重慶3倍， 長沙、成都、長春上漲2.5倍。 其它二線城市基本在這個範疇。 平均下來， 全國二線城市13年裡房價平均上漲了3-4倍。
到三四線城市房地產收益就千差萬別， 整體的話比二線低一些， 平均上漲2-3倍。
這些是對應城市的平均值， 具體到對應的社區， 實際收益還會有差別。
二、房地產指數基金走勢
房地產指數基金投資的是房地產股票， 歸根結底， 背後投資的是房地產開發公司。 也就是像萬科、保利這樣的房地產開發公司。 我們平時看到的新樓盤， 就是這些房地產開發公司建造的。 它們從銀行融資， 然後貸款買地， 建造新樓盤， 然後賣出去。
我列舉幾個房地產行業的指數基金給大家看下， 近幾個月漲勢非常不錯。
其中國泰國證房地產指數基金160218， 背後對應的指數是國證地產指數399393。
這個指數以2004 年12 月31 日為基日， 以1000為基點。 截止到2017年1月9日， 是8067點。 考慮過去每年的分紅，
換句話說， 如果把房地產行業指數基金， 看成是某個城市的房價， 那它在過去十幾年的收益是遠大於國內任何一個城市的房價漲幅的。
為何會出現這樣的情況？其實也很好理解。
房地產公司是買地開發房地產， 利潤空間本來就比二手房利潤空間更大；而且房地產公司能以很低的成本從銀行融資， 能比普通居民加更高的杠杆， 所以房地產公司平均收益自然高於它們所生產出來的“產品”的漲幅。
當國內房價過去十幾年獲得很高漲幅的時候， 作為房地產公司， 自然是能賺得更多了。 其中房地產公司的佼佼者， 像萬科、保利、碧桂園等， 更是有很多十年十幾倍的股票。
道理很簡單啦， 同樣是倒賣房子， 是我們普通人容易賺錢， 還是那些大房地產公司更容易賺錢呢？
三、入場房地產指數基金， 擇時很重要！
關注股票的朋友一定有關注到07-08年大牛市買入房地產公司的， 到現在很多還沒回本。 這是因為07-08年， 四五十倍的市盈率、八九倍的市淨率， 對於房地產行業來說， 明顯是太貴了。 買的貴了， 房地產行業收益會很差。 如果在便宜的時候投資， 反而會獲得更好的收益。
到2017年上半年， 前不久房地產行業也是在低估區域的。 不過， 最近幾周上漲幅度比較大， 導致房地產行業整體進入正常估值了。
當然， 並不是說號召大家投資房地產指數基金。 畢竟現在不是低估的， 還需要繼續等待機會。
四、房地產行業指數基金VS投資房子
首先， 兩者相關性非常強。 主要體現在：房價上漲， 對兩者都有好處；房價下跌， 對兩者都有不利影響。
從風險角度， 房地產行業指數基金風險小於單套房子。 這個比較容易理解。 房地產行業包括幾十家全國大型房地產公司， 每個房地產公司又在全國各地都有業務和地產， 投資房地產行業指數基金， 相當於分散投資了全國各地的房地產。 風險比單一的一套房子要小很多。 房地產指數基金也不會遭遇“豆腐渣工程”“地震”等各種風險。
從收益角度， 一線城市的房價漲幅都跑不過房地產行業的公司， 二三四線就更不用說了。 二三四線城市， 與其買房子， 不如投資低估的指數基金。
兩者最大的區別在於波動上。 房地產行業指數基金的上漲，並不是均勻的。它會受到股市牛熊市的影響。2007年、2015年發生股災的時候，房地產行業也會有30-50%級別的波動。而普通的實物房地產，波動在20%左右，也有波動，但是比股票波動小很多。
另外投資房地產指數基金門檻低很多，比如說一個年輕人，開始工作的時候想攢錢買房子，可能需要攢好幾年。但是，攢首付的速度趕不上房價上漲的速度，這種情況下就可以用定投低估房地產行業指數基金的方式，讓首付的錢上漲速度超過當地房價的漲幅（只要在低估值的時候投資，這是大概率）。然後等首付錢夠了，或者指數基金高估了，就轉為購置房產，這是一種比較好的投資方法，可供大家參考。
今天多多的分享就到這裡，謝謝大家！
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房地產行業指數基金的上漲，並不是均勻的。它會受到股市牛熊市的影響。2007年、2015年發生股災的時候，房地產行業也會有30-50%級別的波動。而普通的實物房地產，波動在20%左右，也有波動，但是比股票波動小很多。另外投資房地產指數基金門檻低很多，比如說一個年輕人，開始工作的時候想攢錢買房子，可能需要攢好幾年。但是，攢首付的速度趕不上房價上漲的速度，這種情況下就可以用定投低估房地產行業指數基金的方式，讓首付的錢上漲速度超過當地房價的漲幅（只要在低估值的時候投資，這是大概率）。然後等首付錢夠了，或者指數基金高估了，就轉為購置房產，這是一種比較好的投資方法，可供大家參考。
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